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Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WoKri bzw. WIKR) 2018

Die seit März 2016 in Deutschland geltende Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat binnen kürzester Zeit für massive Kritik bei Verbänden der Finanz- und Kreditwirtschaft gesorgt. immoverkauf24 informiert über die Hintergründe und Auswirkungen der EU-Richtlinie auf die Immobilienfinanzierung sowie über die Gesetzesänderung, die im Mai 2017 vom Bundesrat beschlossen wurde.

1. Was ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll den Verbraucherschutz bei der Vergabe von Immobiliendarlehen stärken. Banken müssen Kunden bei der Kreditvergabe künftig besser aufklären und die finanzielle Situation eines Darlehensnehmers strenger als bisher prüfen. Da die Kunden ein Widerrufsrecht für Darlehensverträge erhalten, die nicht nach den Bestimmungen des Gesetzes abgeschlossen wurden, sind die Kreditinstitute vorsichtiger bei der Darlehensvergabe.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird auf Darlehensverträge angewendet, die nach dem 20. März 2016 geschlossen wurden.

Zuvor wurde nur die Ist-Situation der Darlehensnehmer geprüft, im Rahmen der Richtlinie müssen die Banken auch berücksichtigen, wie sich die Einnahmen der Kreditnehmer in Zukunft entwickeln und ob z.B. im Fall des Renteneintritts der Kreditnehmer die Darlehensraten noch bedienen kann. Zudem müssen die Banken bei der Kreditvergabe Fremdwährungsrisiken berücksichtigen, damit ein Darlehensnehmer vor Wechselkursrisiken geschützt wird. Darüber hinaus enthält die Richtlinie weitere Detailbestimmungen, z.B. zum effektiven Jahreszins, zu Kopplungsgeschäften, etc., die im Ergebnis dazu führen, dass Kunden bereits vor Vertragsabschluss besser aufgeklärt werden müssen und sich die Haftung der Banken weiter erhöht.

Die Richtlinie 2014/17/ЕU trat im Februar 2014 auf EU-Ebene in Kraft. Deutschland sollte die Richtlinie binnen zwei Jahren in deutsches Recht umsetzen. Zahlreiche Gesetze wurden angepasst.

Wichtig:

In der Praxis gehen die Banken mit Umsetzung der Richtlinie bislang unterschiedlich um. Als Verbraucher kann man sich nicht auf ein bestimmtes Prüfschema bei der Darlehensvergabe verlassen.

2. Welche praktische Bedeutung hatte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in ihrer bisherigen Form?

  • Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie dient dem Verbraucherschutz.
  • Banken werden in die Haftung genommen, wenn sie Darlehensnehmer nicht über die Risiken des Immobilienkaufes informiert haben.
  • Darlehensnehmer müssen bestätigen, dass ihnen die Risiken einer Baufinanzierung bewusst sind. Banken geben zu diesem Zweck seither Merkblätter mit „vorvertraglichen Informationen“ (VVI bzw. VV) heraus, die der Kunde unterschreiben muss.
  • Bereits bei Beginn der Vertragsanbahnung muss festgelegt werden, um welche Vertragsart es sich handeln wird, da je nach Vertrag unterschiedliche Beratungsverpflichtungen und Qualifikationen des Beraters erforderlich sind. Bei einem Kreditvertrag muss der Kreditvermittler für den Vertrieb von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen die Erlaubnis nach § 34i haben. Auch beim Widerrufsrecht ergeben sich je nach Vertragsart unterschiedliche Folgen bei unzureichender oder falscher Beratung. Bis März 2017 gibt es eine Übergangsregelung.
  • Die Rückzahlung eines Darlehens muss über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein, dies bedeutet, dass auch die zukünftige Lebenssituation des Darlehensnehmers eine Rolle spielt, nicht nur das aktuelle Einkommen. Ist absehbar, dass künftig (z.B. bei Krankheit, Scheidung, Familienzuwachs oder im Rentenalter) weniger Geld zum Bedienen des Immobilienkredites verfügbar ist, so wird im Zweifelsfall kein Darlehen vergeben.
  • Kunden müssen Banken Ihren Rentenbescheid im Rahmen der Bonitätsprüfung vorlegen
  • Banken bestehen zunehmend auf eine hohe Tilgung, damit ein Darlehen – am besten schon vor Rentenbeginn – komplett zurückgeführt wird. Darlehen mit nur 1 oder 2% Tilgungssatz werden seither seltener vergeben.
  • Banken müssen Fremdwährungsrisiken selbst absichern und können das Risiko nicht mehr auf den Kreditnehmer abwälzen. Grund: Seit Einführung der Richtlinie hat ein Darlehensnehmer, der sein Einkommen in einer Nicht-Euro-Währung bezieht, aber ein Darlehen in Euro abschließen möchte, das Recht, sein Darlehen in seine Heimatwährung umzuwandeln, wenn sich der Wechselkurs der Kreditwährung (Euro) und der Wechselkurs der Fremdwährung um mehr als 20% zu Lasten des Kreditnehmers verschiebt.
Wohnimmobilienkreditrichtlinie

3. Wohnimmobilienkreditrichtlinie – bisherige Auswirkungen auf die Kreditvergabe

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hatte in ihrer ursprünglichen Form zunächst dazu geführt, dass weniger Immobilieninteressenten ein Darlehen erhielten als in der Vergangenheit. Die Höhe des prozentualen Rückgangs war von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich, da die konkrete Umsetzung und Handhabe der Richtlinie im Verantwortungsbereich einer jeden Bank liegt. Je nach Bank belief sich der Rückgang auf 0 bis 25%.

Wer früher ein hohes Eigenkapital aber ein geringes Einkommen hatte, wurde trotzdem von einer Bank finanziert, da eine Bank bei der Kreditvergabe vor Einführung der Wohnimmobilienkreditlinie vor allem die Kreditsicherheit während der Sollzinsbindung geprüft hat – aber nicht zwangsläufig die Bedienbarkeit der Darlehensraten im Alter.

Auch die Kreditvergabe an Menschen, die Ihre Einkünfte nicht in Euro beziehen, hatte sich seit Einführung der Kreditrichtlinie erschwert. Viele Banken lehnten entsprechende Finanzierungsvorhaben kategorisch ab, statt erst einmal eine Bonitätsprüfung durchzuführen. Grund: Sie müssen das Wechselkursrisiko künftig selbst absichern, da sie sonst Gefahr laufen, dass der Darlehensnehmer einfach die Kreditwährung wechselt, wenn die Heimatwährung gegenüber dem Euro abwertet.

Manche Banken hatten die Richtlinie zum Anlass genommen, wieder vermehrt Versicherungen an Darlehensnehmer zu veräußern, zum Beispiel Berufsunfähigkeitsversicherungen, um den Einkommensausfall langfristig abzusichern. Zwar sollte mit der neuen Richtlinie der Verkauf von Versicherungen eher erschwert werden. Aber der Verkauf ist nach wie vor legitim, so lange es sich nicht um ein Kopplungsgeschäft handelt (Versicherungsvertrag muss separat geschlossen werden) und der Kunde zwischen mehreren Versicherungen wählen kann.

Im Endeffekt hätte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in ihrer anfänglichen Form dazu geführt, dass weniger Menschen im Eigenheim wohnen können und weiterhin zur Miete wohnen müssen. Die Richtlinie war darum umstritten.
Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern und Hessen hatten darum im Oktober 2016 einen Reform-Entwurf beim Bundesrat eingereicht, der eine Entschärfung der Vergaberichtlinien vorsieht. Das Bundeskabinett hatte daraufhin im Dezember 2016 einen entschärften Gesetzentwurf verabschiedet. In seiner Stellungnahme vom Februar 2017 forderte der Bundesrat eine weitere Lockerung der Kreditvergabe in bestimmten Fällen. Im Rahmen des Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetzes, das vom Bundesrat am 12. Mai 2017 beschlossen wurde, sind mehrere der Kritikpunkte aufgegriffen worden, die von Verbraucher- und Bankenseite geäußert wurden. Auch wurden Unklarheiten beseitigt, die teils eine sehr strikte Anwendung der Vorgaben zur Folge hatten. Die dazugehörige Verordnung, die die Leitlinien zu den Vergabekriterien enthält, wurde im August 2017 vorgelegt. Der Referentenentwurf zur Verordnung sieht nun vor, dass voraussichtliche positive Ereignisse wie etwa die Wiederaufnahme der Erwerbstätigkeit nach der Elternzeit bei der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt werden können.

4. Welche Auswirkungen hatte die bisherige Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf Anschlussfinanzierungen?

Auch auf Anschlussfinanzierungen wirkte sich das Gesetz in der bisherigen Fassung aus. Hatte ein Darlehensnehmer keine Zinssicherung nach der Zinsbindung vereinbart, so musste mit der Bank nach Ablauf der Darlehenslaufzeit neu verhandelt werden. Traf die Bank die Entscheidung, keinen Kreditanschluss zu gewähren, so drohte schlimmstenfalls der Immobilienverkauf ein. Die überarbeitete Richtlinie wird die Anschlussfinanzierung voraussichtlich wieder erleichtern.

5. Wie wirkt sich die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf Rentner aus?

Wenige Menschen beginnen eine Immobilienfinanzierung im Rentenalter, doch durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat bereits bei Darlehensabschluss die Rente eine große Bedeutung. Angenommen, ein Antragsteller ist 45 Jahre alt und möchte eine Wohnung kaufen und das Darlehen hätte bis zum Termin der kompletten Abzahlung eine Laufzeit von 30 Jahren, so prüft die Bank nun, ob im Rentenalter, also mit ca. 65 Jahren, die Rente ausreicht, um das Darlehen 10 Jahre weiterhin zu bedienen. Bislang war es so, dass die Banken trotz des geringeren Einkommens in der Rente den Kredit vergeben haben, schließlich wird in der Regel eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen und für den Fall, dass der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bedienen kann, hat die Bank die Immobilie als Sicherheit. Seit Einführung der Richtlinie in ihrer bisherigen Form muss die Bank sichergehen, dass der Darlehensnehmer auch von seiner Rente das Darlehen bedienen kann, ungeachtet der Möglichkeit, im Ernstfall eine Zwangsversteigerung betreiben zu können und das Restdarlehen über den Verkaufserlös ablösen zu können.

6. Wie hat sich die Finanzierung von Gewerbeimmobilien durch die Richtlinie verändert?

Experten zufolge hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie weder in ihrer ursprünglichen noch in der entschärften Fassung Auswirkungen auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien.

7. Sind alte Darlehensverträge von der bisherigen Wohnimmobilienkreditrichtlinie betroffen?

Hat der Darlehensnehmer ein laufendes Immobiliendarlehen mit einer mit einer Restschuldabsicherung, zum Beispiel durch einen Bausparvertrag, so ist er von der Richtlinie nicht betroffen. Nach Einführung der Richtlinie in ihrer anfänglichen Fassung drohte Kreditnehmern die Gefahr, dass die Bank die Anschlussfinanzierung nicht übernimmt, wenn die neue Bewertung der Einkommenssituation zuungunsten des Darlehensnehmers ausfällt. Das neue Gesetz sieht jedoch vor, dass eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung für die Anschlussfinanzierung nur noch dann erforderlich ist, wenn der Netto-Darlehensbetrag um mindenstens zehn Prozent erhöht wird. Zudem kann das bisherige Zahlungsverhalten bei einer erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung durch eine andere Bank bei einer Umschuldung berücksichtigt werden.

8. Welche Änderungen zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie gelten mittlerweile?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie sorgte seit der Einführung im März 2016 für erheblichen Unmut bei Banken und Verbrauchern. Die Kreditinstitute bemängeln die vagen Ausführungen, vielfach wurde die Vorgaben daher aus Vorsicht sehr rigide umgesetzt. Die Konsequenz: Immobilieninteressenten gingen nach der Einführung der WIKR häufig leer aus – insbesondere ältere Kreditnehmer.

Die Bundesländer Baden-Württemberg und Hessen hatten darum im Oktober 2016 einen Reform-Entwurf in den Bundesrat eingebracht, dieser Initiative schloss sich später auch Bayern an, sie sieht eine Entschärfung der Vergaberichtlinien vor. Die Bundesregierung hatte daraufhin im Dezember 2016 einen eigenen Gesetzentwurf verabschiedet, der den Bundesrat am 12. Mai 2017 passierte und der die Verbesserungsvorschläge aus der Länderinitiative weitgehend aufgreift. Das nun verabschiedete Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetz, das mit Ausnahme zweier Passagen im Juni 2017 in Kraft trat, die ab dem 1. Juli 2018 gelten, soll unter anderem die Rechtsunsicherheiten beseitigen, die im Zuge der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie entstanden sind und die zu einer eingeschränkten Kreditvergabe an junge Familien und Senioren geführt hatten.

Die bisherige Gesetzesnorm wurde um einen Nachsatz in Form einer Ausnahmeregelung für bestimmte Kredit-Verwendungsarten ergänzt. Der Immobilienwert erhält damit in bestimmten Konstellationen wieder mehr Gewicht, wodurch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kreditnehmer nicht mehr das einzige Kriterium für die Kreditvergabe darstellt. Zudem sieht das neue Gesetz vor, dass eine Kreditwürdigkeitsprüfung bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung nur dann notwendig ist, wenn der Nettodarlehensbetrag erhöht wird.

Die Leitlinien zur Umsetzung der neuen Gesetzes wurden im August 2017 im Entwurf der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) vom Bundesjustiz- und Finanzministerium vorgelegt, Länder und Verbände hatten daraufhin bis Ende August 2017 die Gelegenheit zur Stellungnahme. Der Entwurf konkretisiert die Vorgaben des Gesetzes, so präzisiert er beispielsweise, dass eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung aufgrund einer Anschlussfinanzierung nur dann erfolgen muss, wenn sich der Netto-Darlehensbetrag um mindestens zehn Prozent erhöht. Zudem können Banken bei der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigen, dass die zum Zeitpunkt der Bonitätsprüfung geltenden wirtschaftlichen Verhältnisse sich positiv entwickeln. Dies dürfte Familien den Zugang zu Immobilienkrediten wieder erleichtern, denn wenn ein Elternteil sich aktuell in Elternzeit befindet, kann nun auch die Wiederaufnahme der Beschäftigung und das damit wieder steigende Einkommen berücksichtigt werden.

Der Länderentwurf sah außerdem vor, dass die Richtlinie nicht für Immobilienverzehrkredite gelten soll. Diese Forderung vertrat der Bundesrat auch in seiner Stellungnahme vom 10. Februar 2017. Diese auch als Umkehrhypothek bezeichneten Darlehen sind im angelsächsischem Raum sehr verbreitet und ermöglichen es Rentnern, ihre Immobilie ohne Verkauf zu Geld zu machen. Die Funktionsweise: Es wird ein Darlehen aufgenommen, die Immobilie dient als Sicherheit. Die Auszahlung erfolgt monatlich oder als Einmalbetrag und erhöht das Alterseinkommen. Da ein Darlehen gemäß der Wohnimmobilienkreditrichtlinie bis zum Lebensende getilgt werden muss, können Banken diese Kredite ohne diese Ausnahme nicht vergeben.

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