Warum die Immobilienpreise in vielen Mittelstädten schon bald sinken könnten

Mit einer Studie, die ab 2024 fallende Immobilienpreise voraussagt, erregte die Deutsche Bank vor einigen Monaten Aufsehen. Nun liefert ein Sprecher des Bankhauses nach und nennt konkrete Städte, wo zuerst sinkende Immobilienpreise zu erwarten seien.

„Laut unseren Berechnungen ist im Jahr 2023 die sogenannte Angebotsknappheit in über 126 deutsche Städten hinweg vollständig eliminiert“, sagte Jochen Möbert, Experte der Dt. Bank jüngst in einem Spiegel-Interview. Das Angebot würde dann die Nachfrage übersteigen – und die Häuserpreise daraufhin sinken.

Warum die Immobilienpreise bald sinken könnten

Die Argumente, die für diese These sprechen sind folgende:

• Die Geschwindigkeit des Bevölkerungswachstums nimmt ab: durch weniger Zuwanderer, weniger Geburten und mehr Sterbefälle.
• Durch Neubau steht deutlicher mehr Wohnraum zur Verfügung.

Auch bei weiterhin niedrigen Bauzinsen sei diese Entwicklung wahrscheinlich, denn ohne Nachfrageüberhang lässt der Preisdruck nach. Würden die Zinsen hingegen steigen, könnte dies für deutlich mehr Immobilienverkäufe sorgen. Dies würde das Angebot weiter erhöhen und die Preise noch deutlicher sinken lassen.

Wieviel die Immobilienpreise sinken könnten

Allerdings: Eine platzende Immobilienblase, mit drastisch fallenden Preisen, sei nicht zu befürchten. Die Studien-Autoren prognostizieren stattdessen einen zeitlich begrenzten und milden Abschwung: Fünf Prozent über drei Jahre hinweg sei realistisch.

Angesichts von Immobilienpreissteigerungen von rund zehn Prozent für Bestandsimmobilien und rund acht Prozent bei Neubauten innerhalb des Jahres 2020, erscheint das als fast schon unerhebliche Mini-Delle. Allerdings scheinen viele Eigentümer und besonders Investoren von stetig und unendlich wachsenden Preisen auszugehen. Der Preisrückgang könnte den durchaus nützlichen Effekt haben, den Boden der Tatsachen wieder spürbar zu machen.

Zudem bedeuten fünf Prozent bei den inzwischen extrem hohen Immobilienpreisen vor allem in den Metropolen für Käufer eine nicht unerhebliche finanzielle Erleichterung. So liegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in Frankfurt für Häuser in guter Lage bei mehr als 1,2 Millionen Euro. Ein um fünf Prozent reduzierter Kaufpreis bedeutet für Käufer ein Immobiliendarlehen, das 60.000 Euro geringer ausfällt. Der Berliner Immobilienpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser lag 2020 im Schnitt bei 618.000 Euro. Ein Immobilienkredit würde sich hier um mehr als 30.000 Euro reduzieren.

Wo die Immobilienpreise als nächstes fallen sollen

Die Hamburger Immobilienpreise sieht Möbert als erstes von einem Preisrückgang betroffen, gefolgt von den Münchner Häuserpreisen. Denn geringes Einwohnerwachstum und erfolgreicher Neubau würden hier schon bald den deutlichen Nachfrageüberhang beenden. Die Münchner Preise sind zudem so hoch, dass selbst bei Investoren eine Schmerzgrenze erreicht sein könnte. Als Folge der sinkenden Häuser- und Wohnungspreise in den beiden Metropolen wären auch die Immobilienmärkte vieler sogenannter C- und D-Städte betroffen.

• In C-Städten, mit einer Einwohnerzahl von rund 200.000 Einwohnern, könnte die Angebotsknappheit schon 2022 enden und die Preise fallen. Als C-Städte gelten etwa Aachen, Bielefeld, Freiburg, Kiel, Mainz, Osnabrück, Rostock oder Saarbrücken.
• In D-Städten, mit rund 100.000 Einwohnern, gab es laut Möbert schon 2019 ein Überangebot von rund 35.000 Wohnungen. Zu solchen Städten zählen u.a. Leverkusen, Minden, Oldenburg, Rosenheim, Salzgitter, Schwerin, Trier oder Wolfsburg.

In Berlin, Köln, Hannover, Leipzig und Stuttgart sei hingegen von weiter steigenden Preisen bis 2030 auszugehen, da hier das Angebot noch über Jahre knapp bleiben wird.