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Doppelhaus bauen – 10 Tipps & Tricks für Bauherren

Eine preiswertere Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus können Doppelhäuser bieten. Sie punkten im Vergleich zu noch kostengünstigeren Reihenhäusern mit mehr Licht und Freiraum, da die Giebelseite Fenster- und Grünflächen ermöglicht.

Die Planung gestaltet sich allerdings aufwändiger, so dass eine gute Vorbereitung besonders wichtig ist. Wir zeigen, worauf es dabei ankommt, wie hoch die Kostenvorteile im Schnitt ausfallen und welche Besonderheiten beachtet werden müssen.

1. Was kosten Doppelhäuser bzw. Doppelhaushälften (inkl. Massiv- und Fertighaus)?

Vielfach ist der Kostenaspekt der Grund dafür, dass sich Bauherren für ein Doppelhaus entscheiden. Doch was kosten Doppelhäuser im Schnitt im Vergleich zu Einfamilienhäusern und woraus ergibt sich überhaupt die Kostenersparnis? Insgesamt können die Baukosten je nach Bauweise gut und gerne um bis zu 50.000 Euro niedriger ausfallen als bei einem freistehenden Einfamilienhaus. Hinzu kommt der geringere Flächenbedarf - und damit einhergehend niedrigere Grundstückskosten.

Die Kosten eines Doppelhauses hängen auch von der Bauweise ab: So sind die Baukosten für individuell mit einem Architekten geplante Doppelhäuser in Form eines klassischen Massivhauses höher als bei Fertighäusern oder Musterhäusern vom Bauträger.

2. Vor- und Nachteile eines Doppelhauses

Doppelhaus bauen

Der große Vorteil von Doppelhäusern besteht darin, dass sie kostengünstiger errichtet werden können. Die Kostenvorteile ergeben sich aus folgenden Aspekten:

Einsparpotenzial durch niedrigere Grundstückskosten

Insbesondere in den Städten sind die Grundstückspreise in den letzten Jahren stark gestiegen, teils verschlingen die Kosten für den Baugrund bereits die Hälfte des Gesamtbudgets. Da zahlt es sich aus, dass für ein Doppelhaus weniger Grundstücksfläche erforderlich ist (siehe auch Frage 3). Dies ergibt sich unter anderem daraus, dass an der einen Grundstücksseite der Mindestabstand zum Nachbarn entfällt. Damit muss der Bauplatz nur noch drei Meter breiter sein als das Haus, ansonsten wären sechs Meter erforderlich. Bei einer Grundstückslänge von beispielsweise 30 Metern wären also 90 Quadratmeter weniger Grundstücksfläche erforderlich als bei einem freistehenden Einfamilienhaus. Damit lassen sich bei einem Grundstückspreis um die 500 Euro je Quadratmeter bereits stattliche 45.000 Euro einsparen.

Eine Außenwand weniger: Geringere Bau- und Heizkosten

Ein weiterer Kostenvorteil: Da eine Außenwand und damit auch die Kosten für die Dämmung und die Fassadengestaltung (Putz/Klinker) wegfallen, sinken die Baukosten. Zudem fallen die Heizkosten geringer aus, da eine Außenwand weniger zu einem geringeren Wärmeverlust beiträgt. Im Schnitt können Bauherren so ein Drittel der Kosten sparen, die für eine Außenwand anfallen.

Kostenersparnis bei der Dachkonstruktion

Wird ein Doppelhaus durchgehend und nicht versetzt gebaut, wird die Dachkonstruktion kostengünstiger. Dies liegt unter anderem daran, dass zwei von vier Giebelwandanschlüssen wegfallen.

Gemeinsame Heizungsanlage ist wirtschaftlicher

Erfolgt die Heizungs- und Warmwasserversorgung durch eine gemeinsame Anlage, lassen sich die Kosten weiter reduzieren. Der Grund: Im Vergleich zu einer Heizungsanlage, die nur für eine Einheit ausreicht, fallen die Kosten für eine größer dimensionierte gemeinsame Anlage lediglich zehn bis 20 Prozent höher aus. Unterm Strich bedeutet dies eine Kostenersparnis um bis zu 60 Prozent für die beiden Doppelhauspartner. Ein Beispiel: Angenommen, die Heizungsanlage kostet 15.000 Euro pro Einheit und eine für beide Haushälften ausgelegte Anlage würde 18.000 Euro kosten. Dann könnten die Doppelhauspartner jeweils 6.000 Euro einsparen, weil ihr Anteil an der gemeinsamen Anlage lediglich 9.000 Euro beträgt. Weitere Kostenersparnisse ergeben sich aus der laufenden Wartung sowie Reparaturen, die für eine größere Anlage preiswerter sind und zudem geteilt werden.

Achtung!

Wer sich aus Kostengründen für gemeinsame Anlagen wie etwa die Heizung entscheidet, muss sich generell intensiver mit dem Nachbarn auseinandersetzen – beispielsweise wenn die Anlage später einmal erneuert werden soll. Hier gilt es schon bei der Planung abzuwägen, ob man dazu bereit ist oder lieber mehr investiert und unabhängiger vom Nachbarn ist.

Geringere Erschließungskosten

Da beim Doppelhaus unter anderem gemeinsame Gas- und Wasseranschlüsse verlegt werden, reduzieren sich auch die Baunebenkosten für die Erschließung des Grundstücks.

Ideal für Familien und mehrere Generationen

Doppelhäuser eignen sich sehr gut, wenn beispielsweise Eltern und Kinder gemeinsam, aber mit Privatsphäre wohnen wollen. So können etwa die Enkelkinder von den nebenan wohnenden Großeltern mitbetreut werden, umgekehrt können sich die Kinder um die ältere Generation kümmern.

Den Vorteilen stehen allerdings auch Nachteile gegenüber:

Wenig geeignet für Individualisten

Doppelhäuser sind generell eher für Menschen geeignet, die keine Probleme mit engeren nachbarschaftlichen Beziehungen haben. Der Grund: Es wird immer wieder Klärungsbedarf zu Themen geben, die beide Doppelhauspartner betreffen – etwa Sanierungsmaßnahmen am Dach oder der Austausch einer gemeinsamen Heizungsanlage. Für absolute Individualisten, die völlig frei schalten und walten wollen, ist ein Doppelhaus daher eher ungeeignet.

Weniger Privatsphäre

In einem Doppelhaus wohnt man „Wand an Wand“, auch der Garten ist selten völlig vom Nachbarn abgeschirmt, was die Privatsphäre insgesamt etwas einschränkt.

Geringere Belichtung

Anders als ein Einfamilienhaus verfügt ein Doppelhaus lediglich an drei von vier Hausseiten über Fenster. Inwieweit dies die Wohnsituation beeinträchtigen kann, hängt auch vom Grundstück ab: Je nach Grundstückslage kann die Belichtungssituation der beiden Doppelhaushälften deutlich voneinander abweichen. Sieht der Bebauungsplan beispielsweise vor, dass eine der beiden Giebelseiten nach Norden zeigt und die Trennwand zum Nachbarn nach Süden ausgerichtet ist, ist der Lichteinfall geringer als bei der anderen Haushälfte. Bei dieser weist die Giebelwand nach Süden, so dass sich der Nachteil einer fehlenden Fensterseite weniger bemerkbar macht.

Eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten

In der Regel bieten Doppelhäuser ein einheitliches Erscheinungsbild: Fassade, Fenster und Dach unterscheiden sich meist nicht. Das muss nicht zwingend der Fall sein, doch generell ist die Gestaltungsfreiheit eingeschränkter als bei einem Einfamilienhaus. Ein Beispiel: Angenommen, das Dach soll bei einem nicht versetzt errichteten Doppelhaus neu eingedeckt werden. Dann müssen sich die Doppelhauspartner einigen, welches Material verwendet werden soll. Wünscht etwa der eine moderne Schieferplatten und der andere klassische Dachziegel, muss ein Kompromiss gefunden werden.

Bei ideeller Teilung: Absprachen mit Nachbarn erforderlich

Ist das Grundstück lediglich ideell und nicht real geteilt (weitere Infos unter Realteilung), können die Doppelhauspartner nicht unabhängig voneinander agieren, was bestimmte Maßnahmen rund ums Haus angeht. Stattdessen müssen sie sich wie bei Eigentumswohnungen einigen, wenn beispielsweise das Dach neu eingedeckt werden soll. Bei real geteilten Grundstücken entfällt dieser Nachteil weitgehend.

3. Ab welcher Grundstücksgröße lohnt es sich, ein Doppelhaus zu bauen?

Doppelhaus Grundstücksgröße

Wer ein freistehendes Einfamilienhaus bauen will, muss je nach Vorgaben des örtlichen Bebauungsplans und gewünschter Wohnfläche ein ausreichend großes Grundstück kaufen, wobei im Schnitt von 450 Quadratmetern auszugehen ist. Je nachdem, wie viel Wohnfläche benötigt wird und ob der B-Plan großzügige Abstandsflächen und/oder eine niedrige Bebauung vorsieht, kann die erforderliche Grundstücksgröße auch darüber liegen. Das Errichten eines Doppelhauses ist hingegen bereits ab einer Grundstücksfläche von rund 330 Quadratmetern möglich. Der geringere Platzbedarf ergibt sich daraus, dass der Mindestabstand zum Nachbargrundstück (in der Regel drei Meter) lediglich auf einer Seite des Gebäudes eingehalten werden muss.

4. Worauf ist bei der Planung eines Doppelhauses zu achten?

Bevor es an die Planung geht, sollten Bauherren generell bei der Auswahl des Grundstücks beachten, was der Bebauungsplan vorgibt. Der Grund: Doppelhäuser sind nicht auf jedem Grundstück erlaubt. Ob der Bau möglich ist, ist im Bebauungsplan am Kürzel „D“ (für Doppelhaus) sowie anhand des Vermerks „o“ (für offene Bauweise, die auch Doppelhäuser einschließt) ersichtlich. Der B-Plan, wie er auch genannt wird, ist für jedermann im örtlichen Bauamt beziehungsweise Stadtplanungsamt einsehbar, teils ist die Einsichtnahme auch online möglich.

immoverkauf24 Tipp

Wer sich für ein Doppelhaus interessiert, sollte dies bei der Einsichtnahme in den Bebauungsplan auch dem Mitarbeiter vor Ort erläutern. Dieser kann dann direkt Auskunft dazu geben, inwieweit dies möglich ist. Weitere detaillierte Informationen finden Sie in unserer Rubrik „Bebauungsplan“.

Zudem sollte darauf geachtet werden, ob eine Realteilung des gewünschten Grundstücks oder eine ideelle Teilung gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) möglich ist. Unproblematischer ist generell die Realteilung, bei einer ideellen Teilung kann eine sinnvoll gestaltete Teilungserklärung helfen, mögliche Streitpunkte zu vermeiden. So kann beispielsweise von vornherein festgelegt werden, dass für typische Fälle wie etwa den Einbau von Dachfenstern, den Fensteraustausch oder das Anbringen von Markisen keine Zustimmung vom Doppelhausnachbarn erforderlich ist.

Zudem sollte beispielsweise eindeutig geregelt werden, wie die Dachentwässerung erfolgen soll. Für gemeinsame Hausanschlüsse wie etwa die Elektroinstallation sollte zudem gegenseitig ein Nutzungsrecht eingeräumt werden, das im Grundbuch fixiert wird. Für mehr planerische Flexibilität bei der späteren Gestaltung von Terrassen und Gartenflächen empfiehlt es sich außerdem, diese unabhängig voneinander anzulegen anstatt beispielsweise eine durchgehende Terrasse zu bauen. Will ein Doppelhauspartner eine Änderung vornehmen, wäre dies problematischer als bei zwei separaten Terrassenflächen.

immoverkauf24 Tipp

Zu Extras wie etwa gemeinsamen Nutzungsrechten, die festgelegt werden sollen, empfiehlt sich ein Gespräch mit dem Notar. Er kann die Wünsche entsprechend umsetzen und beispielsweise eine Teilungserklärung erstellen, die möglichen Streitfällen vorbeugt. Und gerade wenn zunächst eine Nutzung in der Familie geplant ist, sollte dennoch alles klar geregelt sein. So gibt es auch dann keine Probleme, wenn später einmal ein neuer Eigentümer nebenan einzieht.

Bei der Planung sollte auch auf einen ausreichenden Schallschutz beim Errichten der Haustrennwand geachtet werden. Dies beugt späteren Konflikten mit den Nachbarn um häuslichen Lärm vor – ganz ausschließen lassen sie sich allerdings nicht. Die Trennwand muss daher mit Schallschutzanforderungen geplant werden. Dies trägt dazu bei, beispielsweise störende Trittgeräusche zu reduzieren.

immoverkauf24 Tipp

Da Massivhäuser generell einen höheren Schallschutz bieten, sind sie in der Regel die bessere Wahl, wenn es um den Bau eines Doppelhauses geht. Wer aus Kostengründen ein Fertighaus in Erwägung zieht, sollte ein besonderes Augenmerkt auf Schallschutzmaßnahmen legen. Diese können die Nachteile der Fertigbauweise zumindest teilweise ausgleichen.

Ein wichtiger Aspekt bei der Planung eines Doppelhaus besteht auch darin, dass der Ablauf insgesamt mehr Zeit in Anspruch nimmt, da zwei Parteien an der Planung beteiligt sind. Daraus ergibt sich generell mehr Abstimmungsbedarf.

Achtung!

Der Großteil der Kostenvorteile eines Doppelhauses kommt nur dann zum Tragen, wenn die Doppelhauspartner ihre Haushälften gemeinsam und nicht nacheinander errichten. Baut erst der eine und später der andere, ist beispielsweise zweimal ein Bagger für den Bodenaushub erforderlich anstatt einmal.

5. Worauf ist beim Grundriss eines Doppelhauses zu achten?

Grundriss EG

Auch wenn viele Doppelhäuser aus zwei mehr oder weniger optisch identischen Hälften bestehen, kann der Grundriss in beiden Hausteilen deutlich voneinander abweichen. Generell sollte darauf geachtet werden, dass möglichst keine der beiden Doppelhaushälften in puncto Zufahrtsmöglichkeiten und Belichtung benachteiligt wird. Sofern der Bebauungsplan es zulässt und für beide Hälfte keine durchgehende Baugrenze vorschreibt, kann ein Doppelhaus auch im Form zweier versetzter Haushälften errichtet werden. Dies schafft mehr Privatsphäre auf den beiden Grundstückshälften und verleiht den Haushälften mehr „Einfamilienhauscharakter“. Üblicherweise sind Doppelhäuser von der Straße aus betrachtet nebeneinander angeordnet, handelt es sich um ein schmales, aber tiefes Grundstück, ist von einem „Back-to-Back-Haus“ die Rede.

Je nach Positionierung der Heizungsanlage und der Warmwasserversorgung kann es sinnvoll sein, die Sanitärräume und Küchen so zu platzieren, dass die Leitungen nicht zu lang werden. Dies spart Kosten bei der Installation. Wurde die Anlage im Keller beispielsweise an der Trennwand platziert, ist es sinnvoll, auch die Sanitärräume und die Küche dort einzuplanen.

Soweit möglich, sollte bei der Grundrissplanung auch bedacht werden, inwieweit die Nutzung der Räume später von den Nachbarn als störend empfunden werden könnte. Der Grund: Die gemeinsame Innenwand der beiden Haushälften lässt sich nicht vollständig schalldämmend errichten. Wer besonders großen Wert auf Ruhe legt, kann beispielsweise das Schlafzimmer an der Giebelseite statt an der Trennwand platzieren.

6. Den richtigen Doppelhauspartner finden, wie geht das?

Generell gilt: Am einfachsten lässt sich das Projekt Doppelhaus bewältigen, wenn von vornherein ein Doppelhauspartner feststeht. Zudem gestaltet sich die Suche umso einfacher, je weniger Nachteile die andere Doppelhaushälfte bietet. Ist das Doppelhaus beispielsweise nach Süden ausgerichtet, spielt es für die Wohnqualität kaum eine Rolle, welche der Doppelhaushälften man bewohnt, da die Giebelseiten nach Osten beziehungsweise Westen ausgerichtet sind. Anders hingegen bei Doppelhäusern mit Giebelseiten nach Norden und Süden. Hier ist die Haushälfte mit der nach Norden ausgerichteten Giebelwand weniger attraktiv als die zur Sonne ausgerichtete Südseite. In solchen Fällen könnte es schwieriger sein, einen Doppelhauspartner zu finden.

Ein Weg zum künftigen Nachbarn besteht beispielsweise darin, per Annonce auf einem Immobilienportal bereits für die Grundstückssuche einen Mitstreiter zu suchen oder alternativ erst ein Grundstück auszuwählen und dann einen Baupartner zu finden. Wer ein Grundstück über einen Immobilienmakler erwirbt, kann sich bei diesem erkundigen, ob er in seiner Kartei Interessenten für eine Doppelhaushälfte hat. Auch Bauträger und Hausanbieter suchen – oft auch im Auftrag ihrer Kunden - nach Doppelhauspartnern. Fest steht: Die Suche nach einem Baupartner sollte so früh wie möglich erfolgen. So steigen die Chancen, dass von vornherein gemeinsam geplant und gebaut werden kann. Dann kann das Einsparpotenzial bei den Baukosten voll ausgeschöpft werden.

immoverkauf24 Tipp

Eine Alternative zum Suchen eines Doppelhauspartners könnte je nach Budget auch darin bestehen, das Doppelhaus komplett zu bauen und die andere Hälfte zu vermieten. Dies könnte insbesondere dann eine Option sein, wenn eine spätere Nutzung durch Familienangehörige geplant ist. Auch der Verkauf der zweiten Haushälfte wäre eine Möglichkeit (siehe Frage 10).

7. Doppelhaus finanzieren – das sind die Besonderheiten

Finanzierung Doppelhaus

Auch wenn ein Doppelhaus ein Gemeinschaftsprojekt zweier Bauherren ist – den erforderlichen Baukredit schließen die beiden Doppelhauspartner jeweils separat mit einer Bank ihrer Wahl ab. Dies ist möglich, weil für beide Doppelhaushälften im Rahmen der Teilungserklärung für das Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird. Dabei ist zwischen Realteilung und ideeller Teilung zu unterscheiden: Realteilung bedeutet, dass das Grundstück in zwei voneinander unabhängige Einheiten aufgeteilt wird. Ist eine Realteilung beispielsweise aus baurechtlichen Gründen nicht möglich, kann das Grundstück auch ideell nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes geteilt werden. Dann ist das Doppelhaus vergleichbar mit zwei Eigentumswohnungen in einem Haus, auch in diesem Fall werden zwei Grundbuchblätter angelegt. Wie beim Hauskredit allgemein sollten Bauherren bei der Finanzierung eines Doppelhauses zunächst gründlich durchrechnen, wie teuer das Eigenheim maximal werden darf. Was es dabei zu beachten gilt und mit welchen Rechentools die Eckdaten für die Finanzierung ermittelt werden können, erfahren Sie in unserem umfangreichen Themenbereich Baufinanzierung.

immoverkauf24 Tipp

Der Zeitraum bis zum Umzug ins Doppelhaus beim Planen der Hausfinanzierung sollte großzügiger als bei einem Einfamilienhaus kalkuliert werden, da die Planung mit dem Doppelhauspartner in der Regel mehr Zeit beansprucht. Daher kann es dazu kommen, dass über einen längeren Zeitraum sowohl die laufende Miete oder ein laufender Hauskredit für die bisher bewohnte Immobilie als auch das neue Hausdarlehen aus dem Monatseinkommen bestritten werden müssen.

8. Was, wenn man die Doppelhaushälfte wieder verkaufen will?

Der Verkauf einer Doppelhaushälfte ist in der Regel problemlos möglich und bedarf normalerweise keiner Zustimmung durch den Doppelhauspartner. Besonders unkompliziert ist der Verkauf generell bei einem real geteilten Grundstück. Im Vergleich zu Reihenhäusern punkten Doppelhäuser in der Regel mit einem höheren Wiederverkaufswert. Doppelhäuser ermöglichen ebenso wie Reihenhäuser bei etwas begrenzterem Budget das Wohnen in relativ zentraler Lage und kommen daher für alle infrage, die sich dort ein Einfamilienhaus nicht leisten können. Aufgrund der Tatsache, dass sie über drei statt nur zwei Außenwände verfügen, vermitteln sie mehr Einzelhauscharakter als Reihenhäuser und punkten zudem mit einem in der Regel größeren Grundstück. Noch günstiger wirkt sich eine Realteilung im Vergleich zur ideellen Teilung auf den Wiederverkaufswert aus.

Hinzu kommt, dass Interessenten bei einem Doppelhaus aus dem Bestand von den Vorteilen dieser Bauweise profitieren, ohne sich Gedanken um die Suche nach einem Doppelhauspartner machen zu müssen. Zudem wissen sie schon vor dem Kauf, mit wem sie das Doppelhaus teilen werden.

Der Immobilienverkauf sollte in der Regel auch deshalb unproblematisch und zu einem guten Preis möglich sein, weil Doppelhäuser aufgrund der Kostenstruktur als Alternative zum teuren Einfamilienhaus sehr gefragt sind. Sie ermöglichen es beispielsweise Familien, in zentraleren Lagen zu wohnen, ohne auf die Vorteile eines eigenen Gartens verzichten zu müssen.

9. Die Anschlusskosten für ein Doppelhaus

Wie beim Hausbau allgemein sind Baunebenkosten wie etwa die Anschlusskosten ein wichtiger Aspekt für die umsichtige Kalkulation im Ganzen. Dabei fallen beim Doppelhaus generell folgende Anschlusskosten an, die sich insgesamt im Schnitt auf rund 8.000 bis 9.000 Euro summieren:

  • Kanalisation & Abwasser
  • Wasser/Wasseranschluss
  • Stromanschluss
  • Telefon und Internet
  • Optional: Gasanschluss

Weniger Konfliktpotenzial mit dem Doppelhausnachbarn gibt es, wenn sich beide jeweils für einen eigenen Anschluss für Gas, Strom & Co. entscheiden. Dann fallen die Anschlusskosten zwar höher aus, aber die Rechtslage ist eindeutig geklärt und keiner der Doppelhauspartner ist künftig vom Entgegenkommen des anderen abhängig. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn eine marode Wasserleitung später einmal ausgetauscht werden soll und der Nachbar keinen Handlungsbedarf sieht. Gibt es zwei separate Zuleitungen in die beiden Haushälften, kann jeder selbst über Reparaturen und andere Arbeiten an den Leitungen entscheiden.

10. Doppelhaus bauen und eine Hälfte verkaufen – lohnt sich das?

Wer ein Doppelhaus komplett selbst bauen möchte, um später eine Hälfte zu bewohnen und die andere zu veräußern, sollte vorab sorgfältig planen. Der Vorteil dieser Vorgehensweise besteht darin, dass der Bauherr seine eigenen Vorstellungen verwirklichen kann, ohne sich mit einem Doppelhauspartner abstimmen zu müssen. Allerdings sollte bei dieser Vorgehensweise bedacht werden, dass die zweite Haushälfte auch den Geschmack möglichst vieler Kaufinteressenten treffen muss.

Empfehlenswert ist es, von vornherein das Grundstück per Realteilung aufzuteilen, dies erhöht die Chancen auf einen reibungslosen Hausverkauf zu einem guten Preis. Der Grund: Diese Variante der Teilung bringt weniger Konfliktpotenzial für das nachbarliche Miteinander mit sich als eine ideelle Teilung, bei der die Doppelhausnachbarn in vielen Punkten von der Zustimmung des anderen abhängig sind – etwa bei baulichen Veränderungen.

Generell sollte der finanzielle Rahmen für den Bau eines kompletten Doppelhauses nicht zu eng gesteckt werden, denn der Bauherr kann nicht genau sagen, ob und wann er die andere Doppelhaushälfte zu welchem Preis verkaufen wird. Sollte sich der Verkauf beispielsweise wider Erwarten um einige Monate hinziehen, muss er in der Lage sein, die Baufinanzierung für diesen Zeitraum problemlos zu bewältigen, ohne dass er sich finanziell übernimmt.

immoverkauf24 Tipp

Wer ein Doppelhaus bauen und eine der beiden Doppelhaushälften verkaufen will, sollte sich am besten bei einem Steuerberater über die steuerlichen Aspekte eines solchen Verkaufs informieren.

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