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Kündigung wegen Eigenbedarf

Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist ein häufiger Kündigungsgrund des Vermieters. Der Sachverhalt von Eigenbedarf wird in § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB geregelt und besagt:
“Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.”

Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter seinen Eigenbedarf nur einfordern darf, wenn er die ganze Mietwohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Zu den Familienangehörigen zählen Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister und seit dem 27. Januar 2010 auch Nichten und Neffen. Des Weiteren muss beachtet werden, dass der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf nur durchsetzen kann, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und der Kauf somit komplett abgeschlossen ist. Einen Mieter kündigen zum Zwecke der Mieterhöhung ist hingegen ausgeschlossen.

Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und begründet werden

Weitere Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen muss, warum er auf die Wohnung angewiesen ist. Der bloße Wunsch in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht aus. Akzeptierte Gründe wären beispielsweise, wenn der Vermieter selbst die wegen Eigenbedarf gekündigte Wohnung aus gesundheitlichen Gründen als Altersruhesitz nutzen möchte oder bei Familienzuwachs oder Arbeitsplatzwechsel. Ein weiterer Grund für die Eigenbedarfskündigung besteht, wenn der Vermieter seinem Kind die Wohnung zur Verfügung stellen will. Der Kündigungssachverhalt sowie der Name der Person für den die Wohnung genutzt werden soll, müssen im Kündigungsschreiben enthalten sein. Inwieweit die im Kündigungsschreiben erwähnten Gründe für die Inanspruchnahme von Eigenbedarf ausreichen, ist nicht genau definiert, es bleibt ein Ermessensspielraum übrig. In der Praxis bedeutet dies, dass die Gerichte die Interessen des Eigentümers und des Mieters gegeneinander abwägen.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf hat der Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist laut §573c BGB einzuhalten: “Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.” Je länger das Mietverhältnis dauert, desto länger sind auch die Kündigungsfristen für den Vermieter:

Mietdauer des Mieters Kündigungsfrist

0 – 5 Jahre 3 Monate
5 – 8 Jahre 6 Monate
ab 8 Jahren 9 Monate

Ebenfalls muss beachtet werden, dass der Vermieter vor einer Eigenbedarfskündigung dem Mieter unter Umständen eine seiner anderen, zur Vermietung freien Alternativwohnungen zu vergleichbaren Mietkonditionen anbieten muss. Falls nicht, kann die Kündigung unwirksam sein.

Eigenbedarf nach Verkauf einer Eigentumswohnung

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, kann sich an Kapitalanleger, aber auch an Privatpersonen wenden, die nach dem Wohnungskauf Eigenbedarf anmelden möchten. Die Aussichten auf eine erfolgreiche Kündigung wegen Eigenbedarf sind dann sehr gut, wenn der Käufer bisher zur Miete gewohnt hat.

Ausnahme: Wurde die Immobilie erst nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und zum Verkauf angeboten, dann gelten besondere Regeln. In diesem Fall muss eine Wartefrist von mindestens drei Jahren eingehalten werden (nach Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch), bevor der Besitzer dem Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs präsentieren darf. In Gebieten mit wenigen Mietwohnungen zu angemessen Bedingungen kann laut §577a Abs. 2 die Sperrfrist sogar bis zu 10 Jahren betragen.

In jedem Fall sollten sich Verkäufer vermieteter Immobilien sowie Käufer mit Absicht auf Eigenbedarfskündigung vorher umfassend informieren.

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