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Umfinanzierung Hauskredit - Infos & 5 Punkte Checkliste

Umfinanzierung

Von einer Umfinanzierung – auch Umschuldung genannt – ist dann die Rede, wenn ein bestehendes Darlehen während der Laufzeit auf einen anderen Darlehensgeber übertragen wird. Bei Immobiliendarlehen wird die Umfinanzierung immer dann zum Thema, wenn die vereinbarte Zinsbindung ausläuft. Die Anschlussfinanzierung kann dann entweder bei der bisherigen Bank erfolgen – dann ist von einer Prolongation die Rede. Will der Darlehensnehmer das Darlehen bei einer anderen Bank weiterführen, muss er eine Umschuldung vornehmen.

Umfinanzierung bei Haus, Baukredit oder Baudarlehen

Sie finanzieren Ihr Haus oder Ihre Wohnung aktuell mit einem Darlehen und würden gerne umfinanzieren, um günstigere Zinskonditionen zu erhalten? immoverkauf24 beantwortet im Folgenden die 3 am häufigsten gestellten Fragen:

1. Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Umfinanzierung eines Darlehens?

Ob eine Umfinanzierung sich lohnt, hängt stark davon ab, in welcher der 3 folgenden Phasen Ihr Darlehen sich befindet:

1. Die Sollzinsbindung läuft noch mehrere Jahre: Darlehen vorzeitig kündigen?

Haben Sie ein Annuitätendarlehen mit einer festen Laufzeit abgeschlossen würde eine Umfinanzierung Jahre vor Ablauf der Zinsbindung eine vorzeitige Kündigung des bestehenden Darlehens voraussetzen. Die finanzierende Bank ist in diesem Falle berechtigt, den ihr entstandenen Zinsschaden in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen.

Tipp von immoverkauf24:

Läuft das Darlehen noch sehr lange, ist eine Umfinanzierung – insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase – sehr teuer und daher nicht ratsam. Können Sie die Zinsen nicht mehr bedienen, sollten Sie lieber über eine Tilgungsaussetzung mit der Bank verhandeln.

2. Die Zinsbindung läuft noch 1 bis 5 Jahre: Umfinanzierung via Forward-Darlehen?

Endet die Zinsbindung für einen aktuellen Hauskredit in weniger als 5 Jahren, kann der Kreditnehmer ein Forward-Darlehen abschließen, um sich bereits frühzeitig eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern. Bis das neue Darlehen tatsächlich abgerufen wird, fallen Zinssicherungskosten an. Diese sind umso höher, je weiter der Abruftermin in der Zukunft liegt. Aktuell liegt der Zinsaufschlag bei 0,02 bis 0,04 % pro Monat. Wer in 2 Jahren eine Umfinanzierung plant, zahlt ca. 0,5% Zinsaufschlag für die Zinssicherung. Steigen die Zinsen in der Zeit stärker als um 0,5%, hat sich die Absicherung rentiert.

Tipp von immoverkauf24:

Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen kann ein Forward-Darlehen zwecks Umfinanzierung sinnvoll sein. Ob der Zinsaufschlag hierfür gerechtfertigt ist, muss der Darlehensnehmer – auch in Abhängigkeit seines Sicherheitsbedürfnisses - entscheiden. Forward-Darlehen sind sowohl via Prolongation als auch via Umschuldung bei einer anderen Bank möglich.

3. Umfinanzierung im letzten Jahr der Zinsbindung: neue Bank suchen?

Läuft die Zinsbindung in weniger als 1 Jahr aus, sollten Sie sich schon einmal über die aktuellen Zinskonditionen am Markt informieren und einen Wechsel der Bank in Betracht ziehen. Zwar erhält ein Darlehensnehmer spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongationsangebot von seiner finanzierenden Bank, doch dies muss nicht unbedingt das attraktivste sein, was Konditionen und andere Modalitäten wie zum Beispiel Sondertilgungen angeht. Auch ist es denkbar, dass andere Banken – um einen neuen Kunden zu gewinnen – keine oder nur geringe Bereitstellungszinsen erheben und trotzdem ein günstigeres Angebot machen.

Tipp von immoverkauf24:

Vergleichen Sie die aktuellen Bauzinsen bzw. stellen konkret eine Finanzierungsanfrage bei immoverkauf24, um das für Sie am Markt beste Angebot zu finden.

2. Welche Vor- und Nachteile hat die Umfinanzierung des Immobiliendarlehens?

Ob sich eine Umfinanzierung lohnt, hängt nicht nur vom Zinssatz allein ab. Es fallen auch Kosten für Notar und Grundbuch an. Wägen Sie in Ruhe ab, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Vorteile einer Umfinanzierung:

  • Eine Umschuldung kann je nach individuellem Angebot eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro bringen. So summiert sich beispielsweise ein Zinsvorteil von 0,2 Prozentpunkten bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro und einem Zinssatz von einem Prozent über zehn Jahre zu rund 1.600 Euro.
  • Bessere individuelle Konditionen, beispielsweise eine Zinsbindung, die die bisherige Bank nicht anbietet oder passendere Tilgungsoptionen.
  • Möglichkeit, mehrere Kredite zu einem Darlehen zusammenzufassen.

Nachteile einer Umfinanzierung:

  • Der Darlehensnehmer muss wie beim Abschluss der Baufinanzierung nach dem Kauf der Immobilie erneut umfassende Angaben zur Bonität und zur Immobilie machen und zahlreiche Unterlagen zusammensuchen.
  • Die Umfinanzierung erfordert mindestens eine Abtretung der Grundschuld im Grundbuch von der bisherigen an die neue Bank. Diese Variante ist vergleichsweise kostengünstig. Für die Abtretung einer Grundschuld über 200.000 Euro fallen beispielsweise rund 480 Euro an Kosten an
  • Normalerweise begnügt sich die neue Bank mit der Abtretung. Es gibt aber auch ganz vorsichtige Gläubiger, die eine Löschung der bisherigen Grundschuld fordern und den Eintrag einer neuen Grundschuld zu ihren Gunsten. Bei 200.000 Euro würden zusätzliche 1.600 Euro anfallen.

Tipp von immoverkauf24:

Der Wechsel zu einer anderen Bank kann sich lohnen, wenn diese einen um mindestens 0,1% niedrigen Sollzins bietet. Für den Darlehenswechsel dürfen die Banken keine speziellen Wechselgebühren verlangen. Die Kosten für die Abtretung der Grundschuld von ca. 0,2% des Grundschuldbetrags werden schon bei einer jährlichen Zinsersparnis von 0,05 Prozentpunkten über wenige Jahre aufgefangen.

3. Wie geht man bei einer Umfinanzierung vor? Hier 5-Punkte-Checkliste!

Eine Umfinanzierung ist gar nicht so aufwändig wie Sie vielleicht im ersten Schritt denken. Hier eine kurze 5-Punkte-Checkliste zum Ablauf einer Umfinanzierung:

  • Konditionen vergleichen, bestes Angebot am Markt heraussuchen
  • Darlehen bei neuen Bank beantragen und Darlehensvertrag unterschreiben
  • Die neue Bank informiert die bisherige Bank, dass das Darlehen abgelöst wird
  • Neue Bank überweist am Umfinanzierungstag den offenen Darlehensbetrag
  • Von da ab sind die Monatsraten an die neue Bank zu entrichten
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