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Vollfinanzierung für das Haus - 7 Fragen, Antworten & Tipps

Bei einer Vollfinanzierung des Hauses handelt es sich um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Die Bank vergibt das Immobiliendarlehen in vollem Umfang. Ohne lange zu sparen, kann der Hauskauf oder Hausbau verwirklicht werden.

1. Was bedeutet die Vollfinanzierung eines Hauses?

Bei der Vollfinanzierung eines Hauses bringt der Käufer bzw. Bauherr kein Eigenkapital mit in die Eigenheimfinanzierung ein. Er leiht sich den Gesamtbetrag von der Bank. Der Begriff Vollfinanzierung ist hierbei nicht eindeutig: Entweder wird gemeint, dass nur der Kaufpreis der Immobilie "voll finanziert" wird oder man bezeichnet als Vollfinanzierung, dass auch die Nebenkosten bei Hauskauf bzw. Wohnungskauf von der Bank übernommen werden. Durch Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren kann ein Betrag in Höhe von ca. 10% des Kaufpreises zustande kommen.

Es wird daher von Finanzierungsexperten empfohlen, dass der Käufer zumindest die Kaufnebenkosten selbst zahlt, damit er einen guten Zinssatz bekommt. Da jedoch das Zinsniveau ohnehin sehr niedrig ist, ist auch eine Vollfinanzierung ohne jegliche Eigenmittel möglich, sofern sich die finanzierende Bank darauf einlässt. Denn: In der Zeit, in der bereits im eigenen Haus gelebt wird, spart der Darlehensnehmer sich die Miete. Meist ist die Vollfinanzierung mit höherem Zinssatz die attraktivere Art der Hausfinanzierung, als das langjährige Ansparen des Eigenkapitals während weiterhin Miete gezahlt wird.

2. Wer erhält eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital für sein Haus?

Während Immobilienkäufer die 10 - 20% Eigenkapital aufbringen können, meist problemlos ihr Eigenheim finanziert bekommen, haben es Vollfinanzierer ohne jegliche Eigenmittel etwas schwerer. Die Banken setzen meist ein hohes Einkommen und einen sicheren Arbeitsplatz voraus. Wie sonst auch kalkuliert die Bank, wie viel Geld der Kunde monatlich zur Verfügung hat und ob eine Immobilienfinanzierung in das Budget passt. Bei der Vollfinanzierung wird in der Regel ein größerer Puffer eingerechnet als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

3. Baufinanzierung als Vollfinanzierung – Rechner

Mit unserem Rechner können Sie die Baufinanzierung als Vollfinanzierung kalkulieren. Wir prüfen für Sie unverbindlich die Darlehensangebote von ca. 300 Banken. Da die Voraussetzungen für die Bewilligung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital je Bank sehr unterschiedlich sind, ist es wichtig möglichst viele Kreditinstitute zu vergleichen.

  1. 1 Vorhaben
  2. 2 Eckdaten
  3. 3 Persönliches Angebot
Ihre Angaben:
Darlehenssumme

Gewünschte Sollzinsbindung

Beleihung

Tilgung

4. Welche Banken kommen für eine Vollfinanzierung des Hauses in Frage?

Die Nennung konkreter Darlehensgeber für eine Haus-Vollfinanzierung ist nicht möglich, da jede Bank nach anderen Kriterien entscheidet, ob sie einen Hauskredit gewährt oder nicht. Während der einen Bank die persönlichen Daten des Kreditnehmers besonders wichtig sind (Beruf, Alter, Familienstand), legt die andere Bank Fokus auf die Darlehenssumme und die nächste Bank interessiert sich vorwiegend für eventuelle Sicherheiten des Antragstellers. Aufgrund der unterschiedlichen Bewertungsschwerpunkte sollten zahlreiche Kreditinstitute verglichen werden, bevor die Vollfinanzierung zu überhöhten Preisen abgeschlossen oder für nicht umsetzbar erklärt wird.

5. Benötige ich wirklich eine Vollfinanzierung? Wie komme ich an Eigenkapital?

Vollfinanzierung Haus

Die meisten Kaufinteressenten denken, sie hätten kein Eigenkapital, da sie keine nennenswerten Ersparnisse auf einem Spar- oder Girokonto haben. Eigenkapital lässt sich jedoch auch anders generieren und die Beratung durch einen Finanzierungsexperten von immoverkauf24 bringt ungeahnte Sicherheiten und Mittel in die Finanzierung ein.

Zu den Möglichkeiten des Eigenkapitals zählen:

  • Privatdarlehen in der Familie
  • KfW-Darlehen das als Eigenkapital angesehen wird
  • Nutzung eines Fondssparplans
  • Einbringen bestehender Immobiliensicherheiten
  • Einbringen von Manpower in Form einer Muskelhypothek

6. Welche Risiken gibt es bei einer Vollfinanzierung für eine Immobilie?

Die Vollfinanzierung einer Immobilie birgt Risiken, die dazu führen, dass die Banken Risikoaufschläge einkalkulieren und eine höhere Tilgung verlangen. Da kein Eigenkapital eingebracht wird, besteht das Risiko, dass falls ein Darlehensnehmer seine Raten nicht mehr bedienen kann, die Immobilie für einen geringeren Preis verkauft wird, als die Restschuld zum Verkaufszeitpunkt beträgt. Der Darlehensnehmer hat dann keine Immobilie mehr und eine Restschuld, die bei der Bank beglichen werden muss. Folglich hat die Bank bei dieser Art der Baufinanzierung Interesse daran, durch hohe Darlehensraten möglichst schnell die Darlehenssumme zurück zu bekommen. Vollfinanzierer müssen also mit höheren monatlichen Belastungen rechnen.

Vor Vergabe des Darlehens berechnet die Bank den Beleihungswert der Immobilie, also den Verkehrswert der Immobilie, abzüglich aller Risiken. Nur wenn dieser hoch genug ist, wird das Darlehen gewährt.

7. Immobilie mit Vollfinanzierung kaufen oder doch weiter mieten?

Auch wenn die Vollfinanzierung teurer ist als die Finanzierung mit Eigenkapital, lohnt sie sich meist im Vergleich zur lebenslangen Miete. Die Rechnung ist einfach: Während die Miete trotz monatlicher Zahlung immer weiter steigt und niemals zu Immobilienbesitz führt, wird das Darlehen in der Summe monatlich geringer und am Ende besitzt der Darlehensnehmer ein Haus. Auch das Zahlen von hohen Zinsen von bis zu 3% ist im Regelfall besser, als die weitere Mietzahlung.

Wer noch darüber nachdenkt, ob er kaufen oder mieten soll, sollte sich ausrechnen, wie hoch die zu erbringende Miete bis zu seinem Lebensende ist und ob die Finanzierung sich trotz relativ hoher Zinsen lohnt. Hierbei ist außerdem zu berücksichtigen, dass ein Mieter, der aufgrund des Ansparens von Eigenkapital zunächst weiter mietet, doppelt belastet ist: Durch die Sparbeträge und die Miete. Wer schneller kauft, ist schneller kein Mieter mehr und wirtschaftet in die eigene Tasche.

Tipp von immoverkauf24:

Aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind die Kriterien für die Darlehensvergabe verschärft worden. Die Immobilienfinanzierung sollte nicht zu lange aufgeschoben werden, da die meisten Banken voraussetzen, dass das Darlehen vor Renteneintritt des Darlehensnehmers abbezahlt ist. Anderenfalls wird geprüft, ob mit der zu erwartenden Rente die Kreditraten weiter bezahlt werden können. Hierbei werden hohe Rentenzahlungen erwartet.

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