Teilverkauf Haus und Wohnung: Wie er funktioniert und was er wirklich kostet

Beim Teilverkauf einer Immobilie verkaufen Eigentümer bis zu 50 Prozent ihres Hauses oder ihrer Wohnung an ein spezialisiertes Unternehmen und erhalten dafür eine sofortige Einmalzahlung. Sie bleiben in der Immobilie wohnen, weil ein Nießbrauchrecht im Grundbuch abgesichert wird. Für die weitere Nutzung des verkauften Anteils zahlen sie ein monatliches Nutzungsentgelt, das bei den meisten Anbietern bei 4,99 Prozent des Auszahlungsbetrags pro Jahr beginnt.

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen den Ablauf Schritt für Schritt, rechnet alle Kostenblöcke offen durch und stellt drei Szenarien über 15 Jahre gegenüber, auch das Szenario fallender Preise. Am Ende finden Sie eine Checkliste für den Notartermin und einen Vergleich mit Leibrente, Rückmietverkauf und klassischem Verkauf.

1. Was ist ein Teilverkauf beim Haus?

Ein Teilverkauf ist der Verkauf eines Miteigentumsanteils von maximal 50 Prozent an ein Teilkauf-Unternehmen, verbunden mit einem lebenslangen Nutzungsrecht für Sie. Sie erhalten den Kaufpreis für diesen Anteil sofort ausgezahlt und behalten die volle Verfügungsgewalt über die gesamte Immobilie. Rechtlich abgesichert wird das über einen Nießbrauch nach § 1030 BGB, der an erster Rangstelle ins Grundbuch eingetragen wird.

Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht: Sie dürfen die Immobilie bewohnen, umbauen und sogar vermieten. Er erlischt erst mit Ihrem Tod oder wenn Sie freiwillig darauf verzichten. Das Modell gibt es in Deutschland seit 2018 und richtet sich vor allem an ältere Eigentümer mit Kapitalbedarf.

Teilverkauf, Teilkauf oder Hausteilverkauf: Was ist der Unterschied?

Es gibt keinen. Immobilien-Teilverkauf, Teilkauf, Hausteilverkauf und Immobilienteilverkauf bezeichnen dasselbe Produkt. Anbieter nutzen die Begriffe unterschiedlich, der Vertragstyp ist identisch.

Teilverkauf oder Miteigentumsanteil verkaufen: Wo liegt der Unterschied?

Der Unterschied liegt im Käufer und im Zweck. Beim Teilverkauf verkaufen Sie an ein Unternehmen und bleiben selbst wohnen, es handelt sich also um ein Finanzierungsmodell. Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils verkaufen Sie an eine Privatperson oder einen Miteigentümer, meist nach einer Erbschaft oder Trennung. Wie das funktioniert, lesen Sie unter Hausanteil verkaufen. 

3. Welche Voraussetzungen gelten für den Teilverkauf vom Haus?

Sie brauchen eine Immobilie mit einem Verkehrswert von mindestens rund 200.000 Euro, weil die meisten Anbieter erst ab 100.000 Euro Auszahlung starten und maximal 50 Prozent ankaufen. Ein Teilverkauf ist bei Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte und Eigentumswohnung möglich. Vermietete Objekte akzeptieren nur einzelne Anbieter.

Welcher Mindestwert und welches Alter sind nötig?

• Verkehrswert: in der Regel ab 200.000 Euro
• Mindestauszahlung: meist 100.000 Euro
• Maximaler Anteil: 50 Prozent
• Alter: anbieterabhängig, häufig ab 55 oder 60 Jahren. Einzelne Anbieter verzichten auf eine Altersgrenze

Ist ein Teilverkauf trotz Grundschuld oder laufendem Kredit möglich?

Ja, solange die Restschuld deutlich unter dem Auszahlungsbetrag liegt. Der Grund ist die Rangfolge im Grundbuch: Das Nießbrauchrecht muss an erster Stelle stehen, damit Ihr Wohnrecht auch bei einer Zwangsversteigerung Bestand hat. Eine bestehende Grundschuld wird deshalb in der Regel aus der Auszahlung abgelöst.

4. Welche Kosten fallen beim Teilverkauf an?

Beim Teilverkauf entstehen vier Kostenblöcke: das laufende Nutzungsentgelt, das Durchführungsentgelt beim späteren Verkauf, die Wertsicherungsklausel und alle Kosten rund um die Immobilie, die vollständig bei Ihnen bleiben. Nur der erste Block ist im Angebot sofort sichtbar. Die anderen drei wirken erst Jahre später.

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?

Das Nutzungsentgelt beginnt bei den meisten Anbietern bei 4,99 Prozent des Auszahlungsbetrags pro Jahr und wird in der Regel für zehn Jahre festgeschrieben. Bei 100.000 Euro Auszahlung sind das 4.990 Euro im Jahr oder 415,83 Euro im Monat. Nach Ablauf der Festschreibung wird der Satz neu verhandelt, oft gekoppelt an die Umlaufrendite von Bundesanleihen.

Ordnen Sie diesen Satz ein: Die ortsübliche Mietrendite liegt in deutschen Großstädten bei etwa 3 Prozent. Für 100.000 Euro Immobilienwert entspricht das rund 250 Euro Kaltmiete im Monat. Sie zahlen für denselben Wohnraum also deutlich mehr, als Sie am freien Markt zahlen würden.

Was kostet der spätere Gesamtverkauf?

Wenn die Immobilie später vollständig verkauft wird, berechnen Anbieter ein Durchführungsentgelt von 3,3 bis 5,5 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer. Bei einem Verkaufspreis von 670.000 Euro sind das je nach Anbieter zwischen 22.000 und 44.000 Euro. Dieses Entgelt fällt zusätzlich zu einer eventuellen Maklercourtage an.

Was bedeutet die Wertsicherungsklausel für Sie?

Die Wertsicherungsklausel garantiert dem Anbieter einen Mindesterlös, unabhängig von der tatsächlichen Wertentwicklung. Üblich ist ein Mindestverkaufswert von 117 Prozent, das entspricht einem garantierten Aufschlag von 17 Prozent auf den ursprünglichen Kaufpreis seines Anteils. Fällt der Immobilienwert, trägt diesen Verlust vollständig Ihr Anteil.

Welche laufenden Kosten bleiben bei Ihnen?

Alle. Instandhaltung, Reparaturen, neue Heizung, Dachsanierung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung tragen Sie zu 100 Prozent, auch für den Anteil, der Ihnen nicht mehr gehört. Der Anbieter beteiligt sich an keinem dieser Posten, profitiert bei einem späteren Verkauf aber anteilig von der Wertsteigerung, die Ihre Investitionen erzeugt haben.

5. Was kostet ein Teilverkauf über 15 Jahre?

In unserem Beispiel kostet der Teilverkauf zwischen 120.000 und 153.000 Euro für 100.000 Euro sofort verfügbares Kapital. Die genaue Höhe hängt weniger von Ihrer Entscheidung ab als von der Preisentwicklung am Immobilienmarkt. Deshalb rechnen wir drei Szenarien.

Annahmen für alle drei Szenarien: Verkehrswert heute 500.000 Euro · verkaufter Anteil 20 Prozent · Auszahlung 100.000 Euro · Nutzungsentgelt 4,99 Prozent p. a. (415,83 Euro monatlich, über die volle Laufzeit konstant) · Laufzeit 15 Jahre · anschließend Gesamtverkauf · Durchführungsentgelt 5,5 Prozent zzgl. 19 Prozent Umsatzsteuer · Wertsicherung: Mindestverkaufswert 117 Prozent.

Wie realistisch eine Wertsteigerung von 2 Prozent ist, prüfen Sie am besten an offiziellen Daten. Das Statistische Bundesamt (Destatis) veröffentlicht mit dem Häuserpreisindex quartalsweise die tatsächliche Preisentwicklung für Wohnimmobilien in Deutschland, differenziert nach Städten und ländlichen Kreisen.

7. Für wen lohnt sich ein Teilverkauf und für wen nicht?

Der Teilverkauf lohnt sich für Eigentümer, die einen konkreten Kapitalbedarf haben, unbedingt wohnen bleiben wollen und keinen Kredit mehr bekommen. Für alle anderen gibt es in der Regel günstigere Wege.

• Nicht sinnvoll, wenn: Sie noch kreditfähig sind und deshalb zuerst ein Darlehen prüfen sollten. Wenn Sie ohnehin über einen Umzug nachdenken, ist der vollständige Verkauf fast immer wirtschaftlicher. Wenn die Immobilie größeren Sanierungsstau hat, tragen Sie die Kosten allein, während der Anbieter an der Wertsteigerung mitverdient. Und wenn Sie das Geld nur als Reserve halten möchten, zahlen Sie rund 5 Prozent pro Jahr für Kapital, das ungenutzt bleibt.

• Sinnvoll, wenn:  Sie eine klar bezifferte Summe für einen konkreten Zweck benötigen: barrierefreier Umbau, Pflegekosten, Ablösung teurer Schulden. Wenn die Immobilie lastenfrei ist, Sie emotional stark an ihr hängen und Ihre Erben eingebunden und einverstanden sind.

8. Was passiert bei Pflegebedarf, Scheidung oder im Erbfall?

Diese drei Fälle entscheiden häufiger über den Erfolg eines Teilverkaufs als die Wertentwicklung, und sie stehen selten im Prospekt. Klären Sie alle drei vor der Unterschrift.

Was gilt bei Pflegebedarf oder Umzug ins Heim?

Der Nießbrauch erlischt nicht, wenn Sie ausziehen. Sie dürfen die Immobilie dann vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das Nutzungsentgelt läuft allerdings weiter. Prüfen Sie deshalb im Vertrag, ob Sie den Nießbrauch gegen Ausgleichszahlung ablösen können und ob eine Vermietung ausdrücklich erlaubt ist.

Was passiert bei Scheidung oder Trennung?

Gehört die Immobilie beiden Partnern, müssen beide dem Teilverkauf zustimmen und beide haften für das Nutzungsentgelt. Als Lösung für eine Trennung ist der Teilverkauf meist ungeeignet, weil er die gemeinsame Bindung an das Objekt verlängert statt sie zu beenden. Der Verkauf des Hausanteils an den Partner oder ein vollständiger Verkauf lösen die Situation sauberer. Welche Wege es gibt und was sie kosten, lesen Sie ausführlich unter Scheidung mit Haus.

Was erben die Kinder?

Ihre Erben erhalten den nicht verkauften Anteil, im Beispiel 80 Prozent. Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten und geht nicht auf die Erben über. Diese haben dann meist die Wahl zwischen Rückkauf des Anbieteranteils und gemeinsamem Verkauf. Beide Wege lösen Entgelte aus.

Deshalb gehört die Familie früh an den Tisch, besonders dann, wenn mehrere Kinder erben und eine Erbengemeinschaft entsteht. Was beim Erbe einer Immobilie sonst noch zu beachten ist, lesen Sie unter Haus erben. 

9. Welche Steuern fallen beim Teilverkauf einer Immobilie an?

Für selbstgenutzte Immobilien fällt in aller Regel keine Steuer an. Steuerlich relevant wird der Teilverkauf vor allem bei vermieteten Objekten und bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist.

Wann greift die Spekulationssteuer?

Nach § 23 EStG ist ein Verkauf steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurden. Wer sein Haus seit Jahrzehnten selbst nutzt, ist damit nicht betroffen. Details lesen Sie unter Spekulationssteuer bei Immobilien.

Wer zahlt Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Die Grunderwerbsteuer auf den verkauften Anteil zahlt der Käufer, also der Anbieter. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die laufende Grundsteuer bleibt vollständig bei Ihnen, obwohl Ihnen nur noch ein Teil der Immobilie gehört. 

10. Welche Alternativen zum Teilverkauf gibt es?

Fünf Wege führen zu Kapital aus der eigenen Immobilie, und vier davon sind in den meisten Fällen günstiger als der Teilverkauf. Die Tabelle zeigt die Unterschiede auf einen Blick.

Bei der Leibrente verkaufen Sie die gesamte Immobilie und erhalten eine lebenslange Rente. Der Kaufpreis liegt wegen des Wohnrechts unter dem Marktwert, dafür entfallen alle laufenden Zahlungen an den Käufer.

Die Umkehrhypothek ist ein Darlehen, das erst beim Verkauf oder im Erbfall zurückgezahlt wird. Sie bleiben vollständig Eigentümer und behalten die gesamte Wertsteigerung.

Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie zum vollen Preis und mieten die Immobilie zurück. Die Miete ist meist niedriger als das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf. Dafür geben Sie das Eigentum vollständig ab.

Der klassische Verkauf bringt den höchsten Erlös. In Kombination mit dem Kauf einer kleineren, barrierefreien Wohnung ist er für viele Eigentümer die wirtschaftlich beste Lösung. Einen Überblick über alle Wege finden Sie unter Haus verkaufen und wohnen bleiben.

11. Was sollten Sie vor dem Notartermin prüfen?

Zehn Punkte entscheiden darüber, ob ein Teilverkaufsvertrag fair ist. Gehen Sie diese Liste mit einem unabhängigen Fachanwalt durch, nicht mit dem Berater des Anbieters.

1. Steht der Nießbrauch an erster Rangstelle im Grundbuch?
2. Auf welchen Betrag genau wird das Nutzungsentgelt berechnet: Auszahlung oder Anteilswert?
3. Wie lange ist der Satz festgeschrieben und woran ist die spätere Anpassung gekoppelt?
4. Gibt es eine Obergrenze für die Erhöhung nach Ablauf der Festschreibung?
5. Wie hoch ist das Durchführungsentgelt und auf welche Bemessungsgrundlage?
6. Wie hoch ist der garantierte Mindesterlös des Anbieters?
7. Was passiert bei Insolvenz des Teilkäufers?
8. Dürfen Sie die Immobilie vermieten, wenn Sie ausziehen müssen?
9. Zu welchen Konditionen können Sie oder Ihre Erben den Anteil zurückkaufen?
10. Sind Sanierungspflichten oder Zustimmungsvorbehalte im Vertrag geregelt?

12. Rechnen Sie beide Wege durch, bevor Sie unterschreiben

Der Teilverkauf verschafft Ihnen Kapital, ohne dass Sie ausziehen müssen, und er ist der teuerste Weg, das zu erreichen. In unserem Rechenbeispiel kostet er über 15 Jahre zwischen 120.000 und 153.000 Euro für 100.000 Euro Liquidität, unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt.

Bevor Sie sich entscheiden, brauchen Sie deshalb zwei Zahlen: den aktuellen Wert Ihrer Immobilie und die Konditionen der Alternativen. Beides bekommen Sie kostenlos und unverbindlich. Erst dann lässt sich beurteilen, ob ein Teilverkauf für Sie der richtige Weg ist.