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Das Tilgungsdarlehen - Für wen geeignet? Wie wird es berechnet?

Das Tilgungsdarlehen ist eine besondere und wenig verbreitete Darlehensart bei der Immobilienfinanzierung. Wir erklären Ihnen, was das Tilgungsdarlehen ist und wo die Unterschiede zu anderen Darlehensarten liegen. Inkl. Beispielberechnungen. 

1. Definition: Was ist ein Tilgungsdarlehen? Inklusive Beispielrechnung

Veränderung der Rate beim Tilgungsdarlehen

Die Bezeichnung "Tilgungsdarlehen" wird oftmals als Oberbegriff für Raten- oder Immobiliendarlehen genannt: Bei diesen Darlehensarten zahlt der Darlehensnehmer den Kredit in meist monatlichen Darlehensraten zurück. Das Gegenstück dazu bilden sogenannte "endfällige Darlehen", bei denen die Rückzahlung zum Ende der Darlehenslaufzeit in einer Summe erfolgt - mit der sogenannten "Ballonrate". 

Das Besondere an einem Tilgungsdarlehen ist die fest vereinbarte und über die gesamte Kreditlaufzeit gleichbleibende Tilgungsrate sowie die sinkende Gesamtrate. Doch warum sinkt die Ratenbelastung bei dieser Darlehensart? Die Darlehenszinsen berechnen sich anhand des noch nicht zurückgezahlten Darlehensbetrags und verringern sich dementsprechend. Folge: Die Gesamtrate, die meist in Monatsraten zurückzuzahlen ist, ist zu Beginn der Darlehenslaufzeit sehr hoch - reduziert sich jedoch im Laufe der Zeit. Daher kann ein Tilgungsdarlehen beispielsweise nicht eins zu eins mit einem Annuitätendarlehen gleichgesetzt werden. Unsere Beispielrechnung veranschaulicht die Rückzahlung eines Tilgungsdarlehens: 

Rechenbeispiel Tilgungsdarlehen

Annahmen:

  1. Darlehenssumme: 100.000 EUR
  2. Darlehenszins: 1,5%
  3. Darlehenslaufzeit: 120 Monate
  4. monatliche Tilgungsrate: 833,34 EUR (100.000 EUR dividiert durch die Laufzeit von 120 Monaten)

Monatliche Ratenzahlungen im ersten Monat: 

  • Tilgungsrate: 833,34 EUR
  • Zinsrate: 125,00 EUR
  • Gesamtrate: 958,34 EUR

Monatliche Ratenzahlungen im 60. Monat: 

  • Tilgungsrate: 833,34 EUR
  • Zinsrate: 63,55 EUR
  • Gesamtrate: 896,89 EUR

Monatliche Ratenzahlungen im letzten Monat: 

  • Tilgungsrate: 832,54 EUR
  • Zinsrate: 1,04 EUR
  • Schlussrate: 833,58 EUR

Zinskosten des Tilgungsdarlehens aus unserem Beispiel: 7.562,44 EUR

2. Was sind die Unterschiede zu anderen Darlehensarten?

Wer eine Immobilienfinanzierung abschließt, der kommt mit verschiedenen Darlehensvarianten in Berührung. Selten fällt der Begriff "Tilgungsdarlehen", da das Tilgungsdarlehen - auch Ratentilgungsdarlehen genannt - eine gesonderte Form der Immobilienfinanzierung ist. Die Besonderheit dieser Kreditart haben wir Ihnen in Punkt 1 dieser Seite verdeutlicht. Im Folgenden erklären wir Ihnen die Unterschiede zum Annuitätendarlehen und zum endfälligen Darlehen - zwei gängige Darlehensarten: 

Tilgungsdarlehen vs. Annuitätendarlehen:

Wie schon erwähnt zeichnet sich das Tilgungsdarlehen durch eine konstante Tilgungsrate aus. Die Gesamtrate verringert sich über die Darlehenslaufzeit aufgrund der sinkenden Zinszahlungen. Das Annuitätendarlehen hingegen wird mit einer konstanten Gesamtrate zurückgezahlt. Innerhalb dieser Rate verschieben sich die Zins- und Tilgungsanteile. Mehr Informationen finden Sie auf unserer Seite zum Annuitätendarlehen. Folgende Beispiele zeigen die Unterschiede:

Beispielrechnung Tilgungsdarlehen:

  • Darlehenssumme: 100.000 EUR
  • Sollzins: 1,5%
  • Laufzeit: 120 Monate
  • 1. Rate: 958,34 EUR
  • Schlussrate: 833,58 EUR
  • Zinskosten: 7.562,44 EUR

Beispielrechnung Annuitätendarlehen

  • Darlehenssumme: 100.000 EUR
  • Sollzins: 1,5%
  • Zinsbindung & Laufzeit: 120 Monate
  • anfängliche Tilgung: 9,3% p.a.
  • Monatliche Rate: 900,00 EUR
  • Zinskosten: 7.730,24 EUR

Tilgungsdarlehen vs. endfälligem Darlehen:

Im Gegensatz zur Rückzahlung des Ratentilgungsdarlehens wird das endfällige Darlehen nicht sukzessive getilgt; die Rückzahlung erfolgt erst am Ende der Darlehenslaufzeit in einer Summe. Als Rückzahlung dienen hier zum Beispiel Auszahlungen aus Lebensversicherungen oder aus angesparten Bausparverträgen. Bei einem endfälligen Darlehen zahlt der Darlehensnehmer lediglich die Zinskosten als monatliche Rate. Mehr Informationen finden Sie auf unserer Seite zum endfälligen Darlehen

Beispielrechnung endfälliges Darlehen:

  • Darlehenssumme: 100.000 EUR
  • Sollzins: 1,5%
  • Zinsbindung: 10 Jahre
  • Monatliche Zinsrate: 125,00 EUR
  • Schlussrate: 100.000 EUR
  • Zinskosten: 15.000 EUR

Um die unterschiedlichen Tilgungsmöglichkeiten der verschiedenen Darlehensvarianten durchzurechnen bieten wir Ihnen unseren Online-Tilgungsrechner. So erhalten Sie sofort ein Ergebnis und können auch anhand des durch den Rechner erstellen Tilgungsplans den Tilgungsverlauf ersehen. 

3. Für wen ist das Tilgungsdarlehen geeignet?

Die Ratenbelastung bei einem Tilgungsdarlehen ist zu Beginn relativ hoch. Daher ist diese Darlehensvariante für Kreditnehmer geeignet, die gerade in den ersten Jahren der Immobilienfinanzierung über ein hohes und sicheres Einkommen verfügen. Doch die monatliche Gesamtrate sinkt während der Darlehenslaufzeit. Aus diesem Grund ist ein Tilgungsdarlehen für Kreditsuchende interessant, die frühzeitig oder in naher Zukunft in Rente gehen und so die Ratenbelastung während des Ruhestandes niedrig halten möchten. Interessant kann ein Tilgungsdarlehen auch für Modernisierungen sein, da hier die Darlehenssummen relativ niedrig sind und die Anfangsraten somit noch im Rahmen liegen können. Auch für Unternehmer kann ein Tilgungsdarlehen von Vorteil sein: Die getätigten Investitionen können zum Beispiel direkt abgeschrieben werden und dieses Geld kann direkt in die Tilgungsrate fließen. Zudem sind die Zinskosten im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen oder einem endfälligen Darlehen um einiges günstiger. Wer sich die monatlichen Anfangsraten leisten kann und möchte, der sollte diese Darlehensvariante in seine Überlegungen mit einfließen lassen. 

immoverkauf24 Hinweis:

Ein Tilgungsdarlehen wird im Rahmen einer Baufinanzierungsberatung sehr selten genannt. Interessieren Sie sich für diese Darlehensform, sprechen Sie Ihren Finanzierungsberater aktiv an. Da die Zielgruppe für diese Kreditart klein ist und auch die Einnahmen für die Banken gering sind, geben die Kreditinstitute hier oft einen Zinsaufschlag weiter. Daher ist ein Zinsvergleich sehr wichtig. Prüfen und vergleichen Sie immer mit Hilfe eines Tilgungsplans die Gesamtkosten der Finanzierungsvorschläge.  

4. Das Tilgungsdarlehen - Vor- und Nachteile für Sie geklärt!

Natürlich hat ein Tilgungsdarlehen Vor- und Nachteile, die es gegeneinander abzuwägen gilt. Wir haben für Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile von Tilgungsdarlehen zusammengefasst: 

Vorteile Nachteile
Geringere Zinskosten als bei einem Annuitätendarlehen Hohe Anfangsrate
Schnell sinkende Restschuld Darlehensart wird selten angeboten (daher relativ hohe Zinskonditionen möglich)
Kleinere Darlehensrate zum Ende der Laufzeit (Vorteilhaft zu Rentenbeginn) Meist sind Sondertilgungen nicht möglich

5. Tilgungsdarlehen vergleichen - Tipps zur richtigen Wahl & Angebote erhalten!

Sie möchten ein Tilgungsdarlehen abschließen? Dann haben wir hier für Sie einige Tipps zusammengetragen:

  • Planen Sie Ihr Budget gut, denn gerade zu Beginn des Kredits ist die Ratenbelastung nicht zu unterschätzen. Helfen kann Ihnen hier unser Budgetrechner.
  • Planen Sie auch unvorhergesehene Kosten ein, die Ihr Haushaltskonto zusätzlich belasten könnten.
  • Schauen Sie sich den Tilgungsplan zu dem Tilgungsdarlehen genau an. Hier sehen Sie, wie sich die Ratenbelastung über die Laufzeit hinweg verändert.
  • Gerade bei einem Darlehen mit konstanter Tilgungsleistung kann ein Darlehen mit variablem Zinssatz vorteilhaft sein: Durch die relativ schnelle Rückzahlung hat die Höhe der Zinsen mit zunehmender Darlehenslaufzeit geringeren Einfluss auf die Ratenbelastung. Außerdem spricht hier die Flexibilität in der Rückzahlung eine bedeutende Rolle, da bei Darlehen mit veränderlichem Zinssatz eine Sondertilgung immer möglich ist. 
  • Vergleichen Sie verschiedene Darlehensarten miteinander und wägen Sie ab, ob die Zinskostenersparnis die hohe anfängliche Ratenbelastung aufwiegt. Hier hilft Ihnen der Vergleich anhand der zu den Finanzierungsvorschlägen erstellten Tilgungspläne

immoverkauf24 Tipp:

Achten Sie darauf, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt zurückgezahlt sein sollte bzw. die Restschuld dann nur noch so gering ist, dass Sie diese ggf. auch noch aus einem Renteneinkommen zurückzahlen können. Seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 sind Banken gehalten, nur Kredite zu vergeben, die auch rechtzeitig zurückgezahlt werden können.

Vergleichen Sie Darlehensarten und Darlehenskonditionen - sprechen Sie mit einem unabhängigen Finanzierungsberater!

Welches Tilgungsdarlehen, mit welcher Tilgungshöhe und Sollzinsbindung, bei welcher Bank die meisten Vorteile für Ihre Baufinanzierung bietet, lässt sich am besten durch einen professionellen Vergleich herausfinden. Gerne lassen wir Ihnen konkrete Finanzierungsangebote zukommen, die genau auf Ihre Anforderungen zugeschnitten sind. Dabei werden die Konditionen von über 400 Bankpartnern tagesaktuell verglichen.

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