Aufwändig, aber lohnenswert: Die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum

Vor allem in den Ballungsräumen besteht seit Jahren ein großer Mangel an Wohnraum. Die neue Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) will deshalb auch auf kreative Lösungen setzen und vermehrt neue Wohnungen im Bestand schaffen. Ihr Vorschlag: Gewerbeflächen in Wohnraum umwandeln. Die Corona-Pandemie habe vermehrt zu Homeoffice-Lösungen geführt, weshalb die bestehenden Büroflächen in ihrer bisherigen Größe nicht mehr benötigt werden, lautet ihre Argumentation.
Soweit die Theorie. Wie aber läuft so eine Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum in der Praxis ab? Constanze Zumbaum ist Immobilienmaklerin von immoverkauf24 im Raum Hamburg und weiß, worauf es ankommt. Im Interview erklärt sie, welche Fallstricke es bei Nutzungsänderungen zu beachten gilt und warum die Umwandlung von Gewerberäumen auch eine ziemlich lukrative Entscheidung für Eigentümer sein kann.

Constanze, warum entscheiden sich Eigentümer deiner Erfahrung nach für die Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnraum?

Constanze Zumbaum: Die Gründe können vielfältig, etwa, weil sich die Gewerbeeinheit nur schwer vermieten lässt. Oftmals sind es aber in erster Linie ganz realistische Überlegungen. Zum Beispiel ist die Zielgruppe bei einem möglichen Verkauf einfach größer, wenn die Gewerbeimmobilie in Wohnraum umgewandelt wird. Was Hamburg betrifft, ist Wohnraum nun mal sehr knapp und deshalb kann dafür auch ein höherer Quadratmeterpreis erzielt werden als wenn man eine Gewerbeimmobilie verkauft.

Gibt es grundsätzlich bestimmte baurechtliche Voraussetzungen, die gelten müssen, damit eine Umwandlung überhaupt genehmigungsfähig ist?

Constanze Zumbaum: Diese Frage kann ich nicht pauschal beantworten, da es ja unterschiedliche Anforderungen je nach Objekt, Lage oder Ähnlichem gibt. Die Frage ist auch, wie viele bauliche Änderungen grundsätzlich erforderlich sind. Handelt es sich zum Beispiel um einen Ladenbetrieb, aus dem eine Wohnung gemacht werden soll, oder um eine Bürofläche? Die auf die Umwidmung angepassten Pläne muss ein Architekt erstellen und dann beim zuständigen Bauamt einreichen.

Betrachten wir jetzt einmal die unterschiedlichen Objektarten. Was ist der wesentliche Unterschied zwischen einem freistehenden Haus, das umgewandelt werden soll, und einer Teileigentums-Einheit innerhalb einer Eigentümergemeinschaft?

Constanze Zumbaum: Der Unterschied besteht im Aufwand, den man für die Umwandlung betreiben muss. Beim Teileigentum muss außer der Behörde auch die Eigentümergemeinschaft und meistens auch der Verwalter zustimmen, da eine Änderung der Teilungserklärung erfolgen muss. Je nach Inhalt der Teilungserklärung muss die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einstimmig oder mehrheitlich erfolgen. Zudem ist eine notarielle Beurkundung notwendig. Beim Einfamilienhaus gibt es in der Regel weit weniger Entscheidungsträger. Wenn es einer Einzelperson gehört, kann sie selbstständig entscheiden. Bei größeren Häusern könnte ggf. eine Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz lohnenswert sein und müsste entsprechend geprüft werden.

Kannst du anhand eines Beispiels aus deiner persönlichen Erfahrung einmal den konkreten Ablauf einer Umwandlung darstellen?

Constanze Zumbaum: In meinem Beispiel hat es sich um Teileigentum innerhalb einer Eigentümergemeinschaft gehandelt. Deshalb habe ich hier in einem ersten Schritt bei der Hausverwaltung nachgefragt, ob grundsätzlich etwas gegen eine Umwandlung spricht und wie die Stimmung innerhalb der Gemeinschaft hinsichtlich einer Nutzungsänderung aussieht. Parallel dazu erfolgte ein erster Anruf beim zuständigen Bauamt, um auch hier vorzufühlen und im Vorfeld einige Informationen zu erhalten. Damit das Vorhaben geprüft werden kann, benötigt das Amt natürlich konkrete Pläne, Zeichnungen und einen offiziellen Antrag, den ein Architekt erstellen muss. Der Architekt muss vom Eigentümer beauftragt und bevollmächtigt werden. Er benötigt dafür diverse Unterlagen wie die Teilungserklärung, die berechnete Wohnfläche und Grundrisse.

Wie sieht es aus, wenn die Umwandlung mit größeren Umbauten verbunden ist?

Constanze Zumbaum: In meinem Beispiel waren keine großen Umbaumaßnahmen erforderlich, da nur ein kleinerer Teil als Büro genutzt wurde und der Rest bereits als Wohnraum. Sind hingegen größere Umbauten nötig, erstellt der Architekt komplett neue Pläne. Dafür muss er wissen, ob die Umwandlung in der von ihm geplanten Form in der Praxis auch realisierbar ist. Hier ist dann der Makler gefragt, der im Idealfall über die Pläne schaut – schließlich soll die umgewandelte Immobilie ja auch gut zu vermarkten sein. Die gesamten Unterlagen werden beim Bauamt eingereicht – und dann heißt es warten.

Und wann kommt die Eigentümergemeinschaft wieder mit ins Spiel?

Constanze Zumbaum: Die Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft verläuft etwas versetzt, da sie ja erst die konkreten Pläne des Bauamts benötigt, um überhaupt eine Zustimmung geben zu können. Bei mir war es so, dass der Verwalter laut Teilungserklärung bevollmächtigt war, aus seiner eigenen Verantwortung heraus eine Entscheidung zu treffen. Das ist aber nicht unbedingt üblich. Normalerweise muss jeder einzelne Eigentümer der Gemeinschaft zustimmen. Liegen die Zustimmungen vor, kann die Teilungserklärung geändert werden. Die Änderung wiederum erfordert eine notarielle Beurkundung, das heißt, jeder Eigentümer muss theoretisch zum Notar gehen und dort eine Unterschrift leisten. In meinem Fall war das aber nicht notwendig, da ja alles über den Verwalter lief.

Ist damit alles erledigt?

Constanze Zumbaum: Nicht ganz. Der Notar muss dann noch die Umschreibung des Grundbuchs beantragen. Dazu reicht er die Genehmigungen des Bauamts und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft beim Grundbuchamt ein. Auch dieser Prozess kann mehrere Monate dauern. Aber dann ist die Umwandlung abgeschlossen und der Makler kann die Immobilie bewerten und schließlich vermarkten.

Wie lange kann so ein Verfahren deiner Erfahrung nach also insgesamt dauern?

Constanze Zumbaum: Die Dauer ist zum einen sehr stark abhängig vom Bearbeitungstempo der zuständigen Behörden. Zum anderen spielt die Größe der Eigentümergemeinschaft eine Rolle, sofern es sich bei dem Objekt um Teigentum handelt. Alle Miteigentümer müssen ja angeschrieben werden und antworten, je nach Teilungserklärung muss jeder außerdem noch zum Notar. Wenn es zum Beispiel 30 Miteigentümer gibt, kann das natürlich dauern. Insgesamt vergehen auf jeden Fall mehrere Monate, in manchen Fällen können es auch Jahre sein.

Mit welchen Kosten ist eine Nutzungsänderung verbunden?

Constanze Zumbaum: In dem Fall, den ich zuletzt begleitet hatte, waren die Kosten gering, nur circa 650 Euro. Darin sind aber nicht die Kosten für den Bauantrag enthalten, den der Architekt erstellt hat. Auch sind keine großen Umbaukosten angefallen, da die Immobilie weitestgehend schon zu Wohnzwecken genutzt wurde. Grundsätzlich dürften die Kosten weitaus höher ausfallen.

Wie lohnenswert ist deiner Meinung nach die Umwandlung in Wohnraum letztendlich gewesen? Konnte die Wohnung am Ende besser verkauft werden?

Constanze Zumbaum: Bei der jüngsten Umwidmung, die ich begleitet habe, konnten wir danach einen deutlich höheren Kaufpreis erzielen. In Zahlen ausgedrückt: Der Quadratmeterpreis ist von rund 7.000 Euro auf 8.200 Euro gestiegen. Mit hineingespielt hat ebenfalls, dass die Zielgruppe wesentlich größer geworden ist. Ausschlaggebend ist dabei natürlich immer die Lage und der Objektzustand. Was Hamburg betrifft, werden mit Wohnimmobilien und nicht mit Gewerberäumen die höchsten Preise erzielt.