Mietkaution: Das sollten Vermieter über die Mietsicherheit wissen

Die Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt, ist eine finanzielle Leistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt. Sie schützt den Vermieter vor Mietausfällen, offenen Nebenkosten oder Schäden an der Wohnung. Gesetzlich darf die Kaution der Miete maximal drei Nettokaltmieten betragen und kann als Geldbetrag, Bankbürgschaft oder Sparbuch hinterlegt werden.

Die Mietkaution ist in § 551 BGB geregelt und dient ausschließlich der Absicherung berechtigter Forderungen des Vermieters. Besonders wichtig: Das Anlegen der Mietkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen – meist auf einem speziellen Mietkautionskonto.

Eine Mietkaution ist immer dann erforderlich, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Eine Kaution bei der Vermietung von Wohnung oder Haus ist also nicht gesetzlich verpflichtend, sondern kann von Vermietern selbst entschieden werden. Ist sie vertraglich vereinbart, wird die Mietkaution vor Schlüsselübergabe fällig und dient der Absicherung des Vermieters gegen finanzielle Risiken, wie ausstehende Mietzahlungen oder Reparaturkosten nach Auszug. Durch eine Mietsicherheit wird außerdem das Vertrauen zwischen Mieter und Vermieter gestärkt.

Nach § 551 BGB darf die Mietkaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen und hängt somit direkt von der vereinbarten Miete ab. Vermieter dürfen keinen höheren Betrag verlangen – auch nicht mit Zustimmung der Mieter. Eine Überschreitung dieser Höchstgrenze ist in jedem Fall unwirksam. Einen Fixbetrag oder eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht.

Zur Berechnung der Mietkautionshöhe wird immer die Nettokaltmiete als Basis herangezogen, nicht die Warmmiete. Die Nebenkosten bleiben also unberücksichtigt. Mieterhöhungen oder Mietsenkungen während des Mietverhältnisses beeinflussen die bereits gezahlte Kaution für Wohnung oder Haus in der Regel nicht.

Die Mietsicherheit kann per Überweisung auf ein Mietkautionskonto, über ein verpfändetes Sparbuch oder als Bankbürgschaft geleistet werden. Auch Barzahlungen der Mietkaution sind möglich, aber nicht üblich. Der gängigste Weg ist über ein separates Mietkautionskonto, das zwingend vom Privatvermögen des Vermieters getrennt sein muss.

Wird die Kaution in einem gezahlt, ist sie zu Beginn des Mietzeitraumes fällig. Mieter müssen die Mietkaution jedoch nicht zwingend in einer Summe leisten, sondern können sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, beginnend mit Mietbeginn. Vereinbarte Zahlungsfristen dürfen die gesetzliche Ratenzahlungsmöglichkeit nicht einschränken.

Nach § 551 Abs. 3 BGB sind Vermieter verpflichtet, die Mietkaution getrennt von ihrem eigenen Vermögen und zu einem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Ziel ist der Schutz der Mietsicherheit vor einer möglichen Insolvenz des Vermieters. Zu den gängigen Mietkautions-Möglichkeiten zählen das klassische Mietkautionskonto, ein verpfändetes Sparbuch, ein Tagesgeldkonto oder eine Mietkautionsbürgschaft. Wichtig ist, dass die Anlageform jederzeit sicher ist, Zinsen erwirtschaftet und der Zugriff nur unter bestimmten Bedingungen – etwa bei berechtigten Forderungen – ermöglicht.

Wie funktionieren Mietkautionskonto und Mietkautionssparbuch?

Ein Mietkautionskonto wird meist vom Vermieter auf den Namen des Mieters eingerichtet und verpfändet. Beim Mietkautionssparbuch hingegen hinterlegt der Mieter die Kaution direkt bei einer Bank und verpfändet sie zugunsten des Vermieters. Beide Varianten bieten Sicherheit, unterscheiden sich aber in der Kontoführung: Beim Sparbuch liegt die Verwaltung eher beim Mieter, beim Mietkautionskonto eher auf Vermieterseite.

Was Sie über die Verzinsung der Mietkaution wissen müssen

Die Mietkaution muss verzinslich angelegt werden. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Mietsicherheit. Bei Rückzahlung der Kaution muss der Vermieter auch die bis dahin aufgelaufenen Zinsen auszahlen. Der Zinssatz ist meist gering, muss jedoch marktüblich sein, um rechtliche Sicherheit zu bieten.

Als Vermieter die Mietkaution sicher anlegen – so klappt’s

• Die Mietkaution immer getrennt vom Privatvermögen führen.
• Eine Anlageform wählen, die die gesetzlichen Anforderungen erfüllt (z. B. Mietkautionskonto oder verpfändetes Sparbuch).
• Bei Banken nach speziellen Mietkautionsprodukten fragen, um Verzinsung und Sicherheit zu gewährleisten.
• Die Anlageform, Kontodaten sowie die Höhe der Kaution sorgfältig dokumentieren.

Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt nach Ende des Mietverhältnisses, sobald alle Ansprüche des Vermieters geprüft sind. Üblicherweise beträgt die Prüf- und Abrechnungsfrist drei bis sechs Monate. Bei regulärer Kündigung und mängelfreier Wohnungsübergabe wird die Kaution der Wohnung oder des Hauses inklusive Zinsen vom Mietkautionskonto vollständig an den Mieter zurück überwiesen.

Wann dürfen Vermieter die Mietkaution behalten?

Vermieter dürfen die Mietsicherheit teilweise oder ganz einbehalten, wenn offene Forderungen oder Ansprüche bestehen. Voraussetzung ist eine konkrete Abrechnung und Belegführung, z. B. durch Fotos, Rechnungen oder Gutachten. Ohne klare Nachweise ist ein Einbehalt der Mietkaution rechtlich nicht zulässig. Mögliche Gründe, die Kaution der Miete teilweise oder ganz einzubehalten, sind:

• offene Mietforderungen
• Nebenkostennachzahlungen
• nachweisbare Schäden

Was passiert mit der Mietkaution beim Tod des Mieters?

Verstirbt der Mieter, geht die Mietkaution in den Nachlass über und steht den Erben zu. Der Vermieter muss nach Tod des Mieters das Mietkautionskonto ordnungsgemäß abrechnen und die Mietsicherheit – abzüglich berechtigter Forderungen – an die Erben auszahlen. Vorher ist die Erbenstellung rechtssicher zu prüfen.

Nicht jeder Mieter kann die Mietkaution sofort in voller Höhe zahlen. In solchen Fällen bieten sich verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten an – von verschiedenen Bürgschaften durch Bank oder Familie, bis hin zu Kreditlösungen. Eine Finanzierung kann sinnvoll sein, wenn die Liquidität geschont werden soll oder kurzfristig kein ausreichendes Guthaben vorhanden ist, um die Kaution von Wohnung oder Haus zu hinterlegen.

Bankbürgschaft der Mietkaution

Bei der Bankbürgschaft übernimmt eine Bank die Garantie für die Zahlung der Mietsicherheit an den Vermieter. Der Mieter zahlt dafür eine jährliche Gebühr. Der Vermieter erhält im Bedarfsfall die Kaution der Miete direkt von der Bank.

Hier bürgen Familienmitglieder oder enge Freunde für die Mietsicherheit. Sie verpflichten sich, im Schadensfall oder bei Mietrückstand den Betrag zu zahlen. Der Vermieter muss die Bürgschaftserklärung akzeptieren.

Ein klassischer Ratenkredit kann genutzt werden, um die Mietkaution zu finanzieren. Der Mieter zahlt den Betrag in festen monatlichen Raten zurück, während der Vermieter die Mietkaution uneingeschränkt und zu den regulären Bedingungen erhält.

Der Mieter kann die Kaution der Miete auch über den Dispokredit des Girokontos begleichen. Dabei wird der Kontostand ins Minus gesetzt und später zurückgeführt. Auch im Rahmen dieser Finanzierung ergeben sich keine Einschränkungen für den Vermieter.

Für private Mietverhältnisse ist die Mietkaution gesetzlich in § 551 BGB geregelt und auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt. Die Mietsicherheit muss getrennt vom Vermögen des Vermieters, etwa auf einem Mietkautionskonto, angelegt werden.

Bei Gewerbemietern gibt es dagegen keine gesetzliche Obergrenze – Höhe und Form (z. B. Barkaution, Mietbürgschaft, verpfändetes Sparbuch) sind frei verhandelbar. Wenn Sie ein Gewerbe vermieten, können die Mietsicherheiten daher deutlich höher ausfallen und oft individuell ausgestaltet sein. Vermieter sollten in beiden Fällen klare Regelungen zu Höhe, Zahlungsart und Anlageform der Mietkaution treffen und im Mietvertrag festhalten.

Als Vermieter sichern Sie sich mit einer korrekt vereinbarten und ordnungsgemäß angelegten Mietkaution optimal ab. Achten Sie auf die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben, nutzen Sie ein separates Mietkautionskonto und dokumentieren Sie jede Zahlung. Unser Tipp: Vereinbaren Sie im Mietvertrag auch die individuell zulässigen Anlageformen und akzeptierten Sicherheiten, um spätere Diskussionen zu vermeiden.

Manche Mieter versuchen, durch verspätete Zahlungen oder Vorschläge wie „anstatt Kaution eine Vorausmiete“ die Mietsicherheit zu umgehen – bestehen Sie auf der vertraglich vereinbarten Form und Zahlung, bevor Sie die Schlüssel übergeben.