Nachrangdarlehen
Bei Nachrangdarlehen handelt es sich um eine Finanzierungsart, deren Besonderheit im Falle von Kreditausfällen zum Tragen kommt: Kann der Darlehensnehmer seine Kredite nicht vereinbarungsgemäß tilgen und kommt es zum Beispiel zur Zwangsversteigerung oder Insolvenz, dann entscheidet der Rang darüber, welcher Kreditgeber zuerst bedient wird. Der Darlehensgeber im ersten Rang erhält als erstes seine Forderungen. Ein nachrangiger Darlehensgeber erhält nur dann die noch ausstehende Darlehenssumme zurück, wenn z.B. der Erlös aus einem Immobilienverkauf hoch genug ausfällt, um auch diese Schuld noch zu bedienen. Dies ist jedoch keinesfalls garantiert. Damit ist das Ausfallrisiko für den ersten Rang weitaus geringer als für den so genannten Nachrang.
Nachrangdarlehen und Nachrangfinanzierungen: Wann sind sie erforderlich?
Nachrangdarlehen werden bei der Baufinanzierung immer dann benötigt, wenn ein erstrangiges Darlehen nicht ausreicht, um den Kreditbedarf zu decken. Dies ist dann der Fall, wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist oder wenn im Anschluss an den Immobilienkauf noch Renovierungsarbeiten finanziert werden müssen. Die Banken haben dann zwei Möglichkeiten: Sie können entweder den Sollzins für das Darlehen höher ansetzen und sich so das höhere Risiko der Darlehensvergabe vergüten lassen. Dann wird das gesamte Darlehen im ersten Rang eingetragen. Alternativ kann man auf ein Nachrangdarlehen bzw. eine Nachrangfinanzierung ausweichen, mit welchem der fehlende Geldbetrag finanziert wird. Da der Kreditgeber eines nachrangigen Kredits ein höheres Ausfallrisiko hat, sind auch die Kreditzinsen im Vergleich zu einem Immobilienkredit um einiges höher. Eine Ausnahme bilden hier die Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau.
Tipp von immoverkauf24:
Da Nachrangdarlehen mit höheren Zinsen einhergehen, sollten sie immer vorrangig getilgt werden, z.B. mit einem Tilgungsdarlehen. Dies hilft, die Gesamtkosten der Baufinanzierung möglichst niedrig zu halten.
Nachrangdarlehen: Nicht nur Banken kommen als Kreditgeber infrage
Wer ein Nachrangdarlehen zum Beispiel für größere Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch nehmen möchte, kann sich das erforderliche Geld nicht nur bei Banken und Sparkassen beschaffen:
- KfW-Wohneigentumsprogramm
Teils akzeptieren die Banken KfW-Darlehen aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm als Nachrangdarlehen. Es lohnt sich, bei höherem Darlehensbedarf beim Vergleich von Finanzierungsangeboten gezielt danach zu fragen.
- Regionale Förderprogramme
Es kann sich lohnen, auch regionale Fördermittel und Programme zu überprüfen. So erhalten Bauherren in Schleswig-Holstein beispielsweise über die Investitionsbank unter bestimmten Voraussetzungen ein Nachrangdarlehen.
- Bauspardarlehen
Je nach Summe begnügen sich Bausparkassen bei einem Bausparvertrag mit einem Nachrangdarlehen. Bis zu 30.000 Euro vergeben sie teils sogar ohne Grundbucheintrag. Allerdings darf der Beleihungswert nur bis zu 80% ausgeschöpft werden.
- Verkäuferdarlehen
Auch der Verkäufer kommt als Darlehensgeber für ein Nachrangdarlehen infrage. Im Endeffekt stundet er damit einen Teil des Kaufpreises.
- Privatdarlehen
Verwandte und Freunde können ebenfalls einen Kredit in Form eines Privatdarlehens vergeben und als Sicherheit eine nachrangige Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Aufgrund der damit verbundenen Risiken sind die Beträge bei Verkäufer- und Privatdarlehen in der Regel eher niedrig und liegen bei rund fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises beziehungsweise bei Darlehenssummen um 10.000 bis 30.000 Euro.
Wie komme ich an ein Nachrangdarlehen – mit welchen Zinsen ist zu rechnen?
Der Markt für Nachrangdarlehen ist sehr unübersichtlich und nicht jede Bank bietet überhaupt Nachrangdarlehen an. Da sich auf dem Markt auch viele unseriöse Anbieter tummeln, hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen – kurz BaFin – es sich unter anderem zur Aufgabe gemacht, seriöse von unseriösen Anbietern zu unterscheiden. Welche Anbieter im Bereich Immobilienfinanzierung Nachrangdarlehen anbieten bzw. konkret für Ihr Vorhaben in Frage kommen können, überprüft immoverkauf24 gerne für Sie im Rahmen einer Finanzierungsanfrage. Ein Vergleich der verschiedenen Anbieter ist in jedem Fall sinnvoll, da Nachrangdarlehen aufgrund des höheren Risikos sowieso schon teurer als erstrangige Darlehen sind und auch zwischen den Anbietern große Konditionenunterschiede bestehen. Die Höhe des Darlehenszinses für ein Nachrangdarlehen hängt von vielen Faktoren ab, u.a. vom Eigenkapitalanteil, dem Beleihungswert, dem Ergebnis der Bonitätsprüfung, etc.
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