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Eigenkapitalrendite ▻ Definition, Berechnung & Tipps

Wer Kapital anlegen möchte, möchte auch wissen, inwieweit sich seine Investition lohnt. Zu den wichtigen Kennziffern, anhand derer Sie die Wirtschaftlichkeit eines Immobilien Investments ermitteln können, gehört die Eigenkapitalrendite. Immoverkauf24 zeigt Ihnen, was Sie über die Eigenkapitalrentabilität wissen müssen und wie man sie berechnet. 

1. Was ist die Eigenkapitalrendite? Allgemeine Definition

Geht es um die Geldanlage, spielt auch die jeweils zu erwartende Rendite eine wichtige Rolle. Dabei ist die Eigenkapitalrendite (auch Return on Equity (ROE) genannt) eine wichtige betriebswirtschaftliche Kennzahl und wird oft in der Analyse von Unternehmensbilanzen betrachtet. Sie stellt das eingesetzte Kapital ins Verhältnis zum Gewinn und zeigt, wie effizient ein Unternehmen das zur Verfügung stehende Eigenkapital eingesetzt hat. 

Die Eigenkapitalrendite lässt sich anhand einer einfachen Formel ermitteln:

  • Eigenkapitalrendite = (Reingewinn / Eigenkapital) x 100%

Eine niedrige Eigenkapitalrendite ist oft ein Hinweis auf unrentabel eingesetztes Eigenkapital oder ein Zeichen für eine schwache Ertragslage eines Unternehmens. Allerdings ist die ROE nur eine Kennzahl bei der Bilanzanalyse und sollte immer zusammen mit anderen Kennzahlen betrachtet werden. 

Für Sie als Kapitalanleger im Immobilienbereich zeigt die Eigenkapitalrendite - oder auch als Immobilienrendite bezeichnet - wie sich Ihr eingesetztes Kapital jährlich verzinst. 

2. Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite meiner Kapitalanlage? Mit Beispiel

Die Immobilienrendite lässt sich anhand folgender Formel ermitteln: 

  • Nettomietertrag p.a. - Darlehenszinsen p.a. = Jahresreinertrag
  • (Jahresreinertrag / Eigenkapital) x 100 = Eigenkapitalrendite

Sie ergibt sich also, indem Sie von den Mieteinnahmen die nicht umlagefähigen Kosten sowie die Zinskosten abziehen und diesen Betrag ins Verhältnis zum Eigenkapital setzen. Fallen Steuern an, müssen Sie diese zusätzlich von den Mieterträgen abziehen. Das Ergebnis zeigt an, wie hoch der Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital ausfällt.

Wollen Sie die Eigenkapitalrendite bei der Fremdvermietung von Immobilien berechnen, benötigen Sie folgende Informationen:

  • Jährliche Mieteinnahmen
  • Steuern auf die Mieteinnahmen (hierfür müssen also auch die Abschreibungen der Immobilie bekannt sein)
  • Höhe der nicht umlegbaren Verwaltungskosten
  • Höhe des Erhaltungsaufwands
  • Sollzins
  • Darlehenssumme
  • Eigenkapital

Unser vereinfachtes Beispiel (ohne Steuern) verdeutlicht die Berechnung:

Rechenbeispiel zur Eigenkapitalrendite:

Annahmen: 

  1. Kaufpreis: 350.000 Euro
  2. Erwerbsnebenkosten: 42.875 Euro
  3. Kaufpreis gesamt: 392.875 Euro
  4. Eigenkapital (20 Prozent der Gesamtkosten): 78.575 Euro
  5. Finanzierung mit 80 Prozent Fremdkapital: 314.300 Euro
  6. Mieteinnahmen pro Jahr: 13.000 Euro
  7. Nicht abzugsfähige Verwaltungskosten: 1.500 Euro
  8. Erhaltungsaufwand (1 Prozent des Kaufpreises): 3.500 Euro
  9. Jährliche Zinskosten für die Finanzierung (1 Prozent): 3.143 Euro

Rechenschritt: 

  1. 13.000 EUR Mietertrag - 1.500 EUR Verwaltungskosten - 3.500 EUR Erhaltungsaufwand - 3.143 EUR Zinskosten = 4.857 EUR Jahresreinmiete
  2. 4.857 EUR Jahresreinmiete / 78.575 EUR Eigenkapital x 100 = 6,18% Eigenkapitalrendite

Das Beispiel gilt ausschließlich für vermietete Immobilien und ist für Selbstnutzer nicht relevant. Zudem wurde aus Vereinfachungsgründen unterstellt, dass der Immobilienkredit nicht getilgt wird, die Steuern auf Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung wurden ebenfalls nicht berücksichtigt.

3. Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtig?

Angenommen, Sie haben 80.000 Euro zur Verfügung und stehen vor der Frage, wie Sie dieses Geld sinnvoll investieren sollen. Dann bietet die Eigenkapitalrendite wertvolle Anhaltspunkte dafür, wie sich die Investition in eine vermietete Wohnung im Vergleich zu anderen Formen des Immobilieninvestments auszahlen würde. Sie ermöglicht einen präzisen Renditevergleich, da im Gegensatz zu Brutto- und Nettorendite auch die Fremdfinanzierung berücksichtigt wird.

4. Welche Rolle spielt die Eigenkapitalrendite bei der Finanzierung?

Finanzierungsrechner - immoverkauf24

Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen? Dann stehen Sie zunächst vor der Frage, wie diese finanziert werden soll, sprich: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung, wie hoch ist der Kreditbedarf? Um diese Fragen zu beantworten, ist es hilfreich, die Eigenkapitalrendite im Blick zu haben und für verschiedene Finanzierungsszenarien durchzurechnen. Der Grund: Anders als bei selbstgenutzten Immobilien ist es bei vermieteten Objekten in der Regel nicht empfehlenswert, möglichst viel Eigenkapital einzusetzen.

Dies liegt zum einen daran, dass Sie die Zinskosten steuerlich geltend machen können. Und zum anderen können Sie sich über die Fremdfinanzierung den so genannten Leverage-Effekt zunutze machen. Dieser besagt, dass die Rendite des eingesetzten Kapitals durch den Einsatz von Fremdkapital beeinflusst wird. Liegen die Zinskosten über den Einnahmen, erhöht sich die Rendite auf das Eigenkapital. Wie hoch dieser Renditezuschlag ausfällt, lässt sich anhand der Eigenkapitalrendite ermitteln. Die bereits geschilderte Beispielrechnung mit zwei weiteren Finanzierungsvarianten zeigt, wie die Höhe des Fremdkapitals sich auf diese Renditekennziffer auswirkt:

Beispielrechnung: So beeinflusst die Fremdfinanzierung die Rendite

Angenommen, Sie haben 150.000 Euro zur Verfügung und erwerben in Hamburg über einen Makler eine vermietete Wohnung für 350.000 Euro. Einschließlich Kaufnebenkosten müssen Sie also 392.875 Euro finanzieren, der Sollzins für einen Immobilienkredit liegt aktuell bei einem Prozent. Die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei 13.000 Euro, an jährlichen nicht umlegbaren Verwaltungskosten fallen 1.500 Euro an, der Erhaltungsaufwand liegt bei 3.500 Euro jährlich.

  • Variante 1: 30 Prozent Eigenkapital

    Sie setzen 117.862,50 Euro Eigenkapital ein. Dann benötigen Sie einen Wohnungskredit in Höhe von 275.012,50 Euro, die Zinskosten liegen dann bei jährlich 2.728,75 Euro*. Dann beträgt die Eigenkapitalrendite: (13.000 Euro – 1.500 Euro – 3.500 Euro – 2.728,75 Euro) / 120.000 Euro x 100 = 4,4 Prozent

  • Variante 2: 20 Prozent Eigenkapital

    Sie setzen lediglich das üblicherweise geforderte Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises samt Nebenkosten ein und finanzieren die verbleibenden 314.300 Euro über ein Immobiliendarlehen. Die Zinskosten belaufen sich auf 3.143 Euro*. Dann beträgt die Eigenkapitalrendite: (13.000 Euro - 1.500 Euro - 3.500 Euro - 3.143 Euro) / 78.575 Euro x 100 = 6,8 Prozent

  • Variante 3: 10 Prozent Eigenkapital

    Setzen Sie lediglich 39.287,50 Euro für die Finanzierung ein, beträgt die Höhe des benötigten Immobilienkredits 353.587,50 Euro, die Zinskosten liegen bei 3.500 Euro*. Dann beträgt die Eigenkapitalrendite: (13.000 Euro – 1.500 Euro – 3.500 Euro – 3.535,88 Euro / 39.287,50 Euro x 100 = 11,4 Prozent

*Aus Vereinfachungsgründen wird unterstellt, dass es sich um ein endfälliges Darlehen handelt, das auf einen Schlag getilgt wird. Daher bleiben die Zinskosten konstant. Steuern auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung wurden ebenfalls nicht berücksichtigt. Diese müssen zusätzlich von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

Achtung!

In der Regel ist es für Privatpersonen schwierig, mit weniger als 20 Prozent Eigenkapitaleinsatz von Banken einen Immobilienkredit zu erhalten. Das Bespiel dient lediglich der Veranschaulichung des positiven Leverage-Effekts.

5. Eigenkapitalrendite, Eigenkapitalrentabilität, Return on Equity, Objekt- oder Immobilienrendite – was bedeuten diese Begriffe für mich als Kapitalanleger?

Befassen Sie sich mit dem Thema Immobilie als Kapitalanlage, stoßen Sie auf diverse Renditekennziffern. Dabei besagen die Begriffe Eigenkapitalrentabilität und Return on Equity (kurz: ROE) das gleiche wie die Eigenkapitalrendite.

Eine weitere nützliche Renditekennziffer stellt die Objektrendite dar. Sie wird mitunter auch als Immobilienrendite, Gesamtkapitalrendite oder Return on Investment (ROI) bezeichnet. In die Berechnung fließen zwar sämtlich Einnahmen und Kosten sowie die Steuerzahlungen ein, nicht jedoch die Finanzierung. Es wird also unterstellt, dass die Immobilie komplett mit Eigenkapital finanziert wird. Die Vorteile dieser Kennziffer: Mit ihrer Hilfe können Sie die Rentabilität der Immobilie mit anderen Objekten vergleichen – und herausfinden, ob sich eine Fremdfinanzierung positiv auf die Eigenkapitalrendite  auswirken würde. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Objektrendite nach Steuern höher als die Zinsbelastung nach Steuern ist. Trifft dies nicht zu – etwa, weil die Zinsen steigen – wirkt sich der Leverage-Effekt nachteilig aus und es käme zu einer negativen Eigenkapitalrendite.

immoverkauf24 Info: Die Objektrendite

Die Objektrendite ergibt sich anhand folgender Formel:
(Bruttomiete – nicht umlegbare Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Unterhaltskosten – Steuern) / Gesamtkaufpreis x 100 = Objektrendite

Nehmen wir unseren unter Punkt 4 geschilderten Beispielfall und rechnen Unterhaltskosten in Höhe von 500 Euro hinzu. Dann liegt die Objektrendite bei (13.000 Euro – 1.500 Euro – 3.500 Euro – 500 Euro) / 392.875 Euro = 1,9 Prozent. Liegt der Zinssatz für die Fremdfinanzierung nach Steuern unter diesem Wert, lohnt sich der Einsatz von Fremdkapital und Sie profitieren über den Einsatz eines Immobiliendarlehens vom Hebel-Effekt, der auch Leverage-Effekt bezeichnet wird.

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