Immobilienpreise & Grundstückspreise Freiburg 2022

1. Immobilienmarkt Freiburg – Immobilienpreisentwicklung 2021

Die Breisgau-Metropole steht für eine hohe Lebensqualität – da wundert es nicht, dass Freiburg zu den am schnellsten wachsenden Großstädten Deutschlands zählt. Aktuell liegt die Einwohnerzahl bei 230.940 Personen (Stand 31.12.2020), das ist ein Plus von rund 10 Prozent gegenüber 2011. Die attraktive geografische Lage, kulturelle Vielfalt und die florierende Wirtschaft ziehen immer mehr Zuzügler an, gleichzeitig fehlt es an Wohnraum. Der kontinuierliche Nachfrageüberhang hat dazu geführt, dass sich Freiburg landesweit zu einem der teuersten Standorte entwickelt hat.

Für Verkäufer von Immobilien bedeutet das eine gute Marktsituation. So sind trotz der Corona-Krise die Immobilienpreise in Freiburg 2020 konstant gestiegen. Mit 1,12 Milliarden Euro hat der Gutachterauschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Freiburg den zweithöchsten Gesamtumsatz seit 2016 (1,2 Milliarden Euro) ermittelt – bei geringfügig gesunkener Anzahl an Verkaufsobjekten.

• Die Besonderheit der Universitätsstadt Freiburg ist der hohe Anteil an Studierendenwohnungen. 82 Kauffälle wurden in 2020 im Neubau registriert. Das ist ein deutliches Plus gegenüber dem Vorjahr um 228 Prozent.
• Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von aktuell 7.116 Euro bei einer Wohnfläche von durchschnittlich circa 23 Quadratmetern haben sich die Preise von Studierendenwohnung kontinuierlich nach oben entwickelt.
• Nach einem kurzzeitigen Knick in 2017 sind sie seit 2015 (5.199 Euro/Quadratmeter) um 37 Prozent gestiegen.

2. Grundstückspreise Freiburg

Die Grundstückspreise in Freiburg hängen grundsätzlich stark vom Stadtteil und der Lage innerhalb des Stadtteils ab. Auch die Frage, um welche Art von Grundstück es sich handelt, spielt bei der Höhe des Quadratmeterpreises eine Rolle: Ist es eine Baulücke in bester Villenlage, liegt die Fläche in einem Neubaugebiet oder wird Bauland in einer schon länger erschlossenen Wohngegend veräußert?

So wurde in 2020 Bauland für die Errichtung von Ein- oder Zweifamilienhäusern zum Preis von 591 bis 815 Euro pro Quadratmeter veräußert. Die Grundstücke befanden sich in einfachen und mittleren Lagen. Insgesamt wurden laut Freiburger Gutachterausschusses in 2020 im gesamten Stadtgebiet 18 Kauffälle über Bauland zur Ein- und Zweifamilienhausbebauung registriert.

Entwicklung der Grundstückspreise Freiburg

Die starke Differenzierung der Preise für Baugrundstücke nach Stadtteil und Lage innerhalb eines Stadtteils macht es aus Sicht des Gutachterausschusses in Freiburg schwer, die Werte von 2020 mit den Vorjahreszahlen zu vergleichen. Auch die insgesamt geringe Zahl an Grundstücksverkäufen trägt dazu bei.
So kam für das Jahr 2019 ein Durchschnittspreis in Höhe von 897 Euro pro Quadratmeter nur deshalb zustande, weil der Durchschnittswert im eigentlich nicht hochpreisigen Stadtteil Munzingen bei ungewöhnlich hohen 1057 Euro lag und somit der Wert insgesamt in die Höhe getrieben wurde. 
Ein durchschnittlicher Bauplatz für ein Ein- oder Zweifamilienhaus kostete in Freiburg in 2020 273.139 Euro. Das sind zwar rund 73 Prozent mehr als 2015 (158.161 Euro), aber auch 23 Prozent weniger als 2016, als mit 352.850 Euro der Höchststand der vergangenen sechs Jahre erreicht wurde. 

3. Wohnungspreise Freiburg - Quadratmeterpreise

Eigentumswohnungen werden in Freiburg Jahr für Jahr zu immer höheren Preisen verkauft – dieser Trend setzt sich auch in 2020 fort. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Freiburg (ohne die weiter abseits liegenden Tuniberggemarkungen und Hochdorf) für Eigentumswohnungen aus dem Bestand liegt aktuell bei 4.375 Euro.

• In sehr guten Lagen wie der Altstadt oder Wiehre sind mit 5.365 Euro/Quadratmeter und 4.927 Euro/Quadratmeter auch höhere Preise für Wohneigentum möglich.
• Gute und mittlere Lagen wie Betzenhausen mit 4.075 Euro/Quadratmeter oder Littenweiler mit 4.336 Euro/Quadratmeter repräsentieren in etwa den Mittelwert für Bestands-Eigentumswohnungen.
• Am günstigsten ist Wohneigentum in einfacheren Lagen wie Landwasser, Haslach oder St. Georgen. Der Quadratmeter kostet hier 3.543 Euro, 3.953 Euro oder 3.914 Euro.

Entwicklung der Wohnungspreise Freiburg

Insgesamt wechselten im Jahr 2020 in Freiburg 822 Bestands-Wohnungen den Besitzer. Das sind 15 Prozent weniger als vor einem Jahr und sogar 21 Prozent weniger als noch 2018, als insgesamt 1.044 Eigentumswohnungen veräußert wurden. Im Gegenzug ist über die Jahre eine Verschiebung hin zu immer höheren Kaufpreisen zu beobachten.

• 2020 lagen 105 Wohnungen über 500.000 Euro – im Jahre 2018 kamen solche Summen noch weitaus seltener vor, „nur“ 72 Objekte überschritten diese Marke.
• Am unteren Ende der Preisskala ist der stetige Preisanstieg ebenfalls abzulesen: Während 2018 noch 93 Wohnungen unter der magischen Grenze von 100.000 Euro blieben, hat sich die Zahl in 2020 mehr als halbiert. Nur noch 41 Wohnungen lagen unter der 100.000er-Marke.
• In manchen Stadtteilen traten die steigenden Wohnungspreise 2020 besonders deutlich zutage. In Zähringen und der Altstadt beispielsweise kletterten sie gegenüber 2019 um jeweils 17 Prozent auf 4192 Euro/Quadratmeter bzw. 5365 Euro/Quadratmeter, in Waldsee um 15 Prozent auf 4363 Euro/Quadratmeter.

qm-Preis Freiburg Wohnungen – Entwicklung der letzten sieben Jahre

4. Hauspreise Freiburg – Kaufpreise

Wer ein freistehendes Einfamilienhaus in Freiburg besitzt und es verkaufen möchte, kann sich glücklich schätzen. Wurde für den Quadratmeter in einfacher bis guter Lage im Jahr 2014 im Schnitt 3.170 Euro aufgerufen, sind die Preise aktuell auf durchschnittlich 4.100 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Der Durchschnitts-Kaufpreis für Einfamilienhäuser lag 2020 bei 729.100 Euro, ausgenommen besonders gute Lagen. In Top-Lagen wird die Millionen-Grenze längst überschritten: Die Hauspreise in Freiburg betragen hier im Schnitt 1,34 Millionen Euro.

Entwicklung der Hauspreise Freiburg

Besonders auffällig an der Entwicklung der Freiburger Hauspreise ist, dass sich einfache und mittlere Lagen bereits seit mehreren Jahren aneinander angeglichen haben. Die große Nachfrage nach den begehrten Einfamilienhäusern hat offensichtlich dazu geführt, dass Käufer auch verstärkt in weniger attraktiven Lagen suchten und das dort zu einem Preisanstieg führte.
Lagen die Kaufpreise in allen Lagen außer in sehr guten Lagen 2016 noch bei durchschnittlichen 488.500 Euro, haben sie sich mittlerweile um fast 50 Prozent auf 729.100 Euro verteuert. Einzig von 2018 auf 2019 sank der Preis kurzzeitig von durchschnittlich 671.300 Euro auf 643.000 Euro.
Anders in den 1A-Lagen. Hier ist die Preisentwicklung seit 2018 rückläufig, und daran hat sich auch 2020 nichts geändert. Von 1,44 Millionen Euro sank der Durchschnitts-Preis um knapp 8 Prozent auf 1,34 Millionen Euro.

qm-Preis Freiburg Häuser – Entwicklung der letzten sieben Jahre

5. Quadratmeterpreise Freiburg im Preisatlas

Die qm-Preise in Freiburg steigen Jahr für Jahr – bis auf einige Ausnahmen in bestimmten Lagen. Erfahren Sie, was für die Immobilienpreise in Ihrem Stadtteil gilt! Bei Klick auf ein Freiburger Viertel im Preisatlas erscheinen die Preisspannen sowie die Preissteigerungen zum Vorjahr.

6. Immobilienpreise Freiburg Prognose

Freiburg gehört sowohl bei den Miet- als auch bei den Eigentumswohnungen zu den teuersten Städten Deutschlands. Bis 2030 werden rund 15.000 Wohnungen in der Stadt fehlen. Entsprechend haben Eigentümer oder Käufer von Immobilien bis 2030 gute Chancen auf Wertsteigerungen ihrer Objekte. Laut Postbank Wohnatlas ist mit jährlichen Preissteigerungen von 1,21 Prozent zu rechnen. Damit rangiert Freiburg bundesweit auf Platz fünf hinter Heilbronn, Potsdam, München und Leipzig und auf dem demselben Rang wie Düsseldorf.

Vor allem der sich aktuell noch in der Planung befindende Stadtteil Dietenbach wird dafür sorgen, dass sich der Freiburger Immobilienmarkt und die Verkaufspreise von Wohnungen und Häusern grundsätzlich neu ordnen. 6.900 vor allem bezahlbare Wohnungen für 16.000 Menschen sollen im Westen der Stadt entstehen. Ziel ist eine Fertigstellung der ersten Wohngebäude Ende 2025.