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Endfälliges Darlehen

Endfällige Darlehen (auch Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlegen genannt) unterscheiden sich von Tilgungsdarlehen dadurch, dass die Rückzahlung der Darlehenssumme nicht in monatlichen Raten, sondern in einer Summe am Ende der Zinsbindung erfolgt. Diese auch als Festzins- oder Zinszahlungsdarlehen bezeichnete Form der Immobilienfinanzierung kommt aber nicht für jedermann in Betracht. Denn die Bank verlangt für die Herausgabe eines solchen Darlehens eine Sicherheit, den so genannten Tilgungsersatz.

1. Kein endfälliges Darlehen ohne Tilgungsersatz

Wer also nicht über eine Kapitalanlage oder andere Sicherheiten verfügt – etwa eine Lebensversicherung – die in einigen Jahren ausgezahlt wird, bekommt ein solches Darlehen nicht. Der Grund: Die Bank möchte sichergestellt haben, dass die Tilgung am Ende der Zinsfestschreibung auch geleistet werden kann. Dazu dient die Sicherungsabtretung, mit der die Ansprüche des Darlehensnehmers aus der Lebensversicherung an die Bank übergehen.

2. Endfällige Darlehen: Eher für Kapitalanleger als für Selbstnutzer interessant

Eine Überlegung wert sind endfällige Darlehen vorwiegend für Kapitalanleger, die ihre Immobilie vermieten. Sie ziehen aus den höheren Zinsen zumindest den Vorteil, dass sie diese steuerlich geltend machen können. Selbstnutzer können den Nachteil höherer Zinszahlungen über die Zinsbindung hingegen nicht mit der Steuer ausgleichen. Wie hoch der Unterschied der Zinskosten unterm Strich gegenüber Tilgungsdarlehen ausfällt, zeigt folgendes Beispiel:

Angenommen, es soll ein Darlehen über 100.00 Euro abgeschlossen werden. Zur Wahl stehen:

  • ein Annuitätendarlehen mit einem Sollzins von einem Prozent und zehn Jahren Zinsbindung, das als Volltilgerdarlehen komplett während der Zinsbindung mit 9,51 Prozent Tilgungssatz und einer Rate von monatlich 876,04 Euro getilgt wird. Die Zinskosten summieren sich damit auf 5.125 Euro.
  • Oder ein Festdarlehen (endfälliges Darlehen) mit einem Prozent Sollzins bei gleicher Zinsbindung. Dann beträgt die monatliche Zinszahlung 83,33 Euro, die sich über zehn Jahre auf 10.024 Euro summiert.

Bei diesem Beispiel werden also rund doppelt so hohe Zinszahlungen fällig wie bei einem Tilgungsdarlehen.

Tipp von immoverkauf24:

Mit dem immoverkauf24 Tilgungsrechner können Sie den Effekt unterschiedlicher Tilgungssätze auf die zu leistenden Zinszahlungen und auf die Restschuld simulieren bzw. berechnen. Bei einem Tilgungssatz von 0% liegt ein endfälliges Darlehen vor.

3. Vorteile und Nachteile endfälliger Darlehen

Endfälliges Darlehen

Mit dieser Variante der Baufinanzierung lässt sich Eigenkapital, das zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs noch nicht zur Verfügung steht, in die Finanzierung einbinden. Riskant sind allerdings so genannte Zinsdifferenzgeschäfte, bei denen der Darlehensnehmer einen Immobilienkredit zu niedrigen Zinsen aufnimmt und parallel mit seiner Kapitalanlage mehr Geld verdienen will, etwa über die Anlage in Aktienfonds. Beträgt der aktuelle Zinssatz beispielsweise ein Prozent und wird eine jährliche Rendite von fünf Prozent mit Aktienfonds unterstellt, wirkt diese Idee lukrativ. Doch die fünf Prozent sind keineswegs garantiert. Stehen die Aktienmärkte zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Darlehenssumme im Minus, reicht das Guthaben schlimmstenfalls nicht aus, um die Tilgung vollständig zu leisten.

4. Endfällige Darlehen mit einem Bausparvertrag

Ein typischer Fall für den Einsatz eines endfälligen Darlehens bei der Immobilienfinanzierung ist ein bereits vorhandener Bausparvertrag, der noch bespart wird und bei dem das Ansparziel erst in einigen Jahren erreicht wird. Die Besonderheit ist hier, dass zwar das Darlehen nicht getilgt wird, parallel aber in den Bausparvertrag eingezahlt wird. Eine spezielle Variante stellen Konstantdarlehen dar: Bei dieser Form der Baufinanzierung schließt der Darlehensnehmer gleichzeitig einen Bausparvertrag und ein endfälliges Darlehen – von den Bausparkassen als Vorausdarlehen bezeichnet - ab. Von diesem Modell ist aber eher abzuraten.

Hinweis: Ob der Abschluss eines endfälligen Darlehens sinnvoll ist oder nicht, lässt sich nur durch einen Vergleich mit anderen Varianten ermitteln. Zudem ist die Beurteilung immer von der persönlichen Situation des Darlehensnehmers abhängig. Gerne führt immoverkauf24 entsprechende Vergleiche für Sie durch.

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