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Grundstücksverkauf Immobilienverkauf der besonderen Art

Bodenrichtwert 21.05.2016 Dr. Niels Jacobsen
Verkauf Grundstück

Wer sein Grundstück verkaufen möchte, der sollte bedenken: Grundstück ist nicht gleich Grundstück. Handelt es sich bei dem Verkaufsobjekt um ein Stück Wiese, welches nicht bebaut werden darf? Ist das Grundstück bereits erschlossen bzw. welche Voraussetzungen sind noch zu schaffen? Wie bewertet ein Käufer die Lage und was ist dieser in Anbetracht seines konkreten Bauvorhabens bereit zu zahlen?

Der Verkauf des eigenen Grundstücks ist eine absolute Spezialität. Wer sein Grundstück schnell und zum bestmöglichsten Preis verkaufen möchte, sollte auf die folgende Punkte achten:

Zielgruppenanalyse: Privatperson oder Bauträger als Käufer?

Grundstücksverkäufer haben sich mit zwei Zielgruppen zu beschäftigen:

  • Privatpersonen, die den Traum des Eigenheimes verwirklichen wollen
  • Bauträger, die bebauen und vermarkten möchten

Da Bauträger grundsätzlich an jedem Grundstück interessiert sind, mit dem sie Geld verdienen können, kommen Sie als Käufer immer in Frage. Aber aufgepasst: Bauträger ist nicht gleich Bauträger. Manche sind auf Einzelhäuser, andere auf Mehrfamilienhäuser oder Gewerbe spezialisiert. Für einen Privatmann ist es schwer, die richtigen Bauträger zu finden, zumal es tausende kleine Einzelfirmen gibt. Dazu kommt das Problem, dass viele Bauträger nicht über die Mittel verfügen, ein Grundstück zu erwerben und daher oftmals eine sogenannte "Anhandgabe" vom Verkäufer fordern, d.h. erst bezahlen möchten, wenn sie selbst einen Käufer gefunden haben. Aber auch der Verkauf an Privatpersonen kann seine Tücken haben: Zum einen kommt ein Verkauf an einen privaten Selbstnutzer in der Regel nur in Betracht, wenn lediglich eine Wohneinheit erstellbar ist, da der Käufer sonst zugleich sich um den Verkauf der anderen Einheiten kümmern müsste. Zum anderen zahlt ein Privatkäufer erfahrungsgemäß nur dann den besten Preis, wenn er auch die bebaubare Fläche maximal ausschöpft.

Die Lage des Grundstückes als entscheidender Indikator des Verkaufspreises

Dass die "Lage", die "Lage" und schließlich die "Lage" den erzielbaren Verkaufspreis eines Grundstücks bestimmen, ist schon fast eine Volksweisheit. Entsprechend kann ein Baugrundstück an der tschechischen Grenze fast keinen Wert haben (wenn dort niemand bauen will), während in sehr guten Lagen in Deutschland über 1.000 Euro pro qm realisiert werden. Doch was macht eine gute Lage aus? Darauf gibt es keine pauschale Antwort. Käufer entscheiden, wie viel sie für welche Lage bereit sind zu zahlen. Junge Familien z.B. suchen Wohngebiete mit Anbindung zu Sportstätten, Schulen, Kitas, Ärzten, etc., können aber nicht so viel bezahlen, wie Wohlhabende, die sich gerne zu Wohlhabenden in noblen Vororten gesellen oder in den Innenstadtbereich ziehen. Anhaltspunkte für die Qualität einer Lage sind:

  • Bevölkerungswachstum und wirtschaftliche Dynamik einer Region
  • Vorhandene Infrastruktur (z.B. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, etc. im privaten Bereich bzw. Gewerbepark, Verkehrsanbindung, etc. im gewerblichen Bereich) bzw. Anschlussmöglichkeit (Straßen, Strom, Wasser, Telefon, Internet, etc.)
  • Unmittelbare Umgebung (Nachbarn, Ausblick, Wassernähe, Sonneneinstrahlung, Lärmpegel, etc.)

Wer wissen will, wie "gut" eine Lage aktuell ist, sollte sich die Bodenrichtwerte eines Stadtteils genauer anschauen. Zwar handelt es sich bei den Bodenrichtwerten zunächst auch nur um "rechnerische" Werte, allerdings werden sie aus den tatsächlichen Verkaufspreisen abgeleitet.

Kurzdefinition Bodenrichtwert: Der durchschnittliche Wert/Preis eines Bodens in einer bestimmten Lage bezogen auf den Quadratmeter der zu verkaufenden Grundstücksfläche.

Grundstücksverkäufer können sich bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse in mündlicher oder auch schriftlicher Form über die Bodenrichtwerte informieren. Ihnen sei jedoch gesagt: Der erzielbare Preis beim Grundstücksverkauf liegt nicht selten bis zu 20 % unter oder über dem jeweiligen Richtwert. Der Grund hierfür: Jedes Grundstück ist letztlich einzigartig. Der erzielbare Preis hängt von der individuellen Marktnachfrage zum Angebotszeitpunkt sowie den konkreten Bebauungsmöglichkeiten ab.

Wie die Bebaubarkeit eines Grundstücks den Verkaufspreis bestimmt

Neben dem Bodenrichtwert ist die konkrete Bebaubarkeit eines Grundstücks ausschlaggebend für den erzielbaren Preis. Kann das zu veräußernde Grundstück bebaut werden, gilt folgender Grundsatz:

Je mehr Wohn- oder Gewerbefläche gebaut werden kann, desto höher ist der Verkaufspreis.

Grundstücksverkäufer sehen sich folglich mit der Frage konfrontiert, wie viel Fläche auf ihrem Objekt bebaut werden kann und darf. Hierfür ist es ratsam sich mit den Baubestimmungen auseinander zu setzen. Wichtige Informationen / Kennziffern zur Bebaubarkeit eines Grundstückes sind:

  • Grundflächenzahl, auch GRZ genannt, gibt die bebaubare Fläche an - Beispiel: GRZ = 0,5 heißt 50 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden
  • Geschossflächenzahl, auch GFZ genannt, gibt die errichtbare Bruttogeschossfläche als Prozentwert von der Grundstücksfläche an - Beispiel: Wenn ein Grundstück 1.000 qm groß ist und die GFZ 0,6 beträgt dürfen 600 qm Geschossfläche errichtet werden
  • Bodenbeschaffenheit (Tragfähigkeit des Grunds; mögliche Abdichtung für Untergeschoss)
  • Altlasten (Beschmutzungen oder gelagerte Abfälle die erst beseitigt werden müssen)

Auf welche Art und Weise ein Grundstück bebaut werden kann, regelt der Bebauungsplan der Gemeinde. Die Art der Nutzung und die Bauweise sind hier dezidiert festgelegt (die Vorschriften reichen teils sogar bis zur korrekten Neigung des Daches). Besonders wichtig für den Eigentümer, der verkaufen möchte: Im Bebauungsplan ist der Gebäudetyp ausgewiesen. Also ob ein Mehrfamilien-, Reihen-, Einzel- oder ein Doppelhaus gebaut werden darf. Gibt es noch keinen qualifizierten Bebauungsplan (bzw. es ist nicht klar, ob ein Bauvorhaben im Rahmen der städtischen Vorgaben realisiert wird), kann der Verkäufer vor Verkaufsstart einen Bauvorbescheid beantragen. Vorteil der Bauvoranfrage: Der Anfrager erhält eine rechtsichere Aussage über die Bebaubarkeit. Nachteil: Die Anfrage kostet Geld und das Ergebnis kann einige Wochen auf sich warten lassen. Auch erspart ein Bauvorbescheid einem potentiellen Käufer nicht die Einreichung eines Bauantrags zur Abklärung seines ganz individuellen Bauprojekts.

Zusammenfassung & Fazit

Die Lage bestimmt in erster Linie den Grundstückswert. Die Bodenrichtwerte bieten dabei nur sehr grobe Orientierungspunkte. Wer den besten Verkaufspreis herausholen möchte, sollte sich vor allem mit der Bebaubarkeit eines Grundstücks und den potentiellen Kaufzielgruppen beschäftigen. Da jeder Kaufinteressent eine eigene Vorstellung von der Bebauung hat, ist auch die Zahlungsbereitschaft von Interessent zu Interessent sehr unterschiedlich. In der Praxis weichen die Gebote für Grundstücke sehr stark ab!

Tipp: Beauftragen Sie einen Profi mit dem Verkauf Ihres Grundstücks. Er kann baurechtliche Fragen im Detail klären und mit Bauträgern auf Augenhöhe verhandeln. Durch eine breite Vermarktung, die persönliche Ansprache vieler Bauträger und durch die Organisation eines Bieterverfahrens kann er den Preis des Grundstücks in die Höhe treiben – auch über den Bodenrichtwert hinaus.

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