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von Ilka Fronia | Expertin für Immobilienfinanzierung

Modernisierungskredit – 7 wichtige Fragen & Antworten

Spätestens, wenn das Eigenheim in die Jahre kommt, müssen sich viele Immobilienbesitzer mit der Sanierung der Immobilie befassen. Denn oft reichen die Ersparnisse nicht für umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen aus. Andere nutzen ihn bereits beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie, um beispielsweise eine energetische Sanierung zu finanzieren.

1. Was ist ein Modernisierungskredit?

Bei einem Modernisierungsdarlehen geht es um einen Wohnkredit, der zweckgebunden für die Sanierung beziehungsweise Modernisierung einer Immobilie verwendet wird – beispielsweise für eine Erneuerung der Bäder, der Heizungsanlage oder energetische Sanierungsmaßnahmen wie etwa den Austausch der Fenster, eine neue Dacheindeckung samt Dämmung oder den Austausch der Gasheizung gegen eine Wärmepumpe. 

Im Ergebnis steigt dann zwar auch die Verschuldung des Eigentümers, falls die Immobilie noch nicht abbezahlt ist, im Gegenzug steigt jedoch auch der Wert des Hauses oder der Wohnung. Gleichzeitig sinken nach einer energetischen Sanierung auch die monatlichen Nebenkosten, da der Energieverbrauch geringer ausfällt.

Durch den Austausch der Gas- oder Ölheizung auf eine Wärmepumpe können bis zu 50 Prozent Heizkosten gespart werden. Zudem werden solche energetische Maßnahmen staatlich gefördert. 

2. Welche Modernisierungskreditarten gibt es?

Modernisierungsdarlehen werden in verschiedenen Varianten von unterschiedlichen Kreditgebern angeboten:

  • Immobilienkredit mit Grundbucheintrag

Bei einem Finanzierungsbedarf von mehr als 30.000 Euro bestehen die Banken wie beim klassischen Immobiliendarlehen üblicherweise auf den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch. Die Konditionen für ein solches Darlehen hängen davon ab, wie hoch die bereits getilgte Summe ist: Besteht beispielsweise eine Grundschuld über 200.000 Euro und wurden 50.000 Euro bereits getilgt, können bis zu 50.000 Euro problemlos neu aufgenommen werden.

Ist das Modernisierungsdarlehen höher, müsste ein Nachrangdarlehen aufgenommen werden, das mit einem höheren Sollzins einhergeht. Mit diesem Zinsaufschlag lassen sich die Banken das höhere Risiko bezahlen, dass sie mit einem Grundbucheintrag im sogenannten zweiten Rang eingehen. Wichtig ist bei dieser Art der Finanzierung auch die Frage, ob die Maßnahme zur Wertsteigerung der Immobilie beiträgt oder nicht. Falls ja, gestaltet sich die Finanzierung in der Regel einfacher. Eine Idee für eine solche Finanzierung ist die Aufnahme eines Tilgungsdarlehens, da hier die Tilgung von Beginn an hoch ist - im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen

Achtung!

Für kleinere Darlehenssummen berechnen die Banken oft einen Zinsaufschlag. Dieser kann mitunter den Zinsvorteil eines Immobilienkredits mit Grundbuchsicherung zunichte machen. Vergleichen Sie daher am besten immer auch die Konditionen von Modernisierungsdarlehen ohne Grundbucheintrag.

  • Immobilienkredit ohne Grundbucheintrag

Bei Beträgen unter 30.000 Euro verzichten Banken üblicherweise auf den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch. Allerdings berechnen sie aufgrund des höheren Ausfallrisikos einen höheren Sollzins.

Tipp: Detaillierte Informationen zu Immobilienkrediten ohne Grundbucheintrag finden Sie unter Punkt 5.

  • Bauspardarlehen

Ein Bauspardarlehen kommt am ehesten in Betracht, wenn bereits ein Bausparvertrag mit Guthaben vorhanden ist. Je nach Darlehenssumme vergeben die Bausparkassen diese Kredite ohne Eintrag einer Grundschuld, die Grenze liegt in der Regel bei 30.000 Euro.

  • Zweckgebundener Ratenkredit/Sanierungskredit/Renovierungskredit

Bei dieser Art des Modernisierungskredits ist die Kreditvergabe an eine Zweckbindung gekoppelt. Beim Antrag ist daher ein Eigentumsnachweis erforderlich (siehe auch Punkt 6). Teils fordern Banken auch Kostenvoranschläge oder Planungsunterlagen an. Üblicherweise sind solche Wohnkredite ab einer Summe von 5.000 Euro zu haben.

  • Freier Ratenkredit/Konsumentenkredit

Beim freien Ratenkredit handelt es sich um ein Darlehen, das für beliebige Zwecke genutzt werden kann. Es kommt aufgrund der fehlenden Zweckbindung auch für Mieter infrage, da kein Nachweis von Wohneigentum verlangt wird. Diese Kredite werden bereits ab einer Summe von 1.000 Euro vergeben. Je nach Bonität werden solche Darlehen ab einem Sollzins von rund 2,5 Prozent bei fünf Jahren Laufzeit (Stand August 2019) vergeben.

  • Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)

Die KfW unterstützt Immobilieneigentümer und -käufer sowie Bauherren mit verschiedenen Förderprogrammen. Teils handelt es sich um Darlehen mit Zinsvorteil gegenüber einem Bankkredit, teils kommt noch ein Tilgungszuschuss hinzu.

Tipp: Weitere Informationen zu den Förderdarlehen der KfW finden Sie unter Punkt 4.

Sie möchten wissen, in welchem Zeitraum das Modernisierungsdarlehen abbezahlt werden kann? Nutzen Sie einfach unseren Tilgungsrechner und geben dort die gewünschte Darlehenssumme, Sollzins, Dauer der Zinsbindung und Tilgungssatz ein. Sie erfahren, welche Kosten bis zur Tilgung der Restschuld anfallen und erhalten einen Tilgungsplan.

3. Wofür kann der Modernisierungskredit genutzt werden? Welche Kosten kommen auf mich zu?

Auch das modernste Haus kommt irgendwann in die Jahre. So gefallen Küche und Bad möglicherweise nach einigen Jahren nicht mehr und die Fassade lässt optisch zu wünschen übrig. Wer über die Jahre ausreichend Kapital in Form einer Instandhaltungsrücklage beiseite gelegt hat, kann solche Maßnahmen aus eigener Tasche bezahlen, für größere Maßnahmen kommt in der Regel eher ein Modernisierungskredit mit oder ohne Grundbucheintrag infrage.

Wichtig: Bei Krediten mit Zweckbindung achten die Banken üblicherweise darauf, ob es sich um eine Modernisierung gemäß § 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) handelt. Dazu zählen Maßnahmen, die...:

  • ...der Reduzierung des Energieverbrauchs dienen
  • ...den Wasserverbrauch reduzieren
  • ...den Wert der Immobilie nachhaltig steigern
  • ...den Wohnstandard erhöhen
  • ...mehr Wohnraum schaffen

Daraus ergibt sich, dass kosmetische Maßnahmen wie etwa die Erneuerung von Bodenbelägen mit einem solchen Kredit nicht finanziert werden können. Hierfür kommt jedoch ein freier Ratenkredit infrage. Der Grund: Banken berücksichtigen auch, inwieweit die Modernisierung zur Wertsteigerung beiträgt oder ob sie lediglich dem Werterhalt dient. Diese Aspekte sollten auch Immobilieneigentümer im Hinterkopf behalten. Es ist daher sinnvoll, regelmäßig in die Substanz von Haus oder Wohnung zu investieren.

Vielen Immobilienbesitzern fällt es allerdings schwer, den Überblick darüber zu behalten, welche Modernisierungsmaßnahmen wann fällig werden und den Finanzierungsbedarf einzuschätzen. 

Modernisierungskosten-im-Ueberblick

4. Kosten sparen: Welche Fördermöglichkeiten in 2022 für meine geplanten Maßnahmen gibt es?

Anfang 2021 führte die Bundesregierung zur Förderung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ein. Dieses Förderpaket ersetzt die bis dahin bestehenden Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Entstanden sind drei Teilprogramme: 

  1. Programm "Effizienzhaus" für Privatpersonen, die einen Neubau erwerben oder eine Bestandsimmobilie zum Effizienhaus-Standard sanieren möchten. Das dazugehörige Kreditprogramm bei der KfW nennt sich "KfW 261"
  2. Programm "Einzelmaßnahmen" für Privatpersonen, die eine Bestandsimmobilie in einzelnen Schritten energetisch sanieren möchten. Das Programm hierzu nennt sich "BAFA BEG EM"
  3. Programm "Effizienzgebäude" für Unternehmer, die Nichtwohngebäude energetisch sanieren oder bauen möchten. Das Programm nennt sich "KfW 263".

Achtung!

Ist ein im Grundbuch eingetragenes Darlehen noch nicht getilgt, muss die finanzierende Bank eventuell dem Eintrag einer neuen Grundschuld zustimmen. Dies ist immer dann erforderlich, wenn der Darlehensbedarf für die Modernisierung höher ist als die bereits getilgte Kreditsumme. Wurden beispielsweise 200.000 Euro aufgenommen und bislang erst 20.000 Euro getilgt, ist ein zusätzlicher Grundbucheintrag erforderlich, wenn der Modernisierungskredit höher als 20.000 Euro ist.

5. Immobilienkleinkredit – Sanierungskredit ohne Grundschuld: Wann ist das möglich?

Liegt der Finanzierungsbedarf bei maximal 30.000 Euro, verzichten Banken üblicherweise auf die Absicherung über einen Grundschuldeintrag, was mit einem Zinsaufschlag gegenüber einem besicherten Kredit einhergeht. Allerdings entfallen damit auch die Kosten für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Im Prinzip handelt es sich bei solchen unbesicherten Darlehen um Konsumentenkredite, die auch als Raten- oder Sofortkredit bezeichnet werden. Auch Bausparkassen bieten Modernisierungsdarlehen ohne Grundbucheintrag an.

Modernisierungsdarlehen bieten in der Regel attraktivere Zinskonditionen als klassische frei verwendbare Ratenkredite, die oft auch als Sofortkredit bezeichnet werden. Um diesem Vorteil zu nutzen, sollten Sie als Kreditnehmer daher einen zweckgebundenen Modernisierungskredit wählen. Diese Möglichkeit steht allerdings nur Immobilieneigentümern offen.

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6. Den Modernisierungskredit beantragen: Welche Unterlagen braucht die Bank?

Anders als beim Kauf oder Neubau einer Immobilie stellen die Kreditgeber nicht so umfangreiche Anforderungen an die Kreditvergabe. Gleichwohl sind je nach Kreditvariante bestimmte Unterlagen einzureichen. Auf jeden Fall erforderlich sind folgende Belege:

  • Bei Angestellten: Gehaltsabrechnungen der letzten zwei bis drei Monate
  • Bei Selbständigen: Einkommensnachweise (betriebswirtschaftliche Abrechnungen der letzten drei bis vier Monate), Einnahme-Überschussrechnungen/Steuerbescheide der letzten zwei Jahre
  • Kopie des Personalausweises (Vorder- und Rückseite)
  • Kontoauszüge der letzten drei Monate
  • Vermögensaufstellung
  • Beleg der Steuer-ID
  • Bei Vermietung: Kontoauszüge zu Mieteinnahmen/Ausgaben
  • Bei Geschiedenen/getrennt Lebenden: Kopie der Trennungsvereinbarung oder notariellen Scheidungsfolgevereinbarung/Scheidungsbeschluss

Bei freien Ratenkrediten sind diese Angaben bereits ausreichend, mit zunehmender Darlehenshöhe und bei Zweckbindung des Kredits werden je nach Bank weitere Unterlagen erforderlich:

  • Bei zweckgebundenen Modernisierungsdarlehen:
    • Eigentumsnachweis (aktueller Grundbuchauszug)
    • Kostenvoranschläge, Aufstellung der Modernisierungskosten
  • Bei Immobilienkrediten mit/ohne Grundbucheintrag zusätzlich:
    • Grundrisse der Immobilie
    • Fotos der Immobilie
    • Wohnflächenberechnung/Berechnung des umbauten Raums
    • Flurkarte/Lageplan zur Immobilie
    • Kopie des laufenden Darlehensvertrags
    • Letzter Jahresauszug zum Darlehensvertrag
    • Je nach Alter: letzter Rentenbescheid, Vertrag und aktueller Kontoauszug zu privaten Rentenversicherungen

7. Welcher Modernisierungskredit passt zu mir? Vor- und Nachteile im Überblick

Die verschiedenen Möglichkeiten zur Finanzierung eines Modernisierungsvorhabens sollten vor dem Abschluss des Darlehensvertrags sorgfältig miteinander verglichen werden. Für Mieter ist dies einfach, da sie ohnehin lediglich freie Ratenkredite nutzen können, die auch als Konsumentenkredite bezeichnet werden. Anders bei Eigentümern, da sie mehrere Optionen haben. Die Vor- und Nachteile der verschiedenen Arten von Modernisierungskrediten im Überblick:

Kreditvariante Vorteile Nachteile
Immobilienkredit ohne Grundbucheintrag
  • Sondertilgungen kostenfrei
  • Flexible Tilgungsraten
  • Schnelle Auszahlung
  • Höherer Sollzins im Vergleich zum Kredit mit Grundbucheintrag
  • Ist Immobilieneigentümern vorbehalten
Immobilienkredit mit Grundbucheintrag
  • Niedriger Sollzins
  • Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitige Tilgung
  • Unflexible Tilgungsraten
  • Aufwändige Antragstellung
  • Grundbucheintrag verursacht Kosten
  • Erst ab 30.000 Euro möglich
  • Immobilie muss ausreichend schuldenfrei sein

Freier Ratenkredit

  • Bereits ab 1.000 Euro möglich
  • Sondertilgungen kostenfrei
  • Flexible Tilgungsraten
  • Auch für Mieter
  • Teurer als zweckgebundener Ratenkredit
Zweckgebundener Ratenkredit
  • Bereits ab 5.000 Euro möglich
  • Sondertilgungen kostenfrei
  • Flexible Tilgungsraten
  • Für den Vertrag fallen Kosten an
  • Lohnt nicht bei Neuabschluss
Bausparkredit
  • Mit und ohne Grundbucheintrag möglich
  • Für den Vertrag fallen Kosten an
  • Lohnt nicht bei Neuabschluss

Fest steht: Für Immobilieneigentümer ist in der Regel das zweckgebundene Modernisierungskredit im Vergleich zum Ratenkredit vorteilhafter. Inwieweit KfW-Förderdarlehen oder Modernisierungskredite mit Grundbucheintrag vorteilhafter sind, muss individuell geprüft werden und hängt auch davon ab, wie schnell das Darlehen getilgt werden soll. Zweckgebundene oder freie Ratenkredite haben eine kürzere Laufzeit, Darlehen mit Grundbucheintrag können auch über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt werden.

Sie möchten wissen, wie schnell Sie einen Modernisierungskredit abzahlen können? Dann nutzen Sie unseren Tilgungsrechner und spielen Sie verschiedene Modelle durch. Das hilft Ihnen bei der Entscheidung für das passende Modernisierungsdarlehen.

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