Immobilienpreise München - Quadratmeterpreise & Kaufpreise | Entwicklung 2023

Wer vom Immobilienmarkt München spricht, kommt um Superlative nicht herum. So kann die bayerische Landeshauptstadt seit Jahren den Titel „Teuerste Stadt Deutschlands“ für sich verbuchen. Mit aktuell rund 1,5 Millionen Einwohnern ist sie zwar nur die drittgrößte Stadt der Bundesrepublik. Was ihre wirtschaftliche und kulturelle Bedeutung angeht, erscheint sie vielen Menschen jedoch besonders attraktiv – was sich am Immobilienmarkt in einer stetigen Verknappung an Wohnungsangeboten und einem damit einhergehenden stetigen Anstieg der Immobilienpreise niederschlägt.

Trotz des andauernden Anstiegs der Immobilienpreise in München sind der Geldumsatz sowie die Zahl der beurkundeten Immobiliengeschäfte in 2020 zurückgegangen. So lag der Geldumsatz mit 13,9 Milliarden Euro um 18 Prozent unter dem historischen Rekordhoch des Jahres 2019, was auf den corona-bedingten Einbruch bei den Büro- und Geschäftshäusern zurückzuführen ist. Auch die Zahl der beurkundeten Immobiliengeschäfte blieb mit rund 11.950 um 5 Prozent unter der des Vorjahres.

• Betrachtet man den Immobilienmarkt in München detaillierter, fällt beim Blick auf den Wohnungs- und Teileigentumsmarkt auf (Eigentumswohnungen und Gewerbeflächen in Mehrfamilienhäusern), dass es dort trotz des Rückgangs der Vertragszahlen eine Steigerung des Geldumsatzes um 3 Prozent gegenüber 2019 zu verzeichnen gab.
• Eigentumswohnungen in mittleren und guten Lagen wurden im Schnitt 4 Prozent teurer.
• Reihen- und Doppelhäuser haben sich um bis zu 13 Prozent verteuert.

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen haben im 2. Quartal 2021 die 8.000er-Marke geknackt und sind auf 8.109 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Damit haben die Immobilienpreise in München eine nie dagewesene Höhe erreicht. Im selben Zeitraum des Vorjahres lagen die Angebotspreise noch bei 7.421 Euro pro Quadratmeter – das bedeutet, die Preise haben um rund 9 Prozent zugelegt.
Auch bei Häusern zeigt die Kurve deutlich nach oben. Die Angebotspreise lagen hier im 2. Quartal 2021 bei 8.852 Euro pro Quadratmeter – das ist ein Plus gegenüber demselben Zeitraum des Vorjahres um rund 8 Prozent. (Quelle: immoscout24)

Wer in München ein Haus bauen möchte und dafür ein Grundstück sucht, muss sich nicht nur auf ein äußerst begrenztes Angebot einstellen. Die wenigen angebotenen Flächen werden auch immer teurer. In durchschnittlichen und guten Wohnlagen ermittelten die Gutachter für Wohnbaugrundstücke einen Anstieg von 4,5 Prozent gegenüber 2019. Allein für Einfamilienhaus-Grundstücke lag die Steigerungsrate bei 4 Prozent.
Die Zahl der ausgewerteten Kauffälle betrug 162 im individuellen Wohnungsbau und 11 im Geschosswohnungsbau. In einigen Stadtteilen gibt es jedoch kein ausreichend hohes Angebot an Bauland, um Durchschnittspreise zu veröffentlichen. 

In durchschnittlichen Wohnlagen – ausgenommen Innenstadtlagen – mussten angehende Bauherren von Ein- bis Mehrfamilienhäusern im Jahr 2020 mit Grundstücks-Quadratmeterpreise von durchschnittlich 2.100 Euro rechnen. In guten Lagen lag der Wert bei durchschnittlich 2.700 Euro pro Quadratmeter und in besten Lagen bei durchschnittlich 5.000 Euro/Quadratmeter. Absoluter Spitzenreiter ist Bogenhausen, wo der Durchschnittspreis auf 7.740 Euro/Quadratmeter kletterte und damit 14,4 Prozent höher als im Vorjahr war.

qm-Preis München Grundstück – Entwicklung der letzten sieben Jahre

Die Entwicklung der Grundstückspreise in München der vergangenen Jahre zeigt, dass insbesondere in den einfachen Lagen ein kontinuierlicher Anstieg zu verzeichnen ist. Von deutlich unter 2000 Euro den Quadratmeter haben sie nun die 2000er-Marke überschritten. 
In guten und sehr guten Lagen sind die Durchschnittspreise nicht so leicht zu interpretieren. Hintergrund ist, dass dort insgesamt äußerst wenige Baugrundstücke zur Verfügung stehen und deshalb in vielen Stadtteilen kein Durchschnittspreis gebildet werden kann. Kommt es dann beispielsweise zum Verkauf eines einzigen äußerst hochpreisigen Grundstücks, treibt das den Quadratmeterpreis der gesamten Wohnlage sogleich nach oben, während er im Jahr darauf aufgrund weniger hoher Verkaufspreise wieder sinken kann.

Die Wohnungspreise in München machen auch im Jahr 2020 deutlich, dass München die Stadt mit den bundesweit höchsten Werten ist. Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen sind nicht unter 10.000 Euro pro Quadratmeter zu haben, der Durchschnittspreis liegt bei 11.774 Euro/Quadratmeter. Bei solchen Preisen ist es für viele Menschen unmöglich, überhaupt Eigentum zu erwerben, während sich Immobilienbesitzer über hohe Verkaufspreise freuen können.

• Am teuersten sind die innenstadtnahen Viertel wie Lehel, Schwabing oder Maxvorstadt. Für die vor allem bei Singles beliebten kleineren Wohnungen unter 45 Quadratmeter können Verkäufer hier Durchschnittspreise von 11.538 Euro/Quadratmeter aufrufen. Größere Wohnungen bis 135 Quadratmeter liegen bei durchschnittlich 12.009 Euro/Quadratmeter.
• In „guten Lagen“, zu denen Viertel wie Pasing, Haidhausen oder Neuhausen zählen, liegen die Durchschnittspreise für Wohnungen bei 8.957 Euro/Quadratmeter.
• Im Vergleich günstiger wird es in Vierteln der Kategorie „mittlere Lage“ wie etwa Sendling, Perlach oder Riem. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen im Schnitt bei 7.986 Euro.

Ein Blick auf die Wohnungs-Quadratmeterpreise in München zeigt, dass die Kurve in den vergangenen Jahren vor allem in den sehr guten sowie den einfachen Lagen kontinuierlich nach oben führt. Betrugen die Preise für Wohnungen in einfachen Lagen, zu denen Stadtteile wie Trudering oder Schwanthalerhöhe zählen, in 2017 noch 6.350 Euro/Quadratmeter, haben die Preise mittlerweile um fast 27 Prozent angezogen. Somit zeigt die Immobilienpreisentwicklung in München, dass das insgesamt äußerst hohe Preisniveau mittlerweile die gesamte Stadt betrifft und nicht nur die besonders attraktiven Lagen.

Bei Einfamilienhäusern variieren die Quadratmeterpreise in München sehr stark nach Lagen und weiteren Merkmalen wie Baujahr, Ausstattung oder Wohnfläche.

• So reicht die Spanne von 11.000 bis 22.000 Euro pro Quadratmeter. Der qm-Preis in München verdoppelt sich also, wenn auch die weiteren Parameter eines Hauses besonders attraktiv sind.
• Für Häuser, die teurer als 2 Millionen Euro waren, deren Baujahr vor 2014 lag und die eine durchschnittliche Wohnfläche von 245 Quadratmeter aufwiesen, hat der Gutachterausschuss einen durchschnittlichen Kaufpreis von rund 15.000 Euro/Quadratmeter ermittelt. Das ergibt einen Kaufpreis von rund 3,8 Millionen Euro.
• Im Jahr 2020 wurden 215 freistehende Einfamilienhäuser im Bestand verkauft.

Vor allem in den sehr guten Lagen lassen sich die Kaufpreise in München nur schwer interpretieren. Immer wieder sorgen einzelne Verkäufe von besonders hochpreisigen Objekten mit speziellen Merkmalen wie etwa eine besonders große Grundstücksfläche oder luxuriöse Ausstattung dafür, dass die Durchschnittspreise nach oben ausreißen. Deutlich wird das etwa im Jahr 2018, als die Kaufpreise fast 5 Millionen Euro erreichten. Folgen im Jahr darauf Verkäufe in niedrigeren Preiskategorien, fällt die Kurve wieder ab.

Seit 2011 stiegen die Preise für Wohneigentum in München konstant und erheblich an. Nutzen Sie unsere Karte, um zu erfahren, was in Ihrem Stadtteil geschehen ist. Wie stark sind die Immobilienpreise gestiegen? Durch Anklicken des Stadtteils können Sie sich die Preisspanne und Preissteigerung zum Vorjahr anzeigen lassen.

Bereits seit Jahren gehen Experten immer wieder davon aus, dass die Immobilienpreise in München angesichts ihrer in manchen Fällen schon absurden Höhe doch nicht weiter steigen könnten. Und immer wieder zeigen die folgenden Auswertungen der Quadratmeterpreise in München: Es geht offenbar doch. Nicht zuletzt die Corona-Pandemie hat überraschend den Wert eines Eigenheims in neue Sphären steigen lassen. Die Geldpolitik der EU und die Negativzinsen auf Sparvermögen tun ihr Übriges.

Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass sich auch in den kommenden Jahren an der Immobilienpreisentwicklung in München wenig ändern wird. Im Postbank Wohnatlas 2021 prognostizieren die Experten, dass der Immobilienmarkt München bis 2030 ein jährliches Preisplus von 1,99 Prozent erleben wird.