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Eigenkapital bei Hauskauf

Für die Finanzierung einer Immobilie ist das Eigenkapital – auch Eigenmittel genannt - ein entscheidender Faktor. Unter diesem Begriff werden alle Mittel zusammengefasst, die der Käufer oder Bauherr selbst zur Finanzierung des Kaufs oder Neubaus einer Immobilie beisteuert. Von der Höhe des Eigenkapitals hängt ab, ob und zu welchen Konditionen die Banken ein Immobiliendarlehen anbieten.

1. Was gehört zum Eigenkapital?

Eigenkapital

Zum Eigenkapital im engeren Sinne gehören:

Im weiteren Sinne wird zudem folgendes zum Eigenkapital gezählt:

Tipp von immoverkauf24:

Guthaben aus Riester-Verträgen lässt sich sowohl für die Tilgung vorhandener Immobiliendarlehen als auch als Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie einsetzen. Dafür ist kein reiner Wohn-Riester-Vertrag notwendig, wie ihn zum Beispiel Bausparkassen anbieten.

Ist das Guthaben zusammengezählt, vergessen Sie nicht die Nebenkosten beim Hauskauf und Wohnungskauf. Je nach Bundesland variieren die Kosten für Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notarkosten und weitere Ausgaben zwischen 9 und 15 Prozent. Wer beispielsweise 70.000 Euro zur Verfügung hat und in Berlin eine Wohnung für 250.000 Euro kaufen will, muss mit Nebenkosten von rund 15 Prozent - also rund 37.500 Euro - kalkulieren. Damit bleiben noch 32.500 Euro übrig, die als Eigenkapital eingesetzt werden können.

Tipp von immoverkauf24:

Einige Banken berücksichtigen zum Beispiel Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Darlehen) als Eigenkapital, andere nicht. Gerade bei eher niedrigem Eigenkapital lohnt es sich, bei den Banken gezielt nachzufragen. Dies kann helfen, unter der Beleihungsgrenze für die bestmöglichen Zinskonditionen zu bleiben.

2. Warum ist der Eigenkapitalanteil so wichtig für die Immobilienfinanzierung?

Je mehr Eigenkapital der Darlehensnehmer für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwendet, desto geringer ist das Risiko für die finanzierende Bank. Damit gilt die vereinfachte Formel: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger der Zins. Dies hängt damit zusammen, dass es dem Darlehensnehmer mit viel Eigenkapital eher gelingt, die übliche Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie nicht zu überschreiten.

3. Wie viel Eigenkapital sollte man in die Finanzierung einbringen?

Es ist nicht unbedingt sinnvoll, jeden Euro aus den vorhandenen Mitteln in die Finanzierung zu stecken. So kann es gerade bei einem engeren Monatsbudget ratsam sein, einen Teil des Guthabens als Rücklage für Ausgaben außer der Reihe zu behalten. Als Faustregel gelten drei Netto-Monatsgehälter. Als Eigenkapitalanteil werden üblicherweise 20 bis 30 Prozent der gesamten Kosten empfohlen – für Selbstnutzer. Für Kapitalanleger kann es aus steuerlichen Gründen vorteilhafter sein, weniger Eigenkapital einzusetzen.

Tipp von immoverkauf24:

Berücksichtigen Sie beim Eigenkapital auch die Fälligkeit von Guthaben, die eventuell nicht sofort verfügbar sind. So kann beispielsweise ein Bausparvertrag über 30.000 Euro, der in fünf Jahren zuteilungsreif ist, berücksichtigt werden, indem für diese Summe eine kürzere Zinsbindung gewählt wird.

4. Kann man auch ohne Eigenkapital finanzieren?

Sie verdienen hervorragend oder sind verbeamtet? Dann ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital - auch Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung genannt - bei vielen Banken möglich. Diese werten dann die sicheren beziehungsweise sehr hohen monatlichen Einnahmen als ausreichende Sicherheit, um ein Darlehen zu vergeben. Auch wer vermieten will oder andere Sicherheiten – etwa in Form einer entschuldeten Immobilie – stellen kann, hat gute Chancen. Andernfalls kann es schwierig sein, eine Finanzierungszusage für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital bei einer Bank zu bekommen. Klar ist allerdings: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital geht mit einem höheren Zinssatz einher, da hier die übliche Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswerts deutlich überschritten wird. Zudem verlangen die Banken meist einen höheren Tilgungssatz.

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