Immobilienpreise & Grundstückspreise Freiburg | Entwicklung 2025

Die Immobilienpreisentwicklung in Freiburg verlief 2024 sowohl im Kauf- als auch im Miet-Segment in dieselbe Richtung. So kletterten die Werte von Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr nach mehreren Quartalen des Wertverlustes deutlich. Auch die Verkaufspreise von Ein- und Mehrfamilienhäuser folgten diesem Trend, stiegen jedoch weniger stark an als die Preise für Eigentumswohnungen in Freiburg.

Auf dem Mietmarkt Freiburgs verteuerten sich die Preise ebenfalls. Damit setzte sich 2024 der anhaltende Trend des Preiszuwachses für Wohnungen und Häuser weiter fort. Die Mietpreissteigerung bei Wohnungen fiel jedoch spürbarer aus als die Mieterhöhungen für Ein- und Mehrfamilienhäuser.

Eine ganz andere Entwicklung zeichnete sich 2024 hingegen auf dem Grundstücksmarkt ab. Die Bodenrichtwerte fielen in den letzten Quartalen massiv. Grundstücksbesitzer mussten einen Wertverlust ihres Grund und Bodens von über 13 Prozent hinnehmen. Genaue Zahlen sowie eine detaillierte Aufstellung der Kauf- und Mietpreise in den einzelnen Stadtteilen finden Sie im nachfolgenden Bericht über die Immobilienpreisentwicklung in Freiburg 2024.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Freiburg: Quadratmeterpreise im Langzeitvergleich

In Freiburg zogen die Wohnungspreise im dritten Quartal 2024 stark an. Damit setzt sich die Trendwende aus dem vorhergegangenen Quartal fort.

• Nach anderthalb Jahren des Preisrückgangs stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2024 erstmals wieder. Der Zuwachs betrug in dieser Zeitspanne lediglich 0,14 Prozent. Im Folgequartal nahm der Preiszuwachs sehr viel stärker zu.
• Im dritten Quartal 2024 sprangen die Verkaufspreise für Wohnungen in Freiburg durchschnittlich um 5,72 Prozent nach oben. Innerhalb eines Quartals stieg der Quadratmeterpreis dadurch von 4.844 Euro auf 5.121 Euro.
• Zwischen 2020 und dem dritten Quartal 2022 wurden Eigentumswohnungen kontinuierlich teurer. Der Quadratmeterpreis entwickelte sich in dieser Zeit von 4.479 Euro auf 5.355 Euro. Dieser Wert beziffert den bisherigen Höchstwert.
• Ab dem vierten Quartal 2022 nahmen die Quadratmeterpreise für die folgenden sechs Quartale ab. Die Preise sanken innerhalb dieser Zeit zwischen -3,82 und -0,27 Prozent.

Kaufpreise für Wohnungen: Das kostet der Quadratmeter in einzelnen Stadtteilen Freiburg

Doch in welchem Stadtteil kostete eine Eigentumswohnung am meisten und wo konnten sich Käufer mit kleinerem Budget Eigentum leisten? Die detaillierte Aufstellung der Kaufpreise in einzelnen, von uns ausgewählten Stadtteilen zeigt, dass die Preisunterschiede in Freiburg 2024 deutlich ausfielen.

• Der mit Abstand teuerste Stadtteil war nach wie vor die Altstadt Freiburgs. Hier hat sich der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen innerhalb des vergangenen Jahres um 4,32 Prozent gesteigert. Aktuell liegt dieser damit bei 6.329 Euro und damit um 2.602 Euro über dem Quadratmeterpreis des günstigsten Stadtteils.
• Mit einem Wohnungspreis von 3.727 Euro für den Quadratmeter Wohnfläche konnten Sie 2024 im Stadtteil Munzigen in Freiburger Raum am günstigsten Eigentumswohnungen kaufen. Dort steigerte sich der Kaufpreis im vergangenen Jahr um 4,02 Prozent. Zuvor lag dieser bei 3.583 Euro.
• Den größten Preissprung legte 2024 Eigentumswohnungen in Stühlinger hin. Mit 5,62 Prozent Wertzuwachs freuten sich Eigentümer dort über einen Quadratmeterpreis, der von 5.231 Euro auf 5.525 Euro kletterte.

Die Mieten für Wohnungen verteuerten sich 2024 ungebremst weiter. Seit Beginn unseres Vergleichzeitraums im dritten Quartal 2020 nahmen dieses Quartal für Quartal zu.

• Im dritten Quartal 2024 verzeichnen wir die größte Mietpreissteigerung seit 2020. Die Wohnungsmieten stiegen in dieser Zeit um 2,31 Prozent; der Quadratmeter Wohnfläche kostete damit nicht mehr 12,99 Euro, sondern 13,29 Euro.
• Von dem dritten Quartal 2020 und dem dritten Quartal 2021 verteuerten sich die Mieten nur gering. Der Preiszuwachs betrug in diesem Zeitraum lediglich 0,98 Prozent, 0,62 Prozent, 0,88 Prozent und 0,52 Prozent. Erst im vierten Quartal 2021 knackten die Mieterhöhungen erstmals die Ein-Prozent-Marke.
• Den geringsten Mietpreiszuwachs gab es im ersten Quartal 2024. Lediglich um 0,08 Prozent legte der Quadratmeterpreise zu diesem Zeitpunkt zu und stieg von 12,89 Euro auf 12,90 Euro.

In den unterschiedlichen Stadtteilen Freiburgs steigerten sich die Mietpreise für Wohnungen im vergangenen Jahr teilweise in einem sehr unterschiedlichen Maße. So mussten einige Mieter einen vergleichsweise geringe Mieterhöhung von 3,62 Prozent im vergangenen Jahr hinnehmen, während andere mit einem Mietpreiszuwachs von 5,02 Prozent deutlich mehr Ausgaben verkraften mussten.

• Am geringsten hoben Vermieter die Mieten im Stadtteil Stühlingen vergangenes Jahr an. Mit einer Verteuerung von 3,62 Prozent fiel die Preiserhöhung im Vergleich zu den übrigen Stadtteilen milde aus.
• Am kräftigsten erhöhten sich die Mietkosten hingegen im Freiburger Stadtteil Günterstal. Dort zogen diese um 5,02 Prozent an. Die Mieter dort mussten nun nicht mehr 12,95 Euro für den Quadratmeter Wohnfläche zahlen, sondern 13,60 Euro.
• Besonders teuer sind jedoch die Mieten in einem anderen Stadtteil: Riesfeld nimmt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 13,84 Euro die Spitzenposition im Mietpreisvergleich der Freiburger Stadtteile ein. Am wenigsten Miete fordern hingegen Vermieter im Stadtteil Munzigen. Hier kostete der Quadratmeter Wohnfläche 2024 im Durchschnitt 11,15 Euro.

Kaufpreise Häuser in Freiburg: Entwicklung der Quadratmeterpreise

Im Vergleich zu den Verkaufspreisen von Eigentumswohnungen legten die Quadratmeterpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser in der Stadt Freiburg im vergangenen Jahr nur moderat zu.

• Im dritten Quartal 2024 kletterten die Verkaufspreise für Häuser um 0,21 Prozent. In den vorhergegangenen beiden Quartalen war dieser allerdings um insgesamt -4,99 Prozent abgestürzt. Aktuell beläuft sich der Quadratmeterpreis damit auf durchschnittlich 5.309 Euro.
• Ihren höchsten Verkaufswert erreichten Häuser in Freiburg im zweiten Quartal 2022. Zu diesem Zeitpunkt kostete der Quadratmeter Wohnfläche von Ein- und Mehrfamilienhäuser im Durchschnitt 5.873 Euro. Danach sank dieser über mehrere Quartale, bis er sich im dritten Quartal 2023 erstmals wieder erholte.
• Den stärksten Wertverlust verzeichnen wir im ersten Quartal 2023. Innerhalb dieser Zeitspanne sackten die Verkehrswerte von Häusern in Freiburg um -4,13 Prozent von 5.574 Euro auf 5.344 Euro ab.

In Freiburg fielen die Hauspreise flächendeckend um einen ähnlichen Prozentsatz. Dieser belief sich auf minimalen -3,42 Prozent und erreichte maximal -3,58 Prozent.

• Vergleichsweise gering fiel der Wertverlust für Häuser im Stadtteil Munzigen aus. Dort fiel der Kaufpreis 2024 im Vergleich zum Vorjahr um -3,42 Prozent. Nun kostet der Quadratmeter Wohnfläche dort nicht mehr wie im vergangenen Jahr 4.062 Euro, sondern 3.923 Euro.
• Die stärksten Einbußen mussten 2024 Eigentümer von Häusern im Stadtteil Waldsee hinnehmen. Hier fiel der Wert um -3,85 Prozent; der durchschnittliche Quadratmeterpreis verlor damit 230 Euro an Wert und beläuft sich nun auf 6.200 Euro.
• Für Häuser in Wiehre mussten Sie vergangenes Jahr den höchsten Preis hinblättern. Daran änderte auch der Wertverlust um -3,55 Prozent nichts. Der Quadratmeter kostet aktuell 6.433 Euro und damit 2.510 Euro mehr als im günstigsten Stadtteil Munzigen.

Die Mietpreise für Häuser in Freiburg entwickelten sich 2024 im Vergleich zu den Kaufpreisen in die entgegengesetzte Richtung: sie stiegen.

• Seit dem zweiten Quartal 2023 zogen die Mietpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser sukzessiv an. Die Preiszunahme blieb jedoch im moderaten Bereich. So erhöhten Eigentümer die Mietpreise im dritten Quartal 2023 um 1,43 Prozent, im vierten Quartal 2023 um 0,21 Prozent, im ersten Quartal 2024 um 1,83 Prozent, im zweiten Quartal 2024 um 1,17 Prozent und im dritten Quartal 2024 noch einmal um 1,71 Prozent. Insgesamt stiegt der Quadratmeterpreis während dieses Zeitraums um 71 Cent von 14,19 Euro auf 14,90 Euro.
• Eine besonders starke Mietpreiserhöhung fand im dritten Quartal 2022 statt. Innerhalb eines einzigen Quartals erhöhte sich der durchschnittliche Mietpreis für Häuser in Freiburg um 5,72 Prozent. Mieter mussten dadurch für den Quadratmeter nicht mehr 12,77 Euro zahlen, sondern 13,50 Euro.
• Der stärkste Mietpreisrückgang fiel in das erste Quartal 2021. Damals sanken die Preise um -1,75 Prozent von 12,60 Euro auf 12,38.
• Innerhalb unseres Bewertungszeitraums zeigt die Mietpreiskurve eine dynamische Entwicklung mit leichten Preisrückgängen und stärken Preiszunahmen. Innerhalb dieser Spanne entwickelte sich der Quadratmeterpreis von Miethäusern in Freiburg von 12,02 Euro zu 14,90 Euro.

Die Mietpreiserhöhungen umfasste in den einzelnen Stadtteilen Freiburgs nahezu denselben Prozentsatz. Überall gingen die Mieten um fünf Prozent in die Höhe.

• Am günstigsten mieten Sie aktuell Häuser im Stadtteil Munzigen an. Hier gab es zudem mit 4,99 Prozent im vergangenen Jahr die geringste Steigerung der Mieten. Dennoch ist die Erhöhung spürbar: Die Quadratmeterpreise stiegen hier von 11,62 Euro auf 12,20 Euro.
• Besonders stark zogen hingegen die Mieten im Stadtteil Weingarten an. Mieter von Ein- und Mehrfamilienhäuser mussten 2024 durchschnittlich 5,07 Prozent mehr Miete bezahlen als noch im vergangenen Jahr. Im Stadtteilvergleich liegt diese jedoch mit einer Höhe von 14,91 Euro für den Quadratmeter Wohnfläche im mittleren Bereich.
• Die Mietpreise im Stadtteil Waldsee waren 2024 die teuersten. Nach einer Preiszunahme um fünf Prozent verlangten Vermieter 2024 im Durchschnitt 15,76 Euro für den Quadratmeter.

Grundstückspreise in Freiburg verlieren 2023 massiv an Wert

Nach einer langanhaltenden Phase des Wachstums sinken die Bodenpreise in Freiburg seit einigen Jahren deutlich. 2023 setzte jedoch ein erheblicher Preisverfall der Bodenrichtwerte in der Region ein. Doch was ist eigentlich ein „Bodenrichtwert“?

Den Wert eines Grundstücks bestimmt der sogenannte „Bodenrichtwert“. Dieser beziffert den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einem bestimmten Gebiet. Verantwortlich für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind die Gutachterausschüsse der Gemeinden.

• Mit einem Verlust von -13,04 Prozent verloren die Grundstückspreise in Freiburg 2023 - erstmals seit Beginn unseres Vergleichszeitraums im Jahr 2014 - an Wert im zweistelligen Prozentbereich. Der Bodenrichtwert sackte dadurch von 1.256 Euro auf 1.100 Euro ab.
• Bereits im Jahr 2022 setzte der Abwärtstrend ein. Innerhalb dieses Zeitraums fielen die Preise um -3,07 Prozent.
• Die größte Wertsteigerung der Bodenrichtwerte verzeichnen wir im Jahr 2017. Damals nahmen diese um 11,66 Prozent zu und sprangen damit von 995 Euro auf 1.111 Euro.
• Am wertvollsten war Grund und Boden in Freiburg hingegen im Jahr 2021. Zu dieser Zeit verlangten Grundstückeigentümer im Durchschnitt einen Quadratmeterpreis von 1.305 Euro.
• Zwischen 2014 entwickelte sich der Bodenrichtwert in Freiburg von 880 Euro nach einigen Wertzunahmen und Wertabnahmen auf einen Preis von 1.100 Euro. Der aktuelle Wert liegt in etwa auf dem Preisniveau des Jahres 2017.

Der Wertverlust der Grundstücke fiel in Freiburg flächendeckend gleich stark aus. Der Abstand zwischen dem Stadtteil mit dem höchsten Wertverlust und dem mit dem geringsten Wertverlust liegt lediglich bei 0,04 Prozent.

• Vergleichsweise geringe Verluste verzeichneten Grundstücksbesitzer im Stadtteil Weingarten. Hier sank der Bodenrichtwert 2023 um -13 Prozent von 1.092 Euro auf 950 Euro.
• Am stärksten waren die Stadtteile Munzigen, Opfingen, Günterstal und die Altstadt von dem Wertverlust betroffen. Sie mussten Einbußen von -13,04 Prozent verkraften.
• Die günstigsten Grundstücke können Sie aktuell im Stadtteil Munzigen kaufen. Mit einem Bodenrichtwert von 520 Euro verlangten Eigentümer hier im Durchschnitt etwa ein Viertel des Preises, den Eigentümer von Grund und Boden in der Altstadt verlangen konnten. Hier lag der Bodenrichtwert im Jahr 2023 bei 2.200 Euro.

Freiburg ist nicht nur eine beliebte Universitätsstadt, es ist auch hübsch gelegen mitten in einem der größten Weinbaugebiete Deutschlands und dem Schwarzwald. Wegen dieser und weiterer Vorzüge gilt Freiburg als eine der beliebtesten Städte Deutschlands und zieht insbesondere junge Menschen, Studenten und Familien an. Die sich daraus ergebende hohe Nachfrage nach Wohnraum wird wohl auch 2025 weiterhin bestehen bleiben. Das Problem: Das für Bauprojekte ausgewiesene Bauland ist stark begrenzt und auch die Verdichtungsmöglichkeiten innerhalb des Stadtgebiets können der Nachfrage nicht gerecht werden. Daher werden die Preise bei den angebotenen Miet- und Kaufobjekten im kommenden Jahr wahrscheinlich weiterhin im moderaten Bereich steigen.

Ob das auch für Grundstücke in Freiburg zählt, bleibt abzuwarten. Die allgemein unsicheren wirtschaftlichen Zeiten und die stark gestiegenen Baukosten könnten die Nachfrage auf diesem Sektor des Immobilienmarktes bremsen und damit die Grundstückspreise weiterhin niedrig halten.