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Gemeiner Wert

Vorfälligkeitsentschädigung

Der gemeine Wert ist im §9 des Bewertungsgesetzes (BewG) festgehalten. Laut Bewertungsgesetz wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.

Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen (außer ungewöhnliche als auch persönliche Verhältnisse). Das Ergebnis des gemeinen Wertes ist dann ein Brutto Wert inklusive Umsatzsteuer.

Die Bestandteile des gemeinen Wertes

Per Definition im BewG beinhaltet der gemeine Wert folgende Bestandteile: erzielbarer Preis, gewöhnlicher Geschäftsverkehr, Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes und Umstände, die den Preis beeinflussen. Der erzielbare Verkaufspreis ist diesem Fall nicht gleichzusetzen mit dem einmal getätigten Kaufpreis (gebrauchte Immobilie), sondern der ursprüngliche Kaufpreis lässt lediglich Rückschlüsse auf den jetzigen erzielbaren Preis zu. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr heißt hier nichts anderes als die Betrachtung der Marktwirtschaft und der damit verbundenen Nachfrage und des Angebots. Ein weiterer Bestandteil des gemeinen Wertes ist die Beschaffenheit des Objektes und die Merkmale des Grundstücks. Für eine Immobilie würde dies beispielsweise die Lage, Größe des Grundstücks, Wegerecht, Bauauflagen oder auch die Abbruchverpflichtung bedeuten. Nicht berücksichtigt werden, bei der Bildung des gemeines Wertes, die persönlichen Verhältnisse. Dazu gehören u.a. Verfügungsrechte – insbesondere Verfügungsbeschränkungen.

Ermittlung Gemeiner Wert

Der gemeine Wert wird auf der Grundlage der Vergleichswertmethode erschlossen. Dabei werden die Kaufpreissammlungen des Gutachterausschlusses herangezogen. Alternativ kann auch das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren angewendet werden. Bei der Ermittlung des gemeinen Wertes wird in der Regel keine Besichtigung gemacht, so dass hier der Unterschied zwischen dem gemeinen Wert und dem Verkehrswert einer Immobilie begründet liegt. Es werden also besondere Merkmale der Immobilie nicht mit berücksichtigt, wie beispielsweise hochwertige Fußböden oder Einbauküchen. Durch diese reine Schätzung des gemeinen Wertes liegt dieser öfter über oder unter dem Verkehrswert.

Anwendungsbereiche des gemeinen Wertes

Nießbrauchrecht

Der gemeine Wert ist ein hypothetischer Wert, der durch die offensichtlichen Angaben zu einem Objekt erhoben wird, ohne das Objekt selbst vor Ort begutachtet zu haben. Im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt der gemeine Wert einer Immobilie als der dominierende Wertmaßstab. So zum Beispiel, wenn bei einem Zugewinnausgleich der Wert einer Immobilie ermittelt werden muss.

Weiterhin ist der gemeine Wert immer dann bei der steuerlichen Bewertung anzuwenden, wenn nichts Anderes bzw. Spezielles (wie Teilwert, Ertragswert, Nennwert oder Kurswert) vorgeschrieben ist.

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