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Ferienimmobilien in Deutschland kaufen und verkaufen

Vermietung 07.06.2016 Lea Melcher
Ferienimmobilie

Wie rentiert sich die Kapitalanlage Ferienimmobilie?

Urlaubsimmobilien entwickeln sich zu begehrten Anlageobjekten. Die Immobilienpreise steigen bei Ferienwohnungen und -häusern stetig an und die Nachfrage bleibt ungebrochen. Was gilt es zu beachten, wenn man eine Ferienimmobilie anschafft und wann lohnt sich ein Verkauf?

Anschaffung einer Ferienimmobilie – Die individuellen Anforderungen in den Vordergrund stellen

Wer eine Ferienimmobilie kaufen möchte tut dies aus unterschiedlichen Gründen. Während der reine Kapitalanleger nach der bestmöglichen Rendite sucht oder Steuervorteile aus Vermietungsverlusten nutzen möchte, wünscht sich der Selbstnutzer ein Ferienobjekt, mit dem er sich voll und ganz wohl fühlt und in dem er die meisten seiner Urlaubstage verbringen will. Je nach Intention stehen unterschiedliche Kriterien für den Immobilienkauf im Vordergrund.

Wichtige Punkte beim Kauf einer Ferienimmobilie mit Schwerpunkt auf Eigennutzung und Vermietung als Nebeneffekt:

  • Kaufen Sie nur in einer Region, die Ihnen voll und ganz zusagt. Es empfiehlt sich, mehrfach zu unterschiedlichen Jahreszeiten vor Ort zu Urlauben und die Freizeitmöglichkeiten ausgiebig zu testen. Wenn Sie mit einer etwas weniger attraktiven Lage gut leben können und beim Kaufpreis sparen möchten, ist dies bei der Eigennutzung kein Problem. Ihre Immobilie muss IHNEN gefallen!
  • Berücksichtigen Sie die Fahrtzeit zu Ihrem Ferienobjekt: Wenn Sie die Immobilie auch über das Wochenende oder für Kurztrips nutzen möchten, sollte die Fahrt nicht länger als 3 Stunden dauern.
  • Erwerben Sie eine Ferienimmobilie, die bezüglich der Größe zu Ihren Anforderungen passt. Ist die Kinderplanung noch nicht abgeschlossen, so sollte überlegt werden, ob die Immobilie auch in der Zukunft ausreichend Platz bietet. Sind die Kinder im Teenageralter, so ist zu berücksichtigen, dass Sie die Wohnung künftig eher als Paar oder alleine nutzen werden. Generell werden Sie in einer Ferienimmobilie mit weniger Platz auskommen als in Ihren dauerhaften 4 Wänden.
  • Legen Sie die Immobilienfinanzierung so an, dass Ihre monatliche Belastung nicht zu hoch wird. Wer die Vermietung nur als netten Nebeneffekt sieht, sollte sich mit seinem Steuerberater abstimmen, wie die Finanzierung und Vermietung steuerlich am sinnvollsten sind.

Unser Tipp: Am rentabelsten werden im Regelfall die Sommermonate in der Vermietung sein. Juli und August allein sorgen für bis zu 33% des Jahresumsatzes. Möchten Sie das Maximum an Einnahmen herausholen und in der Hauptsaison an Urlauber vermieten, so wird Ihre Eigennutzung hauptsächlich von Herbst bis Frühjahr sein und Sie müssen sich zu dieser Zeit in Ihrer Ferienwohnung und der Umgebung wohlfühlen.

Beachten Sie, dass die Finanzämter besonders die gemischt genutzten Ferienimmobilien genau überprüfen. Wer eine Ferienwohnung kauft um Steuern zu sparen sollte die Eigennutzung so minimal wie möglich halten, da Werbungskosten nur für die vermieteten Zeiten geltend gemacht werden können und Ferienobjekte von den Behörden als "Liebhaberei" eingestuft werden können. Die steuerlichen Vorteile können dann komplett entfallen.

Wenn Sie keinen Vertrag mit einer Vermietungsagentur vor Ort haben, der eine Eigennutzung ausschließt, müssen Sie nachweisen können, wann und wie lange genau Sie die Ferienimmobilie selbst genutzt haben. Anderenfalls geht das Finanzamt davon aus, dass mindestens 50% der Kosten der Eigennutzung anzurechnen sind und somit nicht steuerlich geltend gemacht werden können. Führen Sie eine Liste in der Sie Ihre Anwesenheit durch den Kilometerstand Ihres Fahrzeuges belegen (mit Datum Kilometerstand Beginn der Fahrt und Ende Fahrt; gefahrene Kilometer und Zweck der Fahrt) und sammeln Sie Tankquittungen oder ggf. Übergabeprotokolle der Wohnung um Ihre Anwesenheit zu belegen.

Wichtige Punkte beim Kauf einer Ferienimmobilie mit Schwerpunkt auf Rendite & Vermietung:

  • Kaufen Sie in kalkulierbaren und renommierten Lagen. Dies ist zwar eingangs etwas teurer, mindert jedoch das Risiko eines Verlustes bei Verkauf und sichert gute Buchungszahlen. Wassernähe und schöner Ausblick sorgen für gesteigerte Nachfrage.
  • Kalkulieren Sie Anschaffungs-, Renovierungs- und Ausstattungskosten möglichst exakt und ermitteln Sie die erzielbaren Einnahmen. Hilfreich sind Recherchen auf Portalen für Vermietung von Ferienimmobilien: Welche Mietpreise werden in der Region bei vergleichbaren Objekten aufgerufen? Wie ist die Belegung in den Kalendern der Wohnungen? etc.
  • Besprechen Sie die Anschaffung der Immobilie mit Ihrem Steuerberater. Häufig werden Ferienobjekte genutzt, um steuerliche Verluste zu erzielen und somit die Steuerlast insgesamt zu senken. Auch eine schlechte Saison kann Ihnen in die Taschen spielen. Hierbei müssen jedoch die steuerrechtlichen Grundsätze beachtet werden um beispielsweise zu vermeiden, dass die Vermietung als Liebhaberei gewertet wird und somit die Verluste nicht steuerlich geltend gemacht werden können.

Wichtig: Beachten Sie in jedem Fall ob eine Ferienvermietung der Kaufimmobilie gestattet ist. Besonders in Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Berlin und Hamburg wird streng gegen illegale Ferienunterkünfte in Wohngebieten vorgegangen. Ihre Mieteinnahmen wären somit in großer Gefahr. Auskunft gibt Ihnen das Bauamt oder der Verkäufer kann Ihnen ein entsprechendes Dokument vorlegen, welches explizit von Seite der Behörden die Ferienvermietung gestattet.

Ferienwohnung verkaufen - Wann man sich von seiner Immobilie trennen sollte

Eine selbstgenutzte Ferienwohnung verkaufen viele Eigentümer nur schweren Herzens. Man hat dort mit der Familie die schönste Zeit des Jahres verbracht und kann sich von Ort und Immobilie schwer trennen. Rein wirtschaftlich betrachtet macht eine vorwiegend selbstgenutzte Ferienwohnung doch häufig keinen Sinn mehr.

Stellen Sie sich folgende Fragen:

  • Wie viele Tage im Jahr nutze ich die Ferienimmobilie?
  • Was kostet mich die Ferienimmobilie (Zweitwohnsteuer, Hausgeld, Nebenkosten, etc.)?
  • Erziele ich gute Einnahmen mit der Ferienimmobilie?
  • Passt die Ferienimmobilie noch zu meiner familiären Situation und meinem Alltag?
  • Habe ich die Zeit und Lust, die Ferienimmobilie erfolgreich zu vermieten?
  • Müsste ich in die Ferienimmobilie investieren, um sie für Gäste attraktiv zu machen?

Bedenken Sie, dass Sie aus dem Verkaufserlös einer gut gelegenen Ferienimmobilie auch ein weniger arbeitsintensives Renditeobjekt anschaffen können und sich von der Miete tolle Urlaube finanzieren können. So sind Sie in Ihrer Wahl des Urlaubsortes frei und können ohne Verpflichtungen Ihre Freizeit genießen, wo Sie es möchten.

Eine Ferienimmobilie zu verkaufen die als reines Renditeobjekt gedient hat, ist emotional weniger schwierig: Beachten Sie die 10jährige Spekulationsfrist (Spekulationssteuer) und beauftragen Sie einen versierten Immobilienmakler mit dem Verkauf. Aus dem Veräußerungserlös können Sie das Eigenkapital für eine neue Immobilienanschaffung stellen. Als Alternative kann die lastenfreie Ferienimmobilie zur Finanzierung eines weiteren Objektes als Sicherheit für die Bank hinterlegt werden.

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