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Grundpfandrecht - Das Wichtigste einfach erklärt

Beim Immobilienkauf nutzen Banken die Immobilie über das Grundpfandrecht als Sicherheit für ein Darlehen. Die Bestellung ist Bestandteil des Darlehensvertrags und wird im Grundbuch eingetragen.

Wir erläutern Ihnen, welche Arten von Grundpfandrechten es gibt, wo die jeweiligen Vor- und Nachteile liegen und was mit dem Grundpfandrecht beim Immobilienverkauf passiert.

1. Was ist ein Grundpfandrecht?

Grundpfandrechte dienen der Bank als dingliche Absicherung für eine Finanzierung. Beim Immobilienkauf ermöglicht es vielen Käufern überhaupt erst, ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung zu bekommen, indem sie der Bank Grundpfandrechte an dem Objekt einräumen. Dieses Grundpfandrecht wird beim Notar bestellt und kostenpflichtig ins Grundbuch eingetragen. Wenn Sie als Darlehensnehmer - aus welchen Gründen auch immer - Ihren Kredit nicht mehr bedienen können, kann die Bank als Grundpfandrechtsgläubiger von ihrem Grundpfandrecht Gebrauch machen, indem sie die Zwangsversteigerung der Immobilie veranlasst. Auf diesem Wege erhält sie ihr Geld zurück.

immoverkauf24 Info:

Die Reihenfolge, nach der mehrere Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung entschädigt werden, richtet sich immer nach der Reihenfolge der Grundschuld-Eintragung im Grundbuch. Der 1. Rang wird zuerst bedient, dann kommen alle nachfolgenden. Es kann deshalb sein, dass die Gläubiger auf den hinteren Rängen leer ausgehen, wenn die Zwangsversteigerung der Immobilie nicht ausreichend Erlöse für alle erbringt. Banken bestehen deshalb fast immer darauf, auf den ersten Rang eingetragen zu werden.

Zahlen Sie das Darlehen hingegen regulär bis zum Ende zurück, bescheinigt Ihnen die Bank dies mit der Löschungsbewilligung. Das bedeutet, dass Sie das Grundpfandrecht theoretisch löschen lassen können.

2. Welche Arten von Grundpfandrechten gibt es?

Die häufigste Art des Grundpfandrechts ist die Grundschuld. Vor einigen Jahrzehnten sah das noch anders aus, damals sicherten Banken die meisten Immobilienfinanzierungen über eine Hypothek ab. Eine weitere, allerdings mittlerweile kaum noch genutzte Art ist die Rentenschuld. Dabei wird nicht klassisch ein Darlehen getilgt, sondern es ist zu regelmäßigen Terminen eine Rentenzahlung aus dem Grundstückswert fällig. Eine Ablösung des Darlehens durch eine vorher festgelegte Ablösesumme ist möglich.

3. Welche Vor- und Nachteile haben Grundschuld und Hypothek?

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe Hypothek und Grundschuld inhaltlich häufig gleichgesetzt. Das ist allerdings nicht korrekt. Beide werden zwar als Grundpfandrecht ins Grundbuch der entsprechenden Immobilie eingetragen, eine Hypothek ist jedoch an ein konkretes Darlehen gebunden, während eine Grundschuld das nicht ist. Daraus ergeben sich folgende Vor- und Nachteile:

 

Hypothek

Grundschuld

Vorteile
  • Tilgung ist transparent: Mit jeder Rate sinkt die Höhe der Hypothek, bis sie nach kompletter Rückzahlung des Darlehens automatisch erlischt.
  • Hohe Flexibilität: Lässt sich auch auf andere Gläubiger oder Darlehen übertragen, ohne dass eine neue Grundpfandrechtsbestellung nötig ist. Das gilt auch, wenn die Restschuld noch nicht beglichen ist und beispielsweise eine Modernisierung am Haus erfolgen soll. Auf diese Weise können Notar- und Grundbuchkosten gespart werden.
Nachteile
  • Wenig Flexibilität: Ist an ein bestimmtes Darlehen geknüpft.
  • Löschung erfolgt nicht automatisch: Wenn das Darlehen zurückgezahlt ist, erhält der Darlehensnehmer eine Löschungsbewilligung. Er kann dann entscheiden, ob er die Grundschuld löscht oder bestehen lässt. Soll sie gelöscht werden, benötigt er die Zustimmung der Bank.
  • Bank hat mehr Rechte: Wenn beispielsweise die Darlehensrate nicht bezahlt werden kann, ist eine Zwangsversteigerung möglich.

immoverkauf24 Tipp:

Der wesentliche Unterschied beider Grundpfandrechte besteht darin, dass die Grundschuld als Sicherheit für weitere Darlehen dienen kann – allerdings nur in dem Umfang, in dem bereits getilgt worden ist. Wir empfehlen deshalb, ein Grundpfandrecht nicht zu löschen. Dies spart Kosten und ermöglicht später die Nutzung dieser Sicherheit.

4. Wie hoch sind die Kosten für die Eintragung und Löschung eines Grundpfandrechtes und wer trägt sie?

Die Kosten für die Eintragung eines Grundpfandrechts richten sich nach der Höhe des Kaufpreises beziehungsweise der Höhe des Darlehens, das Sie als Käufer für die Immobilienfinanzierung benötigen. Sie sind von Ihnen als Käufer beziehungsweise Darlehensnehmer zu tragen. Die Kosten fallen für das Grundbuchamt an, bei dem die Eintragung der Grundschuld erfolgt, sowie für den Notar, der die Grundschuldbestellung vornimmt. Notar und Grundbuchamt erheben hierfür nach dem jeweils gleichen Satz Gebühren, die sie auf Grundlage der Höhe der Grundschuld – also der Höhe des Darlehens – nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnen.

Rechenbeispiel: Grundschuldbestellung

Folgendes Beispiel für ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro veranschaulicht die Kosten, mit denen Sie rechnen müssen:

Kosten Notar nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG): 435 Euro            

Kosten Eintragung Grundpfandrecht beim Grundbuchamt: 435 Euro                            

Gesamtkosten: 870 Euro  

Hinzu kommen noch Vollzugsgebühren, die der Notar erhebt, sowie die Mehrwertsteuer, so dass Sie für die Grundschuld-Eintragung mit Ausgaben von insgesamt 0,8 bis 1 Prozent der Höhe der Grundschuld rechnen sollten.

Auch für die Löschung einer Grundschuld fallen Kosten für Notar und Grundbuchamt an. Sie liegen bei jeweils bis zu 0,2 Prozent der Höhe der Grundschuld. Das Kreditinstitut hingegen erhebt dafür keine Gebühren.

Um einen genauen Überblick über die Kosten der Eintragung eines Grundpfandrechts zu bekommen, können Sie auch unseren Notar- und Grundbuchkostenrechner nutzen.

5. Was passiert mit dem Grundpfandrecht bei einem Verkauf?

Bei einem Immobilienverkauf stehen sowohl Käufer als auch Verkäufer vor der Frage, wie sie mit dem im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrecht verfahren sollen. Ist das Immobiliendarlehen des bisherigen Eigentümers getilgt, kann theoretisch die Löschung der Grundschuld beantragt werden. Andererseits können sich Käufer und Verkäufer auch darauf einigen, das Grundpfandrecht übertragen zu lassen. Es fallen dann keine Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung der alten Grundschuld sowie für den Eintrag der neuen Grundschuld an, sondern lediglich Kosten für den Vermerk, dass das Grundpfandrecht übertragen wurde. Diese Kosten liegen bei circa 0,2 Prozent der Grundschuld-Höhe. Aus diesem Grund ist eine Übertragung häufig die einfachste und kostengünstigste Variante.

Selbst wenn das Darlehen des bisherigen Eigentümers noch nicht komplett zurückgezahlt ist, können sich beide Parteien darauf einigen, dass der neue Besitzer das eingetragene Grundpfandrecht übernimmt. Mit dem Erlös aus dem Immobilienverkauf wird die Restschuld beglichen, so dass keine Verbindlichkeiten mehr bestehen.

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