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Wohnung als Kapitalanlage – 6 wichtige Punkte für Anleger

Dass die Wohnung als Kapitalanlage so beliebt ist, kommt nicht von ungefähr: So suchen Anleger angesichts der seit Jahren niedrigen Zinsen für Geldanlagen nach Alternativen zu den sicheren Anlageformen wie Festgeld und Rentenpapieren. Zudem sind die Finanzierungskonditionen für Immobiliendarlehen attraktiv. immoverkauf24 hat die wichtigsten Aspekte zum Thema Wohnung als Kapitalanlage zusammengestellt.

1. Für wen kommt eine Wohnung als Kapitalanlage infrage?

Eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen – wer sich dafür interessiert, sollte zunächst prüfen, ob diese Form der Vermögensanlage auch zu ihm passt. Dabei kommt es nicht nur darauf an, ob das vorhandene Eigenkapital ausreicht, um eine vermietete Wohnung zu kaufen. Darüber hinaus sollten Kaufinteressenten sich auch folgende Fragen stellen, um besser einschätzen zu können, ob eine Renditeimmobilie für sie infrage kommen könnte:

  • Kann ich einen vorübergehenden Leerstand der Wohnung finanziell verkraften?
  • (Wann) benötige ich möglicherweise eine größere Summe aus meinem Vermögen? Möchte und kann ich mein Eigenkapital fest anlegen?
  • Über welchen Zeitraum will ich mein Geld anlegen? (Aufgrund der Spekulationsfrist von zehn Jahren sollte die Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten werden)

Im Regelfall bringt eine vermietete Wohnung auch Verwaltungsaufwand mit sich  – etwa einen Mieter zu finden, die Miete regelmäßig zu erhöhen, die Durchführung von Renovierungsarbeiten zu koordinieren sowie die Verwaltung durch die Eigentümergemeinschaft. Es gibt aber die Möglichkeit, in Wohnungen zu investieren, bei denen diese Aufgaben komplett von einem Verwalter übernommen werden.

Wichtig ist es aber auch, sich mit seiner Vermögenssituation im Ganzen zu befassen, denn der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage kommt nur infrage, wenn eine langfristige Investition gewünscht ist. Wer lediglich ein paar Jahre anlegen will, wäre mit einer vermieteten Wohnung in der Regel schlecht beraten – etwa, weil dann der Gewinn beim Wohnungsverkauf steuerpflichtig wird. Daher empfiehlt sich der Kauf nur, wenn das eingesetzte Kapital langfristig nicht benötigt wird.

immoverkauf24 Tipp:

Wer in Immobilien investieren aber nicht alleiniger Eigentümer und Verantwortlicher für eine Wohnung sein möchte, sollte sich mit den Alternativen Crowdinvesting in Immobilien, Immobilienanleihen, Immobilienaktien und Immobilienfonds vertraut machen. Auch Pflegeimmobilien können hierfür infrage kommen.

Ergibt die Betrachtung der genannten Aspekte, dass der Kauf eines Renditeobjekts infrage kommt, steht einer Investition nichts mehr im Wege. Schließlich gibt es viele Argumente, die für den Kauf einer vermieteten Wohnung sprechen:

  • Immobilien als Sachwerte bieten eine sinnvolle Ergänzung des Vermögensportfolios.
  • Steuerlich ist die Wohnung als Kapitalanlage nicht nur wegen der Abschreibung, sondern auch wegen des steuerfreien Verkaufsgewinns nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren interessant.
  • Die Wohnung als Kapitalanlage bietet eine Alternative oder Ergänzung zu Altersvorsorgebausteinen wie etwa einer privaten Rentenversicherung.
  • Stimmen Objekt und Lage, bieten vermietete Wohnungen eine gute Sicherung des Kapitals bei Erwirtschaftung guter Renditen, und der positive Fremdkapitalhebel (auch Eigenkapitarendite oder Leverage Effekt genannt) kann seine Wirkung optimal entfalten.

2. Welche Arten von Wohnung eignen sich als Kapitalanlage?

Der Klassiker: Vermietete Eigentumswohnung

Eigentumswohnungen als Kapitalanlage werden häufig vermietet gekauft – mit dem Vorteil, dass der Wohnungspreis üblicherweise um bis zu 30 Prozent niedriger ausfällt als bei frei gelieferten Objekten. Der niedrigere Preis ergibt sich dadurch, dass es mehr Kaufinteressenten gibt die nach einer Immobilie zur Eigennutzung suchen als Kapitalanleger. Das bedeutet, dass neben der Wohnung auch der Mietvertrag auf den Käufer übergeht, denn Immobilienkauf bricht Miete nicht. Für die Mieter ändert sich daher zunächst einmal nichts – außer, dass sie die Miete an einen anderen Eigentümer überweisen. Es kann aber auch lohnenswert sein in ein Neubauprojekt oder eine frei gelieferte Immobilie zu investieren – jede Wohnung muss individuell eingewertet und geprüft werden.

immoverkauf24 Tipp:

Den Wert einer vermieteten Immobilie kann man mittels Ertragswertverfahren berechnen.

Es gibt mehrere Unterformen der Kategorie „Wohnung als Kapitalanlage“:

Pflegeimmobilien

Investiert man in eine Pflegeimmobilie, so erwirbt man ebenfalls eine Eigentumswohnung. Diese Variante zeichnet sich jedoch dadurch aus, dass man als Käufer einen Pachtvertrag mit dem Betreiber eines Pflegeheims oder Seniorenheims eingeht. Kauf und Abwicklung erfolgen üblicherweise über spezialisierte Vermittler. Anleger müssen sich also nicht bei Pflegeheimbetreibern über zum Verkauf stehende Apartments informieren. Ob die Wohnung gerade leer steht oder nicht, ist für den Käufer irrelevant, da er die Miete vom Betreiber erhält. Der Pächter ist zudem auch für die Instandhaltung der Ausstattung (etwa die Bäder und Aufzüge) verantwortlich, während die Eigentümer für die äußere Hülle zuständig sind. Hierfür wird, wie bei üblichen Eigentumswohnungen auch, eine Instandhaltungsrücklage gebildet.

Die Pflegeimmobilie gilt als vergleichsweise risikoarm, da weder Mietausfälle noch umfassende Sanierungsausgaben drohen. Als weiterer Vorteil wird der zunehmende Bedarf im Zuge der Alterung der Gesellschaft gesehen, hinzu kommt der vergleichsweise geringe Investitionsaufwand, da die Wohnungen eher klein sind. Bei der Auswahl sollten insbesondere der Betreiber sowie die Lage der Pflegeeinrichtung sorgfältig unter die Lupe genommen werden.

Diese Form der Wohnung als Kapitalanlage bietet sich beispielsweise auch für Privatpersonen an, die später selbst in eine Pflegeeinrichtung einziehen wollen und auf Nummer Sicher gehen möchten, in eine Einrichtung eines bestimmten Betreibers einziehen zu können.  

Mikroapartments/Studentenwohnungen

Ähnlich wie Pflegeimmobilien sind möblierte Mikroapartments, zu denen auch Studentenwohnungen gehören, bereits für einen überschaubaren Betrag zu haben, da sie meist eine geringe Wohnfläche aufweisen. Auch sie werden in der Regel von Betreibern verwaltet, so dass der Käufer sich nicht um die laufenden Angelegenheiten wie etwa die Suche nach einem Mieter kümmern muss. Als Zielgruppe für Mikroapartments gelten unter anderem Pendler, die am Wochenende in ihren Heimatort fahren und am Arbeitsort zentral und unkompliziert wohnen wollen. Sie sind vor allem in Regionen gefragt, in denen viele Pendler arbeiten – etwa in Frankfurt am Main.

Diese Variante der vermieteten Wohnung als Kapitalanlage richtet sich an eine ähnliche Zielgruppe wie Pflegeimmobilien, was Verwaltungsaufwand und Risiken angeht. Sie kann zusätzlich interessant sein für Eltern mit Nachwuchs, der in absehbarer Zeit auszieht und eine Studentenwohnung braucht. Diese Anlageimmobilien werden vorwiegend in den Metropolen und Studentenstädten angeboten. Durch die möblierte Vermietung kann in einigen Fällen auch die Mietpreisbremse umgangen werden, was diese Form der Wohnung als Kapitalanlage häufig noch interessanter macht.

Denkmalschutzimmobilien

Aufgrund der steuerlichen Vorzüge durch die Denkmal AfA bilden Denkmalschutzimmobilien innerhalb der Anlageklasse „Wohnimmobilien“ eine eigene Unterkategorie. In Berlin beispielsweise werden mitunter auch Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden zur Kapitalanlage angeboten. Diese oftmals Loft-artigen Wohnungen befinden sich beispielsweise in ehemaligen Fabrikgebäuden und zeichnen sich vielfach durch einen sehr individuellen Grundriss aus. Diese Form der Wohnung als Kapitalanlage kann mitunter teurer sein als sonstige Renditeobjekte, was einen erhöhten Kapitalbedarf für die Investition mit sich bringt. Diese Anlageform kommt daher meist eher für Privatinvestoren mit größerem Vermögen in Betracht. Vor dem Wohnungskauf ist es besonders ratsam, sich zunächst gründlich über die steuerlichen Aspekte zu informieren.

Ferienimmobilien

Auch Ferienimmobilien können für ein Immobilien Investment in Betracht kommen, sofern einige Punkte beim Immobilienkauf beachtet werden: So sollte die Ferienwohnung in einer Region liegen, die möglichst viele Monate im Jahr für Besucher attraktiv ist – und nicht nur im Hochsommer. Sinnvoll ist es auch, auf eine gute und bekannte Lage zu achten. Am Meer oder an Seen ist auch die Nähe zum Wasser ein wichtiges Kriterium, um möglichst hohe Auslastungszahlen und Mieteinnahmen zu erzielen.

immoverkauf24 Tipp:

Sie ziehen den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage in Betracht? Detaillierte Informationen finden Sie in unserem umfangreichen Beitrag zum Thema „vermietete Wohnung kaufen".

3. Worauf sollte man bei der Auswahl einer Wohnung als Kapitalanlage achten?

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen will, muss bei der Auswahl eines geeigneten Objekts sorgfältig vorgehen. Schließlich sind mit der Investition häufig ein hoher Eigenkapitaleinsatz und ein Immobiliendarlehen verbunden – das Geld ist auf Jahre gebunden. Folgende Aspekte sollten daher bei der Auswahl eines geeigneten Renditeobjekts beachtet werden:

Die Lage

In Regionen mit steigender Einwohnerzahl und positiven wirtschaftlichen Perspektiven stehen die Chancen gut, dass die Immobilie an Wert gewinnt und sich gut vermieten lässt. Das gilt umso eher, je mehr die Mikrolage – also die direkte Umgebung – mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und guter Infrastruktur (Ärzte, Geschäfte, Schulen etc.) punktet. Weiterhin wichtig: Die Stadt sollte nicht zu klein sein, damit die Suche nach einem Nachmieter schnell zum Erfolg führt.

Die Lage spielt auch in Bezug auf die Risiken und Renditeerwartungen eine Rolle: Sicherheitsbewusste Investoren sind mit Wohnungen in beliebten Lagen der Metropolen gut beraten, auch wenn die Rendite überschaubar ist. Im Gegenzug müssen sie sich kaum Sorgen machen, dass der Wert der Wohnung sinkt oder sie längere Zeit leer steht. Renditeorientierte Anleger, die bereit sind, mehr Risiko einzugehen, können auch - mit deutlich weniger Geld - in eine gut vermietete Wohnung in einer eher strukturschwachen Region investieren. In diesem Fall ist eine höhere Rendite möglich, allerdings ist nicht auszuschließen, dass die Wohnung bei einem Mieterwechsel längere Zeit leer steht oder der Wohnungsverkauf sich schwierig gestaltet.

Achtung!

Wichtig: Der Kauf einer Anlageimmobilie in der eigenen Heimatstadt ist in der Regel nicht die beste Wahl. Gerade private Anleger investieren gern in vertrauter Umgebung – doch bei einer Wohnung als Kapitalanlage spielen Faktoren wie potenzielle Wertentwicklung und erzielbare Rendite eine weitaus wichtigere Rolle als die Nähe zum Objekt. Wir beraten Sie gern bezüglich geeigneter Lagen für ein Anlageobjekt!

Die Bausubstanz

Wer beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage nicht genau hinschaut, riskiert eventuell hohe Folgekosten. Es ist daher wichtig, sich ein möglichst präzises Bild vom baulichen Zustand der Immobilie zu machen. Dafür reicht es nicht, allein die Wohnung in Augenschein zu nehmen. Auch das Gebäude sollte genau ins Visier genommen werden: Sind die Kellerräume feucht? Wann wurde das Dach zuletzt gedeckt? Wie steht es um den Energieverbrauch? Hier kann es bei Altbauten und Objekten, die eventuell Schwachstellen haben, hilfreich sein, einen Sachverständigen ins Boot zu holen, der den Zustand des Gebäudes besser beurteilen kann. Wichtig ist es in diesem Zusammenhang auch, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einzusehen. Sie liefern Hinweise darauf, welche Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in letzter Zeit durchgeführt wurden oder welche Maßnahmen bereits geplant sind. Weiterhin wichtig: Die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Je mehr Geld die Eigentümergemeinschaft bereits angespart hat, desto kalkulierbarer ist das Risiko, dass in nächster Zeit eine Sonderumlage erhoben werden könnte. Ob eine solche Umlage bereits geplant ist, sollte außerdem gezielt beim Immobilienmakler oder der Hausverwaltung erfragt werden.

Die Rendite

Wer sein Kapital anlegen will, hat in der Regel auch bestimmte Vorstellungen davon, wieviel Rendite die Investition bringen soll. Diese wiederum hängt unter anderem auch von der Lage der Immobilie ab; sie fällt in der Regel umso niedriger aus, je besser die Lage ist. Der Grund: Die Kaufpreise für Wohnungen in sehr guten Lagen steigen oft überdurschnittlich stark an, die Mieterhöhungen können aufgrund der gesetzlichen Vorgaben jedoch nicht beliebig durchgeführt werden. Dies führt dazu, dass die Mietrendite niedriger ausfällt als in weniger gesuchten Lagen und der Kaufpreisfaktor steigt. Zudem sollten Anleger sich bei der Renditeberechnung nicht allein auf die Bruttorendite fokussieren, bei der lediglich die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt werden. Aussagekräftiger ist die Nettorendite, bei der sowohl die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungskosten sowie der Erhaltungsaufwand als auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Auf unserer Seite Rendite berechnen finden Sie weitere Informationen. 

Auch die Eigenkapitalrendite gilt als wichtige Renditekennziffer: Sie gibt die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals an und ergibt sich, indem der Gewinn (Mieteinnahmen abzüglich Kosten) ins Verhältnis zum Eigenkapital gesetzt wird. Sie macht Immobilien Investments besonders attraktiv!

Rechenbeispiel:

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Miete von 12.000 Euro jährlich (ohne Berücksichtigung der laufenden Kosten) würde die Bruttorendite vier Prozent betragen. Die Nettorendite würde sich bei Kaufnebenkosten in Höhe von 36.000 Euro und Bewirtschaftungskosten in Höhe von 4.000 Euro jährlich auf 2,4 Prozent belaufen. Wird die Immobilie mit 20 Prozent Eigenkapital (67.200 Euro) mit einem Sollzins von einem Prozent finanziert, ergibt sich eine Eigenkapitalrentabilität von 7,9 Prozent (5.312 Euro  Gewinn / 67.200 Euro Eigenkapital). Der positive Effekt der Fremdfinanzierung auf die Eigenkapitalrendite wird auch als Leverage-Effekt bezeichnet.

Der Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor gilt ebenfalls als zentrale Kennziffer, um beurteilen zu können, ob der Kauf einer bestimmten Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist. Er ergibt sich, wenn man den Kaufpreis ins Verhältnis zu den jährlichen Mieteinnahmen setzt und gibt an, wie viele Jahresmieten erforderlich sind, um den Kaufpreis zu finanzieren. Galt früher ein Kaufpreisfaktor von 20 als Faustregel, sind aufgrund des hohen Kaufpreisanstiegs der letzten Jahre mittlerweile Werte von 25 oder in gesuchten Lagen der Metropolen auch 30 üblich.

Die Finanzierung

Eine solide kalkulierte Immobilienfinanzierung ist ein wichtiger Baustein des Anlagekonzepts. Anleger, die eine Kapitalanlage finanzieren, sollten sich immer professionell und individuell beraten lassen! Pauschale Aussagen zur optimalen Finanzierung können nicht getroffen werden, doch einige Punkte sind immer zu beachten:

Wer die Darlehensraten so wählt, dass sie jederzeit – also auch bei vorübergehendem Mietausfall – problemlos gezahlt werden können, senkt das Risiko erheblich, dass die Baufinanzierung bei unvorhergesehenen Ereignissen ins Wanken gerät und die Immobilie verkauft werden muss (siehe hierzu auch weiter unten den Aspekt „Zeitpunkt des Verkaufs“).

Eine wichtige Rolle in puncto Finanzierung spielt auch der Fremdkapitalhebel: So wird der Effekt bezeichnet, den die Finanzierung über Fremdkapital auf die Rendite einer Kapitalanlage hat. Er ist immer dann positiv, wenn die Rendite nach Steuern über dem Sollzins liegt. In diesem Fall zahlen Kapitalanleger weniger für den Immobilienkredit als sie über die Mieten einnehmen.

Steuerliche Abzugsmöglichkeiten

Da die Nettorendite aussagekräftiger als die Bruttorendite ist, sind auch die steuerlichen Aspekte der Investition in eine Wohnung als Kapitalanlage für die Kaufentscheidung relevant. Kaufinteressenten sollten sich daher bei ihrem Steuerberater darüber informieren, wie hoch die jährlichen Abschreibungen für die Immobilie ausfallen und wie sich der Abzug weiterer Kosten wie etwa Zinsen und Erhaltungsaufwand steuerlich auswirken.

Das Mietverhältnis

Üblicherweise sind Wohnungen, die als Kapitalanlage angeschafft werden, vermietet und stehen nicht leer. Da der Mietvertrag mit dem neuen Käufer fortgesetzt wird, sollten Kapitalanleger sich vor dem Erwerb über das bestehende Mietverhältnis informieren. Zahlt der Mieter pünktlich seine Miete? Wie ist der Mietvertrag ausgestaltet? Solche Fragen sind wichtig, um eine erste Einschätzung dafür zu erhalten, ob sich das Mietverhältnis künftig als problematisch erweisen könnte.

Zeitpunkt des Verkaufs

Bei den Überlegungen zum Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage ist es auch wichtig, sich Gedanken über die Dauer der Investition zu machen. So ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren Haltedauer steuerfrei möglich - egal, wie hoch der Gewinn ausfällt. Ein vorzeitiger Verkauf würde den Netto-Gewinn daher erheblich schmälern und sollte möglichst vermieden werden. Wer nicht sicher ist, ob er diese Haltedauer einhalten kann, sollte Alternativen in Erwägung ziehen oder die Spekulationssteuer von Beginn an mit einkalkulieren.

Weitere Informationen zur Rendite und eine Musterrechnung finden Sie unter Punkt 6 auf dieser Seite.

4. Chancen & Risiken der Wohnung als Kapitalanlage

Die marktübliche Bezeichnung „Betongold“ suggeriert Anlegern, dass es sich bei vermieteten Wohnungen um sichere Geldanlagen handelt. Richtig ist allerdings, dass auch bei dieser Form der Kapitalanlage Verluste möglich sind. Allerdings ist ein Totalverlust ausgeschlossen, da es sich bei einer Immobilie um einen Sachwert handelt. Unterm Strich ist es wie bei jeder Kapitalanlage unbedingt empfehlenswert, sowohl die Gewinnmöglichkeiten als auch die Verlustrisiken eingehend zu prüfen.

Die Chancen und Risiken der Wohnung als Kapitalanlage im Überblick:

Chancen beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage

Es sprechen viele Aspekte dafür, eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen:

  • Beständige Mieteinnahmen, im Idealfall Schutz vor Inflation: Immobilien als Kapitalanlage bieten den Vorteil, dass sie inflationsgeschützte Erträge ermöglichen. Das gilt erst recht, wenn ein Indexmietvertrag gewählt wird, bei dem die Miete an die Lebenshaltungskosten gekoppelt ist.
  • In guten und somit gesuchten Lagen ist ein Wertzuwachs möglich – und dieser bleibt bei einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren beim Wohnungsverkauf steuerfrei.
  • Eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage ist als Sachwert ein Investment zum Anfassen. Ein Totalverlust ist ausgeschlossen.
  • Es entsteht durch die Hebelwirkung des Fremdkapitals eine sehr gute Eigenkapitalrendite.

Risiken beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage

Wer sich für den Erwerb einer Wohnung als Kapitalanlage entscheidet, sollte jedoch auch folgende Risiken im Blick haben:

  • Leerstand/Mietausfälle

Ob säumiger Mieter oder Leerstand aufgrund von Renovierungsarbeiten: Es kann immer vorkommen, dass Kapitalanleger vorübergehend keine Mieteinnahmen erzielen. Auf der sicheren Seite ist, wer diese Eventualitäten bei der Baufinanzierung berücksichtigt und sich damit befasst, wie man einen zuverlässigen Mieter finden kann.

  • Sanierungskosten fallen höher aus als vermutet

Es kann vorkommen, dass der bauliche Zustand der Immobilie schlechter ist als beim Kauf angenommen. In solchen Fällen ist es ebenfalls hilfreich, wenn die Finanzierung nicht zu knapp kalkuliert wurde. So lässt sich eine teure Nachfinanzierung oder schlimmstenfalls ein steuerlich nachteiliger Zwangsverkauf aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten vermeiden. Es ist außerdem sinnvoll, sich über die Sanierungsmaßnahmen der letzten Jahre, den Zustand wichtiger Bestandteile wie etwa der Elektrik sowie über die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft zu informieren. Wurden regelmäßig Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen und ist die Instandhaltungsrücklage hoch, sinkt das Risiko, dass es zu Sonderumlagen kommen könnte.

  • Zinsen steigen

Aktuell sind die Konditionen für Immobiliendarlehen sehr attraktiv. Damit die Finanzierung nicht ins Wanken gerät, falls die Zinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung steigen, ist es ebenfalls hilfreich, vorsichtig zu kalkulieren – oder die Sollzinsbindung sehr langfristig zu gestalten.

  • Verschärfung des Mietrechts

Ob Mietendeckel in Berlin oder Mietpreisbremse: Grundsätzlich ist es nie ausgeschlossen, dass sich die Vorgaben des Mietrechts für Vemieter nachteilig ändern. Daher sollten die Mieteinnahmen je nach Region ebenfalls konservativ kalkuliert werden.

  • Wertverlust

Die Immobilienpreise kannten in den meisten deutschen Regionen in den letzten Jahren nur eine Richtung: Aufwärts. Dies ist jedoch kein Naturgesetz, eine Stagnation oder sogar ein Rückgang der Kaufpreises kann nicht per se ausgeschlossen werden. Um dieses Risiko zu reduzieren, ist es wichtig, auf eine zukunftsträchtige Lage zu achten.

5. Finanzierung einer Wohnung als Kapitalanlage

Eine Wohnung als Kapitalanlage finanzieren – das kann je nach Einkommen und Vermögenssituation schwieriger sein als bei einer selbstgenutzten Immobilie. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn das selbstgenutzte Wohneigentum noch nicht abbezahlt ist und ein zweiter Immobilienkredit erforderlich ist. So muss nicht nur Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent Kaufpreises samt Kaufnebenkosten vorhanden sein, sondern auch noch ausreichend Reserve für unvorhergesehene Sanierungs- und Instandhaltungskosten. Zusätzlich muss das Einkommen auch ausreichen, um beide Darlehensraten problemlos zu bedienen.

immoverkauf24 Tipp:

Sie spielen mit dem Gedanken, eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen und benötigen eine Finanzierung? In unserem Beitrag zum Thema „Kapitalanlage finanzieren" haben wir detaillierte Informationen für Sie zusammengestellt.

Wichtig bei der Finanzierung einer Wohnung als Kapitalanlage: Die Banken achten bei der Kreditvergabe nicht nur wie bei der Selbstnutzung auf das Objekt an sich, sondern auch auf die Eckdaten zur Rentabilität– also etwa auf stimmige prognostizierte Mieteinnahmen. Das hat seinen Grund, denn in der Regel werden die Darlehensraten für Wohnungen als Kapitalanlage überwiegend aus der erzielten monatlichen Miete finanziert.

immoverkauf24 Tipp:

Sie wollen eine vermietete Wohnung kaufen und benötigen einen Immobilienkredit? Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner, um ein individuelles Finanzierungsangebot zu erhalten – kostenlos und unverbindlich.

6. Wohnung als Kapitalanlage – Musterrechnung & Renditeberechnung

Um einschätzen zu können, ob sich eine bestimmte Wohnung als Kapitalanlage lohnt, ist eine Renditeberechnung hilfreich. Sie könnte beispielsweise wie folgt aussehen:

Angenommen, ein Privatanleger hat 100.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung und möchte eine 80-Quadratmeter-Wohnung im Hamburg kaufen, die 300.000 Euro kostet und von einem Makler angeboten wird. Dann beläuft sich der Kaufpreis einschließlich Kaufnebenkosten in Höhe von 36.750 Euro auf insgesamt 336.750 Euro. Für die Finanzierung nimmt er einen Immobilienkredit in Höhe von 236.750 Euro auf, bei dem der Sollzins für 20 Jahre Zinsbindung bei einem Prozent liegt. Aus Vereinfachungsgründen wird unterstellt, dass er keine Tilgung vornimmt und die monatlichen Zinskosten somit über die Laufzeit konstant bleiben.

Er hat recherchiert, dass er für diese Wohnung als Kapitalanlage 12 Euro Kaltmiete kalkulieren kann. Sie läge dann bei insgesamt 960 Euro monatlich. Der Kaufpreisfaktor ist mit rund 26 (960 Euro x 12/300.000 Euro) für die Metropole Hamburg angemessen. Die Bruttorendite liegt in diesem Fall bei 3,8 Prozent.

Um im nächsten Schritt die Nettorendite zu berechnen, muss der Anleger nun die nicht abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten von den jährlichen Mieteinnahmen abziehen und zum Kaufpreis die Erwerbsnebenkosten hinzurechnen. Im Beispielfall ergibt sich bei Verwaltungskosten in Höhe von 1.000 Euro und Erhaltungsaufwendungen in Höhe von einem Prozent des Kaufpreises (3.000 Euro) eine Nettorendite von 2,2 Prozent.

Würde der Anleger die Wohnung vollständig aus Eigenkapital finanzieren, entspräche die Nettorendite auch der Eigenkapitalrendite. Da dies nicht der Fall ist, rechnet er im nächsten Schritt aus, wie hoch diese ausfällt. Hierfür muss er zunächst die jährlichen Zinskosten ermitteln. Diese liegen bei einem Zinssatz von einem Prozent bei 2.367,50 Euro. Diese zieht er zusätzlich zu den nicht umlegbaren Nebenkosten in Höhe von insgesamt 4.000 Euro von den jährlichen Mieteinnahmen ab. Unterm Strich erzielt er pro Jahr also Mieteinnahmen in Höhe von 5.152,50 Euro. Setzt er diesen Betrag ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro, ergibt sich eine Eigenkapitalrendite in Höhe von rund 5,2 Prozent.

Achtung!

Wichtig zu wissen: In der Regel werden Immobiliendarlehen zur Finanzierung einer Wohnung als Kapitalanlage anders als bei dieser Beispielrechnung getilgt. Damit fällt auch der Mietertrag geringer aus. Allerdings sinkt auch die Darlehenssumme kontinuierlich – und es erhöht sich somit jeden Monat der Betrag, den man bei einem Wohnungsverkauf erhalten würde. Nach vollständiger Tilgung des Darlehens hätte der Anleger im Beispielfall seine 100.000 Euro auf 300.000 Euro vermehrt – und das bereits ohne Berücksichtigung des Wertzuwachses. Diesen wiederum kann der Anleger nach Ablauf der Mindesthaltedauer von zehn Jahren steuerfrei vereinnahmen.

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