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Bewertung und Verkauf von Erbbaurechten

Immobilienverkauf 01.12.2016 Sebastian-Mathias Hueber
Erbbaurecht

Erbbaurechte wurden ursprünglich von Gemeinden, der Kirche oder anderen Grundbesitzern begründet, um der einkommensschwächeren Bevölkerung den Bau eines Eigenheims zu ermöglichen. Die Bauherren (Erbbauberechtigte) mussten die Grundstücke nicht kaufen, sondern konnten diese für eine begrenzte Zeit pachten. Heutzutage erfreuen sich Erbbaurechte gerade in Regionen mit hohen Grundstückspreisen zunehmender Beliebtheit, da Häuser und Wohnungen auf Erbpacht-Grundstücken zu deutlich günstigeren Preisen erworben werden können. Im Gegensatz zum „normalen“ Immobilienkauf muss bzw. kann das Grundstück (oder der Grundstücksanteil) nicht für teures Geld gekauft werden, sondern wird gegen Zahlung eines monatlichen Erbbauzinses für eine bestimmte Laufzeit gepachtet.

Am Ende der Laufzeit kann das Erbbaurecht auf Initiative des Grundstückseigentümers verlängert, das Grundstück den Erbbauberechtigten zum Kauf angeboten werden oder die baulichen Anlagen fallen wieder in das Eigentum des Grundstückseigentümers zurück. Das Nutzungsrecht erlischt dann und die Erbbauberechtigten erhalten eine Abfindung.

Diese Wohnungen oder Häuser (besser gesagt: das Erbbaurecht) kann man jederzeit wieder verkaufen, vermieten, vererben und mit einer Grundschuld belasten. Oft muss der Grundstückeigentümer hierzu zustimmen, was in der Praxis aber meist problemlos erfolgt, wenn man die Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags einhält, die z.B. Obergrenzen für die Belastung nennen.

Der Wert eines Erbbaurechts (und der darauf errichteten Gebäude) orientiert sich meist am Ertragswert. Das Vergleichswertverfahren eignet sich weniger, da es einerseits zu wenige Erbbaurechte auf dem Markt gibt, die zum Vergleich herangezogen werden können, und andererseits die Parameter des Erbbaurechts, wie Restlaufzeit, Höhe des Erbbauzinses und Entschädigung bei Zeitablauf, nicht vergleichbar sind, den Wert aber signifikant beeinflussen: Je länger die Restlaufzeit und je niedriger der Erbbauzins, desto höher der Marktwert.

Entgegen der verbreiteten Meinung ist beim Verkauf nicht nur der Gebäudewert abzulösen, sondern auch der kapitalisierte Zinsvorteil des Erbbaurechts. Dieser errechnet sich aus der Differenz vom Reinertragsanteil des Bodens und des tatsächlich zu zahlenden Erbbauzinses, der meist niedriger ist als der Reinertragsanteil. Daraus ergibt sich ein jährlicher Zinsvorteil, da man das Grundstück also zu einem niedrigeren Betrag pachtet als der kalkulatorisch verzinste Bodenwert es aussagt. Dieser Zinsvorteil wird auf die Restlaufzeit hochgerechnet und bildet damit die Bodenwert-Komponente des Erbbaurechts, zu der der Zeitwert bzw. Ertragswertanteil der baulichen Anlagen hinzugerechnet wird.

Beim Immobilienverkauf im Erbbaurecht muss man sich im Vorfeld mit den Inhalten des Erbbaurechtsvertrags vertraut machen. Die Voraussetzungen für den Verkauf und die Finanzierung des Käufers sollten klar sein, um spätere Überraschungen im Kaufprozess zu vermeiden. Banken rechnen bei Erbbaurechten meist einen höheren Abschlag auf den Beleihungswert ein, weshalb unter Umständen ein höheres Eigenkapital nötig ist. Zudem muss vorab geprüft sein, ob die geplante Grundschuld nicht die im Erbbaurechtsvertrag genannten Obergrenzen überschreitet: Manche Grundstückseigentümer akzeptieren Belastungen in voller Höhe des Verkehrswertes bzw. Kaufpreises, andere nur maximal 70%. In diesem Fall muss der Käufer 30% des Kaufpreises und die vollen Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zahlen können. Ebenso ist zu klären, ob der Erbpachtgeber eine Stillhalteerklärung abgibt, die es der finanzierenden Bank erlaubt, die Finanzierungsgrundschuld im ersten Rang im Grundbuch einzutragen. Wenn nicht, ist es fast unmöglich, eine finanzierende Bank zu finden.

Bewertung und Verkauf von Erbbaurechten bzw. Wohnungen und Häusern im Erbbaurecht erfordern eine besondere Expertise und Erfahrung, da der Verkaufsprozess sonst einige teure und verzögernde Überraschungen parat haben kann. Gerne stehe ich Ihnen mit Rat und Tat zur Verfügung.

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