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Immobilien-Teilverkauf – Definition, Ablauf und Besonderheiten

Wer sein eigenes Haus oder seine eigene Wohnung im Alter zu Geld machen möchte, ohne zu verkaufen, kann sich für den Teilverkauf seiner Immobilie entscheiden. Er ermöglicht es den Eigentümern, einen Teil ihrer Immobilie zu veräußern und dafür Geld ausgezahlt zu bekommen und zugleich in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Damit bietet der Teilverkauf viele Besonderheiten im Gegensatz zum klassischen Immobilienverkauf. Wir erläutern, wie der Teilverkauf funktioniert, für wen sich dieses Modell lohnt und welche Alternativen es gibt.

1. Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Teilverkauf

Mehrere gewerbliche Anbieter unterbreiten insbesondere Menschen im Rentenalter die Möglichkeit, von ihrem Wohneigentum in Form eines Immobilien-Teilverkaufs finanziell zu profitieren. Das Spezielle an diesem erst seit 2018 existierenden Modell ist, dass nicht die gesamte Immobilie veräußert wird, sondern – wie der Name schon sagt – nur ein Teil des Hauses oder der Wohnung. Der Eigentümer kann auf diese Weise bis zu 50 Prozent des in der Immobilie gebundenen Vermögens nutzen. Zugleich behält er alle Rechte und Pflichten an der Immobilie, als wäre er immer noch Alleineigentümer.

Abgesichert ist das durch ein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht, das ihm ein lebenslanges Wohnrecht sowie die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie ermöglicht (etwa bei Vermietung). Das ist nicht zuletzt hinsichtlich der Altersvorsoge wichtig.
Für die weitere Nutzung der Immobilie entrichtet der Eigentümer in Form eines monatlichen Entgelts oder einer Gebühr eine Art Mietzahlung an den Käufer. Dieser tritt lediglich als „stiller Teilhaber“ an der Immobilie auf – was wiederum für den Eigentümer bedeutet, dass er auch weiterhin in vollem Umfang für notwendige Instandhaltungskosten aufkommen muss.

2. Wie ist der Ablauf bei einem Teilverkauf?

Jeder Anbieter geht zwar individuell bei der Abwicklung seines Angebots vor, in der Regel sieht ein Immobilien-Teilverkauf vom Ablauf her aber folgendermaßen aus:

  • Sie legen mit dem Käufer bzw. Kapitalgeber zunächst fest, wie hoch der zu verkaufende Anteil am Haus oder an der Wohnung sein soll. Der Anteil ist davon abhängig, wie viel Geld Sie aus der Immobilie ziehen wollen. Möglich ist, bis zu 50 Prozent der Immobilie zu verkaufen.
  • Der Käufer wird Ihnen dann ein vorläufiges unverbindliches Angebot unterbreiten.
  • Im Anschluss folgt die Wertermittlung Ihrer Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter. Aus dem Immobilienwert wird errechnet, ob der Teilverkauf Ihres Hauses überhaupt machbar ist, denn die Unternehmen haben in der Regel einen Mindestbetrag von 100.000 Euro festgesetzt, der ausgezahlt werden muss. Das heißt: Wenn bis zu 50 Prozent der Immobilienanteile verkauft werden können, ist ein Verkehrswert von mindestens 200.000 Euro notwendig. Der Anteil der Immobilie, der verkauft werden soll, sowie die festgelegte Dauer der Nutzung bilden die Grundlage für die Berechnung des monatlichen Nutzungsentgelts.
  • Ist alles geklärt, unterbreitet Ihnen der Käufer ein verbindliches Kaufangebot. Stimmen Sie zu, folgt der letzte Punkt:
  • Es wird ein Termin beim Notar zur Vertragsunterzeichnung vereinbart, nach dessen Vollzug der vereinbarte Betrag ausgezahlt wird.

3. Wie erfolgt die Berechnung bei einem Teilverkauf?

Anhand eines Beispiels des Anbieters „Heimkapital“ lässt sich ein Immobilien-Teilverkauf anschaulich erklären. Folgende Berechnung ergibt sich aus einem Haus mit einem Wert von 500.000 Euro, wenn Sie eine Auszahlungssumme von 100.000 Euro benötigen und der Anbieter 23 Prozent der Anteile an Ihrem Haus übernimmt – was einem Gegenwert von 116.472 Euro entspricht:

  • Immobilienwert: 500.000 €
  • Ihr verbleibender Anteil (77 Prozent): 383.428 €
  • Monatliches Nutzungsentgelt: 200 €

Setzt man eine durchschnittliche Wertsteigerung der Immobilie um 2 Prozent pro Jahr voraus, ergibt sich folgende Rechnung, wenn Sie sich 15 Jahre später zum Verkauf der gesamten Immobilie entscheiden:

Immobilienwert gesamt nach 15 Jahren 672.934 Euro
Ihr Anteil 77 Prozent 516.044 Euro

Abzgl. Serviceentgelt an Heimkapital (u.a. für Gutachter, Notar)

- 30.282 Euro
Auszahlung an Sie  485.762 Euro   

Ziehen Sie dann noch einmal das geleistete monatliche Nutzungsentgelt in Höhe von 200 Euro ab (36.000 Euro nach 15 Jahren), sieht die Gesamtbilanz Ihrer Partnerschaft mit dem Anbieter so aus:

Auszahlung 1  100.000 Euro
Auszahlung 2 485.762 Euro
Abzgl. Nutzungsentgelt - 36.000 Euro
Gesamtauszahlung 549.762 Euro

immoverkauf24 Info:

Abzuziehen vom Verkaufserlös sind aber noch Kaufnebenkosten (z. B. Steuern, Grundbuchkosten). Auch gehen die Anbieter in der Regel davon aus, dass es über die Jahre gesehen zu einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie kommt. Sie sollten jedoch beachten, dass das nicht zwangsläufig der Fall sein muss. Die zukünftige Entwicklung ist völlig ungewiss. Außerdem können die Preise je nach Region stark variieren.

Denken Sie über einen klassischen Immobilienverkauf nach und benötigen in diesem Zuge eine professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie? Sprechen Sie uns gerne an! 

4. Unter welchen Voraussetzungen ist ein Teilverkauf möglich?

Ein Teilverkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ist bei den Anbietern größtenteils an bestimmte Bedingungen geknüpft.

Folgende Kriterien sollten Sie erfüllen:

  • Die Immobilie muss häufig mindestens 200.000 Euro wert sein und der Auszahlungsbetrag mindestens 100.000 Euro betragen, damit es überhaupt zu einem Angebot kommt.
  • Sie als Eigentümer müssen häufig ein gewisses Mindestalter haben (bei einigen Anbietern beispielsweise 60 Jahre), da sich das Angebot speziell an Menschen im Rentenalter richtet, die nicht ihr gewohntes Umfeld verlassen möchten, aber ihre Rente aufbessern wollen oder müssen.
  • Im Idealfall sollte Ihre Immobilie lastenfrei sein. In manchen Modellen ist es aber möglich, dass noch eine geringe Restschuld besteht, die dann mit der Auszahlung verrechnet wird.

5. Muss bei einem Teilverkauf Spekulationssteuer bezahlt werden?

Was die Spekulationssteuer angeht, so besteht hinsichtlich eines Teilverkaufs kein Unterschied zu einem klassischen Immobilienverkauf. Sie fällt nur an, wenn die gesetzlichen Vorgaben und Fristen nicht eingehalten werden.

Haben Sie Ihr Haus nach dem Kauf vermietet, müssen Sie zehn Jahre mit dem Verkauf oder Teilverkauf warten, um die Steuer zu umgehen. Haben Sie es hingegen zunächst vermietet und dann selbst bewohnt, müssen Sie es im Jahr des Verkaufs/Teilverkaufs sowie den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben, um keine Steuer zu zahlen. Wenn Sie Ihr Haus nach dem Kauf jedoch ausschließlich selbst bewohnt haben, entfällt die Steuer bei Verkauf/Teilverkauf grundsätzlich.

6. Wann und für wen lohnt sich ein Teilverkauf und was sind die Vorteile?

Der Immobilien-Teilverkauf kann auf unterschiedliche Weise eine gute Entscheidung sein. Kurz gesagt, ist er vor allem für Menschen im Rentenalter interessant, die Kapitalbedarf haben, aber ihre Immobilie nicht aufgeben wollen oder von den Banken aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters ein Darlehen nur noch zu ungünstigen Konditionen oder gar nicht mehr erhalten.

Hier die Vorteile des Teilverkaufs im Überblick:

  • Wenn die Immobilie Ihr einziges Vermögen darstellt, haben Sie so die Möglichkeit, Geld daraus zu ziehen, ohne sich zu verschulden.
  • Sie können in Ihrer vertrauten Umgebung wohnen bleiben und müssen nicht – wie beim Immobilienverkauf – den Umzugsstress in eine andere Wohnung auf sich nehmen.
  • Sie bleiben Ihr eigener Herr im Haus und können frei über Renovierungen oder Umbauten entscheiden.
  • Sie profitieren auch von zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie, da ja ein Teil in Ihren Händen verbleibt.
  • Die Anbieter wickeln später den gesamten Verkauf der Immobilie für Sie ab, Sie müssen sich um nichts kümmern.
  • Sie oder Ihre Erben haben ein Vorkaufsrecht auf den veräußerten Teil Ihrer Immobilie. Das heißt, Sie können ihn ohne Probleme wieder zurückkaufen, wenn Sie sich später doch anders entscheiden sollten.

Nachteilig an einem Teilverkauf kann hingegen sein, dass die zukünftige Wertsteigerung der Immobilie keinesfalls garantiert ist. Der Immobilienwert kann auch gleichbleiben oder sogar sinken. Auch muss der Eigentümer weiterhin alleine für notwendige und mitunter kostspielige Instandhaltungen oder Reparaturen aufkommen. All das sollten Sie bedenken.

7. Was sind die Alternativen zum Teilverkauf?

Sie suchen im Alter nach einer Möglichkeit, Ihre Rente aufzustocken und wollen am liebsten in Ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben? Neben dem Immobilien-Teilverkauf gibt es noch weitere Möglichkeiten, als Immobilienbesitzer Ihr Eigentum zu Geld zu machen. Wir stellen einige vor.

Leibrente:

Anders als beim Teilverkauf wird bei der Leibrente die gesamte Immobilie an einen gewerblichen Anbieter oder eine Privatperson veräußert. Im Gegenzug erhält der Verkäufer das lebenslange Wohnrecht sowie den vereinbarten Kaufpreis in Form einer regelmäßig ausgezahlten Rente. Das Modell eignet sich somit besonders für Eigentümer, die keine Erben haben oder niemanden als Erben einsetzen wollen. Es werden alle Rechte an der Immobilie abgetreten, was heißt, dass der Käufer auch für alle zukünftigen Instandhaltungen aufkommen muss. Auch darin liegt der Unterschied zum Immobilien-Teilverkauf.

Umkehrhypothek:

Die Umkehrhypothek, auch Immobilienrente genannt, eignet sich ebenfalls besonders für Immobilienbesitzer, die keine Erben haben. Die Immobilie wird dabei von einer Bank oder Versicherung beliehen und der Eigentümer, der dort weiterhin wohnt, erhält hierfür eine monatliche Rente oder Einmalzahlung. Im Unterschied zur Leibrente verkauft er sein Haus oder seine Wohnung also nicht. Erst mit dem Tod oder Auszug des Eigentümers wird die Immobilie verkauft und der Kredit somit abgezahlt.

Klassischer Immobilienverkauf:

Wer hingegen keine Probleme hat, seine vertraute Umgebung im Alter zu verlassen, kann sich natürlich auch für den regulären Verkauf seines Hauses oder seiner Wohnung entscheiden. Mit dem Erlös aus dem Verkauf lässt sich dann eine neue, seniorengerechte Wohnung kaufen oder mieten. Vorteil an dieser Variante ist, dass vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie beispielsweise kein Risikoabschlag wie bei der Leibrente abgezogen wird. Dieser Abschlag erfolgt, da es auch möglich sein kann, dass der Verkäufer länger lebt als der Käufer bei der Berechnung der Rentenzahlungen geschätzt hat.

8. Kann die Immobilie bei einem Teilverkauf trotzdem vererbt oder verkauft werden?

Was den Ihnen verbliebenen Immobilienteil betrifft, so ist ein Verkauf oder eine Erbschaft beispielsweise an Ihre Kinder ohne Probleme möglich. Beim Verkauf sollten Sie allerdings beachten, dass der Anbieter für die Durchführung ein Serviceentgelt erhebt, das anteilig zum Verkaufserlös berechnet wird. Bei einigen Anbietern können das 6,5 Prozent, bei anderen 5,5 Prozent sein.

Bezogen auf den bereits veräußerten Teil ist es ebenfalls möglich, die Erben zu bedenken. Sie haben in der Regel ein Vorkaufsrecht auf den Immobilienteil, das heißt, sie müssen ihn „zurückkaufen“. Auch Sie selbst können von einem Vorkaufsrecht profitieren, wenn Sie den verkauften Teil doch wieder zurückhaben möchten.

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