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Energieausweis-Pflicht für Immobilienverkauf ab 2013 deutlich verschärft

Recht 21.12.2012 Kathleen Dornberger
Energieausweis

Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, wurde in Deutschland bereits 2008 im Rahmen der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingeführt. Er soll Auskunft darüber geben, mit welchem Energieverbrauch in einer Wohnimmobilie pro Quadratmeter und Jahr zu rechnen ist. Beim Immobilienverkauf ist der Verkäufer seitdem verpflichtet, dem potenziellen Käufer einen Energieausweis für sein Haus oder seine Wohnung zugänglich zu machen – allerdings bisher nur auf Verlangen des Käufers. Ab 2013 hat der Gesetzgeber diese Regelung deutlich verschärft: Der Energieausweis muss künftig unaufgefordert bereits bei der Besichtigung vorgelegt oder übergeben werden. Außerdem muss bereits in kommerziellen Anzeigen der Energiekennwert einer Immobilie genannt werden. Wie kommt es zu dieser Änderung der Energieausweis-Pflicht und was hat dies für Auswirkungen beim Hausverkauf?

Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie von 2010 zum Energieausweis

Ausgangspunkt der zu erwartenden Gesetzesänderungen zum Energieausweis in Deutschland ist eine Novellierung der EU-Gebäuderichtlinie von 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die am 8. Juli 2010 in Kraft getreten ist. Hierin werden die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsgebäude verschärft und der Energieausweis beim Hausverkauf wird rechtsverbindlich. So soll die von den EU-Mitgliedsstaaten angestrebte Energieeinsparung weiter vorangetrieben werden. Immerhin ist der Wohngebäude-Sektor für 28% des Energieverbrauchs in Deutschland verantwortlich.

Bisher dienten die Energieausweise lediglich der Information und wurden in der Praxis weder konsequent nachgefragt noch gezeigt. Dr. Niels Jacobsen, Geschäftsführer von immoverkauf24, dem Serviceportal für den Immobilienverkauf, liefert die Erklärung hierfür: “Wenn ein Käufer sich für ein altes Haus entscheidet, ist ihm bewusst, dass er die Immobilie energetisch sanieren muss. Wie schlecht die alten Energieverbrauchswerte laut Energieausweis sind, interessiert dabei niemand wirklich.”

Die rein informative Rolle gilt künftig nur noch für die in den Immobilien-Anzeigen genannten Energieausweise. Wer sich beim Immobilienverkauf nicht an die neue Vorzeigepflicht hält, muss im schlimmsten Fall mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen. Aber wie ist dies gesetzlich geregelt und ab welchem Datum tritt die Gesetzesänderung in Kraft?

Gesetzliche Grundlagen und Umsetzungsfristen zum Energieausweis in Deutschland

Die Vorgaben der neugefassten EU-Gebäuderichtlinie von 2010 werden in Deutschland über eine Novellierung der aktuell gültigen Fassungen von 2009 des Energieeinspargesetzes (EnEG) und der Energieeinsparverordnung (EnEV) umgesetzt. Die Europäische Umsetzungsfrist schreibt vor, dass die Mitgliedsstaaten innerhalb von zweieinhalb Jahren nach Inkrafttreten der neuen EU-Gebäuderichtlinie die geänderten Artikel anwenden müssen, also spätestens am 9. Januar 2013.

Es ist allerdings bekannt, dass dies nicht mehr möglich ist. Grund: Erst Mitte Oktober 2012 haben sich die zuständigen Bundesministerien für Bau, Wirtschaft und Umwelt auf die Entwürfe für die kommende EnEG- und EnEV-Novelle geeinigt und diese an die Bundesländer, die kommunalen Spitzenverbände und die betroffenen Wirtschaftsverbände versandt. Da die Novellen bis zum Inkrafttreten noch etliche parlamentarische Runden durchlaufen müssen, ist vermutlich erst in 2014 damit zu rechnen, dass die geänderte Energieausweis-Pflicht auch tatsächlich wirksam wird.

Offene Fragen zur Änderung der Energieausweis-Pflicht 2013

Neben dem genauen Datum, ab dem die neue Vorzeigepflicht greift, gibt es weitere offene Fragen zur Änderung der Energieausweis-Pflicht: Energieausweise dürfen nur durch unabhängige, qualifizierte und/oder zugelassene Experten erfolgen. Deren Qualifikationskriterien sind zwar in der EnEV festgelegt, jedoch gibt es naturgemäß auch hier zum Teil deutliche Qualitätsunterschiede. Zunehmend wird mit vergleichsweise günstig online erstellten Energieausweisen geworben. Gibt man in einer Suchmaschine den Suchbegriff „Energieausweis online erstellen“ ein, erhält man etwa 182.000 Suchergebnisse. Schon ab einer Gebühr von 24 Euro sind die Energieausweise erhältlich – man muss nur online einen Fragenkatalog beantworten und erhält das Dokument anschließend zugeschickt. Aber welcher Eigentümer weiß schon, welche Eigenschaften seine Heizungsanlage genau hat oder welchem Energiestandard seine Immobilie entspricht?

Ein professionell erstellter Ausweis vom Fachmann ist deutlich teurer und birgt zudem die Gefahr subjektiver und unangemessener Modernisierungsempfehlungen, die Handwerker nicht ganz uneigennützig abgeben könnten.

Ein großes Problem liegt auch in möglichen Haftungsfragen. Gemäß der EnEV zieht der Energieausweis an sich bei fehlerhaften Angaben zwar keine Haftung nach sich. Wenn jedoch beispielsweise mit den Energiekennwerten des Ausweises geworben wird oder im Verkaufsgespräch besonders auf die guten energetischen Ergebnisse einer Immobilie abgestellt wurde, könnten beim Käufer falsche Erwartungshaltungen geweckt werden und er sich im Nachhinein getäuscht fühlen.

Nicht zuletzt ist derzeit noch ungeklärt, wie ein unabhängiges Kontrollsystem für Energieausweise aussehen könnte und wie eine zumindest stichprobenartige Kontrolle der Energieausweise sichergestellt werden kann.

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