Eigenbedarfskündigung: Wann Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen dürfen

Mietern einfach kündigen dank Eigenbedarf – geht das? Wer als Vermieter eine Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt, darf seinem Mieter kündigen – jedoch unter Beachtung zahlreicher rechtlicher Vorgaben. Der Gesetzgeber hat zum Schutz von Mietern enge Grenzen für das Anmelden von Eigenbedarf gesetzt, die Sie unbedingt kennen sollten, um Ihre Eigenbedarfskündigung erfolgreich durchzusetzen.

Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn ein Vermieter das Mietverhältnis beendet, weil er die Immobilie für sich selbst, für nahe Verwandte oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Es handelt sich um einen gesetzlich geregelten Sonderfall, bei dem eine Kündigung auch bei bestehendem Mieterschutz rechtlich zulässig ist. Wichtig sind ein nachvollziehbares Nutzungsinteresse und das Einhalten der Kündigungsfrist, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Die rechtliche Basis für eine Kündigung wegen Eigenbedarf bildet § 573 BGB. Dort ist geregelt, dass Vermieter nur dann kündigen dürfen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Dieses Interesse muss ernsthaft, konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Der Eigentümer muss außerdem bereits im Grundbuch eingetragen sein – andernfalls ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist gesetzlich ausgeschlossen.

Wenn Sie als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen möchten, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Das Wichtigste: Es muss ein berechtigtes Interesse bestehen – also ein nachvollziehbarer, konkreter Bedarf, die Wohnung oder das Haus für sich selbst, enge Angehörige oder Haushaltsmitglieder zu nutzen. Dieser Eigenbedarf darf nicht nur vage geplant sein, sondern muss zeitnah nach Ablauf der Kündigungsfrist verwirklicht werden. Dabei unterscheiden Gerichte zwischen zulässigen und unzulässigen Gründen für eine Eigenbedarfskündigung.

Gerichtlich anerkannte Gründe für den Eigenbedarf

• Sie haben ein Haus gekauft und möchten dort künftig selbst wohnen, um Ihre bisherige Mietwohnung aufzugeben.
• Während umfangreicher und lang andauernder Renovierungsarbeiten an Ihrem eigenen Haus benötigen Sie die vermietete Wohnung als Ersatzunterkunft.
• Ihr geplanter Familienzuwachs erfordert mehr Platz – daher möchten Sie in Ihre vermietete Wohnung einziehen.
• Die Wohnung soll Ihrem Kind oder einem anderen nahen Familienangehörigen zur eigenen Nutzung überlassen werden.
• Sie möchten sich altersbedingt räumlich verkleinern und barriereärmer wohnen – dafür ist die vermietete Wohnung ideal geeignet.
• Aufgrund Ihrer beruflichen Tätigkeit benötigen Sie eine Zweitwohnung am Arbeitsort.
• Ein Umzug in die vermietete Wohnung würde Ihnen eine erhebliche Zeitersparnis beim täglichen Arbeitsweg ermöglichen.

Unzulässige Gründe für eine Eigenbedarfskündigung

• Die Wohnung wird lediglich als Übergangslösung für eine kurze Zeit benötigt.
• Die vermietete Wohnung entspricht nachweislich nicht den tatsächlichen Bedürfnissen des Vermieters.
• Im Bestand des Vermieters befindet sich eine vergleichbare, unvermietete Wohnung – eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist dann unverhältnismäßig.
• Eine Eigenbedarfskündigung ist nur natürlichen Personen vorbehalten. Eine GmbH oder Stiftung kann keinen Eigenbedarf geltend machen.
• Besteht ein wirksam befristeter Mietvertrag, kann während der Laufzeit nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden.
• Steht ein Kündigungsverzicht des Vermieters im Mietvertrag, ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen.
• Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt für den neuen Eigentümer eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB), bevor eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich ist.
• Entfällt der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung und der Mieter ist noch nicht ausgezogen, muss der Vermieter dies unverzüglich mitteilen – der Mieter kann dann in der Wohnung bleiben.

Es handelt sich bei Eigenbedarfs-Streitigkeiten häufig um detailliert zu betrachtende Einzelfälle. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von unseren Immobilienprofis oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten und informieren Sie sich darüber, wie aussichtsreich eine Auseinandersetzung mit dem Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf für Sie ist.

Wenn Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen möchten, ist klar zu regeln, für wen der Eigenbedarf geltend gemacht werden darf. Denn: Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtlich nur zulässig, wenn der Vermieter selbst, ein naher Familienangehöriger oder eine haushaltsangehörige Person die Wohnung künftig nutzen möchte. In zahlreichen Gerichtsurteilen wurde über die Berechtigung von Eigenbedarfskündigungen entschieden. Die bisherige Rechtsprechung hat folgende Ergebnisse für berechtigte Personen hervorgebracht:

• Beispiele aus der Praxis

• Eigennutzung durch den Vermieter: Die Vermieterin möchte nach dem Renteneintritt selbst in ihre vermietete Eigentumswohnung einziehen.

• Nutzung durch Familienangehörige: Der Sohn des Vermieters beginnt sein Studium in der Stadt und benötigt eine zentrale Wohnung in Uninähe.

• Nutzung durch Haushaltsangehörige: Der pflegebedürftige Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf, um seine Pflegekraft in der Nähe unterzubringen.

Wenn Sie als Vermieter Eigenbedarf anmelden möchten, ist eine ordnungsgemäße Eigenbedarfskündigung nur im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen möglich. Die Kündigung wegen Eigenbedarf stellt eine sogenannte ordentliche Kündigung dar – das heißt: Die gesetzlich festgelegten Fristen gemäß § 573c BGB müssen eingehalten werden:

"Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate."

D.h. die Mietdauer des Mieters entscheidet über die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf:

• 0 - 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
• 5 - 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
• ab 8 Jahren Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

• Eigenbedarfskündigung nach Kauf der Immobilie

Wer eine vermietete Wohnung kauft, kann erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Die regulären Kündigungsfristen gelten dann wie oben – eine sofortige Kündigung ist nicht möglich. Der Eigenbedarf muss allerdings nachvollziehbar begründet sein.

• Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung in Eigentumswohnung

Wurde ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und eine Wohnung verkauft, gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, bevor eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Sperrfrist durch Landesverordnung sogar auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

• Zweifamilienhaus – Vermieter und Mieter unter einem Dach

Leben Sie als Vermieter in einem Zweifamilienhaus selbst in einer der beiden Wohnungen, dürfen Sie dem Mieter auch ohne Eigenbedarf kündigen, gemäß Kündigungsrecht nach § 573a Abs.1 S.1 BGB. Sie müssen dann kein berechtigtes Interesse nachweisen. Die gleiche Möglichkeit haben Vermieter, deren Mieter mit ihnen in einer Wohnung wohnen – zum Beispiel, indem sie ein möbliertes Zimmer mieten.

• Eigenbedarf bei gewerblichen Mietverhältnissen

Gewerbliche Mietverhältnisse fallen nicht unter das Wohnraummietrecht. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist hier nicht vorgesehen. Stattdessen gelten die vertraglich vereinbarten Fristen oder – falls nicht geregelt – die gesetzlichen Kündigungsfristen des BGB für Gewerbemiete (§ 580a BGB). Der Kündigungsgrund Eigenbedarf ist im Gewerbemietrecht grundsätzlich nicht zulässig.

• Sperrfrist bei der Eigenbedarfskündigung

Die Sperrfrist tritt ein, wenn jemand eine Eigentumswohnung kauft, die zuvor aus einer Mietwohnung umgewandelt wurde. Der neue Eigentümer darf dann eine bestimmte Zeit lang keine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Ziel der Sperrfrist bei Eigenbedarf ist es, Mieter vor Verdrängung durch die Umwandlung von Wohnraum zu schützen. Die Sperrfrist beginnt ab Grundbucheintrag des Käufers und beträgt in der Regel drei Jahre. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. durch Landesverordnung in Berlin, München, Köln) kann die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

• Beispiele zu Fristen der Eigenbedarfskündigung

Beispiel 1: Reguläre Eigenbedarfskündigung

Vermieter A vermietet seine Eigentumswohnung seit acht Jahren an eine Familie. Da seine Tochter zum Studium in die Stadt zieht, meldet er Eigenbedarf an. Die Kündigungsfrist beträgt neun Monate.

Beispiel 2: Eigenbedarfskündigung nach Kauf

Vermieterin B kauft eine seit sechs Jahren vermietete Eigentumswohnung. Nach der Eintragung ins Grundbuch kündigt sie dem Mieter, weil sie selbst in die barrierearme Wohnung einziehen möchte. Da der Mieter bereits seit sechs Jahren in der Wohnung lebt und keine Umwandlung stattfand, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Eine Eigenbedarfskündigung ist an klare formelle Anforderungen gebunden. Wenn Sie Ihrem Mieter also wegen Eigenbedarf kündigen möchten, reicht ein einfaches Schreiben nicht aus. Denn sowohl der Inhalt als auch die Form des Kündigungsschreibens müssen bestimmten gesetzlichen Vorgaben entsprechen, damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Hier erfahren Sie, was eine gültige Kündigung wegen Eigenbedarf enthalten muss – inklusive kostenloser Muster zum Download.

Welche formalen Anforderungen muss eine Eigenbedarfskündigung erfüllen?

• schriftliche Kündigung auf Papier, eigenhändig unterschrieben
• vollständige Angaben zu Vermieter und Mieter
• genaue Bezeichnung des Mietobjekts
• Hinweis auf Kündigung wegen Eigenbedarf
• verständliche und nachvollziehbare Begründung des Eigenbedarfs
• Angabe, für welche Person Eigenbedarf angemeldet wird
• Erläuterung der persönlichen Beziehung zwischen der Person und dem Vermieter
• Darlegung, warum genau diese Wohnung benötigt wird
• Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist bei Eigenbedarf
• Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters
• Aufforderung an den Mieter zur Wohnungsrückgabe
• Hinweis auf das Datum der Beendigung des Mietverhältnisses

Eigenbedarfskündigung Muster: Mietern wirksam kündigen

Eine gut formulierte Kündigung ist die Grundlage für eine rechtssichere Beendigung eines jeden Mietverhältnisses. Nutzen Sie unsere kostenlose Muster-Eigenbedarfskündigung – verfügbar als PDF und Word-Datei – um sich rechtlich abzusichern. Achten Sie dabei unbedingt darauf, dass Sie die Kündigung individuell anpassen. Die Gründe für den Eigenbedarf müssen konkret benannt werden, ebenso wie die Person, für die die Wohnung wegen Eigenbedarf benötigt wird. Tragen Sie außerdem das korrekte Beendigungsdatum gemäß Kündigungsfrist ein.

Unser Tipp: Sprechen Sie im Vorfeld persönlich mit Ihrem Mieter. Wenn Sie den Eigenbedarf offen kommunizieren, lassen sich viele Konflikte vermeiden. Ist dies nicht oder nur eingeschränkt möglich, gelingt Ihnen dank unseres Musters eine Kündigung wegen Eigenbedarf, die rechtlich korrekt und menschlich fair in den sensiblen Prozess startet.

Die Anmeldung von Eigenbedarf ist ein sensibles rechtliches Vorhaben, das Vermieter gut vorbereiten sollten. Wer eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausspricht, muss nicht nur die formellen Anforderungen beachten, sondern auch den Ablauf strategisch planen. Nur so ist die Eigenbedarfskündigung rechtlich wirksam und lässt sich im Zweifel auch vor Gericht durchsetzen.

Damit die Eigenbedarfskündigung Bestand hat und Ihre Interessen als Vermieter gewahrt bleiben, sollten Sie folgende Schritte sorgfältig durchlaufen:

1. Entscheidung zum Eigenbedarf prüfen: Überlegen Sie, ob Sie die Eigenbedarfskündigung tatsächlich rechtfertigen können. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn Sie selbst, Ihre nahen Angehörigen oder Haushaltsangehörige die Wohnung wegen Eigenbedarf benötigen.
2. Rechtliche Grundlage klären: Informieren Sie sich, ob die angestrebte Nutzung als Eigenbedarf gilt. Achten Sie auf die aktuelle Rechtsprechung, denn nicht jeder Verwandte zählt als berechtigter Bedarfsträger. Auch die Gründe zur Eigenbedarfskündigung müssen nachvollziehbar und dokumentierbar sein.
3. Kündigungsfrist korrekt berechnen: Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf richtet sich nach der Mietdauer. Diese muss korrekt im Kündigungsschreiben vermerkt werden.
4. Eigenbedarfskündigung formal korrekt aufsetzen: Formulieren Sie die Kündigung schriftlich, eigenhändig unterschrieben und mit allen individuellen Angaben – insbesondere wer einziehen soll und warum. So stellen Sie sicher, dass alle inhaltlichen und formalen Anforderungen erfüllt sind. Wünschen Sie sich Hilfe beim korrekten Aufsetzen? Dann nutzen Sie unser kostenloses Muster zur Eigenbedarfskündigung!
5. Begründung ausführlich und nachvollziehbar darlegen: Die Kündigung muss verständlich erklären, warum Sie Eigenbedarf anmelden – wer einziehen soll, aus welchen Gründen und zu welchem Zeitpunkt. Pauschale Aussagen genügen nicht. Auch eine gute Dokumentation kann helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
6. Gesprächsbereitschaft zeigen: Viele Konflikte lassen sich vermeiden, wenn Sie frühzeitig das Gespräch mit Ihrem Mieter suchen. Erklären Sie Ihre Beweggründe persönlich – am besten vor Zustellung des Kündigungsschreibens. Das kann die Akzeptanz der Kündigung wegen Eigenbedarf deutlich erhöhen.
7. Kündigung fristgerecht zustellen: Sorgen Sie für einen rechtssicheren Zugang des Schreibens – per Einwurf-Einschreiben oder Übergabe mit Empfangsbestätigung. So können Sie nachweisen, wann die Eigenbedarfskündigung zugegangen ist.
8. Widerspruchsfrist abwarten und prüfen: Mieter können der Kündigung widersprechen, wenn sie eine besondere Härte geltend machen (§ 574 BGB). Prüfen Sie den Widerspruch sorgfältig und reagieren Sie schriftlich innerhalb eines Monats.
9. Räumung gegebenenfalls einklagen: Reagiert der Mieter nicht oder zieht nicht aus, bleibt nur der Klageweg. Lassen Sie sich in diesem Fall anwaltlich beraten, um Ihre Vermieterrechte wirksam durchzusetzen.

Liegt beim Mieter ein Härtefall vor, der auch bei Berücksichtigung der Interessen des Vermieters einen Auszug aus der Wohnung zu einer starken Belastung für den Mieter und/oder seine Familie bzw. Haushaltsangehörigen macht, so kann der Mieter Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. In jedem Einzelfall erfolgt eine Interessenabwägung. Überwiegt das Interesse des Mieters am Fortsetzen des Mietverhältnisses das Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis zu beendigen, so darf der Mieter in der Wohnung bleiben.

Beispielfälle, in denen der Mieter wegen eines Härtefalls bleiben durfte:

• Schwangerschaft (vgl. LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90)
• Blinder Mieter hohen Alters, der sich in neuer Umgebung nicht mehr zurechtfinden würde (vgl. KG Berlin, Az. 8 U 288/03)
• Student, der gerade seine Diplomarbeit schreibt (vgl. LG Aachen, Az. 7 S 182/84)

Häufig nennen Mieter hohe Umzugskosten oder den erforderlichen Schulwechsel für ein Kind als Grund für ihren Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung. Diese Gründe werden im Regelfall vor Gericht nicht anerkannt.

Sonderfall: Es gibt eine alternative Immobilie

Verfügt der Vermieter über eine vergleichbare, derzeit leerstehende Immobilie, muss er diese vorrangig selbst nutzen. Eine Eigenbedarfskündigung ist in diesem Fall unzulässig. Wird trotzdem eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen, kann der Mieter Widerspruch einlegen – und darf mit hoher Wahrscheinlichkeit in der Wohnung bleiben. Wichtig ist hierbei jedoch, dass die freie Wohnung eine echte Alternative darstellt, vor allem in Bezug auf Barrierefreiheit, Größe oder Lage.

Hat der Mieter keinen schriftlichen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung geäußert und hat er die Wohnung dennoch nicht fristgerecht geräumt, so müssen Sie als Vermieter schnell handeln.

Täuscht ein Vermieter den Eigenbedarf nur vor, um dem Mieter zu kündigen, so hat der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Er kann vom Vermieter verlangen, dass alle ihm entstandenen Kosten rückerstattet werden. Hierzu zählen Umzugskosten, Rechtsanwaltskosten, Maklerkosten etc.

Je nach Situation hat der Mieter bei einer vorsätzlich falschen Eigenbedarfskündigung unterschiedliche Möglichkeiten:

• Der Mieter erfährt von der Vortäuschung des Eigenbedarfs noch während er in der Wohnung lebt. Er darf dort wohnen bleiben und Schadenersatz für die ihm entstandenen Kosten einfordern.

• Der Mieter erfährt nach seinem Auszug von der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Ist die Wohnung noch frei, kann er auf Wunsch wieder dort einziehen und Schadenersatz für die ihm entstandenen Kosten einfordern.

• Der Mieter erfährt nach seinem Auszug von der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Die Wohnung ist bereits verkauft oder weiter vermietet. Der Mieter kann Schadenersatz für alle ihm entstandenen Kosten verlangen.

Wer als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung rechtssicher durchführen will, sollte zwei Dinge unbedingt beachten: Erstens muss der Eigenbedarf sorgfältig begründet und dokumentiert werden – beispielsweise mithilfe unseres Musters zur Eigenbedarfskündigung –, zweitens sind die Fristen zur Eigenbedarfskündigung strikt einzuhalten. Vermeiden Sie unbedingt formale Fehler im Kündigungsschreiben und voreilige Maßnahmen, bevor der Mieter überhaupt die Gelegenheit hat, zu reagieren.

Doch den Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen, ist nicht die einzige Möglichkeit, die Sie als Vermieter haben: Auch ein Mietaufhebungsvertrag (Auflösungsvertrag) kann sinnvoll sein. Dabei vereinbaren Vermieter und Mieter einvernehmlich die Beendigung des Mietverhältnisses – ohne gerichtliches Risiko. Im Gegenzug für seinen Auszug erhält der Mieter eine „Auszugsvergütung“. Der Auflösungsvertrag eignet sich damit besonders, wenn das Verhältnis zum Mieter gut und der Eigenbedarf schwer zu begründen ist. Ist der Mieter jedoch unkooperativ, führt meist kein Weg an der Kündigung wegen Eigenbedarf vorbei.