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Neue Berechnung des Mietpreisspiegels: Eine Marktmanipulation?

Recht 18.02.2016 Alexander Matzkewitz
Höhe der Maklerprovision

Aufgrund aktueller Untersuchungen der Steinbeis Hochschule in Berlin hat sich der Streit bezüglich der Höhe des Mietpreisspiegels zwischen Vermietern und Mietern erneut zugespitzt. Die Experten der Hochschule hatten die ortsüblichen Vergleichsmieten zahlreicher Großstädte evaluiert und ein allgemeines Absinken der Mietpreise festgestellt. So sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete Münchens beispielsweise von 11,93 Euro auf 10,58 Euro, in Frankfurt sogar von 8,80 Euro auf 8,14 Euro. Dies dürfte einerseits die Mietparteien erfreuen, befeuert jedoch auch die derzeitige Debatte um die Mieterhöhungen zwischen Interessenvertretern der Immobilienwirtschaft und Politikern.

Vermieter gegen die Mietpreispläne der Bundesregierung

Die Bundesregierung will den Berechnungszeitraum des Mietspiegels von vier auf zehn Jahre ausweiten. Als Begründung nennt man die längere Bemessungsdauer der Mietpreise. Mietverträge in denen Erhöhungen zuletzt vor vier Jahren erfolgt sind, seien in den heutigen ortsüblichen Vergleichsmieten nicht einberechnet. Tatsächlich waren die damaligen Mieten in dem Großteil aller Kommunen aber niedriger als heutzutage. Der Deutsche Mieterbund forderte daher eine Änderung der besagten Errechnungsformel, was die Vermieterseite in Aufruhr versetzt. ,,Die Mietpreise werden durch diesen Schritt auf staatliche Weise nach unten korrigiert!“, entgegnet Jürgen Schick, Präsident des IVD und Auftraggeber der genannten Studie. Er spricht von einer Markmanipulation. Der entsprechende Gesetzesentwurf wird seitens der Regierung bis Sommer dieses Jahres erwartet.

Beide Parteien sind sich einig: Die Nettokaltmieten werden auf breiter Front sinken

Darüber dass die Mietpreise in Zukunft eher sinken werden, sind sich Mieter wie Vermieter jedoch einig. Die Vorschrift, dass sich Mieten stets auf Mietspiegelniveau zu befinden haben, gibt es derzeit nicht. Der Mietspiegel dient hierfür lediglich als Orientierung und spielte in Vergangenheit beispielsweise nur im Falle der Mietpreisbremse eine Rolle. In dem Plan der Bundesregierung sieht die Vermieterseite die Gefahr, dass die Mieten auf dem aktuellen Stand eingefroren werden. IVD-Präsident Schick beschreibt das Vorhaben als ,,die Einführung eines flächendeckenden Mieterhöhungsverbotes“. Die Folgen werden laut des IVDs sehr weitreichend eingeschätzt und bergen eine gefährliche Kausalität: Banken müssten aufgrund von fehlender Mietfantasie die Beleihungswerte korrigieren. Sollte dies nach unten geschehen, sieht man sich mit Finanzierungsengpässen konfrontiert. Wenn Investitionen auf dem Wohnungsmarkt ausblieben, befeure man zusätzlich die sich ausbreitende Knappheit des Wohnraums. Privatanleger könnten in Zukunft zudem nicht mal einen Inflationsausgleich erwarten. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund sieht dieses Szenario jedoch nicht. Es sei überhaupt nicht klar, dass aufgrund von Mietpreisbremse und neu berechnetem Mietspiegel weniger investiert werde.

Eingriffe der Politik in Vergangenheit tatsächlich erfolglos

Auseinandersetzungen zwischen den Beteiligten sind im Rahmen politischer Eingriffe innerhalb des Immobilienmarktes normal. Es ist gut möglich, dass bei der neuen Berechnungsformel des Mietspiegels weitreichende Konsequenzen ausgeschlossen sind. Auch bei der Einführung der Mietpreisbremse wurden damals zahlreiche Schreckensszenarien diskutiert. Nun beruhigen erste Zahlen die Gemüter: Die von der Bundesregierung erhofften Veränderungen blieben in weiten Teilen Deutschlands aus. Der Preisauftrieb existiert in den meisten Ballungszentren nach wie vor. Das Problem der Mietpreisbremse: Viele Mieter informieren sich vor dem Einzug nicht ob der im Vertrag ausgewiesene Mietbetrag zulässig ist. Unterschriebene Mietverträge werden zudem selten angefochten. Vermieter brauchen sich auch nicht an die Zehn-Prozent-Regel der Mietpreisbremse zu halten, wenn sie bereits vor Einführung mehr verlangt haben. Diese Tatsache erhitzte auf gleich die Gemüter des Mieterbundes. Gefordert wird eine gesetzliche Überarbeitung der Bremse und die Verpflichtung des Vermieters, dass in Zukunft über die Höhe etwaiger Vormieten der Immobilie aufgeklärt wird. Ob diese Forderung durchkommt ist nicht sicher, eines ist jedoch klar: Mit der Erarbeitung einer Transparenzvorschrift dürften nach Mietpreisbremse und neuer Mietspiegelberechnung weiterhin Streitpunkte auf der Tagesordnung stehen.

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