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Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WoKri bzw. WIKR) 2017

Die seit März 2016 in Deutschland geltende Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat binnen kürzester Zeit für massive Kritik bei Verbänden der Finanz- und Kreditwirtschaft gesorgt. immoverkauf24 informiert über die jüngsten Nachbesserungen im Rahmen einer Gesetzesänderung sowie die Anforderungen und praktischen Auswirkungen der EU-Richtlinie bei der Immobilienfinanzierung.

1. Was ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll den Verbraucherschutz bei der Vergabe von Immobiliendarlehen stärken. Banken müssen Kunden bei der Kreditvergabe künftig besser aufklären und die finanzielle Situation eines Darlehensnehmers strenger als bisher prüfen. Da die Kunden ein Widerrufsrecht für Darlehensverträge erhalten, die nicht nach den Bestimmungen des Gesetzes abgeschlossen wurden, sind die Kreditinstitute vorsichtiger bei der Darlehensvergabe.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird auf Darlehensverträge angewendet, die nach dem 20. März 2016 geschlossen wurden.

Bislang wurde nur die Ist-Situation der Darlehensnehmer geprüft, nun müssen die Banken auch berücksichtigen, wie sich die Einnahmen der Kreditnehmer in Zukunft entwickeln und ob z.B. im Fall des Renteneintritts der Kreditnehmer die Darlehensraten noch bedienen kann. Zudem müssen die Banken bei der Kreditvergabe Fremdwährungsrisiken berücksichtigen, damit ein Darlehensnehmer vor Wechselkursrisiken geschützt wird. Darüber hinaus enthält die Richtlinie weitere Detailbestimmungen, z.B. zum effektiven Jahreszins, zu Kopplungsgeschäften, etc., die im Ergebnis dazu führen, dass Kunden bereits vor Vertragsabschluss besser aufgeklärt werden müssen und sich die Haftung der Banken weiter erhöht.

Die Richtlinie 2014/17/ЕU trat im Februar 2014 auf EU-Ebene in Kraft. Deutschland sollte die Richtlinie binnen zwei Jahren in deutsches Recht umsetzen. Zahlreiche Gesetze wurden angepasst.

Wichtig:

In der Praxis gehen die Banken mit Umsetzung der Richtlinie unterschiedlich um. Als Verbraucher kann man sich nicht auf ein bestimmtes Prüfschema bei der Darlehensvergabe verlassen.

2. Welche praktische Bedeutung hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in ihrer bisherigen Form?

  • Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie dient dem Verbraucherschutz.
  • Banken werden in die Haftung genommen, wenn sie Darlehensnehmer nicht über die Risiken des Immobilienkaufes informiert haben.
  • Darlehensnehmer müssen bestätigen, dass ihnen die Risiken einer Baufinanzierung bewusst sind. Banken geben zu diesem Zweck seither Merkblätter mit „vorvertraglichen Informationen“ (VVI bzw. VV) heraus, die der Kunde unterschreiben muss.
  • Bereits bei Beginn der Vertragsanbahnung muss festgelegt werden, um welche Vertragsart es sich handeln wird, da je nach Vertrag unterschiedliche Beratungsverpflichtungen und Qualifikationen des Beraters erforderlich sind. Bei einem Kreditvertrag muss der Kreditvermittler für den Vertrieb von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen die Erlaubnis nach § 34i haben. Auch beim Widerrufsrecht ergeben sich je nach Vertragsart unterschiedliche Folgen bei unzureichender oder falscher Beratung. Bis März 2017 gibt es eine Übergangsregelung.
  • Die Rückzahlung eines Darlehens muss über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein, dies bedeutet, dass auch die zukünftige Lebenssituation des Darlehensnehmers eine Rolle spielt, nicht nur das aktuelle Einkommen. Ist absehbar, dass künftig (z.B. bei Krankheit, Scheidung, Familienzuwachs oder im Rentenalter) weniger Geld zum Bedienen des Immobilienkredites verfügbar ist, so wird im Zweifelsfall kein Darlehen vergeben.
  • Kunden müssen Banken Ihren Rentenbescheid im Rahmen der Bonitätsprüfung vorlegen
  • Banken bestehen zunehmend auf eine hohe Tilgung, damit ein Darlehen – am besten schon vor Rentenbeginn – komplett zurückgeführt wird. Darlehen mit nur 1 oder 2% Tilgungssatz werden seither seltener vergeben.
  • Banken müssen Fremdwährungsrisiken selbst absichern und können das Risiko nicht mehr auf den Kreditnehmer abwälzen. Grund: Seit Einführung der Richtlinie hat ein Darlehensnehmer, der sein Einkommen in einer Nicht-Euro-Währung bezieht, aber ein Darlehen in Euro abschließen möchte, das Recht, sein Darlehen in seine Heimatwährung umzuwandeln, wenn sich der Wechselkurs der Kreditwährung (Euro) und der Wechselkurs der Fremdwährung um mehr als 20% zu Lasten des Kreditnehmers verschiebt.
Wohnimmobilienkreditrichtlinie

3. Wohnimmobilienkreditrichtlinie – bisherige Auswirkungen auf die Kreditvergabe

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat in ihrer bisherigen Form dazu geführt, dass weniger Immobilieninteressenten ein Darlehen bekommen als in der Vergangenheit. Die Höhe des prozentualen Rückgangs ist von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich, da die konkrete Umsetzung und Handhabe der Richtlinie im Verantwortungsbereich einer jeden Bank liegt. Je nach Bank beläuft sich der Rückgang auf 0 bis 25%.

Wer früher ein hohes Eigenkapital aber ein geringes Einkommen hatte, wurde trotzdem von einer Bank finanziert, da eine Bank bei der Kreditvergabe vor Einführung der Wohnimmobilienkreditlinie vor allem die Kreditsicherheit während der Sollzinsbindung geprüft hat – aber nicht zwangsläufig die Bedienbarkeit der Darlehensraten im Alter.

Auch die Kreditvergabe an Menschen, die Ihre Einkünfte nicht in Euro beziehen, hat sich seit Einführung der Kreditrichtlinie erschwert. Viele Banken lehnen entsprechende Finanzierungsvorhaben inzwischen kategorisch ab, statt erst einmal eine Bonitätsprüfung durchzuführen. Grund: Sie müssen das Wechselkursrisiko künftig selbst absichern, da sie sonst Gefahr laufen, dass der Darlehensnehmer einfach die Kreditwährung wechselt, wenn die Heimatwährung gegenüber dem Euro abwertet.

Manche Banken haben die Richtlinie zum Anlass genommen, wieder vermehrt Versicherungen an Darlehensnehmer zu veräußern, zum Beispiel Berufsunfähigkeitsversicherungen, um den Einkommensausfall langfristig abzusichern. Zwar sollte mit der neuen Richtlinie der Verkauf von Versicherungen eher erschwert werden. Aber der Verkauf ist nach wie vor legitim, so lange es sich nicht um ein Kopplungsgeschäft handelt (Versicherungsvertrag muss separat geschlossen werden) und der Kunde zwischen mehreren Versicherungen wählen kann.

Im Endeffekt können aufgrund der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie weniger Menschen im Eigenheim wohnen und sind darauf angewiesen weiterhin zur Miete zu wohnen. Die Richtlinie ist darum umstritten.
Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern und Hessen hatten darum im Oktober 2016 einen Reform-Entwurf beim Bundesrat eingereicht, der eine Entschärfung der Vergaberichtlinien vorsieht. Das Bundeskabinett hatte daraufhin im Dezember 2016 einen entschärften Gesetzentwurf verabschiedet. In seiner Stellungnahme vom Februar 2017 fordert der Bundesrat eine weitere Lockerung der Kreditvergabe in bestimmten Fällen. Derzeit wird der Entwurf in den Ausschüssen des Bundesrats diskutiert.

4. Welche Auswirkungen hat die bisherige Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf Anschlussfinanzierungen?

Auch auf Anschlussfinanzierungen wirkt sich das Gesetz in der bisherigen Fassung aus. Hat ein Darlehensnehmer keine Zinssicherung nach der Zinsbindung vereinbart, so muss mit der Bank nach Ablauf der Darlehenslaufzeit neu verhandelt werden. Trifft die Bank die Entscheidung, keinen Kreditanschluss zu gewähren, so tritt schlimmstenfalls der Immobilienverkauf ein. Das neue Gesetz wird die Anschlussfinanzierung voraussichtlich wieder erleichtern.

5. Wie wirkt sich die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf Rentner aus?

Wenige Menschen beginnen eine Immobilienfinanzierung im Rentenalter, doch durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat bereits bei Darlehensabschluss die Rente eine große Bedeutung. Angenommen, ein Antragsteller ist 45 Jahre alt und möchte eine Wohnung kaufen und das Darlehen hätte bis zum Termin der kompletten Abzahlung eine Laufzeit von 30 Jahren, so prüft die Bank nun, ob im Rentenalter, also mit ca. 65 Jahren, die Rente ausreicht, um das Darlehen 10 Jahre weiterhin zu bedienen. Bislang war es so, dass die Banken trotz des geringeren Einkommens in der Rente den Kredit vergeben haben, schließlich wird in der Regel eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen und für den Fall, dass der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bedienen kann, hat die Bank die Immobilie als Sicherheit. Seit Einführung der Richtlinie in ihrer bisherigen Form muss die Bank sichergehen, dass der Darlehensnehmer auch von seiner Rente das Darlehen bedienen kann, ungeachtet der Möglichkeit, im Ernstfall eine Zwangsversteigerung betreiben zu können und das Restdarlehen über den Verkaufserlös ablösen zu können.

6. Wie hat sich die Finanzierung von Gewerbeimmobilien durch die Richtlinie verändert?

Laut Experten hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie keine Auswirkungen auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien.

7. Sind alte Darlehensverträge von der bisherigen Wohnimmobilienkreditrichtlinie betroffen?

Hat der Darlehensnehmer ein laufendes Immobiliendarlehen mit einer mit einer Restschuldabsicherung, zum Beispiel durch einen Bausparvertrag, so ist er von der Richtlinie nicht betroffen. Muss jedoch eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden, so kann es sein, dass die Bank diese nicht übernimmt. Dies ist der Fall, wenn die neue Bewertung der Einkommenssituation zuungunsten des Darlehensnehmers ausfällt. Das neue Gesetz sieht jedoch vor, dass die Anschlussfinanzierung wieder leichter möglich ist.

8. Welche Änderungen zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird es geben?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie sorgte seit der Einführung im März 2016 für erheblichen Unmut bei Banken und Verbrauchern. Die Kreditinstitute bemängeln die vagen Ausführungen, vielfach wurde die Vorgaben daher aus Vorsicht sehr rigide umgesetzt. Die Konsequenz: Immobilieninteressenten gehen seit Einführung der WIKR häufig leer aus – insbesondere ältere Kreditnehmer.

Die Bundesländer Baden-Württemberg und Hessen hatten darum im Oktober 2016 einen Reform-Entwurf in den Bundesrat eingebracht, dieser Initiative schloss sich später auch Bayern an, sie sieht eine Entschärfung der Vergaberichtlinien vor. Die Bundesregierung hatte daraufhin im Dezember 2016 einen eigenen Gesetzentwurf verabschiedet, der den Bundesrat am 12. Mai 2017 passierte und der die Verbesserungsvorschläge aus der Länderinitiative weitgehend aufgreift. Das nun verabschiedete Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetz soll unter anderem die Rechtsunsicherheiten beseitigen, die im Zuge der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie entstanden sind und die zu einer eingeschränkten Kreditvergabe an junge Familien und Senioren geführt hatten. Damit die Rechtssicherheit bei der Kreditwürdigkeitsprüfung auch gewährleisten werde, sei es nun erforderlich, dass rasch und in enger Abstimmung mit den Ländern die im Gesetz vorgesehene Verordnung vorgelegt werde. Diese müsse auch die Problematik der Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen lösen, heißt es in einer Pressemeldung des Bundesrats. Fest steht aber bereits, dass Wertsteigerungen von Immobilien bei den Sicherheiten für ein Darlehen vollständig berücksichtigt werden können, sofern der Kredit für den Bau oder die Sanierung der Immobilie verwendet wird.

In seiner Stellungnahme vom 10. Februar 2017 zum Gesetzentwurf der Bundesregierung hatte der Bundesrat vorgeschlagen, dass eine Kreditwürdigkeitsprüfung im Rahmen der Anschlussfinanzierung nicht erforderlich ist, sofern die Darlehenssumme nicht deutlich erhöht wird oder diese die Erhöhung bereits im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt wurde. Der Länderentwurf wiederum sieht vor, dass Banken ganz auf eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung verzichten sollen. Zudem hatte der Bundesrat gefordert, dass Personen, die Förderdarlehen in Anspruch nehmen, von der verschärften Kreditwürdigkeitsprüfung ausgenommen werden.

Der Länderentwurf sah außerdem vor, dass die Richtlinie nicht für Immobilienverzehrkredite gelten soll. Diese Forderung vertrat der Bundesrat auch in seiner Stellungnahme vom 10. Februar 2017. Diese auch als Umkehrhypothek bezeichneten Darlehen sind im angelsächsischem Raum sehr verbreitet und ermöglichen es Rentnern, ihre Immobilie ohne Verkauf zu Geld zu machen. Die Funktionsweise: Es wird ein Darlehen aufgenommen, die Immobilie dient als Sicherheit. Die Auszahlung erfolgt monatlich oder als Einmalbetrag und erhöht das Alterseinkommen. Da ein Darlehen gemäß der Wohnimmobilienkreditrichtlinie bis zum Lebensende getilgt werden muss, können Banken diese Kredite ohne diese Ausnahme nicht vergeben.

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