Immobilienpreise München 2025: Quadratmeterpreise & Kaufpreise

Auf dem Immobilienmarkt Münchens hat sich in den vergangenen Monaten einiges getan. So erholt sich der Wert für Eigentumswohnungen nach einem langandauernden Abfall erstmals wieder leicht. Und auch der Wertverlust bei Ein- und Mehrfamilienhäuser in München ist gestoppt. Ungebrochen ist hingegen der Anstieg des Mietpreisniveaus in der bayerischen Hauptstadt. Dieser erreicht 2024 auf dem Wohnungs- und Häusermarkt einen neuen Höchststand.

Wenn Sie in München jedoch kein Mietobjekt suchen, sondern ein eigenes Grundstück, profitieren Sie aktuell von sinkenden Bodenwerten. Wie diese Entwicklungen im Detail aussehen, erfahren Sie im folgenden Text.

Nach einem längeren Wertverlust zeichnet sich auf dem Immobilienmarkt für Eigentumswohnungen in München 2024 eine neue Tendenz ab: Mit einem Wertzuwachs von 0,39 Prozent stiegen im zweiten Quartal 2024 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen leicht an. Diese Entwicklung läutet eine Kurskorrektur ein. Denn: Seit dem dritten Quartal 2022 sanken die Wohnungspreise in München nahezu kontinuierlich.

• Trotz der Erholung im zweiten Quartal liegt der aktuelle Wert für Eigentumswohnungen noch unterhalb des Wertes im Vorjahreszeitraum. Im zweiten Quartal 2023 kosteten Wohnungen in München noch 3,92 Prozent mehr.
• In den folgenden Monaten sackten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in München um -9,18 Prozent ab, bis im zweiten Quartal 2024 die Trendwende einsetzte.
• In den vorhergegangenen Jahren 2022, 2021 und 2020 hatten die Preise für Eigentumswohnungen kontinuierlich zugelegt. Ihren Höchstwert erreichten sie im zweiten Quartal 2022. Zu diesem Zeitpunkt kostete ein Quadratmeter Wohnfläche in München 8.923 Euro.
• Aktuell erhalten Sie Eigentumswohnungen zu günstigeren Konditionen. Jetzt liegt der Preis für einen Quadratmeter Wohnfläche in München mit 7.786 Euro deutlich unter dem Niveau von 2022.

Im Gegensatz zu den Kaufpreisen blieben die Mietpreise in München auch 2024 wie in den vergangenen Jahren auf Wachstumskurs.

• Seit 2020 kletterte der durchschnittliche Mietpreis für den Quadratmeter Wohnfläche in München von 16,34 Euro auf 18,85 Euro.
• Lediglich im ersten Quartals 2021 sanken die Mietpreise kurzfristig um -0,18 Prozent, zogen im folgenden Quartal mit 0,30 Prozent aber wieder an.
• Den größten Preissprung machten die Mieten im zweiten Quartal 2024. Zu diesem Zeitpunkt legte der Quadratmeterpreis im Vergleich zum vorherigen Quartal um 1,73 Prozent zu.
• Die stärkste Preissteigerung über einen längeren Zeitraum hinweg entwickelte sich zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem zweiten Quartal 2023. In dieser Zeitspanne kletterten die durchschnittlichen Mietpreise in München um 5,28 Prozent und sprangen von 17,05 Euro auf 17,95 Euro pro Quadratmeter.

Auf dem Mietmarkt in München gab es in den vergangenen Monaten keine Überraschungen. Mietwohnungen werden nach wie vor teurer. Wie viel Prozent mehr die Mieter zahlen mussten, hing maßgeblich von dem Stadtteil ab, in dem diese wohnen.

• Im Gesamtraum Münchens stiegen die Mietpreise für Wohnungen durchschnittlich zwischen 4,45 Prozent und 5,45 Prozent.
• In München liegen die Mietpreise pro Quadratmeter Wohnfläche zwischen 17,41 Euro pro Quadratmeter in dem günstigsten Ort Allach und 23,46 Euro pro Quadratmeter im noblen Stadtteil Lehel.
• Den geringsten Mietpreiszuwachs verzeichnet mit 4,45 Prozent der Stadtteil Haidhausen. Dort zahlen Sie für den Quadratmeter Wohnung nun einen Mietpreis von 22,04 anstatt wie im vergangenen Jahr 21,10 Euro. Haidhausen gehört aber dennoch weiterhin zu den teuersten Gegenden Münchens.
• In Schwabing zog das Mietpreisniveau in den vergangenen 12 Monaten mit 5,45 Prozent am kräftigsten an. Hier kostet der Quadratmeter einer Mietwohnung jetzt 22,04 Euro. Damit liegt Schwabing noch unter dem Quadratmeterpreis der teuersten Münchener Region Lehel. Dort zahlen Mieter im Jahr 2024 durchschnittlich 23,46 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Deutlich günstiger wohnen Sie in den Münchener Stadtteilen Riem und Allach. Dort fordern Vermieter für Wohnungen 17,56 Euro bzw. 17,41 Euro für den Quadratmeter.

Die Kaufpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in München erholen sich im zweiten Quartal 2024 erstmals nach einer längeren Periode des Wertverlustes leicht.

• Seit 2020 stiegen die Hauspreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in München kontinuierlich an. Bis zum dritten Quartal 2022 kletterten diese von 8.074 Euro pro Quadratmeter auf 10.171 Euro. Damit hatte der Quadratmeterpreis sein höchstes Niveau erreicht.
• Im vierten Quartal 2022 sanken die Kaufpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in München erstmals. Mit -3,71 Prozent im Vergleich zum vorherigen Quartal fiel der Preisverfall deutlich aus.
• Im darauffolgenden Quartal ließen die Immobilienpreise in München noch spürbarer nach. Mit -4,45 Prozent mussten Eigentümer die größten Werteinbußen der vergangenen Jahre hinnehmen.
• Im zweiten Quartal 2024 erholen sich die Kaufpreise erstmals. Diese legten 0,44 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal zu. Aktuell liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Mehrfamilienhäusern in München bei 8.602 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Damit liegen die Immobilienpreise noch deutlich über denen des zweiten Quartals 2020. Zu diesem Zeitpunkt verlangten Eigentümer für den Quadratmeter 8.074 Euro.

Im Gegensatz zu den Kaufpreisen legten die Mietpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in München seit 2020 nahezu durchgängig zu.

• Zwischen dem zweiten Quartal 2020 und dem zweiten Quartal 2024 stieg der Quadratmeterpreis für Häuser in München von 16,91 Euro auf 20,27 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Seit dem zweiten Quartal 2020 gingen die durchschnittlichen Mietpreise in München im ersten Quartal 2021, im vierten Quartal 2021, im dritten und vierten Quartal 2022 sowie dem ersten und vierten Quartal 2023 leicht zurück. Der Rückgang lag jedoch lediglich zwischen -0,05 und -0,26 Prozent im Vergleich zum vorhergegangenen Quartal.
• Den größten Preissprung legten die Mieten im dritten Quartal 2021 hin. Dort stiegen die Preise pro Quadratmeter um 2,99 Prozent im Vergleich zum vorhergegangenen Quartal.

Im vergangenen Jahr haben sich die Mietpreise für Einzel- und Mehrfamilienhäuser in allen Stadtteilen Münchens verteuert. Das Mietpreisniveau pro Quadratmeter bewegt sich dabei zwischen 5,16 Prozent und 6,44 Prozent.

Die Mietpreise für Häuser in München gestaffelt nach Höhe der Preissteigerung im Stadtteilüberblick:

• Die geringste Preissteigerung mussten 2024 die Mieter im Münchner Stadtteil Milbertshof hinnehmen. Hier verteuerten sich die Mieten für Häuser im vergangenen Jahr mit 5,16 Prozent im Vergleich zu den anderen Stadtteilen Münchens am wenigsten. Der durchschnittliche Mietpreis für den Quadratmeter Wohnfläche liegt in Milbertshof aktuell bei 19,58 Euro. Im Vorjahr lag dieser noch bei 18,62 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Besonders stark zogen die Mietpreise für Häuser im Münchener Stadtteil Trudering an. Dort kletterten die Mieten innerhalb der vergangenen 12 Monate um 6,44 Prozent. Dennoch gehört Trudering mit einem durchschnittlichen Mietpreisniveau von 19,17 Euro pro Quadratmeter mit den Regionen Perlach und Milbertshofen zu den Orten in München, in denen Mieter am wenigsten Miete zahlen müssen.
• Mit 26,39 Euro durchschnittlichem Quadratmeterpreis bleibt Schwabing auch 2024 das teuerste Pflaster für Mieter in München. Die Preissteigerung fällt mit 5,64 Prozent jedoch vergleichsweise moderat aus. Dennoch ist ein deutlicher Preisunterschied zum zweitteuersten Stadtteil zu erkennen. In Maxvorstadt müssen Mieter aktuell 23,39 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zahlen.

Die Preise für Grundstücke in mittlerer Lage in München sind 2023 erstmals seit dem Jahr 2014 gesunken. Im Vergleich zu den durchschnittlichen Grundstückspreisen von 2014 bezahlen Sie aktuell jedoch rund 2.000 Euro mehr für den Quadratmeter. Doch wie berechnet sich eigentlich der Wert einer Liegenschaft?

Den Wert eines Grundstücks bestimmt der sogenannte „Bodenrichtwert“. Dieser beziffert den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einem bestimmten Gebiet. Verantwortlich für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind die Gutachterausschüsse der Gemeinden. Die Bodenrichtwerte für das vergangene Jahr entwickelten sich in München rückläufig.

• Den größten Preissprung legten Grundstücke in mittlerer Lage Münchens im Jahr 2018 hin. In diesem Zeitraum verzeichneten die Bodenwerte einen Wertzuwachs von 11,69 Prozent. Innerhalb eines Jahres mussten Immobilienkäufer dadurch für den Quadratmeter Grundstücksfläche nicht mehr wie im Vorjahr 4.722 Euro zahlen, sondern 5.274 Euro.
• Den höchsten Bodenrichtwert erreichten Grundstücke in München 2022. In diesem Jahr lag dieser bei einem Durchschnittspreis von 6.198 Euro pro Quadratmeter.
• Im Jahr 2023 endet der Preiszuwachs für Grundstücke in München. Grundstücksbesitzer mussten einen Wertrückgang von -3,19 Prozent hinnehmen. Damit liegen die Verkaufspreise aktuell etwa auf dem Niveau des Jahres 2021. Damals kostete der Quadratmeter Fläche eines Grundstücks in mittlerer Lage 5.998 Euro.

Der Münchner Immobilienmarkt zählt seit vielen Jahren zu den teuersten und dynamischsten in Deutschland. Nach wie vor zieht die Stadt an der Iser viele Immobilieninteressenten durch eine sehr hohe Lebensqualität als Wohn- und Arbeitsort an. Dagegen steht ein traditionell knappes Angebot an verfügbaren Immobilien. Dieser Situation wird sich auch in den kommenden Monaten kaum verändern.

Die hohe Nachfrage bei knappem Angebot wird 2024/2025 weiterhin Druck auf den Mietmarkt in München ausüben. Die Mieten werden durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage - insbesondere in den begehrten Innenstadtlagen Münchens sowie für sanierte Objekten und Neubauten - sicherlich weiterhin anziehen.

Die Kosten für Kaufobjekte dürften in München stagnieren oder – zumindest in begehrten Lagen - wieder moderat ansteigen. Der Preiszuwachs wird dann wahrscheinlich moderat ausfallen. Bei Luxusimmobilien und sehr teuren Immobilien kann es hingegen zu einer Preiskorrektur kommen, die das Kaufpreisniveau leicht drückt.