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Grundstück vererben – was Eigentümer wissen müssen!

Ein Grundstück vererben – das sollte von Grundstücksbesitzern sorgfältig durchdacht werden, wenn sie ihren Angehörigen späteren Streit um den Nachlass ersparen wollen. So kann es beispielsweise angeraten sein, das Grundstück bereits zu Lebzeiten zu verkaufen, zu teilen oder durch ein Testament oder Erbvertrag Vorkehrungen zu treffen, die das Konfliktpotenzial innerhalb der künftigen Erbengemeinschaft reduzieren. Zudem bietet sich im Rahmen einer klugen Vorgehensweise die Möglichkeit, ein Grundstück so an Angehörige weiterzureichen, dass sie möglichst wenig Steuer für den Eigentumsübergang zahlen müssen. Dies lässt sich beispielsweise über eine oder mehrere aufeinanderfolgende Schenkungen zu Lebzeiten erreichen, die je nach Verwandtschaftsgrad und Verkehrswert des Grundstücks mitunter möglich sind, ohne dass hierfür Schenkungssteuer anfällt. Wir haben zusammengefasst, worauf Grundstückseigentümer achten sollten, wenn sie ihr Grundvermögen möglichst umsichtig vererben möchten.

Falls, Sie in Erwegung ziehen Ihr Grundtsück bereits zu Lebzeiten zu verkaufen, um mögliche Steuern, Gebühren und Streit zwischen den Angehörigen zu vermeiden, können Sie Ihre Immobilie von unseren Experten bewerten lassen - kostenlos & unverbindlich.

1. Grundstück vererben versus zu Lebzeiten verschenken

Wie mit Grundstück verfahren

Ob Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer – die Höhe der Besteuerung von Vermögenswerten ist in beiden Fällen identisch. Allerdings gilt für Schenkungen eine Besonderheit: Die Freibeträge können alle zehn Jahre genutzt werden. Daher kann es insbesondere bei größeren Vermögen sinnvoll sein, das Vererben zu Lebzeiten via Schenkung in Erwägung zu ziehen. Diese kann auch in mehreren Schritten erfolgen. Folgende Aspekte sprechen besonders dafür, über die Optionen Vererben oder Verschenken nachzudenken:

  • Geringer Freibetrag aufgrund des Verwandtschaftsgrads
  • Großes zu vererbendes Vermögen und daher hohe Wahrscheinlichkeit, dass Freibeträge bereits durch andere Vermögenswerte ausgeschöpft werden

Eine Beispielrechnung verdeutlicht diese Zusammenhänge: Angenommen, ein großes Grundstück in bester Stadtlage mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro soll übertragen werden:

Fall 1: Kind als Alleinerbe: 11.000 Euro via Schenkung sparen

Hat der Grundstückseigentümer ein Kind, das Alleinerbe werden soll, gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder das Kind erbt das Grundstück – dann wäre nach Abzug des Freibetrags in Höhe von 400.000 Euro ein Betrag von 100.000 Euro mit elf Prozent zu versteuern. Die Steuerlast läge dann bei 11.000 Euro. Alternativ könnte auch eine Schenkung zu Lebzeiten erfolgen, die in zwei Schritten durchgeführt wird. Dann würde das Grundstück steuerfrei auf das Kind übergehen, da der Freibetrag von 400.000 Euro jeweils unterschritten werden würde.

Fall 2: Enkelkind als Alleinerbe: 26.000 Euro via Schenkung sparen

Soll ein Enkelkind Alleinerbe des Grundstückseigentümers werden, obwohl die eigenen Kinder noch leben, könnte es lediglich 200.000 Euro als Freibetrag geltend machen. Auf die verbleibenden 300.000 Euro wären also elf Prozent beziehungsweise 33.000 Euro Erbschaftssteuer zu zahlen. Im Rahmen einer Schenkung in zwei Schritten könnte die Steuerlast auf insgesamt 7.000 Euro reduziert werden, da für die Schenkungssteuer auf das Grundstück jeweils der niedrigere Steuersatz von sieben Prozent auf jeweils 50.000 Euro zu zahlen wäre (halber Grundstückswert abzüglich Freibetrag).

Wichtig ist allerdings, die Besonderheiten zu berücksichtigen, die damit einhergehen, ein Grundstück zu überschreiben. So vorteilhaft sie aus steuerlicher Sicht sein mag – Grundstückseigentümer geben damit auch ihr Vermögen oder zumindest einen Teil davon bereits zu Lebzeiten ab. Es ist daher ratsam, die Vor- und Nachteile einer Schenkung mit einem Fachanwalt zu erörtern, um eine Entscheidung für oder gegen eine Schenkung zu treffen.

Nutzen Sie auch unseren kostenlosen PDF-Ratgeber „Immobilie vererben“, um sich zu diesem und verwandten Themen zu informieren.

2. Grundstück vererben oder zu Lebzeiten verkaufen? Hier mit PDF Ratgeber!

Wer ein Grundstück vererben will, muss bedenken, dass es nicht immer möglich ist, es unter den Erben aufzuteilen. Dies wäre nur machbar, wenn es groß genug und so geschnitten ist, dass eine Realteilung in mehrere voneinander unabhängige Grundstücke sinnvoll und möglich wäre. Besteht die Erbengemeinschaft aus zwei Personen, mag dies mitunter eine Möglichkeit darstellen. Gibt es mehr Miterben, dürfte sich dieser Weg in der Regel als wenig praktikabel erweisen.

Sollte ein zu vererbendes Grundstück nicht teilbar sein, besteht eine weitere Möglichkeit zur Vermeidung von späteren Erbstreitigkeiten darin, das Grundstück bereits zu Lebzeiten zu verkaufen und den Angehörigen stattdessen Geldvermögen zu vermachen. Der Vorteil dieser Lösung: Der Verkaufserlös kann problemlos aufgeteilt werden und jeder Erbe kann unabhängig von seinen Miterben bestimmen, was er mit seiner Erbschaft tun möchte. So steht einer konfliktfreien Erbauseinandersetzung nichts mehr im Wege.

Achtung!

Auch wenn sich ein Verkauf des Grundstücks zu Lebzeiten aus Gründen der Praktikabilität anbietet, sollte zunächst geprüft werden, inwieweit Spekulationssteuer beim Verkauf anfallen könnte. Läuft die Spekulationsfrist noch, wäre der Verkauf steuerpflichtig, was dann letztlich zu Lasten der Erben ginge, da der Steuerbetrag das zu vererbende Vermögen reduziert.

3. Grundstück vererben per gesetzlicher Erbfolge

Trifft ein Grundstückseigentümer keine Vorkehrungen zur Regelung seines Nachlasses im Rahmen eines Testaments oder eines Erbvertrags, erfolgt die Vererbung des Grundstücks sowie sein sonstiges Vermögen im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge. Diese ist in § 1924 BGB sowie den folgenden Paragraphen wie folgt definiert:

  • Erben erster Ordnung: Kinder und Enkel
  • Erben zweiter Ordnung: Geschwister, Eltern, Nichten, Neffen
  • Erben dritter Ordnung: Onkel, Tanten, Cousins/Cousinen, Großeltern
  • Erben vierter Ordnung: Urgroßeltern

Eine Sonderstellung nehmen Ehegatten und eingetragene Lebenspartner ein: Sie werden gemäß § 1931 BGB auch als Erben erster Ordnung eingestuft.

Grafik Erbfolge

4. Kann ich mein Grundstück steuerfrei vererben?

Erbschaftssteuer Immobilie

Ob ein Grundstück steuerfrei vererbt werden kann, lässt sich pauschal nicht beurteilen. Dies hängt von folgenden Faktoren ab, die sich aus den Vorschriften zur Erbschaftssteuer ergeben:

Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben

Je enger der Verwandtschaftsgrad zwischen Erben und Erblasser ist, desto höher ist der Freibetrag, den die Erben nutzen können. Damit steigen auch die Chancen, ein Grundstück steuerfrei zu vererben. Ein Beispiel: Wird ein Grundstück an ein Kind vererbt, beträgt sein Freibetrag 400.000 Euro. Für ein Enkelkind hingegen fällt der Freibetrag mit 200.000 Euro lediglich halb so hoch aus, sofern die Eltern nicht bereits verstorben sind.

Verkehrswert des Grundstücks/Wert des gesamten Nachlasses

Je höher der Verkehrswert des Grundstücks ist, desto wahrscheinlicher wird es, dass Erben den Freibetrag ausschöpfen. Gleiches gilt, wenn weitere größere Vermögenswerte vererbt werden. Ist der Wert des Grundstücks hingegen eher gering und gibt es ansonsten kein größeres Vermögen, kann es durchaus möglich sein, das Grundstück steuerfrei zu vererben.

Anzahl der Erben

Je mehr Erben sich den Nachlass und damit auch das Grundstück teilen, desto eher ist es möglich, dieses steuerfrei zu vererben. Ein Beispiel: Angenommen, ein Grundstück mit einem Wert von 100.000 Euro geht auf fünf Nichten und Neffen über. Dann können diese jeweils steuerfrei erben, wenn ansonsten keine Vermögenswerte zum Nachlass gehören. Der Grund: Der anteilige Grundstückswert läge dann jeweils innerhalb der Freibetragsgrenze von 20.000 Euro. Würde nur eine Nichte erben, müsste sie unter Berücksichtigung des Freibetrags Erbschaftssteuer auf 80.000 Euro zahlen.

Im Beispielfall könnte die Steuerlast für die Nichte reduziert werden, indem ihr das Grundstück per Schenkung in mehreren Schritten übertragen wird. Der Grund: Die Regelungen zur Schenkungssteuer sehen vor, dass die Freibeträge alle zehn Jahre genutzt werden können. Bei einer Übertragung in zwei Schritten zu Lebzeiten würde sich die Steuerlast für sie von 13.750 Euro auf insgesamt 9.000 Euro reduzieren.

Alternativ können Sie Ihr Grundstück auch zu Lebzeiten verkaufen und den erzielten Verkaufserlös in mehreren Schenkungen übertragen. Das ist voralllem dann sinnvoll, wenn Sie von mehreren Erben ausgehen, da der Erlös im Gegensatz zu einem Haus oder einem kleinen Grundstück geteilt werden kann. Lassen Sie vor Verkauf Ihr Grundstück kostenlos & unverbindlich von unseren Experten bewerten.

5. Soll ich das Grundstück per Erbvertrag oder Testament vererben?

Testament

Grundstückseigentümer, die ihren Grund und Boden nicht im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge übereignen wollen, können neben einer Schenkung wahlweise ein Testament aufsetzen oder einen Erbvertrag vereinbaren. Die beiden Möglichkeiten im Überblick:

Erbvertrag

Ein Erbvertrag kann mit oder ohne Mitwirkung durch einen Notar geschlossen werden. Die Besonderheit: Die späteren Erben müssen den Vertrag unterzeichnen. Dies wiederum setzt voraus, dass sie mit den getroffenen Vereinbarungen einverstanden sind. Anders als etwa bei der gesetzlichen Erbfolge werden sie also aktiv mit einbezogen. Ein Erbvertrag kann auch unter nicht miteinander verwandten Personen geschlossen werden und kommt damit beispielsweise für unverheiratete Paare in Betracht.

Testament

Ein Testament kann sowohl mit als auch ohne Notar verfasst werden. In letzterem Fall muss es handschriftlich verfasst werden und wird als privates Testament bezeichnet. Allerdings ist es für die Erben vorteilhafter, wenn das Testament notariell beurkundet wird. Dann ist von einem notariellen Testament die Rede, das den Erben später unter anderem als Nachweis für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch von Nutzen ist. Ein solches Testament erspart den Erben somit einen kostenpflichtigen Erbschein zu beantragen.

Sie wissen nicht, wie Sie ein Testament gestalten sollen? Laden Sie unsere kostenlosen Muster-Testamente herunter, um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, wie eine solche Nachlassregelung aussehen kann. Wir haben für Sie jeweils eine Vorlage für ein Berliner Testament, ein "Testament Kinder" und ein "Testament Alleinerbe" erstellt, die Ihnen beim Verfassen Ihres eigenen Testaments helfen soll.

Gerade bei Grundeigentum empfiehlt es sich dann jedoch, einen auf Erbrecht spezialisierten Anwalt zu Rate zu ziehen, um das Testament entsprechend der individuellen Bedürfnisse zu gestalten.

6. Grundstück vererben per Erbfolge, Testament, Erbvertrag, Schenkung – welche Formvorschriften gelten?

Ob Grundstück oder sonstiges Vermögen – es gibt diverse Möglichkeiten der Übertragung auf Angehörige und nahestehende Personen. Diese weisen jeweils Besonderheiten auf - auch was die Form betrifft. So muss beispielsweise ein Erbvertrag von den künftigen Erben unterschrieben werden und ein Testament ohne Mitwirkung eines Notars ist handschriftlich zu verfassen. Wir haben alle wichtigen Aspekte zur gesetzlichen Erbfolge, Testament, Erbvertrag und Schenkung in einer Übersicht zusammengefasst.

Formvorschrift

Gesetzliche Erbfolge Testament Erbvertrag Schenkung

Notar erforderlich?

Nein

Nein Ja Nicht vorgeschrieben, aber bei größeren Grundstücken ratsam

Art

Gültig ohne schriftliche Niederlegung Handschriftlich, wenn privat Notarielle Beurkundung Wird nicht zwingend notariell beurkundet (siehe oben), bei Immobilien erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch
Wer erhält was/wie viel?

Gesetzliche Vorgabe durch § 1924 ff. BGB

Individuelle Vereinbarung, Pflichtteil: es können jedoch Ansprüche entstehen Individuelle Vereinbarung, Pflichtteil: es können jedoch Ansprüche entstehen Individuelle Vereinbarung

Wer unterschreibt?

Tritt automatisch in Kraft Einzeltestament: Erblasser, Gemeinschaftliches Testament: Beide Ehegatten Alle am Erbvertrag Beteiligten - Also auch die Erben Schenkender sowie Beschenkter

Was ist steuerlich zu beachten?

Freibeträge, Steuersätze, ggf. Spekulationssteuer (bei Verkauf) Steuersätze, Freibeträge, ggf. Spekulationssteuer (bei Verkauf) Steuersätze, Freibeträge, ggf. Spekulationssteuer (bei Verkauf) Steuersätze, Freibeträge (können alle zehn Jahre genutzt werden), ggf. Spekulationssteuer bei Verkauf des Grundstücks

Erbschein erforderlich?

Ja Nein, wenn notariell Nein Option nicht gegeben

Inhaltliche Gestaltung

Keine Möglichkeit vorhanden

Möglich, Beispiele: wer soll wann enterbt werden? (Teilungsanordnung)

Möglich, Beispiele: wer soll wann enterbt werden? (Teilungsanordnung) Möglich: Beschenkter und Schenkungsgegenstand sind frei wählbar

7. Wie kann ich als Erblasser zukünftige Teilungsstreitigkeiten verhindern?

Auch wenn sich ein Grundstück in Einzelfällen per Realteilung in mehrere Einheiten splitten lässt, gestaltet sich das Vererben schwieriger als beispielsweise bei Barvermögen, das sich beliebig unter den Erben verteilen lässt. Daher sollten Grundeigentümer, die einmal an mehrere Personen vererben, beizeiten über eine umsichtige Gestaltung einer Nachlassregelung nachdenken.

Es gibt diverse Möglichkeiten, späteren Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft vorzubeugen, die im Rahmen der Erbauseinandersetzung entstehen können. Folgende Optionen kommen hierfür infrage:

  • Teilungsanordnung/Teilungsverbot/Vermächtnisanordnung
  • Verzichtserklärung durch die Erben
  • Schenkung
  • Bestimmen eines Testamentsvollstreckers
  • Ehegatten setzen sich jeweils zu Vorerben ein

Sollten Sie sich mit der Rechtslage in Ihrem Fall unsicher sein, empfiehlt es sich, nicht eigenmächtig zu handeln, sondern sich vorher immer Rat von einem Fachanwalt für Erbrecht einzuholen: 

8. Besteht die Möglichkeit, Verwandte vom Erbe auszuschließen?

Erbschaft

Grundsätzlich kann jeder gesetzliche Erbe vom Erblasser ausgeschlossen werden. Dies hat zur Folge, dass der Nachlass auf die nachfolgenden Erben übergeht.

Wäre beispielsweise ein Kind Alleinerbe und soll es vom Erbe ausgeschlossen werden, würden die Erben zweiter Ordnung nachrücken, darunter die Eltern. Dies ist immer dann der Fall, wenn kein bestimmter Erbe im Testament oder Erbvertrag genannt wird, dem der Erbanteil des Enterbten zugedacht werden soll.

Auch wenn es jedem frei steht, bestimmte Personen zu enterben – nahestehende Verwandte können sich dagegen wehren, indem sie ihren Pflichtteil in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils einfordern. Folgende Angehörige des Erblassers sind laut § 2303 BGB pflichtteilsberechtigt:

  • Alle Nachkommen des Erblassers (Kinder, Enkel, Urenkel)
  • Der Ehepartner/eingetragener Lebenspartne
  • Die Eltern

Lediglich bei schwerwiegenden Gründen kann ein Angehöriger gemäß § 2333 BGB ohne jeden Pflichtteilsanspruch enterbt werden – etwa dann, wenn dieser zu einer Freiheitsstrafe von mehr als einem Jahr ohne Bewährung verurteilt wurde.

Achtung!

Es ist nicht möglich, den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner vom Erbe auszuschließen. Diese genießen einen Sonderstatus und ihnen steht immer ein Erbteil zu. Zudem werden mit dem Enterben Angehöriger auch deren Nachkommen vom Erbe ausgeschlossen. Wer dies vermeiden will, muss die Nachkommen explizit als Erben benennen oder im Testament erwähnen, dass diese von der Enterbung ausgenommen sind.

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