Mieteinnahmen versteuern: Alle Infos zu Einkünften aus Vermietung in Anlage V

Wenn Sie Mieteinnahmen versteuern, zählt der Gewinn, also Einnahmen abzüglich Ausgaben. Die Steuer auf Mieteinnahmen wird in der Anlage V Ihrer Steuererklärung erfasst. Absetzbare Kosten können Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deutlich mindern und die Steuern auf Vermietung sparen. Bis zu einem Betrag von 256 Euro sind Mieteinnahmen sogar steuerfrei.

Viele Vermieter fragen sich: Wann genau muss ich meine Mieteinnahmen versteuern? Die Antwort liefert § 21 Einkommensteuergesetz, denn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den einkommensteuerpflichtigen Einnahmen. Wer also etwa eine Wohnung oder ein Haus vermietet, muss grundsätzlich die Mieteinnahmen versteuern. Die daraus erzielten Gewinne – also die Mieteinnahmen abzüglich der abzugsfähigen Kosten – gelten als Einkommen und sind entsprechend als Mieteinnahmen in der Steuererklärung (Anlage V) anzugeben.

Wann Sie Mieteinnahmen versteuern müssen – die wichtigsten Kriterien:

• Vermietung einer Immobilie: Sobald Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein einzelnes Zimmer gegen Entgelt überlassen, entstehen steuerpflichtige Mieteinnahmen.

• Gesamteinnahmen über 256 Euro jährlich: Übersteigen Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung 256 Euro, müssen Sie Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben.

• Erzielung eines Überschusses: Ein Überschuss liegt vor, wenn Ihre Mieteinnahmen höher sind als Ihre Werbungskosten – dann sind Steuern auf Vermietung zu zahlen.

• Keine dauerhafte Verlustverrechnung: Wer regelmäßig Verluste aus der Vermietung geltend macht, muss eine sogenannte Liebhabereiprüfung bestehen – sonst sind keine steuerlich relevanten Mieteinnahmen gegeben.

• Vermietung an Angehörige: Auch bei Familienvermietungen greift die Mieteinnahmen-Steuer – sofern marktübliche Bedingungen vorliegen.

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und muss diese Mieteinnahmen versteuern. Um die Steuer gemäß § 21 EStG korrekt zu berechnen, müssen Vermieter Einnahmen und Ausgaben gegeneinanderstellen und in Anlage V der Steuererklärung angeben. Die Differenz ergibt den steuerpflichtigen Gewinn, denn nur dieser ist steuerrelevant, nicht die Bruttomiete.

Was zählt zu den Mieteinnahmen?

Zu den Mieteinnahmen zählen alle Einnahmen, die Sie durch die Überlassung von unbeweglichem Vermögen, wie Gebäuden, Gebäudeteilen, Grundstücken, Fortbewegungsmitteln oder grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht) erzielen. Auch die Untervermietung von Immobilien fließt mit ein – sei es die Untervermietung einer Ferienwohnung, eines einzelnen Zimmers oder einer Garage.

Eine Kaution gilt hingegen nicht als Mieteinnahme. Dies ändert sich nur, wenn Sie auf die Kaution zugreifen. In diesem Moment wird sie zu den Mieteinkünften hinzugerechnet und muss versteuert werden.

Welche Ausgaben können steuerlich geltend gemacht werden?

Vermieter dürfen zahlreiche Ausgaben steuerlich geltend machen. Diese sogenannten Werbungskosten reduzieren die Steuerlast bei der Mieteinnahmen-Versteuerung teilweise erheblich. Voraussetzung ist jedoch, dass Sie alle Belege sammeln und aufbewahren. Die folgenden Werbungskosten können Sie bei der Vermietung von der Steuer absetzen:

• Vermietungsanzeigen
• Maklerprovision
• Zinsen für die Immobilienfinanzierung
• Anschaffungskosten des Gebäudes in Form von Abschreibungen
• Grundsteuer
• Kontoführungsgebühren
• Möbel
• Renovierungen
• Reparaturen
• Hausnebenkosten (aufgeführt in der Nebenkostenabrechnung)
• Büromaterial
• Fahrtkosten
• Anwaltskosten
• Kosten für den Steuerberater
• Mitgliedsbeiträge, zum Beispiel für einen Eigentümerverein

Für Vermieter ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand (bzw. Modernisierungskosten) und Herstellungskosten steuerlich entscheidend. Erhaltungsaufwand umfasst Reparaturen und Instandhaltungen, wie das Erneuern von Fliesen oder das Streichen der Fassade. Diese Kosten können sofort oder auf bis zu fünf Jahre verteilt als Werbungskosten abgesetzt werden.

Herstellungskosten hingegen liegen vor, wenn die Immobilie durch eine Maßnahme aufgewertet wird, etwa durch den Einbau einer neuen Heizungsanlage oder eines Whirlpools. Diese Aufwendungen müssen je nach Nutzungsdauer über 20 oder 50 Jahre abgeschrieben werden. Wichtig ist dabei außerdem: Innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie dürfen die Kosten für Renovierungen nicht höher als 15 % der Anschaffungskosten sein. Sonst zählen sie als anschaffungsnaher Aufwand und müssen wie der Immobilienpreis bei Anschaffung über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Eine Vereinfachungsregelung besagt: Bleiben Einzelmaßnahmen unter 4.000 € brutto, gelten sie als Erhaltungsaufwand.

Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, muss diese in der Steuererklärung gesondert angeben. Dafür gibt es die sogenannte Anlage V. Sie ist ein Pflichtformular, sobald Sie Mieteinnahmen versteuern müssen – unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie handelt.

In der Anlage V der Steuererklärung tragen Sie alle relevanten Einnahmen und Ausgaben rund um die Vermietung ein. Dazu gehören zum Beispiel die Mieteinnahmen, Werbungskosten wie Reparaturkosten oder Abschreibungen sowie Angaben zu eventuellen Leerständen. Auf Grundlage dieser Angaben ermittelt das Finanzamt den steuerpflichtigen Gewinn bzw. Verlust aus Ihrer Vermietung.

Wo erhält man die Anlage V der Steuererklärung?

Die aktuelle Anlage V finden Sie auf der Website des Bundesministeriums der Finanzen als interaktives Formular oder im ELSTER-Portal. Achten Sie unbedingt darauf, das Formular mit der korrekten Jahreszahl auszuwählen – es muss zum betreffenden Steuerjahr passen, in dem Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern.

Anlage V ausfüllen: Beispiel als PDF

Sie möchten wissen, wie Sie Ihre Mieteinnahmen in der Steuererklärung richtig eintragen? Dann laden Sie sich gerne unsere kostenlose Anlage V PDF herunter. Sie enthält ein praxisnahes Beispiel zum Ausfüllen der Anlage V, speziell für Vermieter.

In unserer Anleitung zur Anlage V der Steuererklärung gehen wir davon aus, dass Sie eine Wohnung oder ein Haus dauerhaft zu Wohnzwecken an einen nicht verwandten Mieter vermietet haben – und die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Auf dieser Basis zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die Anlage V ausfüllen, welche Angaben wichtig sind und wo Sie Steuern auf Mieteinnahmen sparen können.

Die Höhe der Steuer für Ihre Mieteinnahmen richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz, denn Mieteinnahmen zählen laut § 21 EStG zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und müssen daher regulär mit der Einkommensteuer versteuert werden. Verluste aus der Vermietung – etwa durch hohe Werbungskosten oder Abschreibungen – können die Höhe Ihrer Steuer verringern, da sie mit anderen Einkünften verrechnet werden dürfen.

Wie hoch Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern, hängt also direkt von Ihrer individuellen Steuerklasse, Ihrem Gesamteinkommen und den abziehbaren Kosten ab. Die Steuerlast kann dabei zwischen 0 % und 45 % liegen – plus ggf. Kirchensteuer. Eine präzise Einschätzung erlaubt ein Mieteinnahmen-Steuer-Rechner oder ein Steuerberater.

• Aber Vorsicht: Wer dauerhaft Verluste erzielt (z. B. durch die Vermietung einer Ferienwohnung), dem könnte vom Finanzamt Liebhaberei unterstellt werden. Das gefährdet den Abzug steuerlich wirksamer Kosten und sollte von einem Steuerexperten geprüft werden.

Angenommen, Ihr zu versteuerndes Gesamteinkommen (inkl. Mieteinnahmen) beträgt 40.000 €. Sie fallen damit in einen durchschnittlichen Steuersatz von etwa 18,30 % – die Berechnung der Steuer Ihrer Mieteinnahmen von 1.000 € sieht dann wie folgt aus:

• Wichtig zu beachten: Diese Berechnung ist vereinfacht. Wenn Sie Werbungskosten (z. B. Reparaturen, Abschreibungen oder Fahrtkosten) geltend machen, können Sie Ihre steuerliche Belastung senken.

Ob Mieteinnahmen steuerfrei sind, hängt von Ihrem gesamten Einkommen ab. Einen speziellen Freibetrag nur für Mieteinnahmen gibt es nicht. Stattdessen greift der allgemeine Grundfreibetrag, der 2025 bei 12.096 Euro liegt – bei Verheirateten sogar bei 24.192 Euro. Solange Ihre gesamten Einkünfte, also auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, unterhalb dieses Freibetrags bleiben, müssen Sie Ihre Miete nicht versteuern.

Ein Beispiel: Sie erzielen als alleinstehende Person 1.000 Euro Mieteinnahmen – wie viel Steuer fällt an, wenn Sie keine weiteren Einkünfte haben? Die Antwort laut § 32a Abs. 1 Nr. 1 EStG: Dann bleiben diese Mieteinnahmen steuerfrei, da Sie mit Ihrem Einkommen unter dem Grundfreibetrag liegen. Es sind sogar noch 11.096 Euro Luft, bevor Steuern fällig werden.

Es gibt jedoch eine Ausnahme zur Steuerfreiheit von Mieteinkünften: Die kurzfristige Untervermietung von sonst selbst genutzten, möblierten Räumen oder einer Einliegerwohnung im eigenen Haus – beispielsweise, wenn Sie zu Zeiten einer Messe ein Zimmer für wenige Tage vermieten. In diesem Fall dürfen die jährlichen Mieteinnahmen nur 520 Euro betragen, um steuerfrei zu sein. Wird der Betrag überschritten, müssen die gesamten Mieteinnahmen versteuert werden.

Als privater Vermieter versteuern Sie Ihre Mieteinnahmen ausschließlich über die Einkommensteuer in der Anlage V Ihrer Steuererklärung. Umsatzsteuer fällt in der Regel nicht an – egal, ob Sie Gewinne erzielen oder nicht. Eine Ausnahme besteht nur bei der separaten Vermietung von Garagen oder Stellplätzen: Hier können Sie unter bestimmten Bedingungen zur Umsatzsteuerpflicht optieren, um Vorsteuer aus Handwerkerrechnungen geltend zu machen.

Bei gewerblicher Vermietung kommen dagegen zwei zusätzliche Steuerarten ins Spiel: Zum einen unterliegen Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung neben der Einkommensteuer auch der Gewerbesteuer (Freibetrag 2025: 39.900 Euro, 2026: 40.700 Euro). Die Mieteinnahmen tragen Sie in die Anlage G ein, und die Höhe richtet sich nach dem Hebesatz Ihrer Gemeinde. Zum anderen ist die Umsatzsteuer auf die Miete zwingend, sofern Sie nicht von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen. Damit verbunden sind umfangreiche Pflichten zur Umsatzsteuervoranmeldung und -abrechnung.

Wer Mieteinnahmen versteuern muss, kann seine Steuerlast mit den richtigen Maßnahmen spürbar senken. Schon kleine Optimierungen bei Renovierungen, Verwaltung oder Finanzierung wirken sich direkt auf den Steuerbetrag für Vermietung aus. Mit diesen Tipps nutzen Sie legale Möglichkeiten, um Ihre Steuern auf Mieteinnahmen gering zu halten und Ihre Mietrendite nachhaltig zu steigern. Kennen Sie schon unsere praktische Vermieter-Checkliste unter „12 Tipps für Vermieter“?

• Werbungskosten konsequent ansetzen: Geben Sie alle Ausgaben für Reparaturen, Malerarbeiten, Immobilienmakler für Vermietung oder Anwaltskosten (z. B. bei Räumungsklagen) in der Anlage V an. Auch nicht umlagefähige Nebenkosten (z. B. Hausstrom, Hausverwalter) können Sie als Werbungskosten verbuchen. Jede abzugsfähige Position mindert Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen.
• Abschreibungen (AfA) clever nutzen: Die lineare Abschreibung für abnutzbare Gebäude (2 % jährlich) verteilt die Anschaffungskosten auf 50 Jahre. So können Sie stets einen Teil der Mieteinnahmen steuerfrei wieder als Aufwand ansetzen.
• Zinsen für Immobilienkredite absetzen: Alle Zinsaufwendungen für Finanzierung oder Modernisierung reduzieren den Gewinn aus Vermietung. Auch Bearbeitungsgebühren und Kontoführungsgebühren können steuerlich geltend gemacht werden.
• Mieterwechsel nicht vergessen: Bei Wohnungsübergabe bzw. Mieterwechsel entstehen häufig Zusatzkosten, zum Beispiel für den Immobilienmakler, das Inserat auf der Immobilienplattform, um Mieter zu finden und kleine Reparaturen sowie Malerarbeiten. Geben Sie diese an.
• Kurzfristige Renovierungen als Sofortaufwand behandeln: Kleinreparaturen und Renovierungsarbeiten bis 4.000 € pro Maßnahme können Sie sofort als Erhaltungsaufwand absetzen. Damit müssen Sie nicht jahrelang auf den Steuervorteil warten.

Beim Versteuern der Mieteinnahmen treten Sonderfälle auf, die Ihre Steuerlast beeinflussen können. Egal ob vermietete Möblierung, vergünstigte Familienmiete oder sogar Leerstand – jeder Fall erfordert besondere Beachtung in der Steuererklärung. Nur wer die Ausnahmeregelungen kennt, nutzt alle legalen Vorteile. Mit diesem Überblick sind Sie bestens vorbereitet, um Ihre Mieteinnahmen korrekt zu versteuern und alle Sonderregeln zu berücksichtigen.

Bei einem Immobilienverkauf muss bei einer Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb der Immobilie Spekulationssteuer gezahlt werden. Diese wird mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf bemessen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, so macht es bei einem Anstieg des Verkaufspreises Sinn, die 10 Jahre abzuwarten, sofern Sie das Geld nicht dringend benötigen.

Sind Sie in der glücklichen Situation, dass gerade ein Mieter gekündigt hat und Sie einen bis zu 30 % besseren Immobilienpreis erzielen können, so kann es sich lohnen eine Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen, da der erzielbare Preis in unvermietetem Zustand die Spekulationssteuer zu einer akzeptablen kleinen Einbuße macht.

Wer seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V der Steuererklärung verschweigt, riskiert empfindliche Konsequenzen. Unbeabsichtigtes Übersehen führt zu Zinsen und Nachzahlungen, absichtliches Verschweigen gilt als Steuerhinterziehung und kann Geld- oder sogar Freiheitsstrafen nach sich ziehen. Das Finanzamt erhebt Säumniszuschläge sowie Verspätungszuschläge und kann eine Schätzung der nicht deklarierten Mieteinnahmen vornehmen. Bei wiederholter oder erheblicher Nichtangabe droht zudem ein Strafverfahren. Selbst wenn ein Teil der Mieteinnahmen steuerfrei wäre, muss jede Mieteinnahme korrekt in der Steuererklärung aufgeführt werden, um Steuern auf Vermietung rechtskonform zu entrichten.

Damit Sie Ihre Mieteinnahmen richtig versteuern, sollten Sie von Anfang an systematisch Belege sammeln und alle Werbungskosten wie Reparaturen, Abschreibungen oder Finanzierungskosten notieren, um Sie am Jahresende in der Anlage V angeben zu können. Eine regelmäßige Organisation und Buchführung sorgt dafür, dass nichts in Vergessenheit gerät.

Um schon zu Beginn oder während des Jahres eine erste Orientierung über die Höhe der zu zahlenden Steuern zu erhalten, können Sie einen Online-Rechner nutzen. Dieser ersetzt jedoch keine individuelle Beratung, sondern gibt nur eine grobe Richtung zur Versteuerung Ihrer Mieteinnahmen an. Vor allem, wenn Ihre Vermietung komplex ist – etwa bei mehreren Objekten, Sonderfällen oder regelmäßigen Verlusten, ist das Hinzuziehen eines Steuerberaters dringend zu empfehlen. Für einfache Fälle bieten auch Lohnsteuerhilfevereine oder Online-Steuerportale geprüfte Formulare und Checklisten. So bleiben Sie rechtlich sicher, nutzen alle Steuervorteile Ihrer Vermietung und vermeiden böse Überraschungen bei der nächsten Steuerprüfung.