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Wohn-Riester - die Eigenheimrente im Überblick

Dass sich hinter Wohn-Riester ein staatliches Förderprogramm zur Immobilienfinanzierung verbirgt, haben viele schon gehört. Doch was steckt genau dahinter? Ist Wohn-Riester ein Bürokratie-Monster oder der günstigste Weg zur eigenen Immobilie? Welche Vor- und Nachteile gibt es? Wir haben im Folgenden für Sie die 10 wichtigsten Fragen und Antworten rund um das Thema Wohn-Riester zusammengestellt.

1. Definition: Was ist Wohn-Riester?

Definition:

"Wohn-Riester – auch Eigenheimrente genannt - ist eine seit 2008 staatlich geförderte Altersvorsorge für den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum. Die Idee dabei: Dank staatlicher Zuschüsse und Steuererleichterungen sollen sich möglichst viele Menschen Wohneigentum leisten und mit Renteneintrittsalter mietfrei wohnen können. Voraussetzung ist, dass die geförderte Immobilie selber bewohnt wird und dass sie in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union liegt."

2. Wie funktioniert Wohn-Riester und wer darf die Förderung nutzen?

Wer die staatlichen Förderungen vom Wohn-Riester nutzen möchte, der muss einen entsprechenden Vertrag bei einer Bank oder Bausparkasse abschließen und in diesen Riester-Vertrag regelmäßig einzahlen. Während der "Sparphase" erhält er die staatliche Förderung in Form von Zulagen bzw. Steuererleichterungen, die allerdings nur zur Tilgung des Darlehens eingesetzt werden dürfen. Die Zinsen für das Darlehen bringt der Sparer weiter selber auf. Das Darlehen muss bis spätestens zum 68. Lebensjahr getilgt sein. Mögliche Kapitalerträge bleiben bis zur Rente steuerfrei. Erst dann erfolgt eine Versteuerung der Steuervorteile.

Förderberechtigt ist in Deutschland grundsätzlich jede steuerpflichtige und zugleich rentenversicherungspflichtige Person, d.h. der klassische Arbeitnehmer oder der Beamte. Ausgenommen sind damit z.B. Selbständige oder Studenten (für diesen Personenkreis gibt es die "Rürup-Rente").

3. Wofür kann die Eigenheimrente genutzt werden?

Gefördert wird nur die selbstgenutzte Immobilie, das heißt konkret: 

  • Hausbau oder -kauf
  • Erwerb einer Eigentums- oder Genossenschaftswohnung
  • Entschuldung von Wohn- und Bauspardarlehen für eine selbstgenutzte Immobilie
  • Altersgerechter, barrierefreier Umbau des Eigenheims

Seit dem im Jahr 2013 verabschiedeten Altersvorsorgeverbesserungsgesetz ist auch eine Anschlussfinanzierung mit einem Riester-Vertrag möglich, sofern die Immobilie weiter selbst genutzt wird.

4. Wie hoch sind die Sparraten, Zulagen und Steuervorteile? Mit Beispiel!

Jeder Förderberechtigte, der einen Riester-Vertrag abgeschlossen hat,

  • muss mindestens 60 Euro pro Jahr als Eigenleistung in den Vertrag einzahlen
  • sollte mindestens 4% des Bruttomonatseinkommens einzahlen, sonst werden die staatlichen Zulagen anteilig gekürzt.
  • kann bis zu 2.100 Euro im Jahr der Sparbeiträge und Zulagen als Sonderausgaben steuerlich geltend machen

Förderung durch Zulagen

Jeder Förderberechtigte mit Vertrag hat Anspruch auf:

  • 175 Euro Grundzulage pro Jahr (neu ab 2018; früher 154 EUR)
  • 185 Euro pro Kind (Geburt vor 1.1.2008) bzw. 300 Euro pro Kind (Geburt nach 31.12.2007) pro Jahr
  • 200 Euro einmaliger Einsteigerbonus (bei Abschluss eines Vertrags vor dem 25. Lebensjahr)

Die Zulagen für die Kinder werden bis zum Ende der Ausbildung, maximal bis zum 27. Lebensjahr bezahlt.

Förderung durch steuerliche Vorteile

Die Sparbeiträge und Zulagen können – zusätzlich zu anderen Vorsorgeaufwendungen – als Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt werden – in Höhe von bis zu 2.100 Euro pro Person und Jahr. Wie hoch der Vorteil konkret ist, hängt von dem individuellen Steuersatz ab. Ist der Steuervorteil unterm Strich höher als die gewährten Zulagen, schreibt das Finanzamt den „übersteigenden“ Anteil automatisch gut (Günstigerprüfung siehe Beispiel):

Beispielrechnung: 

Annahme: 
Eine Familie mit 2 Kindern. Die beiden Kinder wurden Anfang 2016 und Mitte 2017 geboren. Beide Elternteile gehen arbeiten - der Vater arbeitet Vollzeit und erhält ein jährliches Einkommen von 50.000 EUR. Die Mutter arbeitet in Teilzeit und erhält pro Jahr ein Einkommen in Höhe von 18.000 EUR. 

Berechnung der Zulagen:  
Pro Erwachsener: 175 EUR pro Jahr
Pro Kind:  300 EUR pro Jahr

Insgesamt erhält die Familie somit Zulagen in Höhe von insgesamt 950 EUR. 

BERECHNUNG DES STEUERVORTEILS OHNE ZULAGEN:  
Mindestbetrag des Vaters:  50.000 Euro * 4% = 2.000 Euro pro Jahr
Mindestbetrag der Mutter:  18.000 Euro * 4% = 720 Euro pro Jahr
Mindesbeitrag gesamt: 2.000 EUR + 720 EUR = 2.720 EUR

Bei einem unterstellten Grenzsteuersatz von 36% beträgt der Steuererstattungsanspruch max. 979 EUR (2.720 EUR * 36%). 

Günstigerprüfung:

Im konkreten Beispiel bekäme die Familie im Jahr 950 Euro an staatlichen Zulagen sowie zusätzlich 29 Euro pro Jahr aus der Berechnung des Steuervorteils gutgeschrieben, nämlich den Teil, der die Zulagen übersteigt. Ohne zusätzliche Berechnung von Zinseszinseffekten könnte die Familie in 20 Jahren eine staatliche Förderung in Höhe von 19.580 Euro erhalten (20 * 979 Euro).

Dafür müssten die Eltern den Mindestbeitrag in Höhe von 2.720 Euro, abzüglich der Zulagen in Höhe von 950 Euro, d.h. 1.770 Euro pro Jahr bzw. 148 Euro pro Monat als Eigenbeitrag aufbringen, der in die Tilgung des Darlehens fließt.

Fazit aus dem Beispiel:
Familien mit vielen Kindern profitieren aufgrund der Zulagen überproportional von der staatlichen Förderung. Aber auch für Gutverdiener mit einem hohen Grenzsteuersatz kann die Wohnriester-Förderung interessant sein.

5. Das Wohnriester-Darlehen: Was ist besonders daran?

Grundsätzlich funktioniert ein Wohnriester-Darlehen wie ein klassisches Annuitätendarlehen. Das heißt, der Darlehensnehmer zahlt eine monatliche Rate aus Zins und Tilgung bis das Darlehen abbezahlt ist. Im Unterschied zum normalen Darlehen fließen beim Riester-Kredit die Zulagen und – sofern es eine Steuerersparnis gibt – in die Rückzahlung des Darlehens mit ein.

Die Mindesttilgung beträgt 2%. Die Tilgung sollte allerdings nicht zu klein bemessen sein, da das Darlehen bis zum Renteneintrittsalter zurückgezahlt sein muss. Das Darlehen muss vom Staat zertifiziert sein, dass heißt die unter Punkt 1 und 2 genannten Fördervoraussetzungen müssen gegeben sein.

Achtung!

Es gibt nur wenige Banken, die Riester-Darlehen im Programm haben, daher sind die Konditionen für ein Wohnriester-Darlehen meist höher als für ein "normales" Annuitätendarlehen. Der Wohnriester-Kredit würde sich daher nur lohnen, wenn die Förderung höher ist, als der Zinsnachteil.

6. Wohnriester Bausparen: Lohnt sich ein Wohnriester Bausparvertrag?

Beim Wohnriester Bausparen gibt es zwei Varianten, je nachdem wie schnell der Bausparer den Kredit benötigt.

1. Bausparvertrag mit Darlehensoption

In dieser Variante funktioniert das Riester-Bausparen wie das klassische Bausparen, nur dass in der Ansparphase die Riester-Beiträge in den Bausparvertrag eingezahlt werden. Die Guthabenzinsen sind in der Ansparphase niedrig, dafür werden schon beim Abschluss des Vertrags die Zinsen für ein später abrufbares Darlehen gesichert. Aufgrund der staatlichen Zulagen und der Steuerersparnis kann der Bausparer mehr Eigenkapital als bei einem nicht geförderten Bausparvertrag ansammeln.

Aber: Wie bei allen Bausparverträgen kann der Zuteilungstermin, d.h. der Auszahlungszeitpunkt des Bauspardarlehens, nicht verbindlich zugesichert werden. Und: Die anbietenden Bausparkassen und Hypothekenbanken nehmen bei Abschluss eines Bausparvertrags sowie häufig über die Laufzeit Gebühren - auch wenn das Darlehen später nicht abgerufen wird. Dadurch kann sich in der Ansparphase eine negative Verzinsung ergeben.

2. Riester-Kombi-Kredit (Bausparsofortfinanzierung)

Möchte der Bausparer das Darlehen sofort erhalten (Bausparfinanzierung) wird ein sogenannter Riester-Kombi Kredit abgeschlossen. Dieser besteht aus einem tilgungsfreiem Darlehen und einem klassischen Bausparvertrag. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif wird das tilgungsfreie Darlehen durch das eigentliche Bauspardarlehen abgelöst. Die Zinsen bleiben vom Abschluss des ersten Darlehens bis zum Ende des Bauspardarlehens gleich (auch Konstantdarlehen genannt).

Im Vergleich zu einem ungeförderten Bausparvertrag würde sich der Kombi-Kredit aufgrund der staatlichen Zulagen und der Steuerersparnis auch noch bei einem höheren Darlehenszins rechnen – so dürfte er bei kinderlosen Singles um bis zu 0,35%, bei Familien mit mehr als 3 Kinder um bis zu ca. 0,7% höher sein, ehe der Fördervorteil durch einen höheren Darlehenszins überkompensiert wird.

7. Riester-Altverträge: Können diese auch zur Immobilienfinanzierung genutzt werden?

Darlehensvertrag

Wer bereits einen Riester-Vertrag besitzt – etwa als Fondssparplan oder klassische Rentenversicherung – kann seit 2013 das dort angesparte Guthaben für die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie verwenden. Das Geld kann entweder beim Kauf als Eigenkapitalersatz eingebracht werden oder über die Darlehenslaufzeit für Sondertilgungen, um den Kredit schneller zu entschulden. Es müssen mindestens 3.000 Euro auf einmal entnommen werden, bei Teilentnahmen müssen mindestens 3.000 Euro im Riester-Vertrag verbleiben. Am Ende der Zinsbindung kann ebenfalls Guthaben entnommen werden, um damit die gesamte oder einen Teil der Restschuld zu begleichen. Generell lohnt die Tilgung mit Riester-Guthaben, wenn die Verzinsung des Guthabens niedriger als der Darlehenszins ist.

Achtung!

Wer vorhandenes Riester-Guthaben für die Immobilienfinanzierung einsetzen will, muss die Entnahme bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen beantragen. Da dies einige Zeit in Anspruch nimmt, sollte der Antrag so früh wie möglich gestellt werden. Eine Übersicht aller erforderlichen Formulare sowie direkte Links zu den Vordrucken finden Sie hier.

8. Wie hoch ist der Effekt der nachgelagerter Besteuerung bei der Eigenheimrente?

Während bei einem klassischen Riester-Vertrag im Rentenalter eine monatliche Zahlung die Kasse aufbessert, ist es beim Wohn-Riester umgekehrt: Der Sparer hat den Vorteil vor dem Rentenalter, indem er schneller tilgen kann oder eine geringere Finanzierungssumme benötigt. Eine monatliche Rente erhält er jedoch nicht – im Gegenteil: Er erhält nichts und muss Steuern zahlen. Die nachgelagerte Besteuerung gilt auch für sonstige Riester-Verträge, allerdings wird der Effekt durch die monatliche Rente etwas aufgefangen und führt daher nicht dazu, dass unterm Strich nur Steuern ohne Einnahmen zu Buche schlagen.

Wohnförderkonto zur Berechnung des Steuereffekts

Damit die Steuer berechnet werden kann, gibt es ein fiktives Wohnförderkonto, auf dem alle Zahlungen, die für die Finanzierung der Immobilie verwendet wurden, mit zwei Prozent verzinst angesammelt werden. Bei Renteneintritt kann man entscheiden, ob die Besteuerung auf einem Schlag erfolgen soll. Das wird mit einem Rabatt von 30 Prozent auf die zu versteuernde Summe belohnt, treibt aber den Steuersatz für das betreffende Jahr deutlich nach oben. Alternativ kann die Steuerschuld auch bis zum 85. Lebensjahr in monatlichen Raten abgezahlt werden.

Beispiel nachgelagerte Besteuerung:  
Förderdauer: 30 Jahre
Förderbetrag: 2.100 Euro
Wohnförderkonto nach 30 Jahren – inkl. Zins: 86.000 Euro
Unterstellter Steuersatz bei Renteneintritt: 30%
Rabatt bei Einmalzahlung: 30%
Abzuführende Steuer: 18.060 Euro

Kann oder will der Darlehensnehmer nicht zum Rentenbeginn einmalig 18.060 Euro aufbringen, muss er stattdessen vom 67. bis zum 85. Lebensjahr – ohne Rabatt – gut 100 Euro monatlich an den Staat abführen. So holt sich der Staat den gewährten Steuervorteil schrittweise wieder.

9. Geht die Förderung bei Verkauf, Vermietung oder Änderung der Lebenssituation verloren?

Hausverkauf

Wer die Vorschriften gemäß Eigenheimrentengesetz nicht beachtet, riskiert, dass er die komplette Wohnriester-Förderung zurückzahlen muss. Das ist zum Beispiel beim Immobilienverkauf der Fall. Wer nicht binnen fünf Jahren nach Verkauf eine neue Immobilie erwirbt oder innerhalb von zwei Jahren den entsprechenden Betrag aus dem Wohnförderkonto in einen anderen Altersvorsorgevertrag einzahlt, verliert die Förderung. Wer bei Rentenantritt die Einmalbesteuerung gewählt hat, darf die Immobilie 20 Jahre nicht verkaufen, sonst wird ein Strafzuschlag auf die Steuerbemessungsgrundlage fällig. Dieser fällt umso höher aus, je früher die Immobilie verkauft wird. Zieht der Riester-Sparer in ein Pflegeheim, gilt es ebenfalls Besonderheiten zu beachten. Die Vermietung ist bis zu einem Jahr erlaubt. Wer länger vermietet, muss nachweisen, dass er dazu aus beruflichen Gründen gezwungen ist und mit spätestens 67 Jahren wieder in die Immobilie einzieht.

Achtung!

Wer mit Wohn-Riester finanziert, muss das geförderte Darlehen spätestens mit 68 Jahren vollständig zurückzahlen. Ansonsten muss das Darlehen auf ein ungefördertes umgestellt werden.

Veränderung der Lebenssituation – was ist zu beachten?

Verändert sich bei einem Riester-Sparer das Bruttoeinkommen oder kommt ein Kind dazu, sollte unverzüglich die Zulagenstelle schriftlich informiert werden. Das gilt auch bei beruflichen Veränderungen, z.B. der Wechsel vom Angestelltenverhältnis in die Selbstständigkeit. Die Meldungen sind notwendig, um nicht später mit Rückanzahlungsansprüchen konfrontiert zu werden, aber natürlich auch um jederzeit die höchstmögliche Förderung zu erhalten.

10. Vor- und Nachteile vom Wohn-Riester im Überblick – ist Riestern sinnvoll?

Das Thema Wohnriester bzw. Eigenheimrente ist sehr kompliziert. Im Folgenden haben wir die wichtigsten Vor- und Nachteile gegenübergestellt:

Vorteile Wohn-Riester

  1. Nach einem Verkauf kann die Förderung weiter genutzt werden, wenn der Verbraucher innerhalb von fünf Jahren in eine neue Immobilie investiert, die er selbst nutzen wird

  2. Bis zu 2.100 Euro staatliche Förderung pro Jahr, dadurch kann die Darlehenslaufzeit verkürzt werden.

  3. Alt-Verträge können eingebracht werden
Nachteile Wohn-Riester

  1. Nur wenig Banken bieten Riester-Darlehen an, daher können die Zinskonditionen relativ teuer werden

  2. Nachträgliche Versteuerung der Vorteile im Alter

  3. Der Sparvertrag ist unflexibler als andere Anlageprodukte

Fazit von immoverkauf24:

Der Staat und Bausparkassen werben mit großen Steuervorteilen, denen oftmals aber höhere Darlehenszinsen oder - bei Riester-Bauspardarlehen – hohe Gebühren und niedrige Guthabenzinsen gegenüberstehen. Wohn-Riester eignet sich nur für Immobilienbesitzer, die langfristig keine räumliche Veränderung planen. Der Verkauf der Immobilie ist an zahlreichen Bedingungen geknüpft. Wer die Rückzahlung der Förderung nicht riskieren will, sollte diese Finanzierungsvariante sorgfältig überdenken.

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