Disagio bzw. Damnum: Abschlag bei Immobiliendarlehen
Der Begriff "Disagio" oder "Damnum" bezeichnet einen Abschlag vom Nennwert, der bei einer Kreditvergabe gewährt werden kann. Im Kreditwesen spricht man häufiger vom Damnum und bei Anleihen ist der Begriff Disagio gängiger. Grundsätzlich kann man diese beiden Begriffe als Synonym verwenden, da darunter das Gleiche verstanden wird.
Was versteht man unter Disagio?
Für den Darlehensnehmer stellt ein Damnum bzw. Disagio eine Kostenposition in Form einer im "Voraus geleisteten Zinszahlung" dar. Banken können bei der Vergabe eines Darlehens von der eigentlichen Kreditsumme einen bestimmten Betrag abziehen, d. h. der Darlehensnehmer bekommt z. B. nicht 100.000 Euro, sondern nur 95.000 Euro Kredit ausgezahlt, erhält im Gegenzug dafür aber einen niedrigeren Zinssatz für die monatliche Ratenzahlung. Der monatliche Zinsvorteil wird allerdings über die Tatsache relativiert, dass bei genauer Betrachtung eine höhere Darlehenssumme vereinbart werden muss, um einen bestimmten Betrag zu finanzieren.
Damnum: Zinsvorteil ja oder nein?
Ein Disagio ist für den Darlehensnehmer nur dann sinnvoll, wenn der Nominalzins im Vergleich zum Darlehen ohne Abschlag niedrig genug ist, um diesen Effekt zu kompensieren.
Beispiel
Es wird ein Darlehen über 100.000 Euro benötigt, das mit 3% jährlich getilgt werden soll. Es liegt ein Angebot mit einem Nominalzins von 1,5% für 10 Jahre Zinsbindung vor. Ein zweites beinhaltet 1,3% Zinsen für den gleichen Zeitraum sowie ein Disagio von 5%. Beim ersten Angebot beträgt die Monatsrate 375 Euro. Um beide Angebote zu vergleichen, muss die Berechnung anhand einer Darlehenssumme auf 105.264 Euro durchgeführt werden, damit der Kreditbetrag ebenfalls 100.000 Euro beträgt. Dann liegt die Monatsrate bei 377 Euro und der Zinsvorteil ist nahezu aufgezehrt.
Disagio lohnt eher für Vermieter als Selbstnutzer
Für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie ist ein Darlehen mit Disagio unattraktiv. Für die Finanzierung einer vermieteten Immobilie kann es hingegen unter Umständen steuerlich lohnend sein: Das Disagio kann dann über die Dauer der Zinsbindung anteilig als Betriebsausgabe oder Werbungskosten geltend gemacht werden und senkt die Steuerlast.
Achtung!
Im Falle einer Kündigung des Darlehens während der Zinsbindung ist ein Disagio-Darlehen problematisch: Zum einen wird eine komplizierte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung notwendig, zum anderen müssen Vermieter vom Finanzamt mit einer Aufforderung des Finanzamts rechnen, den Steuervorteil über das Damnum zurück zu erstatten.