Hausverkauf im Alter: Gründe, Besonderheiten & Alternativen zur Immobilienrente
Wenn Immobilienbesitzer das Rentenalter erreichen, kommen sie irgendwann nicht mehr um die Frage herum, was mit der Immobilie im Alter passieren soll. Haus verkaufen oder behalten – was ist die bessere Entscheidung? Wir erklären, was Sie im jeweiligen Fall beachten sollten, was die Immobilienrente ist und welche weiteren Möglichkeiten es gibt.
Das Wichtigste in Kürze
- Viele ältere Immobilienbesitzer können die Pflege und Instandhaltung eines eigenen Hauses im Alter nicht mehr bewerkstelligen.
- Wem der Hausverkauf im Alter schwerfällt, der sollte mögliche Alternativen zum Verkauf in Betracht ziehen: Immobilienrente, Wohnrecht, Teilverkauf, Leibrente, Umkehrhypothek, Vermietung.
- Die große emotionale Bindung zum Haus kann zu einer Überschätzung des Verkaufspreises führen. Möchten Sie Ihre Immobilie im Alter verkaufen, ist eine kostenlose Immobilienbewertung sinnvoll.
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- Haus verkaufen im Alter – Was sind die Gründe?
- Welche Besonderheiten gelten, wenn man eine Immobilie im Alter verkaufen möchte?
- Haus im Alter verkaufen oder behalten: Wann ist welche Entscheidung am besten?
- Immobilienrente & Co: Welche Alternativen gibt es zum Hausverkauf im Alter?
- Fazit: „Haus im Alter verkaufen oder behalten“ – wann ist welche Entscheidung richtig?
1. Haus verkaufen im Alter – Was sind die Gründe?
Vielen Immobilienbesitzern wird irgendwann bewusst, dass ihr Haus nicht mehr zu den eigenen Lebensumständen passt. Sie entscheiden sich, ihr Haus im Alter zu verkaufen – auch wenn es ihnen mitunter schwerfällt, die eigenen vier Wände und die vertraute Umgebung nach so vielen Jahren zu verlassen. Dennoch ist die Entscheidung zum Verkauf in vielen Fällen unausweichlich, wie folgende Beispiele zeigen:
- Die Kinder sind ausgezogen, sodass das Haus für die Eltern allein schlichtweg zu groß und die Unterhaltung zu aufwendig wird.
- Das Haus ermöglicht kein barrierefreies Wohnen.
- Die Infrastruktur ist nicht gut, es gibt beispielsweise keine Ärzte oder Lebensmittelgeschäfte in der näheren Umgebung.
- Das Haus ist zu weit von den Kindern oder dem Rest der Familie entfernt. Dieser Punkt fällt insbesondere ins Gewicht, wenn ein Ehepartner verstirbt.
- Der Eigentümer wird pflegebedürftig und muss in ein Pflegeheim ziehen.
- Der Eigentümer hat keine Erben und will das Geld für seine eigenen Zwecke wie etwa Reisen ausgeben.
- Der Eigentümer hat mehrere Erben und will so eine gerechte Verteilung der Erbschaft gewährleisten.
- Der Verkauf ist aus finanziellen Gründen notwendig, entweder weil die Rente zur Ratenzahlung für das nicht abbezahlte Haus nicht reicht und man sich vom Verkaufserlös eine kleinere Wohnung kaufen möchte oder weil eine Pflegeeinrichtung bezahlt werden muss.
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Grundsätzlich sollte derjenige, der im Alter sein Haus verkaufen möchte, im Vorfeld den Wert seiner Immobilie kennen. immoverkauf24 kann Ihnen helfen, den passenden Experten für eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung zu finden.
2. Welche Besonderheiten gelten, wenn man eine Immobilie im Alter verkaufen möchte?
Da gerade bei älteren Menschen eine große emotionale Bindung zu ihrem Haus besteht, ist der Hausverkauf im Alter nicht ohne weiteres mit einem anderen Immobilienverkauf zu vergleichen. Wer Jahrzehnte in denselben vier Wänden gelebt hat, die Kinder hat aufwachsen sehen und mit der Nachbarschaft eng verbunden ist, gibt das alles nicht ohne mit der Wimper zu zucken auf.
Umso wichtiger ist es deshalb für Sie als Eigentümer, sich für den Verkauf professionelle Unterstützung von einer neutralen Person zu holen. Ein Immobilienmakler kann Sie umfassend im gesamten Verkaufsprozess beraten und begleiten. Viele Eigentümer, die noch sehr an ihrer Immobilie hängen, schätzen nicht zuletzt den Verkaufspreis völlig unrealistisch ein. Mithilfe eines Maklers kann Ihnen das nicht passieren. Ein Immobilienmakler führt vor Ort eine professionelle Bewertung des Hauses durch und kann einen realistischen Verkaufspreis ermitteln. So können Sie das bestmögliche Ergebnis für Ihr Haus erzielen.
Wir arbeiten deutschlandweit erfolgreich mit rund 500 zuverlässigen Maklern zusammen.
Darüber hinaus gilt es noch weitere Aspekte speziell beim Hausverkauf im Alter zu beachten:
- Klären Sie im Vorfeld, ob das Haus Sanierungsstau aufweist.
Viele ältere Eigenheimbesitzer haben zwar in jüngeren Jahren regelmäßig in ihre Immobilie investiert und sie in einem guten Zustand gehalten – mit zunehmendem Alter und dem Eintreten beispielsweise von Krankheiten hat ihr Einsatz aber nachgelassen, auch, weil die Instandhaltungskosten schnell die finanziellen Möglichkeiten aus der Rente übersteigen. Folge ist häufig, dass größere Modernisierungen längere Zeit nicht mehr stattgefunden haben. Als Immobilienbesitzer sollten Sie deshalb für sich die Frage beantworten, wie es um Ihr Haus bestellt ist – und wenn theoretisch Arbeiten anstehen, ob Sie diese vor einem Verkauf ausführen sollten oder nicht. Entsprechend wirkt sich das auf den möglichen Verkaufspreis aus. - Wird eine Vollmacht zum Hausverkauf benötigt?
Diese Frage stellt sich, wenn der Verkäufer krank oder pflegebedürftig ist und er den Hausverkauf im Alter nicht mehr selbst in die Hand nehmen kann. Mithilfe einer Verkaufsvollmacht kann er dann einen Dritten beauftragen, für ihn den Verkauf auszuführen. Wichtig dabei: Die Vollmacht zum Hausverkauf muss rechtzeitig vor einer möglichen Geschäftsunfähigkeit erstellt werden. Bevollmächtigte können beispielsweise Familienmitglieder oder andere vertrauenswürdige Personen sein sowie Immobilienmakler, die dann ohne die Anwesenheit der Eigentümer den Termin beim Notar wahrnehmen.
3. Haus im Alter verkaufen oder behalten: Wann ist welche Entscheidung am besten?
Nicht immer fällt es Eigentümern leicht, sich ohne Umschweife dafür zu entscheiden, ihre Immobilie im Alter zu verkaufen. In manchen Fällen setzt ein längerer Abwägungsprozess ein, denn es gibt auch einige Argumente, die dafür sprechen, ein Haus zu behalten. Ob Sie Ihr Haus im Alter verkaufen oder behalten, kann beispielsweise von folgenden Gründen entschieden werden:
- Haus verkaufen im Alter: Was spricht dafür?
- Überdimensionierte Immobilie: Große Häuser mit mehreren Etagen und Garten werden im Alter oft zur körperlichen und organisatorischen Belastung. Reinigung, Instandhaltung und Pflege kosten Zeit, Geld und Energie.
- Barrierefreiheit fehlt: Viele Bestandsimmobilien sind nicht altersgerecht. Umbauten sind technisch oder finanziell nicht immer sinnvoll – vor allem bei älteren Gebäuden.
- Finanzielle Entlastung & Liquidität: Durch den Verkauf wird gebundenes Vermögen freigesetzt. Das schafft Spielraum für altersgerechtes Wohnen, private Pflege, Reisen oder eine finanzielle Absicherung im Pflegefall.
- Steigende Pflegekosten: Die Eigenanteile in Pflegeeinrichtungen sind 2026 weiterhin hoch. Der Verkaufserlös kann helfen, Pflegekosten langfristig zu stemmen, ohne Angehörige finanziell zu belasten.
- Neue Wohnkonzepte: Viele Eigentümer entscheiden sich bewusst für betreutes Wohnen, Service-Wohnen oder eine barrierearme Eigentumswohnung.
- Energetischer Sanierungsdruck: Ältere Häuser verursachen häufig hohe Heizkosten und erfordern kostspielige Modernisierungen. Ein Verkauf kann wirtschaftlich sinnvoller sein als umfangreiche Investitionen.
- Familiäre Gründe: Wenn Kinder weit entfernt wohnen, der Ehepartner verstirbt oder keine Erben vorhanden sind, verliert das Haus häufig seine ursprüngliche Bedeutung.
- Haus behalten: Was sind die Argumente?
- Starke emotionale Bindung: Das eigene Haus ist oft über Jahrzehnte Lebensmittelpunkt, Erinnerungsort und Teil der persönlichen Identität. Diese emotionale Sicherheit ist für viele Menschen unbezahlbar.
- Vertrautes soziales Umfeld: Nachbarschaft, Ärzte, Freunde und gewohnte Abläufe geben Stabilität – gerade im höheren Alter ein wichtiger Faktor für Lebensqualität.
- Finanzielle Aspekte: Ist das Haus weitgehend oder vollständig abbezahlt, fallen keine Mietkosten an. Zudem kann eine Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung einen Verkauf unattraktiv machen.
- Altersgerechter Umbau möglich: Wenn Grundriss und Substanz es zulassen, kann ein altersgerechter Umbau (z.B. Treppenlift, ebenerdiges Bad) das Wohnen im Alter langfristig sichern. Förderungen wie Zuschüsse oder Kredite können dies unterstützen.
- Vermögensweitergabe: Viele Eigentümer möchten ihr Haus gezielt an Kinder oder Enkel weitergeben und sehen die Immobilie als langfristige Absicherung für die Familie.
- Selbstbestimmung: Wer körperlich fit ist und sich gut organisiert fühlt, kann im eigenen Haus oft länger unabhängig leben als in einer fremden Wohnform.
4. Immobilienrente & Co: Welche Alternativen gibt es zum Hausverkauf im Alter?
Die Immobilienrente (auch Immobilienverrentung) ist die meistgenutzte Alternative für Senioren, um im Alter das Kapital zu nutzen, das in einer Immobilie gebunden ist. Dabei wird das Haus oder die Wohnung verkauft, es bleibt jedoch ein lebenslanges Recht, die Immobilie zu bewohnen. Wer also vor allem aus finanziellen Gründen sein Haus im Alter verkaufen will, hat dank Immobilienrente die Möglichkeit, sein Haus zu verkaufen und wohnen bleiben zu können. Zudem gibt es weitere Alternativen, die Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen sollten.
- Wohnrecht und Nießbrauch
Das Wohnrecht berechtigt eine Person dazu, in einer Immobilie zu wohnen, ohne Eigentümer sein zu müssen. Diese Variante kommt häufig vor, wenn Eltern zu Lebzeiten ihre Immobilie im Zuge einer Schenkung an die Kinder übertragen, aber trotzdem noch dort wohnen bleiben möchten. Aber auch bei einem Hausverkauf an Dritte, z.B. im Rahmen der Immobilienrente, können sich die bisherigen Eigentümer ein Wohnrecht sichern. Vorteil ist, dass sie von allen (finanziellen) Pflichten eines Eigentümers befreit sind, aber trotzdem in ihrer gewohnten Umgebung bleiben können. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und kann entweder lebenslang gelten oder zeitlich befristet sein.
Ähnlich funktioniert der Nießbrauch. Er umfasst jedoch nicht nur das Nutzungs- bzw. Wohnrecht an einer verkauften Immobilie, sondern auch das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.
immoverkauf24 Info
Wenn Sie als Eigentümer Ihre Immobilie im Alter mit Wohn- oder Nießbrauchrecht verkaufen möchten, sollten Sie bedenken, dass Sie damit nur einen weitaus geringeren Verkaufspreis erzielen können als mit einem Haus ohne entsprechend eingetragene Rechte bzw. Belastungen.
- Teilverkauf
Beim Teilverkauf veräußert der bisherige Eigentümer, wie der Name schon sagt, nicht die gesamte Immobilie, sondern lediglich einen Teil davon an einen gewerblichen Anbieter. Zugleich behält er alle Rechte und Pflichten, als wäre er noch Alleineigentümer und verfügt über ein Nießbrauchrecht, das notariell beurkundet wird. Im Gegenzug für die Nutzung des verbliebenen Immobilienteils entrichtet er ein monatliches Entgelt oder eine Gebühr an den Käufer der anderen Hälfte. Der Teilverkauf stellt für viele ältere Eigentümer eine Art Kompromiss dar, wenn Sie die Frage „Haus behalten oder verkaufen?“ nicht eindeutig beantworten können. Viele Anbieter knüpfen den Teilverkauf auch an ein Mindestalter, sodass es nur für Über-60-Jährige infrage kommt, ihren Hausanteil zu verkaufen.
- Leibrente
Die Leibrente ist eine der häufigsten Formen der Immobilienrente. Hier wird das Haus ebenfalls mit Wohnrecht verkauft, und zwar meist an einen gewerblichen Anbieter, der den Kaufpreis in Form einer regelmäßigen Rente bis zum Tod auszahlt. Auch Privatpersonen können Käufer sein. Die bisherigen Eigentümer sind von allen Pflichten bezüglich der Immobilie entbunden, das heißt, sie müssen auch keine Renovierungs- und Instandhaltungskosten tragen. Das Modell „Leibrente“ kommt im Regelfall für Eigentümer infrage, die keine Erben haben und sich dagegen entscheiden, ihr Haus im Alter zu verkaufen, aber dennoch finanziell von der Immobilie profitieren möchten.
- Rückmietverkauf
Beim Rückmietverkauf wird die Immobilie verkauft und vom Verkäufer zurück gemietet. Zwischen Verkäufer und Käufer werden also gleichzeitig ein Kaufvertrag und ein Mietvertrag geschlossen. Durch ein Wohnrecht im Kaufvertrag und einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag kann der Verkäufer weiterhin in der Immobilie wohnen. Für Instandhaltungsmaßnahmen kommt zukünftig der neue Eigentümer auf.
- Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek ist mit der Leibrente vergleichbar, jedoch wird die Immobilie hierbei nicht verkauft, sondern von einer Bank oder Versicherung beliehen. Der Eigentümer erhält im Gegenzug ein Wohnrecht und eine monatliche Rente. Möglich ist auch eine Einmalzahlung. Erst, wenn der Eigentümer stirbt, steht der Hausverkauf an.
- Vermietung
Eigentümer, die auf keinen Fall ihr Haus im Alter verkaufen möchten, aber mit der Unterhaltung überfordert sind oder zusätzliche Einnahmen erzielen möchten, können sich auch für die Vermietung entscheiden. Dazu sollten sie aber noch fit genug sein, um die vertraglichen Angelegenheiten oder weitere Dinge wie die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung zu regeln. Möglich ist beispielsweise, nur einen Teil des Hauses zu vermieten, etwa eine Einliegerwohnung oder das obere Stockwerk, wenn ein entsprechender Umbau stattgefunden hat.
5. Fazit: „Haus im Alter verkaufen oder behalten“ – wann ist welche Entscheidung richtig?
Ob Sie Ihre Immobilie im Alter verkaufen oder behalten, hängt immer von der individuellen Situation ab: Gesundheit, finanzielle Lage, familiäre Nähe, Zustand der Immobilie und persönliche Wünsche spielen eine zentrale Rolle. Wichtig ist dabei vor allem, diese Entscheidung frühzeitig und realistisch zu treffen – nicht erst, wenn Zeitdruck entsteht. Denn ein Hausverkauf im Alter ist in erster Linie von Emotionen geprägt – viel stärker als ein Immobilienverkauf in jüngeren Jahren.
Um die richtige Entscheidung zu treffen, sollten Sie sich intensiv mit den Alternativen zum Hausverkauf beschäftigen. Immobilienrenten durch Wohnrecht oder Leibrente sowie Teilverkauf oder gar die Vermietung könnten ideal zu Ihrer Situation passen. Prüfen Sie außerdem, ob ein Umbau in Betracht kommt, der für mehr Barrierefreiheit sorgt.
Als neutraler Berater kann Ihnen ein Immobilienmakler helfen, den für Sie richtigen Weg zu gehen und Ihr persönlich bestes Ergebnis für den nächsten Lebensabschnitt zu erzielen. immoverkauf24 hilft Ihnen gerne, einen unabhängigen Experten vor Ort zu finden.
Das Haus oder die Wohnung im Alter zu verkaufen, kann sinnvoll sein, wenn sich Lebensumstände ändern. Ein Verkauf schafft finanzielle Flexibilität, reduziert Pflege- und Instandhaltungsaufwand und ermöglicht altersgerechtes Wohnen. Entscheidend sind Gesundheit, familiäre Situation, Immobilienzustand und der richtige Verkaufszeitpunkt.
Neben persönlichen Gründen sollten Sie Alternativen wie Vermietung, Immobilienrente oder Umbau prüfen. Wichtig sind zudem steuerliche Folgen, Pflegekosten, Erbregelungen sowie eine realistische Wertermittlung, um fundierte und langfristig tragfähige Entscheidungen zu treffen.
Der teuerste Fehler ist ein Verkauf ohne professionelle Bewertung und Strategie. Ein zu niedriger Preis, Zeitdruck oder emotionale Entscheidungen können schnell zu fünf- oder sechsstelligen Verlusten führen, die sich später nicht mehr korrigieren lassen.
In der Regel fällt keine Steuer an, wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben oder die Spekulationsfrist von zehn Jahren überschritten ist. Bei vermieteten Objekten kann jedoch die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn anfallen.
Die Immobilienrente ermöglicht es, im eigenen Haus wohnen zu bleiben und dennoch Kapital zu erhalten. Modelle sind Leibrente, Zeitrente oder Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht. Sie eignet sich vor allem, wenn Liquidität benötigt wird, ohne sofort umziehen zu wollen.
Ein Verkauf unter Marktwert gilt rechtlich als teilentgeltliche Schenkung. Liegt der Preis deutlich unter etwa 90 % des Verkehrswerts, kann Schenkungsteuer anfallen. Eine fundierte Immobilienbewertung ist hier essenziell, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.