Immobilienpreise Stuttgart | Entwicklung 2023

Die Corona-Pandemie hat dem Aufwärtstrend der Immobilienpreise in Stuttgart kein Ende gesetzt. Überall sind die Kaufpreise gestiegen: für Eigentumswohnungen, Neubauten, Grundstücks. Auch die Mietpreise sind der Immobilienpreisentwicklung der vergangenen Jahre davongaloppiert. Hier finden Sie alle wichtigen Preisentwicklungen am Immobilienmarkt Stuttgart.

Stuttgart ist das Zentrum einer Metropolregion mit etwa 5,4 Millionen Einwohnern. In der Landeshauptstadt von Baden-Württemberg wohnen etwa 604.000 Menschen auf einer Fläche von 207 Quadratkilometern.

Zwar litt der Immobilienmarkt in Stuttgart auch im Jahr 2021 unter den Folgen der Corona-Pandemie, den Teilmarkt der Wohnimmobilien betraf dies aber kaum. Der Gutachterausschuss Stuttgart für Bodenrichtwerte erklärt, dass Angebot und Nachfrage nach wie vor nicht im Gleichgewicht seien und es deshalb in fast allen Segmenten zu einem Nachfrageüberhang gekommen sei. Die Zahl der Immobilientransaktionen stieg um 1,4 Prozent auf insgesamt 5.167 geschlossene Verträge.

• Geradezu rasant veränderte sich der Geldumsatz der Immobilientransaktionen. Dank der Kaufpreise in Stuttgart stieg dieser um 28,9 Prozent. In Euro ausgedrückt: Die gezahlten Immobilienpreise in Stuttgart machten insgesamt 4,54 Milliarden Euro aus, was ein „Rekordniveau“ beschreibt, wie der Gutachterausschuss Stuttgart bemerkt.
• Am stärksten entwickelte sich der Teilmarkt der Zweifamilienhäuser: Die Immobilienpreise legten um 52 Prozent auf 138,6 Millionen Euro zu. Aber auch der Wert der Verkäufe von Einfamilienhäusern wuchs um 17 Prozent auf 196,5 Millionen Euro.
• Einzig bei den unbebauten Grundstücken verlief der Verkauf rückläufig: Statt 668 Verkäufen im Vorjahr, wurden 2021 nur 587 Verkäufe vom Gutachterausschuss gezählt. Die Preise stiegen indes auch hier auf 360 Millionen Euro. Das ist ein Plus von rund 35 Prozent.

Im Jahr 2022 entwickelte sich der Immobilienmarkt zunächst sehr gut. Der Gutachterausschuss beschreibt es in seinem ersten Quartalsbericht 2022 so: „Der Stuttgarter Immobilienmarkt zeigt sich im ersten Quartal 2022 von den aktuellen wirtschaftlichen und politischen Geschehnissen noch unbeeindruckt."

• Sowohl Preise als auch die Zahl der Verläufe lagen im ersten Quartal 2022 über den Werten des Vorjahresquartals.
• Die Zahl der Transaktionen erhöhte sich im ersten Quartal um fast fünf Prozent auf 1.254 Eigentumsübertragungen. Das ist top und liegt über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.
• Auch die Umsätze können sich sehen lassen. Ein Plus von 23,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal standen am Ende des ersten Quartals auf dem Tacho – es gab Transaktionen im Umfang von 781 Millionen Euro. Auch das ist im Vergleich zum zehnjährigen Mittel ein neuer Höchststand.

Allerdings merkt der Stuttgarter Gutachterausschuss bereits an, dass die stark gestiegenen Zinskosten im ersten Quartal 2022 zu einer Abschwächung der Aufwärtsentwicklung führen könnte. Neuere Daten von ImmobilienScout24 zeigen, dass diese Vermutung richtig war:

• Bei den Eigentumswohnungen ging es im zweiten Quartal 2022 immerhin noch minimal um 0,2 Prozent nach oben.
• Bei den jungen, ein- bis zwei Jahre alten Neubauwohnungen war bereits eine Preiskorrektur um -0,5 Prozent zu vermelden.
• Deutlicher zeigte sich die Preisumkehr bei den Einfamilienhäusern im Bestand: Hier reduzierten sich die Preise um -2 Prozent und bei den neueren Häusern gar um -6,6 Prozent.

(Quelle: Quartalsbericht Grundstücksmarkt Stuttgart 1/2022, ImmobilienScout24)

3. Wohnungspreise Stuttgart - Quadratmeterpreise 

Wie hoch sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Stuttgart?

Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen in Stuttgart ist im Jahr 2021 leicht gestiegen: Rund 2,5 Prozent mehr Verkäufe gab es im Vergleich zum Vorjahr. Der Geldumsatz hat sich sogar um neun Prozent erhöht – auf insgesamt 1,3 Milliarden Euro.

Immobilienpreise für Wohnungen: Quadratmeterpreise in Stadtteilen Stuttgarts

In allen untersuchten Stadtteilen entwickelten sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen nach oben. Altbauwohnungen, die vor 1945 gebaut wurden, legten preislich um fast 40 Prozent zu - im Stadtteil Mitte. Die Eigentumswohnungen mit Baujahr nach 1945 toppten das nochmals mit Preissteigerungen von knapp 86 Prozent. Zum Vergleich: Im Norden der inneren Stadt stiegen die Preise noch moderat um 5,7 bzw. 4,55 Prozent für Alt- und Neubauwohnungen. Im „Bosch“-Stadtteil Feuerbach ging es vor allem bei den neueren Eigentumswohnungen um knapp 44 Prozent nach oben. Ältere Eigentumswohnungen begnügten sich mit rund zehn Prozent. Im Bezirk Degerloch im Süden des Zentrums von Stuttgart stiegen die Preise für neuere Eigentumswohnungen um 12,54 Prozent. Bei den Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1945 waren es nur 2,46 Prozent.

Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen unterscheiden sich je nach Lage und Stadtbezirk teilweise erheblich. Die Durchschnittspreise von Eigentumswohnungen rangieren im Jahr 2021 in diesen Bereichen:

• In einfacher und mittlerer Lage liegen die Durchschnittspreise pro Quadratmeter zwischen 3.213 und 5.923 Euro. Die höheren Preise werden gewöhnlich für Eigentumswohnungen gezahlt, die nach 1945 gebaut wurden.
• Eigentumswohnungen in guter Lage von Stuttgart kosten zwischen 4.389 Euro und 6.124 Euro pro Quadratmeter.
• In den sehr guten Lagen, schwingen sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in ungeahnte Höhen auf: Von 5.263 Euro geht es hoch bis auf 13.331 Euro.

Die Spannbreite der Preise bei den Eigentumswohnungen in Stuttgart ist hoch. Der Mindestpreis pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen mit dem Baujahr vor 1945 liegen bei 3.213 und fallen in Hedelfingen an. Eigentumswohnungen in solchen älteren Häusern sind interessanterweise im Bezirk Süd am teuersten – und nicht in Mitte. Dort kosten sie 5.639 Euro pro Quadratmeter. Eigentumswohnungen in neueren Häusern sind am teuersten in Mitte – und mit 3.707 Euro in Zazenhausen am nördlichsten Randbezirk Stuttgarts.             

Entwicklung der Kaufpreise für Wohnungen in Stuttgart

Ein Blick auf die langfristige Kaufpreisentwicklung der Preise für Eigentumswohnungen in Stuttgart führt den langfristigen Aufwärtstrend der letzten acht Jahre eindrücklich vor Augen. Insbesondere in den sehr guten Wohnlagen gab es aber im vergangenen Jahr einen dramatischen Preissprung.

• Ein sehr forscher Aufwärtsknick zeigt sich bei den Wohnungspreisen für die sehr guten Lagen in Stuttgart. Das mangelnde Angebot forderte hier seinen Tribut. Im Vergleich zum Vorjahr ging es um 45 Prozent nach oben – auf durchschnittlich 7.666 Euro pro Quadratmeter.
• Um moderate 6,16 Prozent verteuerten sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in guten Lagen.
• Höher als in den guten Lagen, aber nicht so extrem wie in den Top-Lagen steigen die Preise in den einfachen Lagen: Hier gingen die Preise um 14,8 Prozent rauf.

Wie hoch sind die Mieten für Wohnungen in Stuttgart?

Der aktuelle Qualifizierte Mietspiegel für Stuttgart erschien im Januar 2021 und basiert auf einer repräsentativen Stichprobenerhebung aus April 2020. Er ist bis 31. Dezember 2022 gültig und wird dann mit einem neuen Mietspiegel ersetzt.

Der Preisauftrieb bei den Mieten ist in Stuttgart relativ hoch:

• Um 7,7 Prozent haben sich die Mietpreise im Vergleich zum vorherigen Mietspiegel verteuert.
• Der durchschnittliche Mietpreis im Raum Stuttgart liegt bei 10,34 Euro pro Quadratmeter. Im Mietspiegel 2019/2020 lag die Preissteigerung bei geringeren 7,2 Prozent.
• Der Grundwert für die Miete liegt – je nach Wohnfläche und Baujahr – zwischen 8,36 Euro und 12,33 Euro. Hinzu kommen Zuschläge für Lage und Ausstattung oder es werden Abzüge für eine nicht mehr zeitgemäße Ausstattung angebracht.

In Stuttgart greifen unterschiedliche Schutzmaßnahmen für Mieter:

• Eine Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzenverordnung des Landes Baden-Württemberg gilt seit dem 1.7.2020. Sie besagt, dass sich die Miete bei Erhöhungen bis zur im Mietspiegel ausgewiesenen, ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöhen darf. Diese aktuelle Regelung gilt bis 30. Juni 2025.
• Es gilt die sogenannte „Mietpreisbremse“. Seit ihrem Inkrafttreten dürfen in Stuttgart Neuvertragsmieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Seit dem 4. Juni 2020 ist Stuttgart als Gegend mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen.
• Überdies gibt es in Stuttgart eine Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen. Wer eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandelt, darf die Mieter erst nach Ablauf einer Sperrfrist von fünf Jahren kündigen.

 (Quelle: Mietspiegel Stuttgart 2021/2022, www.stuttgart.de)

4. Grundstückspreise Stuttgart - Quadratmeterpreise 

Wie hoch sind die Grundstückspreise in Stuttgart?

Die durchschnittliche Quadratmeterzahl der in Stuttgart verkauften Grundstücke betrug 1.022 Quadratmeter. Die verkauften Grundstücksflächen sanken von 710.000 Quadratmetern auf nur noch 600.000 Quadratmetern im Jahr 2021 (-15,5 Prozent).

Trotz sinkender Zahl sind die Grundstückspreise in Stuttgart gestiegen: Mit 360 Millionen Euro stieg damit auch der Geldumsatz um 34,6 Prozent. Bauplätze für reine Wohngebiete machen allerdings nur 17,8 Prozent aller verkauften Grundstücke aus. Der dominante, auf Grundstücken gebaute Häusertyp sind ein- bis zweigeschossige Einfamilienhäuser (Anzahl: 43), gefolgt von Mehrfamilienhäusern (36) und Reihen-/Doppel-/Atriumhäusern (29).

Die Anzahl der verkauften, unbebauten Grundstücke in Stuttgart ging im Jahr 2021 auf 587 Transaktionen zurück: Ein Minus von 12,1 Prozent berichtet der Gutachterausschuss. In den Jahren zuvor hatte sich das sinkende Wachstum bereits angedeutet: 2018 gab es noch Steigerungsraten von 6,0 Prozent, 2019 waren es 4,1 Prozent und 2020 dann nur noch 1,1 Prozent.

Quadratmeterpreise von Grundstücken in Stuttgart nach Lagen 

Die gestiegenen Grundstückspreise in Stuttgart unterschieden sich je nach Lage:

• Die sehr guten und teuren Lagen befinden sich in den Innenstadtteilen Mitte, Nord, Ost, West und Süd. Hier liegen die Quadratmeterpreise von Stuttgart für unbebaute Grundstücke zwischen 1.316 Euro (Süd) und 6.811 Euro (Mitte).
• Gute Wohnlagen finden sich in Botnang, Degerloch und den südlichen Bereichen Vaihingen und Möhringen. Hier liegen die Quadratmeterpreise von Stuttgart zwischen 985 Euro (Botnang) und 2.149 Euro (Degerloch).
• In den einfachen Lagen von Stuttgart sind die Preise keinesfalls erheblich geringer. In Plieningen zahlt man bei den Quadratmeterpreisen das Maximum von 1.807 Euro. Im eher industriell geprägten Wangen, das ans östliche Zentrum grenzt, sind es nur 502 Euro pro Quadratmeter.  

Entwicklung der Grundstückspreise in Stuttgart

• Der Index der Grundstückspreise in Stuttgart zeigt eine deutliche Erhöhung der Baulandpreise für den Immobilienmarktbericht 2022. Im Vergleich zum Vorjahr betrug der Preisanstieg 4,4 Prozent.
• Im Rückblick der letzten fünf Jahre stiegen die Preise seit 2017 um rund 38 Prozent (Indexwert von 172 auf 238).
• In der Zehn-Jahres-Schau sind es sogar 122 Prozent, die der Index von 2012 (Indexwert: 107) bis ins Jahr 2022 (Indexwert: 238) steigen konnte.

5. Prognose 2022/23: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Stuttgart?

Den Preisauftrieb stoppen kann man nur durch Neubau. Diese Erkenntnis spricht aus dem Grundstücksmarktbericht 2022 des Gutachterausschusses. Für 2023 sehen die Prognosen allerdings eher düster aus. Die Gemengelage aus Energiekrise, Rohstoffmangel, Ukraine-Krieg und den daraus folgenden Baustopps führt dazu, dass in ganz Deutschland der Neubau ins Stocken gerät und auch im Jahr 2023 hinter dem beabsichtigten Tempo zurückfallen wird.

Mitte des Jahres haben sich die Neubauprognosen für 2023 auf einem niedrigen Niveau eingependelt: Viele Wohnungsbauunternehmen stoppen Projekte oder legen lange geplante Neubaugebiete auf Eis. Aber die Preise dürften dennoch stabil bleiben. Grund dafür ist die hohe Zuwanderung nach Deutschlands – unter anderem aus der Ukraine. Die Wohnungsbedarfsanalyse Stuttgart 2030 sieht für die Jahre 2023 bis 2025 eine hohe Auslandszuwanderung voraus, welche die Preise steigen und den Bedarf an neuen Wohnungen weiter hochtreiben wird.  

Stuttgart hat mehrere Projekte in der Pipeline, um der erhöhten Nachfrage zu begegnen – allerdings werden viele Projekte erst nach dem Jahr 2023 fertiggestellt werden:

• Die städtische Wohnungsbaugesellschaft SWSG plant in Bad Cannstadt beispielsweise den Abriss von mehreren Wohnungen, die durch 300 Neubauten ersetzt werden sollen. Bis 2025/2026 soll dieses Projekt realisiert werden.
• Doch damit nicht genug - auch an anderen Stellen der Stadt sollen sich die Baukräne drehen. Auf einem derzeit brachliegenden Areal des Güterbahnhofs in Obertürkheim soll ein neues urbanes Stadtquartier entwickelt werden.
• In Mitte steht ein von der Allianz genutztes Gebiet für den Wohnbau in Betracht.
• Ein weiteres neues Stadtquartier soll auf dem ehemaligen IBM-Gelände in Vaihingen entstehen. Rund 4.000 Menschen sollen hier eine schöne neue Bleibe finden.
• 800 weitere Wohnungen könnten im Stuttgarter Osten auf einem vier Hektar großen EnBW-Gelände entstehen. Auch hier ist der Zeithorizont überschaubar: Schon 2026 sollen hier die ersten neuen Bewohner einziehen können.

(Quelle: Grundstücksmarktbericht Stuttgart 2022)

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