Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung optimal versteuern und ermitteln

Wer glaubt, dass Mieteinnahmen automatisch Gewinn bedeuten, irrt oft – entscheidend ist, in welcher Höhe Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Richtig geplant, können Sie die Steuer auf Vermietung und Verpachtung deutlich reduzieren und Ihre Mietrendite erhöhen.

Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten Einnahmen, die Sie erzielen, wenn Sie Immobilien wie Häuser, Wohnungen, Grundstücke oder Teile davon entgeltlich überlassen. Gleichzeitig können Ausgaben wie Instandhaltung und Verwaltung als Werbungskosten abgezogen werden.

Diese Einkünfte spielen für alle Vermieter eine zentrale Rolle, da sie die Grundlage für die Angabe der Pacht- und Mieteinnahmen in der Steuererklärung bilden. Ob Sie Einnahmen aus Wohnungsvermietung oder Grundstücksüberlassung erzielen – diese müssen in der Steuer angegeben werden, um die korrekte Ermittlung der Steuerlast zu gewährleisten. Sie können Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung optimieren, um so steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bilden die Grundlage für die steuerliche Erfassung von Einnahmen aus Immobilien oder grundstücksgleichen Rechten. Es gibt Einkünfte, die eindeutig dazugehören, und solche, die nicht steuerlich in diese Kategorie fallen. Die folgenden Einnahmen können den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 und 3 angerechnet werden:

• Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen, Häusern und Grundstücken
• Pachteinnahmen für land- oder forstwirtschaftliche Flächen
• Erträge aus der Überlassung von Gebäudeteilen (z.B. Einzelzimmer)
• Einnahmen aus der privaten Vermietung von gewerblich genutzten Flächen (z.B. Büroräume)
• Erträge aus der Verpachtung von Rechten (z.B. Erbbaurechte oder Mineralgewinnungsrechte)
• Nutzungsentgelte aus der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen
• Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung von Werbeflächen usw.

Nicht zugehörig zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und damit auch nicht unter diesen in der Steuererklärung anzugeben sind:

• Eigennutzung einer Immobilie ohne Entgelt
• Einnahmen aus kurzfristigen Untervermietungen bei privater Nutzung (z. B. Airbnb im selbstbewohnten Haus, wenn es nicht als Vermietungsgeschäft ausgelegt ist)
• Entschädigungen für Eigenbedarfskündigungen oder Schadensersatz bei Mietausfällen
• Erlöse aus dem Immobilienverkauf (diese unterliegen ggf. der Spekulationssteuer, nicht aber der Steuer bei Vermietung und Verpachtung)
• Erträge aus gewerblichen Vermietungen (diese gelten als gewerbliche Einkünfte)

Wann gehören Zinsen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?

Zinsen zählen dann zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie im direkten Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, z. B. aus angelegten Mietkautionen. Beispiel: Vermieter legen eine Kaution verzinslich an, die Erträge fließen in die Steuerberechnung ein.

Wann zählt die Umsatzsteuer zu den Mieteinnahmen?

Umsatzsteuer gehört nur dann zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn der Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist und diese auf die Miete aufschlägt, etwa bei gewerblichen Mietobjekten. Beispiel: Ein Bürogebäude wird mit ausgewiesener Umsatzsteuer vermietet, diese fließt in die Berechnung ein.

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die unmittelbar mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen. Sie senken den steuerpflichtigen Gewinn und reduzieren damit direkt die Steuer für Vermietung und Verpachtung. Für Vermieter sind sie also ein zentrales Instrument, um die tatsächlichen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerlich zu optimieren. Sie sollten daher sorgfältig dokumentiert werden, um sie in der Steuererklärung (inkl. Beleg) geltend zu machen.

Mögliche Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung:

• Abschreibung bei Vermietung und Verpachtung für Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie
• Finanzierungskosten wie Zinsen für Hypotheken und Immobiliendarlehen 
• Instandhaltungskosten und Renovierungskosten, sofern sie der Erhaltung der Immobilie dienen
• Verwaltungskosten für Hausverwaltung, Steuerberatung oder Buchhaltung
• Nebenkosten, die Vermieter selbst tragen (z. B. Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr)
• Fahrtkosten bei Vermietung und Verpachtung für Fahrten zur Immobilie, zu Behörden oder Handwerkern
• Maklergebühren bei Neuvermietung oder Verlängerung eines Mietvertrags
• Gerichts- und Anwaltskosten im Zusammenhang mit Mietverhältnissen
• Inserats- und Marketingkosten, wenn Sie neue Mieter finden wollen
• Kosten für Gutachten oder Energieausweise
• Abschreibungen auf bewegliches Inventar wie Einbauküchen oder fest verbaute Möbel
• Beiträge zur Eigentümergemeinschaft, wenn sie nicht auf die Mieter umgelegt werden können
• Kosten für Leerstand, wenn nachweislich eine Vermietungsabsicht besteht

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind in Deutschland steuerpflichtig. Gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG unterliegen sie der Einkommensteuer, sobald sie einen Gewinn aus der Vermietung darstellen. Nicht die Bruttomiete, sondern die Einnahmen abzüglich Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung bilden die Grundlage der Steuer und bestimmen die letztendliche Steuerlast von Vermietern und Verpächtern.

Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V der Steuererklärung angegeben. Dort tragen Sie sämtliche Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie alle abzugsfähigen Werbungskosten bei Vermietung ein. Wichtig ist eine lückenlose Dokumentation aller Kosten und Einnahmen, einschließlich der korrekten Belege.

Steuersatz und Freibetrag von Mieteinnahmen

Der Steuersatz für Mieteinnahmen richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (progressiv, 0 - 45 %). Einen festen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Sie können jedoch von zwei Alternativen profitieren: dem allgemeinen Freibetrag Ihrer Einkommensteuer (siehe Tabelle) sowie der Ausnahme für kurzfristige Untervermietung. In diesem Fall sind jährliche Mieteinnahmen von bis zu 520 € steuerfrei. Detaillierte Informationen und Praxistipps erhalten Sie unter „Mieteinnahmen versteuern“.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Beispiel

Im Jahr 2025 haben Sie Mieteinnahmen von 12.000 € sowie weitere Einnahmen von 14.000 €, die nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen. Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung können Sie in Höhe von 3.000 € abziehen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden ermittelt, um den steuerpflichtigen Gewinn zu berechnen. Grundlage ist stets der Überschuss der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung über die Werbungskosten. Dazu gehören alle Mieten, Pachten und die auf den Mieter umgelegten Nebenkosten, abzüglich nachweisbarer Ausgaben wie Fahrtkosten oder Abschreibungen auf Immobilien bei Vermietung und Verpachtung.

Formel zur Ermittlung der Miet- und Pachteinnahmen

Für die Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung benötigen Sie:

• alle Bruttomieteinnahmen und Pachtzahlungen
• alle umlagefähigen Nebenkosten (inkl. Nebenkostenabrechnung)
• sämtliche abzugsfähigen Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung

Die Formel zur Berechnung lautet dann:

• (Bruttomieteinnahmen/-pachteinnahmen + umgelegte Nebenkosten) - Werbungskosten = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Beispiel: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berechnen

Sie haben jährliche Mieteinnahmen von 18.000 € und eine Nebenkostenpauschale von 2.000 €. Ihre Gesamteinnahmen liegen also bei 20.000 € pro Jahr.

Als abzugsfähige Werbungskosten der Vermietung können Sie im entsprechenden Jahr folgende Positionen ausweisen:

• Instandhaltung: 4.000 €
• Fahrtkosten bei Vermietung und Verpachtung: 500 €
• Abschreibung bei Vermietung und Verpachtung: 2.500 €

Die Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung lautet dann wie folgt:

20.000 € - 7.000 € = 13.000 € Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

• Das Ergebnis liegt über dem Freibetrag für Mieteinnahmen und muss in der Steuererklärung angegeben werden, um die Steuer für die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind die zentrale Basis für Vermieter, um ihre Steuerlast zu berechnen – daher sind Sorgfalt und Richtigkeit entscheidend. Fast genauso wichtig ist jedoch ein offenes Auge für Optimierungspotenziale, denn als Vermieter können Sie Ihre Steuern aus Vermietung und Verpachtung gezielt beeinflussen. Das gelingt Ihnen unter anderem, indem Sie Werbungskosten vollständig und sinnvoll integrieren: Kosten für Instandhaltung, Finanzierung oder Verwaltung können die Steuerlast senken und so Ihre Mietrendite erhöhen. Prüfen Sie auch den Freibetrag auf Mieteinnahmen, denn dieser wird von Ihrem zu versteuernden Gewinn abgezogen. Lassen Sie sich gegebenenfalls steuerlich beraten, um alle möglichen Werbungskosten abzuziehen und Sparpotenziale auszuschöpfen.

• Merken Sie sich: Wer seine Mieteinnahmen und -ausgaben strukturiert plant, kontinuierlich dokumentiert und die nötigen Dokumente und Belege aufbewahrt, macht die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu einem Werkzeug für eine steuerlich und wirtschaftlich effiziente Vermietung.