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Nachrangdarlehen

Nachrangdarlehen

Bei Nachrangdarlehen handelt es sich um Kredite, die mit einer Grundschuld besichert sind, aber mit größeren Risiken für die Bank verbunden sind. Dies ergibt sich daraus, dass die Grundschuld im Grundbuch in der entsprechenden Abteilung III nicht an erster Stelle – im so genannten ersten Rang – eingetragen wird, sondern im zweiten Rang.

Was hat es damit auf sich? Ganz einfach: Kann der Darlehensnehmer den Kredit nicht vereinbarungsgemäß tilgen und kommt es zur Zwangsversteigerung, entscheidet der Rang im Grundbuch darüber, wer aus dem Erlös zuerst bedient wird. Der Darlehensgeber im ersten Rang erhält als erstes seine Forderungen. Ein danach eingetragener Darlehensgeber erhält nur dann die noch ausstehende Darlehenssumme zurück, wenn der Erlös hoch genug ausfällt, um auch diese noch zu bedienen. Dies ist jedoch keinesfalls garantiert. Damit ist das Ausfallrisiko für den ersten Rang weitaus geringer als für den so genannten Nachrang.

Nachrangdarlehen: Wann sind sie erforderlich?

Nachrangdarlehen werden bei der Baufinanzierung immer dann benötigt, wenn ein erstrangiges Darlehen nicht ausreicht, um den Kreditbedarf zu decken. Dies ist dann der Fall, wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist und mehr als 60 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie finanziert werden müssen. Die Banken haben dann zwei Möglichkeiten: Sie können entweder den Sollzins für das Darlehen höher ansetzen und sich so das höhere Risiko der Darlehensvergabe vergüten lassen. Dann wird das gesamte Darlehen im ersten Rang eingetragen. Alternativ kann man auf eine zweite Bank ausweichen, die den Darlehensbetrag finanziert, der nicht über den Realkredit abgedeckt werden kann. Auch bei der Zwischenfinanzierung kommen Nachrangdarlehen in Betracht. Mit diesen Krediten wird der Betrag finanziert, der aus dem Verkauf einer bereits vorhandenen Immobilie als Eigenkapital zur Verfügung steht.

Tipp von immoverkauf24:

Da Nachrangdarlehen mit höheren Zinsen einhergehen, sollten sie immer vorrangig getilgt werden. Dies hilft, die Gesamtkosten der Baufinanzierung möglichst niedrig zu halten.

Nachrangdarlehen: Nicht nur Banken kommen als Kreditgeber infrage

KfW Kredit beantragen

Wer über die Beleihungsgrenze von 60 Prozent hinaus Fremdkapital in Anspruch nehmen möchte, kann sich das erforderliche Geld nicht nur bei Banken und Sparkassen beschaffen:

  • KfW-Wohneigentumsprogramm

Teils akzeptieren die Banken KfW-Darlehen aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm als Nachrangdarlehen. Es lohnt sich, bei höherem Darlehensbedarf beim Vergleich von Finanzierungsangeboten gezielt danach zu fragen.

  • Regionale Förderprogramme

Es kann sich lohnen, auch regionale Fördermittel und Programme zu überprüfen. So erhalten Bauherren in Schleswig-Holstein beispielsweise über die Investitionsbank unter bestimmten Voraussetzungen ein Nachrangdarlehen.

  • Bauspardarlehen

Je nach Summe begnügen sich Bausparkassen bei einem Bausparvertrag mit einem Nachrangdarlehen. Bis zu 30.000 Euro vergeben sie teils sogar ohne Grundbucheintrag. Allerdings darf der Beleihungswert nur bis zu 80% ausgeschöpft werden.

  • Verkäuferdarlehen

Auch der Verkäufer kommt als Darlehensgeber für ein Nachrangdarlehen infrage. Im Endeffekt stundet er damit einen Teil des Kaufpreises.

  • Privatdarlehen

Verwandte und Freunde können ebenfalls einen Kredit in Form eines Privatdarlehens vergeben und als Sicherheit eine nachrangige Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Aufgrund der damit verbundenen Risiken sind die Beträge bei Verkäufer- und Privatdarlehen in der Regel eher niedrig und liegen bei rund fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises beziehungsweise bei Darlehenssummen um 10.000 bis 30.000 Euro.

Wie komme ich an ein Nachrangdarlehen – mit welchen Zinsen ist zu rechnen?

Der Markt für Nachrangdarlehen ist sehr unübersichtlich und nicht jede Bank bietet überhaupt Nachrangdarlehen an. Da sich auf dem Markt auch viele unseriöse Anbieter tummeln, hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen – kurz BaFin – es sich unter anderem zur Aufgabe gemacht, seriöse von unseriösen Anbietern zu unterscheiden. Welche Anbieter im Bereich Immobilienfinanzierung Nachrangdarlehen anbieten bzw. konkret für Ihr Vorhaben in Frage kommen können, überprüft immoverkauf24 gerne für Sie im Rahmen einer Finanzierungsanfrage. Ein Vergleich der verschiedenen Anbieter ist in jedem Fall sinnvoll, da Nachrangdarlehen aufgrund des höheren Risikos sowieso schon teurer als erstrangige Darlehen sind und auch zwischen den Anbietern große Konditionenunterschiede bestehen. Die Höhe des Darlehenszinses für ein Nachrangdarlehen hängt von vielen Faktoren ab, u.a. vom Eigenkapitalanteil, dem Beleihungswert, dem Ergebnis der Bonitätsprüfung, etc.

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