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- September 2021 - Entwicklung Kaufpreisfaktor 2020 in den Metropolen
Corona-Pandemie und Mietendeckel zeigen Wirkung auf den Kaufpreisfaktor in den Metropolen
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In Berlin fällt der Kaufpreisfaktor von Mehrfamilienhäusern erstmals seit Jahren: Während er 2019 bei 30,6 lag, ist er 2020 auf 29,1 gesunken
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In Folge des Mietendeckels ist der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern in Berlin um acht Prozent gesunken.
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Der Kaufpreisfaktor in München liegt mit 43 auf sehr hohem Niveau, stagniert jedoch seit dem Vorjahr erstmals. Der Quadratmeterpreis der Renditeobjekte stieg um 15 Prozent.
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Die Kaufpreisfaktoren in Hamburg, Frankfurt und Köln führen den Trend fort und haben sich weiter erhöht. Die Quadratmeterpreise von Mehrfamilienhäusern stiegen in Hamburg und Köln 2020 nur moderat, in Frankfurt um deutliche 14 Prozent.
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Die Zahl der Transaktionen von Mehrfamilienhäusern sank in vier der Metropolen deutlich, am stärksten in Hamburg. In München verharrt sie auf fast gleichem Niveau.
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Die Geldumsätze gehen in allen fünf Städten deutlich zurück, am stärksten in Hamburg und Köln.
Die Auswertung basiert auf den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse der Jahre 2015 – 2021.
In den vergangenen Jahren sind die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern in den fünf größten deutschen Metropolen deutlicher als die Mieten gestiegen. Folglich erhöhte sich auch der Kaufpreisfaktor der Renditeobjekte jährlich. Für Investoren keine günstige Entwicklung: Denn der Faktor, auch Vervielfältiger oder Ertragsfaktor genannt, gibt das Verhältnis von Kaufpreis und den zu erwartenden Einnahmen in Form der Jahresnettokaltmiete wieder. Steigt der Kaufpreisfaktor, bedeutet dies einen verlängerten Amortisierungszeitraum der Renditeobjekte. Das tat der Beliebtheit von Zinshäusern keinen Abbruch. Im Gegenteil: 2019 stieg die Zahl der Transaktionen von Mehrfamilienhäusern in den Metropolen deutlich. Im Jahr 2020 ist einiges anders, Corona-Pandemie und Berliner Mietendeckel brechen den starken Aufwärtstrend des Vorjahres. Die Entwicklungen je Stadt im Überblick:
Berlin: Mietendeckel lässt Kaufpreisfaktor sinken
Berlin ist die einzige Metropole, in der der Kaufpreisfaktor seit dem Vorjahr fiel: 29 betrug der Wert 2020, im Vorjahr hatte er noch bei 31 gelegen. Die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern stiegen in der Hauptstadt erstmals seit Jahren nicht mehr stärker als die Mieten. Damit lag der Berliner Kaufpreisfaktor erstmals niedriger als in Hamburg. In den Vorjahren war der Faktor in Berlin stets der zweithöchste hinter dem Münchner gewesen.
Verantwortlich für diese Entwicklung dürfte der Berliner Mietendeckel sein. Denn das Gesetz ließ die Mietpreise von Bestandswohnungen zwar wie geplant sinken, wie eine Preisanalyse von Immobilienscout24 zeigte. Auf die Kaufpreise wirkte die Bremse jedoch ebenfalls, weil das Landesgesetz auf die erzielbare Rendite drückte: So fiel der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern um acht Prozent auf 2.095 Euro (2019: 2.275 Euro). „Der Mietendeckel hat 2020 für Unsicherheit auf dem Berliner Immobilienmarkt gesorgt und Investoren hielten sich zurück“, sagt Niels Jacobsen, Gründer von immoverkauf24. „Beleg dafür ist neben den sinkenden Preisen von Mehrfamilienhäusern auch der Rückgang der Transaktionen um acht Prozent.“ Der Gesamtumsatz fiel um 12 Prozent auf 2,21 Milliarden Euro (2019: 2,5 Milliarden Euro).
München: Der Kaupfreisfaktor stagniert auf Vorjahresniveau
Der Münchner Kaufpreisfaktor liegt weit oberhalb der Werte anderer deutscher Großstädte: Mit 43 Jahren müssen Käufer im Schnitt rechnen, bis sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses refinanziert. Allerdings: Der Wert verblieb 2020 das erste Mal seit Jahren auf dem Vorjahresniveau und stieg nicht weiter an. Und das, obwohl der durchschnittliche Quadratmeterpreis dieser Renditeobjekte um rund 15 Prozent auf 7.300 Euro wuchs. Jedoch zogen die Münchner Mieten ebenfalls deutlich an.
Die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser stieg im Vergleich zum Vorjahr nur leicht von 158 auf 163 Objekte an. Der Umsatz bei Transaktionen mit Geschosswohnungsbau lag 2020 mit 1,76 Milliarden Euro rund 12 Prozent unter dem vom Vorjahr (im Münchner Marktbericht des Gutachterausschusses sind die Umsätze nicht differenziert für Mietwohnhäuser ausgewiesen).
Hamburg: Der Kaufpreisfaktor steigt, die Zahl der Transaktionen sinkt deutlich
Im Corona-Jahr 2020 mussten Investoren für Hamburger Mehrfamilienhäuser im Schnitt das 29,6-fache der Jahresmiete zahlen. Im Vorjahr hatte der Wert bei 27,8 gelegen. Um fast zwei Jahre verlängerte sich somit der Zeitraum, bis sich Hamburger Zinshäuser im Schnitt amortisieren.
Die Dynamik auf dem Hamburger Markt für Zinshäuser nahm 2020 im Gegensatz zu anderen Teilmärkten deutlich ab: Mit 382 verkauften Objekten ging die Zahl der Transaktionen um rund 25 Prozent zurück. Der Umsatz fiel um 25 Prozent auf 1,45 Milliarden Euro. Der Durchschnittspreis von Mehrfamilienhäusern stieg um moderate drei Prozent auf 3.840 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2019 hatte der Quadratmeterpreis noch um deutliche 24 Prozent angezogen.
„Die Corona-Krise dürfte Ursache für den Rückgang von Transaktionen und Umsätzen sein“, erläutert Dr. Niels Jacobsen, Gründer von immoverkauf24. „Denn einerseits sind Immobilien durch die Pandemie für Selbstnutzer und Anleger noch attraktiver geworden, weil sie Sicherheit verheißen. Andererseits herrschte gerade im ersten Halbjahr 2020 noch große Unsicherheit, welchen Effekt die Pandemie auf dem Immobilienmarkt haben würde. Eigentümer brachten ihre Objekte häufig nicht auf den Markt und Anleger warteten zunächst ab.“
Frankfurt am Main: Kaufpreisfaktor und Quadratmeterpreise steigen weiter
Der Frankfurter Teilmarkt für Mehrfamilienhäuser zeigte sich relativ robust gegenüber Pandemie-Einflüssen: 2020 stieg der Kaufpreisfaktor um einen Punkt auf 29. Der Quadratmeterpreis erhöhte sich 2020 um beachtliche 14 Prozent auf durchschnittlich 4.579 Euro. Betrachtet man die letzten fünf Jahre, fiel die Preissteigerung pro Quadratmeter am Main mit 62 Prozent im Vergleich der Metropolen am deutlichsten aus.
Aber auch in Frankfurt wurden 2020 deutlich weniger Mehrfamilienhäuser verkauft als im Vorjahr: Die Transaktionen sanken um 14 Prozent auf 236 Objekte (2019: 274). Der Umsatz sank infolgedessen um 19 Prozent auf 645,6 Millionen Euro (2019: 796,5 Millionen).
Köln: Günstiger Kaufpreisfaktor, moderate Preissteigerung
Der Kölner Kaufpreisfaktor für Mehrfamilienhäuser stieg 2020 um einen Punkt auf 25. Der Kauf eines solchen Renditeobjekts refinanziert sich im Vergleich der Metropolen hier am schnellsten. Das liegt auch an den seit 2017 nur mäßigen Preissteigerungen und dem relativ niedrigen Kaufpreisniveau: Der Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern erhöhte sich in den letzten drei Jahren lediglich um acht Prozent auf 2.942 Euro in 2020.
In Köln wurden mit 571 Objekten zwar mehr Mehrfamilienhäuser verkauft als in den anderen Metropolen. Jedoch sank auch hier Zahl der Transaktionen um rund 15 Prozent. Der Geldumsatz mit Mehrfamilienhäusern war in Köln mit einem Minus von 21 Prozent stark rückläufig und betrug 2020 rund 896,8 Millionen Euro (2019: 1,14 Milliarden Euro. Euro)
Die Auswertungen basieren auf den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse der Jahre 2015 bis 2020. Betrachtet wurden Mehrfamilienhäuser mit Null bis max. 30 Prozent Gewerbeanteil, abhängig von der Clusterung im jeweiligen Grundstücksmarktbericht. Im Hamburger Grundstücksmarktbericht ist der Gewerbeanteil von Mehrfamilienhäusern beim Kaufpreisfaktor nicht ausgewiesen.
Die meisten Transaktionen von Mehrfamilienhäusern finden in den mittleren bis guten Lagen statt, so dass die Standardabweichungen sowohl beim Kaufpreisfaktor als auch beim Quadratmeterpreis nicht sehr hoch sind und die Mittelwerte die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern in den Metropolen realistisch widerspiegeln.