Exposé für Immobilien: Tipps & Vorlage für die Erstellung bei Haus und Wohnung

Ein gutes Immobilienexposé entscheidet über Ihren Vermarktungserfolg – ein schlechtes kostet Interessenten. Wer ein Exposé für Immobilien unterschätzt, verschenkt beim Verkauf oder der Vermietung wertvolles Potenzial. Ob als Exposé für Haus, Wohnung oder Grundstück: Struktur, Inhalte und Darstellung bestimmen maßgeblich, wie schnell, stressfrei und gewinnbringend Sie Ihre Immobilie vermarkten können.

Ein Exposé für Immobilien ist die „Visitenkarte“ bei Immobilienverkauf und Vermietung. Als professionelle, strukturierte Präsentation vermittelt sie Interessenten einen ersten Eindruck über Haus, Wohnung oder Grundstück. Dabei bündelt ein Immobilienexposé alle wichtigen Daten (Lage, Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Ausstattung, Energieausweis) mit aussagekräftigen Fotos und klaren Texten. Meist als digitale Verkaufs- oder Vermietungsbroschüre einsehbar, entscheidet ein sorgfältig erstelltes Exposé maßgeblich über Reichweite, Wahrnehmung und Erfolg.

Ein Exposé für Immobilien wird immer dann eingesetzt, wenn eine Immobilie professionell verkauft oder vermietet werden soll. Ob als Exposé für eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück: Es begleitet den gesamten Vermarktungsprozess und wird auf Immobilienportalen, bei Anfragen oder auch bei Besichtigungen genutzt. Ein hochwertiges Immobilienexposé ist damit weit mehr als eine Beschreibung – es ist ein strategisches Werkzeug mit klarer Bedeutung für eine erfolgreiche Immobilienvermarktung.

Bedeutung eines Exposés bei Immobilienverkauf & Vermietung

• Zentrale Informationsquelle: Das Immobilienexposé liefert Interessenten alle relevanten Objektinformationen gebündelt und übersichtlich an einem Ort.

• Erster Eindruck: Als erste Kontaktgrundlage entscheidet das Exposé einer Immobilie, ob sich Käufer oder Mieter intensiver mit dem Objekt befassen.

• Gezielte Vermarktung: Ein professionell aufbereitetes Exposé für Haus oder Wohnung spricht gezielt passende Zielgruppen an und steigert die Anfragen qualifizierter Interessenten.

• Vertrauensaufbau: Transparente, korrekte Angaben erhöhen die Glaubwürdigkeit und unterstreichen die Seriosität. Dieser Punkt ist besonders wichtig, wenn Sie selbst das Exposé erstellen.

• Rechtliche Absicherung: Pflichtangaben wie der Energieausweis werden korrekt kommuniziert und reduzieren rechtliche Risiken.

• Vergleichbarkeit: Interessenten können das Objekt realistisch mit anderen Angeboten vergleichen, was die Entscheidungsfindung erleichtert.

• Effizienz im Verkaufsprozess: Ein vollständiges Exposé verkürzt Entscheidungswege und beschleunigt den Verkaufs- oder Vermietungserfolg. Gerade beim Wohnungs- und Hausverkauf fungiert das Exposé als Argumentationsgrundlage hinsichtlich Preis und Ausstattung. 

Welche Inhalte ein Exposé für Immobilie enthalten sollte, ist teilweise gesetzlich geregelt. Pflichtangaben – insbesondere zum Energieausweis – ergeben sich beispielsweise aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Daneben gibt es essentielle Kernbestandteile für jedes erfolgreiche Immobilienexposé sowie optionale Inhalte, die zwar nicht zwingend erforderlich sind, die Vermarktungschancen bei Wohnung und Haus jedoch deutlich erhöhen können.

Kernbestandteile eines professionellen Exposés

• Aussagekräftiger Titel & Kurzbeschreibung: Der Titel fasst die wichtigsten Vorteile prägnant zusammen und weckt Interesse auf den ersten Blick.
• Objektdaten (Eckdaten): Angaben zu Objektart, Wohnfläche bzw. Grundstücksfläche, Zimmeranzahl, Baujahr, Zustand sowie Kaufpreis oder Miete sind unverzichtbar.
• Objektbeschreibung: Eine sachliche, aber ansprechende Beschreibung stellt Charakter, Nutzungsmöglichkeiten und Besonderheiten der Immobilie dar.
• Lagebeschreibung: Informationen zur Mikrolage, Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Umgebung sind für Kauf- und Mietentscheidungen zentral.
• Ausstattungsdetails: Heizungsart, Bodenbeläge, Bad, Küche, Balkon, Garten, Keller oder Stellplätze sollten transparent im Exposé aufgeführt werden.
• Fotos der Immobilie: Hochwertige Innen- und Außenaufnahmen sind essentiell, um Vertrauen aufzubauen und Besichtigungen auszulösen.
• Grundrisse: Maßstabsgetreue, gut lesbare Grundrisse erleichtern die räumliche Vorstellung und Planung.
• Energieausweis: Gesetzlich vorgeschriebene Angaben zur Energieeffizienz nach GEG müssen vollständig enthalten sein.
• Rechtliche Angaben & Kontakt: Kontaktdaten sowie ggf. Hinweise zu bestehenden Mietverhältnissen oder Besonderheiten sichern Transparenz.

Zusätzliche Inhalte, die ein Exposé aufwerten

• Kostenübersicht: Neben Kaufpreis oder Miete erhöhen Angaben zu Nebenkosten, Hausgeld oder Rücklagen die Vergleichbarkeit.
• Modernisierungen & Renovierungen: Informationen zu durchgeführten Maßnahmen (z.B. Dach, Fenster, Bad) steigern die Attraktivität.
• Zielgruppenhinweise: Hinweise zur Eignung für Familien, Kapitalanleger oder Eigennutzer helfen bei der Einordnung.
• Umfeld-Highlights: Freizeitmöglichkeiten, Naherholung oder besondere Lagevorteile können emotional überzeugen.
• Zeitpunkt der Verfügbarkeit: Klare Angaben zum Bezugstermin erleichtern die Entscheidungsfindung.

Für die Richtigkeit der Angaben im Immobilienexposé haftet grundsätzlich der Verkäufer oder Vermieter – auch dann, wenn ein Makler das Immobilienexposé erstellt hat. Rechtlich gilt: Wer die Informationen liefert oder freigibt, trägt die Verantwortung. Falsche Flächenangaben, verschwiegene Mängel oder unzutreffende Aussagen zur Ausstattung können zu Schadensersatzansprüchen oder sogar zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen. Besonders für ein Exposé beim Hausverkauf kann dies erhebliche finanzielle Folgen haben. Verkäufer und Vermieter sollten daher alle Inhalte sorgfältig prüfen und nur belegbare, aktuelle Angaben verwenden, um rechtliche Risiken zu vermeiden.

Die Kosten für ein Immobilienexposé setzen sich aus mehreren Einzelleistungen zusammen und hängen stark davon ab, ob Sie das Exposé selbst erstellen oder einen Makler beauftragen. Wenn Sie ein Immobilienexposé eigenständig umsetzen, fallen meist nur geringe Ausgaben an – etwa für professionelle Fotos, Grundrissaufbereitung oder eine Exposé-Software. In der Praxis liegen die Kosten bei eigener Erstellung häufig zwischen 0 und 300 Euro, abhängig vom Qualitätsanspruch und dem Umfang der benötigten Leistungen.

Beauftragen Sie einen Immobilienmakler, wird das Exposé in vielen Fällen nicht separat berechnet, da es Bestandteil der gesamten Vermarktung ist. Die Kosten sind dann indirekt in der Maklerprovision enthalten, die beim Verkauf oder bei der Vermietung anfällt. Rechnet man die Leistungen isoliert, entspricht ein professionell erstelltes Exposé für Wohnung oder Haus durch einen Makler meist einem Gegenwert von 300 bis 1.000 Euro oder mehr, insbesondere für ein Exposé beim Hausverkauf mit hochwertiger Präsentation und umfassender Vermarktung.

Typische Kostenbestandteile eines Exposés:

• Professionelle Immobilienfotografie
• Aufbereitung oder Erstellung von Grundrissen
• Texterstellung und Strukturierung
• Energieausweis (falls nicht vorhanden)
• Layout, Design und PDF-Erstellung
• Veröffentlichung auf Immobilienportalen 

Exposé ist nicht gleich Exposé. Ihre Objekt-Broschüre sollte immer an die Art der zu vermarktenden Immobilie angepasst werden, da sich Informationsbedarf und Entscheidungsfaktoren deutlich unterscheiden. Bei einem Exposé für Wohnungen stehen Aspekte wie Hausgeld, Rücklagen, die Teilungserklärung, Gemeinschaftseigentum und die Lage innerhalb des Gebäudes im Fokus. Das Exposé für ein Haus legt den Schwerpunkt stärker auf Grundstücksgröße, Baujahr, Zustand, Modernisierungen, Außenflächen und die bauliche Substanz. Beim Grundstücksexposé wiederum sind Bebauungsmöglichkeiten, Baurecht, Erschließungszustand, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) entscheidend.

Ein professionelles Immobilienexposé greift diese Unterschiede gezielt auf, um Interessenten die für sie relevanten Informationen strukturiert bereitzustellen. Wer den Inhalt nicht objektgerecht anpasst, riskiert Rückfragen, Unsicherheit oder den Verlust potenzieller Käufer oder Mieter.