Eigenkapital bei der Baufinanzierung - Tipps, Infos & Ratgeber!

Es gibt viele verschiedene Begrifflichkeiten zum Thema Baufinanzierung. Drei wichtige Begrifflichkeiten sind das Eigenkapital, Fremdkapital und die Eigenleistungen. 

Definition Eigenkapital: 

"Als Eigenkapital im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung bezeichnet man den Anteil des Immobilienkaufpreises, den der Kreditnehmer selber aufbringen kann. Es ist die wichtigste Säule einer Baufinanzierung, da eine Kreditgenehmigung von maßgeblich von der Höhe des Eigenkapitaleinsatzes abhängt. Banken verlangen in der Regel zwischen 15% bis 30% eigene Mittel vom Kunden."

Im Gegensatz zum Eigenkapital zählt das Fremdkapital nicht zum eigenen Vermögen. Hier handelt es sich um Kredite bzw. Darlehen. Kreditgeber können z.B. Banken, Bausparkassen sowie öffentliche Stellen sein - aber auch Privatpersonen oder auch der Arbeitgeber können Darlehen vergeben. 

Eine Immobilienfinanzierung besteht i.d.R. aus Eigen- und aus Fremdkapital. 

Unter Eigenleistungen fallen alle Arbeitsleistungen, die der Immobilieneigentümer selber durchführen kann. Man spricht hier auch von der sog. Muskelhypothek. Eigenleistungen können sich positiv auf die Zinskonditionen der Finanzierung auswirken. Eigene Wärmedämmung vom Dach wird z.B. mit 5.000 EUR angerechnet; eigene Maler- und Tapezierarbeiten mit etwa 4.000 EUR.  

Unter Eigenkapital verstehen die Banken sofort zur Verfügung stehende Guthaben. Dies können z.B. sein:  

• Bankguthaben auf Spar- und/oder Girokonten
• Guthaben auf gekündigten Bausparverträgen
• Rückkaufswerte von gekündigten Lebensversicherungen 
• Erträge aus Aktien und Fonds
• Schenkungen 
• bereits bezahlte und lastenfreie Grundstücke

Wichtig ist: Diese Vermögenswerte müssen zu Beginn der Baufinanzierung liquide - also verfügbar sein!

Je mehr Eigenkapital der Darlehensnehmer für den Kauf oder Bau einer Immobilie einsetzt, desto geringer ist das Risiko für die finanzierende Bank. Vorteil für den Darlehensnehmer: Günstigere Zinskonditionen, kürzere Laufzeit und eine geringere monatliche Belastung - und dadurch geringere Gesamtfinanzierungskosten. Lassen Sie sich die Auswirkungen von verschiedenen Eigenkapitaleinsätzen berechnen - Sie werden erstaunt sein, wie groß der Hebel auf die Gesamtkosten sein kann. 

Beachten Sie aber auch: Gerade bei einem Neubau oder beim Kauf einer älteren Immobilie können nach dem Kauf unvorhergesehene Kosten auf Sie zukommen. Behalten Sie am Besten noch eine Reserve!

Durch die im März 2016 in Kraft getretene Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind die Banken dazu verpflichtet, die finanziellen Voraussetzungen des Kunden – also auch seine Rücklagen – noch stärker in die Kreditentscheidung einzubeziehen. Somit sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Ersparten finanziert werden.  Unter Kaufnebenkosten fallen: 

• Grunderwerbsteuer (Unterschiedlich von Bundesland zu Bundesland)
• Notar - und Grundbuchkosten (etwa 2% vom Kaufpreis der Immobilie)
• evtl. Maklerprovision

Im Schnitt kann man sagen, dass 10% des Immobilienkaufpreises als Kaufnebenkosten anfallen. Diese 10% sollten Sie mindestens in die Finanzierung einbringen. Wie hoch Ihre Kaufnebenkosten tatsächlich ausfallen, können Sie mit unserem Kaufnebenkostenrechner direkt online ermitteln. 

Generell gilt: Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, umso kostengünstiger wird das Immobiliendarlehen. Die Vorteile im Überblick: 

• Bei einem höheren Eigenmitteleinsatz sind mehr Kreditinstitute bereit, die Finanzierungsanfrage zu genehmigen
• Sie haben als Kreditnehmer eine breitere Auswahl an Finanzierungsangeboten
• Da das Finanzierungsrisiko der Banken bei einem höheren Einsatz von Eigenkapital sinkt, sinken auch die Kreditzinsen
• Aufgrund der geringeren Finanzierungssumme sparen Sie einen nicht unerheblichen Teil von Finanzierungskosten

Schon kleine Beträge an eigenen Mitteln können die Zinskonditionen stark zu Ihren Gunsten beeinflussen. Hier kommt es auch auf den sog. Beleihungsauslauf bzw. Beleihungswert bei der Baufinanzierung an. Bringen Sie z.B. mehr als 50% eigenes Geld in die Finanzierung mit ein, dann erhalten Sie bestmöglichen Kreditzinsen der Bank - Sie nehmen dann einen "Realkredit" auf, welcher max. 60% des Beleihungswertes betragen darf. 

Ein Beispiel: Familie A kauft eine Immobilie für 300.000 EUR. Die Nebenkosten belaufen sich auf 10% des Kaufpreises = 30.000 EUR. In der Tabelle sehen Sie, wie viel die Familie bei verschiedenen Eigenkapitaleinsätzen sparen kann: 

Wie Sie sehen, kann die Familie bei unseren 3 Varianten bis zu 27.000 EUR Zinskosten sparen - auch die monatliche Rate kann deutlich geringer ausfallen. Noch höher wäre die Ersparnis, wenn die Familie die monatliche Rate bei 819 EUR belassen würde und somit die Tilgung erhöht. 

Das Eigenkapital muss vorrangig eingesetzt werden. Das bedeutet: Bevor Ihre kreditgebende Bank eine Auszahlung aus dem Immobilienkredit genehmigen wird, müssen die angegebenen eigenen Mittel eingesetzt werden. Rechnungen für die Kaufnebenkosten erhalten Sie relativ schnell nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar. Diese Rechnungen müssen Sie von Ihrem eigenen Geld bezahlen. Erst dann wird die Bank den Kaufpreis an den Verkäufer zahlen - je nach Eigenkapitaleinsatz ganz oder teilweise. 

Finanzierungsberater und Kreditsachbearbeiter bei Banken erhalten manchmal verrückte Eigenkapitalnachweise von ihren Kunden. Hierzu zählen z.B. abfotografierte oder eingescannte Geldscheine und auch Fotografien von Bankschließfächern und Schmuck. Diese Nachweise können selbstverständlich nicht wirklich beweisen, dass das Vermögen bzw. Geld auch tatsächlich vorhanden sind. 

Akzeptierte Nachweise sind hingegen: Kopien aktueller Kontoauszüge mit Angabe des Kontoinhabers und des Datums vom Auszug. Erhalten Sie z.B. eine Schenkung der Eltern, dann reicht auch ein Kontoauszug von deren Giro- oder Sparkonto. Hier sollte allerdings deutlich vermerkt werden, welche Summe als Schenkung dient. Auch eine Angabe wem die Schenkung gilt sowie eine Unterschrift des Schenkenden ist zwingend notwendig. Auch aktuelle Auszüge von Depots und Lebensversicherungen gelten als Eigenkapitalnachweise. 

Generell gelten auch hier die gleichen Voraussetzungen, wie beim Kauf einer Immobilie zur eigenen Nutzung. So verlangen die Banken, dass zumindest die Kaufnebenkosten (also etwa 10% des Kaufpreises) mit eigenem Geld gezahlt werden müssen. 

Kapitalanleger können jedoch durch die Zinskosten in manchen Fällen Einkommenssteuern sparen. Daher bringen viele Anleger nur das Minimum an Eigenkapital in die Finanzierung ein und reduzieren auch die Tilgung so weit wie möglich. Sollten Sie dies in Betracht ziehen, besprechen Sie bitte Ihr Vorhaben zunächst mit Ihrem Steuerberater. 

Sie verdienen hervorragend oder sind verbeamtet? Dann ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital - auch Vollfinanzierung mit einem Nachrangdarlehen oder 110-Prozent-Finanzierung genannt - bei vielen Banken möglich. Diese werten dann die sicheren beziehungsweise sehr hohen monatlichen Einnahmen als ausreichende Sicherheit, um ein Darlehen zu vergeben. Auch wer vermieten will oder zusätzliche Sicherheiten – etwa in Form einer entschuldeten Immobilie – stellen kann, hat gute Chancen. Andernfalls kann es schwierig sein, eine Finanzierungszusage für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital bei einer Bank zu bekommen. Klar ist allerdings: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital geht mit einem höheren Zinssatz einher. Zudem verlangen die Banken meist einen höheren Tilgungssatz.

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