Wertgutachten: Verkehrswertgutachten für Ihr Haus

Ob beim Verkauf, der Scheidung oder für eine Finanzierung – den genauen Wert einer Immobilie zu kennen, ist für viele Lebenslagen entscheidend. Doch wie kommen Sie zu einer zuverlässigen Bewertung? Hier kommt das sogenannte Wertgutachten ins Spiel. Erfahren Sie im Folgenden, was bei der Erstellung eines Wertgutachtens wichtig ist, wer es erstellt und was es kostet.

Bei einem Verkehrswertgutachten handelt es sich um eine kostenpflichtige Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen oder Gutachter. Dabei wird der aktuell erzielbare Verkehrswert ermittelt.

Je nach Art des Wertgutachtens eignet sich dieses zur Ermittlung eines sinnvollen Verkaufspreises oder sogar als Grundlage vor Gericht.

Für ein Verkehrswertgutachten verknüpfen unabhängige Immobiliensachverständige zahlreiche Faktoren miteinander, die sich auf den Wert des Hauses oder der Wohnung auswirken.

Dazu gehören zum Beispiel:

• Makrolage (Region)
• Mikrolage (Infrastruktur im Viertel)
• Zustand der Immobilie
• Komfortlevel

Diese und weitere Faktoren der Immobilienbewertung führen am Ende zu einer gesicherten Beurteilung über den Verkehrswert der Immobilie.

Kurzgutachten eignen sich vor allem für den privaten Hausverkauf. Vollgutachten sind gerichtsfest.

Grundsätzlich wird zwischen einem Kurz- und einem Vollgutachten unterschieden. Während das Kurzgutachten nur wenige Seiten umfasst, dokumentiert ein Vollgutachten die Bewertung einer Immobilie sehr genau und umfangreich.

Variante 1: Kurzgutachten für das Haus

Diese Version ist kurz und hat einen geringeren Umfang. Meist umfasst das Kurzgutachten etwa um die 10 bis 20 Seiten. Das Dokument ist weniger detailtief und beachtet nur wesentliche Kennzeichen der Immobilie:

• Ermittlung des Immobilienwertes mit einem Bewertungsverfahren (keine Kombination von
• Vergleichswert- und Sachwertverfahren)
• Beschreibung des Objekts (Lage, Größe, Zustand)
• Fundierter Schätzwert der Immobilie

Schätzungen dieser Art sind in vielen Fällen für den Hausverkauf auf privater Ebene geeignet, um eine erste Einschätzung zu erhalten. Die Kosten belaufen sich meist auf 600 bis 2.000 Euro. Oft fertigen freie Gutachter Kurzgutachten an.

Ein Vollgutachten ist ein deutlich umfangreicheres Dokument. Es umfasst in manchen Fällen bis zu 90 Seiten und wird von qualifizierten Gutachtern (oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen) erstellt. In diese Art der Gutachten fließen detaillierte Faktoren:

• Analyse der Marktsituation
• Vergleichswerte anderer Immobilien in der Umgebung
  Baulasten
• Grundbucheinträge
• Bewertung des Grundstücks und der Lage
• Detaillierte Objektbeschreibung (Größe, Zustand, Baujahr, Ausstattung)

Gutachten dieser Art nennt man auch „Verkehrswertgutachten“ und sie dürfen vor Gericht verwendet werden. Sie kosten in etwa 1.000 bis 6.000 Euro.

Für den Immobilienverkauf reicht die kostenlose Immobilienbewertung eines Maklers. Bei verpflichtenden Gutachten für Gerichte und Behörden braucht es ein Wertgutachten.

Es gibt viele potenzielle Situationen, in denen ein Wertgutachten für Ihr Haus wichtig werden könnte. Diese lassen sich in zwei Gruppen einteilen:

Gruppe 1: Wertgutachten zur Unterstützung

Möchten Sie Ihre Immobilie mithilfe eines Maklers veräußern, reicht dessen Expertenwissen aus, um einen realistischen Marktwert festzulegen. Dieser Service ist – wie bei den Maklerpartnern von immoverkauf24 – in der Regel kostenlos.

Die Einschätzung eignet sich jedoch nicht bei Auseinandersetzungen vor Gericht. Denn: Der Richter erkennt die Immobilienbewertung nicht als ausreichend begründet an. Zudem können Zweifel an der Richtigkeit aufkommen, da die Bewertung nicht von einem unabhängigen Sachverständigen vorgenommen worden ist. Sie ist demnach nicht „gerichtsfest“.

Sinnvolle Situationen für ein Wertgutachten

In den folgenden Fällen ist ein Wertgutachten keine Pflicht, kann Ihnen aber einen guten Überblick und erste Einschätzung zur Situation geben.

a) Wertgutachten Haus- und Immobilienkauf

Ein Wertgutachten kann Ihnen dabei helfen, den Verkaufspreis für Ihre Immobilie in einer angemessenen Höhe festzulegen. Zudem bietet eine solche Übersicht eine gute Grundlage, um in Preisverhandlungen zu gehen. Der Grund: Sie wissen, was Ihr Haus oder Ihre Wohnung tatsächlich wert ist und welchen Preis Sie mindestens fordern sollten.

b) Wertgutachten bei Modernisierung oder Umbau

Da ein Wertgutachten den aktuellen Wert einer Immobilie widerspiegelt, können Sie den „Wert“ ihrer Renovierungsarbeiten und Umbaumaßnahmen sinnvoll abbilden. Sie erhalten somit einen Überblick darüber, wie stark der Wert Ihrer Immobilie durch Maßnahmen verbessert wurde.

Gruppe 2: Gerichtsfeste Wertgutachten

Vor Gericht hat ein Verkehrswertgutachten nur dann Bestand, wenn es durch einen ausgewiesenen Sachverständigen ausgestellt worden ist. Es gibt sinnvolle, aber auch verpflichtende Fälle, in denen ein Wertgutachten vonnöten ist.

Verpflichtende Situationen für ein Wertgutachten

Verpflichtend wird ein Wertgutachten, sobald Dritte involviert sind und eine Immobilie zum Beispiel gegenüber dem Finanzamt dokumentiert werden muss oder Angelegenheiten gerichtlich zu klären sind.

a) Wertgutachten für ein Haus bei Erbschaft

Bei einer Schenkung oder zur Verhinderung einer Erbauseinandersetzung ist ein Wertgutachten vonnöten. Denn sobald Immobilien übertragen werden, spielt der Immobilienwert eine große Rolle. Der Grund: Der Wert ist zum einen die Grundlage für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Zum anderen lässt sich so aber auch errechnen, wie hoch die Auszahlung innerhalb einer Erbengemeinschaft ausfallen muss.

b) Wertgutachten bei Scheidungsverfahren

Scheidungen bedingen oftmals, dass das eigene Hab und Gut unter den Beteiligten aufgeteilt wird. Wertgutachten sorgen für Klarheit und geben einen Überblick über den tatsächlichen Wert eines Hauses.

c) Wertgutachten für steuerliche Zwecke

Es kann vorkommen, dass das Finanzamt den Verkehrswert des Gebäudes benötigt, um den steuerlichen Wert festlegen zu können. Denken Sie zum Beispiel an die Grunderwerbsteuer.

d) Wertgutachten zur Feststellung des Betriebsvermögens

Nutzen Sie die Immobilie betrieblich, ist es wichtig, das jeweilige Objekt korrekt in der Bilanz darzulegen. Ein Wertgutachten unterstützt bei dieser Feststellung und sorgt für eine eindeutige Einschätzung des Immobilienvermögens, zum Beispiel weil ein Unternehmensverkauf bevorsteht.

e) Wertgutachten bei Zwangsversteigerung

Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, sorgt ein Wertgutachten für einen fairen Startpreis.

f) Wertgutachten bei Kreditvergabe durch die Bank

Es ist nicht immer notwendig, doch wenn Sie Ihre Immobilie zum Beispiel als Sicherheit für eine Baufinanzierung hinterlegen möchten, dürfen Banken ein Wertgutachten verlangen. Im Normalfall führen Banken jedoch eine eigene Immobilienbewertung durch, um den Beleihungswert zu ermitteln.

Es gibt Spezialwertgutachten wie ein Mietwertgutachten oder ein Beleihungswertgutachten, die auf spezielle Zwecke ausgerichtet sind.

Neben der bereits erwähnten Immobilienbewertung und dem detaillierten Vollgutachten gibt es weitere Arten von Gutachten für Haus, Wohnung oder Grundstück. Ihr größter Unterschied: Sie beleuchten verschiedene Faktoren einer Immobilie. Informieren Sie sich vorab genau, welches Verfahren zur Wertermittlung für Ihre Zwecke passend ist.

Wie hoch die Kosten für ein Wertgutachten sind, hängt insbesondere von der Art des Gutachtens und damit von dessen Umfang ab. Bei einem gerichtsfesten Verkehrswertgutachten sind die Kosten gesetzlich nicht vorgegeben. Eigentümer und Immobiliengutachter können diese frei verhandeln. Einen Rahmen für die Kosten eines Verkehrswertgutachtens für Haus oder Wohnung setzt jedoch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten orientieren sich am Immobilienwert

Die folgende Tabelle gibt Ihnen eine Faustregel für die Kosten eines Wertgutachtens als Anteil am Immobilienwert:

Benötigen Sie hingegen kein umfassendes Gutachten, sondern eine ungefähre Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises, können Sie auch eine kostenlose Bewertung durch einen Immobilienmakler erstellen lassen.

Bedenken Sie dabei jedoch, dass diese Einschätzung von der Expertise des Maklers abhängig ist und der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis abweichen kann. Ebenso kann diese Bewertung nicht für juristische Zwecke wie etwa ein Gerichtsverfahren verwendet werden.

Die ImmoWertV sieht drei verschiedene Kalkulationsverfahren vor, um den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu ermitteln:

• das Sachwertverfahren
• das Vergleichswertverfahren
• das Ertragswertverfahren.

Während der Sachverständige beim Vergleichswertverfahren den Wert der Immobilie auf Grundlage von vergleichbaren Objekten berechnet, leitet er den Wert der Immobilie beim Sachwertverfahren aus der Bausubstanz und dem Bodenrichtwert der Immobilie ab. Beim Ertragswertverfahren kalkuliert der Experte hingegen der Verkehrswert der Immobilie anhand der Mieteinnahmen, die diese voraussichtlich erzielen wird.

Welche Faktoren beeinflussen das Wertgutachten einer Immobilie?

Als Grundlage für das Wertgutachten einer Immobilie dienen verschiedene Eigenschaften, die maßgeblich den Verkaufspreis beeinflussen.

Dazu zählen vor allem:

• Baujahr: Das Jahr, in dem das Gebäude errichtet worden ist, gibt unter anderem Aufschluss über notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
• Fläche: Je mehr Fläche eine Wohnung oder ein Haus aufweist, desto höher ist der Kaufpreis.
• Lage: Immobilien, die in einer begehrten Lage liegen, erzielen aufgrund der hohen Nachfrage deutlich höhere Verkaufspreise als baugleiche Objekte, die in weniger beliebten Regionen stehen. Die Lage ist einer der wichtigsten Wertfaktoren überhaupt.
• Ausstattung: Das Ausstattungsniveau beeinflusst die Höhe des Verkehrswertes einer Immobilie ebenfalls. Frisch sanierte Bäder, gepflegte Balkons oder auch top moderne Einbauküchen treiben hier den Preis nach oben.
• Zustand: Bestandsgebäude in gutem Zustand weisen einen höheren Wert auf als Bestandsgebäude, bei denen keine Modernisierungen vorgenommen wurden.
• Energetische Beschaffenheit: Im Rahmen des Klimaschutzes schreibt die Bundesregierung bei Verkauf eines Objektes die Nutzung eines prozentualen Anteils von regenerativen Energiequellen vor. Solche Anpassungen sind kostenintensiv. Verfügt das Objekt bereits über eine optimale energetische Ausstattung, kann es daher zu einem höheren Preis verkauft werden, als wenn der Käufer die Maßnahmen selbst finanzieren muss.
• Erschließung: Der Wert eines Objektes hängt auch davon ab, wie gut dieses an das Straßennetz angebunden ist. Auch alle notwendigen Anschlüsse an das öffentliche Versorgungsnetz für den Bezug von Gas, Wasser, Internet und Strom sollten vorhanden sein.
• Nutzung: Gebäude sind einem speziellen Nutzungszweck zugewiesen. So dürfen nicht alle Objekte als Wohnraum genutzt werden, sondern sind beispielsweise für gewerbliche Zwecke vorgesehen. Auch die Art der Nutzung schlägt sich bei der Berechnung auf den Verkaufspreis nieder.
• Rechtliche Rahmenbedingungen: Einige Objekte sind mit Rechten Dritter belastet, wie beispielsweise dem Wegerecht oder anderen Nutzungsrechten. Je mehr Rechte eine dritte Partei an einer Immobilie besitzt bzw. je einschneidender das Recht ist, desto geringer der Verkaufswert.

Vom Grundbuchauszug über wichtige Belege zu Modernisierungen bis hin zu Bauzeichnungen sind alle Unterlagen wichtig für ein Wertgutachten.

Für die umfangreiche Kalkulation zieht der Sachverständige verschiedene Dokumente hinzu, aus denen wichtige preisbestimmende Informationen hervorgehen. Sie dienen als Grundlage für den Verkehrswert einer Immobilie. Um ein Gutachten für Ihre Immobilie zu erstellen, benötigt der Sachverständige folgende Dokumente:

• Grundbuchauszug
• Auszug Baulastenverzeichnis
• Flurkarte
• Bauzeichnungen
• Wohnflächenberechnung
• Belege über Modernisierungen
• Bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Infos zu Nebenkostenabrechnung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Ggf. Kopie des Denkmalbescheids, Mietvertrag, Nachweis des aktuellen Erbbauzinses und Erbbaurechtsvertrag

Der Gutachter hängt von der Art des Gutachtens ab. Einfache Immobilienbewertungen können auch Makler vornehmen.

Wer als Gutachter für ein Wertgutachten infrage kommt, hängt maßgeblich von der Art des Gutachtens ab. Eine einfache Immobilienbewertung können professionelle Makler problem- und kostenlos vornehmen. Makler kommen jedoch nicht als Experten infrage, um ein Vollgutachten anzufertigen. Diese müssen von qualifizierten und zertifizierten Experten ausgestellt werden.

Wenn Sie ein Vollgutachten als Wertgutachten für Ihre Immobilie benötigen, beauftragen Sie am besten einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter. Dieser wurde von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und zertifiziert. Damit hat er nachgewiesen, über Sachkunde und Vertrauenswürdigkeit zu verfügen und ist offiziell als Sachverständiger anerkannt.

Alternativ kommt als Immobiliengutachter auch ein staatlich anerkannter Sachverständiger infrage. Dieser hat nicht nur die Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer abgelegt, sondern steht darüber

Verkehrsgutachten vs. kostenlose Immobilienbewertung

Günstiger als bei der Beauftragung eines Sachverständigen kommen Eigentümer weg, wenn sie durch einen Makler oder durch einen Online-Rechner den Wert ihres Hauses schätzen lassen. Sowohl die Immobilienbewertung als auch das Wertgutachten für Haus, Wohnung oder Grundstück bieten unterschiedliche Vor- und Nachteile. Die wesentlichen Unterschiede haben wir für Sie in folgender Grafik noch einmal abgebildet:

Auch die Dauer bis zur Erstellung einer Immobilienbewertung ist von der Art des Gutachtens abhängig.

Hier einige Erfahrungswerte für die Dauer verschiedener Wertgutachten:

Wenn Sie ein Gutachten in Auftrag geben möchten, klären Sie im Vorfeld immer die Bearbeitungszeit. In dringenden Fällen kann es sich lohnen, bei mehreren Dienstleistern anzufragen und zu prüfen, wer das Gutachten am schnellsten liefern kann.

Es gibt verschiedene Arten der Immobilienbewertung. Daher muss vorab geprüft werden, welches Gutachten für Ihre Erfordernisse die geeignete Wahl ist. Abhängig davon, wie umfangreich das zu erstellende Gutachten ist, unterscheiden sich Kosten und Bearbeitungszeit. Ein umfassendes Gutachten kann tausende Euro kosten und dafür vor Gericht verwendet werden. Eine erste Einschätzung des womöglich erzielbaren Marktpreises durch einen Immobilienmakler ist hingegen kostenlos, dafür jedoch nicht juristisch verwertbar.

Lassen Sie sich daher am besten beraten, welche Form des Gutachtens für Sie optimal ist, bevor Sie die Erstellung beauftragen.