Immobilienpreise Frankfurt | Entwicklung 2023

Steil nach oben: So haben sich die Immobilienpreise in Frankfurt entwickelt, wie der Immobilienmarktbericht 2022 verrät. Bei den Häusern gab es Preissteigerungen von bis zu 20 Prozent, bei den Eigentumswohnungen sogar um bis zu 42 Prozent. Hier erhalten Sie alle Details zu den Grundstückspreisen, Wohnungspreisen und Hauspreisen in Frankfurt – sowie den kostenlosen Preisspiegel zu den einzelnen Stadtteilen kostenlos zum Download!

Frankfurt am Main besitzt einen sehr dynamischen Immobilienmarkt. Die Stadt ist nicht nur wegen des Flughafens der zentrale Dreh- und Angelpunkt des Rhein-Main-Gebietes. Etwa 5,8 Millionen Einwohner wohnen in der Region. Rund 753.600 Menschen leben in der Bankenmetropole auf 248 Quadratkilometern.

Im 1. Quartal des Jahres 2022 hielt der Immobilienmarkt in Frankfurt sein Tempo von 2021 bei. Im weiteren Verlauf des Jahres gab es dann immer mehr Seitwärtsbewegungen der Immobilienpreise in Frankfurt und sogar sinkende Umsätze. Der Grund dafür sind vor allem die gestiegenen Bauzinsen und die entsprechend zurückhaltende, abwartende Kauflaune der Immobilienkäufer.

• Im 1. Quartal 2022 stieg bei den bebauten Wohnimmobilien die Anzahl der Transaktionen um vier Prozent.
• Am stärksten wuchs das Segment der Eigentumswohnungen: Im 1. Quartal kamen 910 Verkäufe hinzu. Das ist im Jahresvergleich des 1. Quartals sogar ein neuer Spitzenwert (I/2021: 819, I/2020: 776).
• Auch beim Umsatz performte das erste Quartal 2022 hervorragend: Eine Umsatzsteigerung von 12,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal kann sich sehen lassen.

Im 2. Quartal 2022 lagen die Angebotspreise für Neubauwohnungen in Frankfurt am Main bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 6.528 Euro.

• Im selben Quartal lagen die Immobilienpreise in Frankfurt für Bestandswohnungen bei 5.603 Euro pro Quadratmeter.
• Im Vergleich zum Vorquartal stiegen die Preise für Bestandswohnungen in Frankfurt nur noch um 1,9 Prozent.
• Neubau-Eigentumswohnungen verloren sogar an Preiskraft und sanken um 1,7 Prozent.
• Auch bei den Einfamilienhäusern gaben die Immobilienpreise in Frankfurt nach: Bestandsimmobilien verbilligten sich im Vergleich zum Vorquartal um 1,4 Prozent, neue Einfamilienhäuser sogar um 1,7 Prozent.

Der Frankfurter Immobilienmarkt kann beim Blick auf den Immobilienmarktbericht 2022 des Gutachterausschusses sehr klar in eine Zeit vor und nach dem Ausbruch der Corona-Krise unterteilt werden:

• Die Anzahl der Verkäufe stieg nach einem vorherigen Rückgang im Jahr 2021 wieder kräftig an. Auf den gesamten Grundstücksverkehr bezogen stiegen die Transaktionen von 5.668 Verträgen auf 6.046 Verträge im Jahr 2021. Das ist ein Plus von 6,7 Prozent.
• Auch der Umsatz am Immobilienmarkt Frankfurt stieg: 2021 flossen insgesamt 7,18 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr (6,67 Milliarden Euro) ist das eine Erhöhung um 7,6 Prozent.
• Im Vergleich zum Vor-Corona-Jahr 2019 hat sich der Immobilienmarkt Frankfurt jedoch noch nicht erholt. Sowohl Transaktionen (6.534) als auch Marktvolumen (8,42 Milliarden Euro) lagen 2019 sehr viel höher.

Wie hoch sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Frankfurt?

Die Anzahl der Neubauwohnungen stieg im Jahr 2021 wieder deutlich: 961 neue Wohnungen wurden verkauft (Vorjahr: 829), der Umsatz betrug 648 Millionen Euro (Vorjahr: 500 Millionen Euro).

• Die durchschnittliche Größe der veräußerten Wohnungen am Immobilienmarkt Frankfurt: 74 Quadratmeter.
• 2021 stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in Frankfurt für kleinere Wohnungen um rund 15 Prozent.
• Die Preise für große Wohnungen legten nur um rund sechs Prozent zu.
• Im Bereich der Wohnungen zwischen 45 und 119 Quadratmetern stiegen die durchschnittlich gezahlten Quadratmeterpreise um etwa zehn Prozent.

Im Bestand liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen in Frankfurt in einem relativ ähnlichen Preisfeld. Gute und einfache Lagen überdecken sich teilweise – nur die sehr guten Lagen überragen diese Preise deutlich.

• Die Spannbreite der Immobilienpreise in Frankfurt in sehr guter Lage liegt bei Quadratmeterpreisen zwischen 5.050 und 8.985 Euro.
• Das Preisgefüge in den guten Lagen erstreckt sich am Immobilienmarkt Frankfurt von 4.807 Euro bis 5.910 Euro.
• In den Stadtteilen mit einfacher Wohnlage liegen die Quadratmeterpreise zwischen und 4.100 und 5.753 Euro.

Bei den Bestandswohnungen stiegen die Immobilienpreise in Frankfurt tendenziell an, es gab jedoch Stadtteile, in denen die Preise teilweise stark gesunken sind. Dies sind die Stadtviertel: Bahnhofsviertel, Altstadt, Gutleutviertel, Gallusviertel und der Bereich Innenstadt.

• Wie schon im Vorjahr ist auch im Immobilienmarktbericht 2022 das Westend von Frankfurt der Spitzenreiter bei den Wohnungspreisen. Hier wurden durchschnittliche Quadratmeterpreise von 8.530 Euro gezahlt. Allerdings hat das Wachstum offenbar seine Grenzen, denn mit einer Steigerung um nur fünf Prozent gehört das Westend zu den Stadtteilen mit eher moderatem Wachstum.
• Das Nordend gehört ebenfalls zu den sehr guten Lagen. Hier stiegen die Preise auf 7.498 Euro, was einer ordentlichen Preissteigerung um 15,4 Prozent entspricht.
• Zu den Stadtteilen in guter Lage zählt Rödelheim. Hier gab es einen Preisauftrieb von 16,6 Prozent. Der Quadratmeterpreis liegt allerdings nur bei der Hälfte der teuersten Wohnungen in den sehr guten Lagen: 4.807 Euro kostet eine Eigentumswohnung hier und markiert damit das untere Ende in dieser Lage.
• Als Gegenbewegung zu den kaum noch realisierbaren Preissteigerungen in den teuersten Stadtteilen ragen Stadtviertel wie das nördlich peripher gelegene Nieder-Erlenbach bei den Immobilienpreisen Frankfurt hervor: Der Preis liegt im moderaten Bereich bei 5.753 Euro pro Quadratmeter, aber die Steigerung zum Vorjahr beträgt abenteuerliche 42,8 Prozent.

Unsere Langzeitbetrachtung der Wohnungspreise in Frankfurt ergibt für das Jahr 2022 eine klare Preisentwicklung nach oben.

• Insbesondere die sehr guten Lagen machten dabei eine forsche Aufwärtsbewegung. Von Durchschnittspreisen von 6.584 Euro ging es 2021 bis auf 8.958 Euro. Preissteigerung: sensationelle 36 Prozent.
• Ebenfalls noch sehr gute 19,6 Prozent stiegen die Quadratmeterpreise im Segment der guten Lagen. Hier stiegen die Preise von durchschnittlich 4.941 Euro auf 5.910 Euro.
• In den einfachen Lagen entwickelten sich die Immobilienpreise in Frankfurt noch besser als in den guten Lagen: Um 26,3 Prozent sind sie im Jahr 2021 gestiegen.

Seit dem 1. Juni 2022 gilt der neue Qualifizierte Mietspiegel für Frankfurt am Main und löst damit den zwei Jahre zuvor erstellten Mietspiegel ab.

• Die Daten für den Mietspiegel wurden in einer repräsentativen Erhebung von rund 3.500 Frankfurter Haushalten erhoben.
• Dabei wurden Art, Größe, Energieeffizienz, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Mietwohnungen untersucht und statistisch erfasst.

Die jährliche Mietsteigerung liegt bei 2,4 Prozent.

• Im Vergleich der vergangenen sechs Jahre betrug die Mietpreissteigerung 9,9 Prozent. Dabei sind sowohl Bestands- als auch Neuvermietungen betrachtet worden.
• Die durchschnittliche Nettokaltmiete stieg seit 2018 von 9,36 Euro auf 10,29 Euro pro Quadratmeter.
• Wenn eine Wohnung wieder oder zum ersten Mal vermietet wird, fallen Neuvertragsmieten an – ihre Steigerungsrate liegt deutlich höher als bei den Bestandsmieten. Hier sind es 2,9 Prozent im Vergleich zu 1,1 Prozent pro Jahr.
• Die Preisspanne der Basis-Nettomiete für kleine Wohnungen (45 Quadratmeter) liegt zwischen 10,30 und 11,59 Euro – je nach Baualter.
• Durchschnittlich große Mietwohnungen (80 Quadratmeter) kosten zwischen 8,57 und 9,86 Euro.
• Die Basis-Nettomiete einer 120-Quadratmeter-Wohnung beträgt gemäß Mietspiegel 2022 zwischen 7,83 und 9,12 Euro pro Quadratmeter.

(Quelle: Mietspiegel Frankfurt 2022, Amt für Wohnungswesen und https://frankfurt.de)

Wie hoch sind die Kaufpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in Frankfurt?

Die Anzahl der 2021 verkauften Mehrfamilienhäuser ist mit 383 Verträgen im Vergleich zum Vorjahr (354) wieder gestiegen.

• Durchschnittliche Preise rangieren bei der reinen Wohnnutzung bei 2,5 Millionen Euro.
• In der gemischten Nutzung mit Gewerbebetrieb lagen die Durchschnittspreise für Mehrfamilienhäuser bei 3,5 Millionen Euro.

Bei Einfamilienhäusern finden sich in allen Segmenten und Lagen deutliche Preissteigerungen im Jahr 2021. Je nach Lage liegen die Immobilienpreise in Frankfurt zwischen 667.000 Euro und 2,07 Millionen Euro.

• Rund zwei Millionen Euro: So hoch ist der durchschnittliche Kaufpreis für Einfamilienhäuser in den sehr guten Stadtteilen am Immobilienmarkt Frankfurt. Diese Preise wurden in den Lagen Bockenheim, der Innenstadt, Sachsenhausen, im Westend und Nordend gezahlt. Die Steigerung im Vergleich zum Vorjahr liegt bei 20,9 Prozent.
• Die Preissteigerung in den guten Stadtteilen, zum Beispiel in Dornbusch oder Rödelheim, liegen sogar noch etwas höher: bei 22,2 Prozent. Der durchschnittliche Kaufpreis lag dort bei 1.518 Millionen Euro.
• Anders als bei den Eigentumswohnungen stiegen die Hauspreise in den mittleren Lagen nicht so stark: Ein Plus von 10,5 Prozent gibt es in Vierteln wie dem Bahnhofsviertel zu verzeichnen.
• Der durchschnittliche Hauspreis lag in mittleren Lagen bei 667.000 Euro.

In den sehr guten und guten Lagen zogen die Immobilienpreise in Frankfurt für Einfamilienhäuser an, in einfachen Lagen war der Preisauftrieb geringer.

Wie hoch sind die Grundstückspreise in Frankfurt?

Überall sind Grundstücke knapp. In Frankfurt ist das nicht anders. Die Anzahl der unbebauten, baureifen Grundstücke sank 2021von einem ohnehin niedirgen Wert (29) auf 24 verkaufte Grundstücke.

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Grundstücke lag 2021 bei 1.300 Euro.
• Spannbreite Grundstückspreise Frankfurt: Minimal wurden 620 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, maximal mussten Käufer mit 2.560 Euro rechnen.

Entwicklung der Grundstückspreise für Häuser in Frankfurt

Die Preissteigerungsrate bei Bauland für Eigenheime ist seit drei Jahren konstant hoch:

• Im Jahr 2021 stiegen die Grundstückspreise in Frankfurt um 15 Prozent.
• Auch im Vorjahr entwickelten sich die Grundstückspreise in Frankfurt bereits mit einer leicht stärkeren Wachstumsrate von 15,3 Prozent.

Wie sich die Immobilienpreise 2023 in Frankfurt entwickeln werden, lässt sich nicht mit Sicherheit sagen. Es gibt aber Prognosen, die für 2023 mit einer Seitwärtsbewegung oder gar einem Sinken der Immobilienpreise rechnen.

• Analysten machen für sinkende Immobilienpreise 2023 vor allem die immer weiter steigenden Bauzinsen verantwortlich.
• Diese werden durch immer neue Zinssprünge bei der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) befeuert.
• Käufer sind deshalb immer seltener bereit, die hohen Marktpreise zu zahlen. Oft können sie es auch nicht, weil die Banken die Kreditsummen reduzieren. Denn: Die Immobilie muss aus Sicht der Bank auch den Wert haben, der dem Preis entspricht.
• Die Marktverweildauer von Angeboten wird sich verlängern und deshalb die Immobilienpreise in Frankfurt 2023 stärker unter Druck setzen.
• Für Metropolen wie Frankfurt prognostiziert das WohnBarometer von ImmoScout24 einen Trend zur Stagnation.
• Andere Marktbeobachter halten die bereits im laufenden Jahr festgestellten Preisanpassungen für eine vorübergehende Entwicklung. Denn insbesondere der Zuzug von Geflüchteten und Wanderungsbewegungen in die Städte werde die Nachfrage nach Wohnraum in Frankfurt auch 2023 anheizen.

Es gibt aber auch Meinungen, die nicht an eine Preisreduktion für Frankfurt im Jahr 2023 glauben. Das liegt vor allem an einer Abschwächung der Neubaugeschwindigkeit:

• Bei den Neubauvorhaben konnte Frankfurt in der Vergangenheit immer als Klassenprimus gelten.
• In den vergangenen fünf Jahren entstanden in Frankfurt am Main pro Jahr 10,3 neue Wohnungen pro 1.000 Haushalte – das ist rekordverdächtig!
• Die Baufertigstellungen seien aber gemäß Colliers seit 2021 mit mehr als 16 Prozent deutlich rückläufig.
• Bis 2030 rechnet Colliers in Frankfurt mit einer Zunahme der Haushalte um 8,1 Prozent.
• Das wird vermutlich auch die Preise bereits 2023 stabilisieren: Möglicherweise ist der Preisverfall 2023 nicht so stark wie die Analysten befürchten, die am Immobilienmarkt in Frankfurt eine Preisblase erkennen.