Wertermittlung Immobilie – 10 wichtige Punkte zur Immobilienwertermittlung

Die Wertermittlung für Immobilien bezeichnet die Grundstücksbewertung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks mittels Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren. Die Verfahren werden in der Immobilienwertermittlungsverordnung vereinheitlicht.

Grundlage der Immobilienbewertung nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert (Marktwert), der durch den Preis bestimmt wird, welcher zu dem Zeitpunkt der Ermittlung zu erzielen wäre – abhängig von rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Die Immobilienwertermittlung erfolgt in Deutschland auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie legt die Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien, also das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren, verbindlich fest. Trotz fundierter Verfahren kann die Wertermittlung bei Immobilien besondere Gegebenheiten, wie etwa Liebhaberobjekte oder aktuelle Marktschwankungen, nicht vollständig abbilden. So basieren die von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte in der Regel auf Vorjahresdaten und bilden das Marktgeschehen zum Teil nur verzögert ab. Wichtig ist, bei allen Wertermittlungsverfahren einen logischen Grundsatz zu befolgen:

• Eine Immobilie ist das wert, was ein anderer zu einem bestimmten Zeitpunkt hierfür zu zahlen bereit ist.

Die drei Wertermittlungsverfahren für Immobilien im Überblick

• Sachwertverfahren: Bei dem Sachwertverfahren wird der Verkehrswert eines Gebäudes aus dessen Herstellungskosten abgeleitet. Ausgangspunkt sind hierbei die Kosten, die durch eine Neuerrichtung des Gebäudes entstehen würden. Zur Ermittlung des Verkehrswerts wird bei diesem Verfahren der Marktanpassungsfaktor angewandt.
• Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren findet insbesondere dann Anwendung, wenn eine bewirtschaftete Immobilie bzw. ein Renditeobjekt zu bewerten ist. Hier steht der nachhaltig erzielbare Reinertrag für die Einschätzung des Immobilienwerts im Vordergrund. Bei diesem Verfahren ist die Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswerts im Liegenschaftszinssatz enthalten.
• Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert ermittelt, indem Vergleichspreise möglichst gleichartiger Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen zum gleichen Zeitpunkt herangezogen werden.

Eine Immobilienwertermittlung kann zu verschiedenen Anlässen von Bedeutung sein:

• für den Immobilienverkauf
• zur Wertermittlung im Rahmen einer Scheidung (Hausverkauf Scheidung)
• zur Ermittlung des Immobilienwerts im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
• um den Beleihungswert für eine Bank festzustellen
• um eine Hypothek zu verlängern
• zur Dokumentation des Verkehrswerts für das Finanzamt
• als Bewertungsgrundlage beim Immobilienkauf

Wer den Wert einer Immobilie ermitteln möchte, stellt schnell fest: Es gibt nicht nur einen Einflussfaktor. Vielmehr ergibt sich die Wertermittlung aus einem komplexen Zusammenspiel verschiedener Merkmale – manche lassen sich verbessern, andere nicht. Diese Faktoren können sowohl eine Wertsteigerung der Immobilie als auch eine Wertminderung verursachen.

Diese Faktoren beeinflussen die Wertermittlung der Immobilie:

• Lage und Umfeld: Die Lage ist das zentrale Kriterium bei der Immobilienwertermittlung. Sie umfasst nicht nur die geografische Region, sondern auch Mikrostandort, Infrastruktur, Anbindung und Nachbarschaft.

• Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel der Grund und Boden wert ist, auf dem die Immobilie steht. In begehrten Lagen kann der Grundstückspreis den Immobilienwert deutlich dominieren.

• Zustand und Baujahr der Immobilie: Je besser der bauliche Zustand und je jünger die Immobilie, desto höher der Wert. Bei Sanierungsbedarf mindert sich der zu ermittelnde Hauswert deutlich – das spielt besonders bei der Wertermittlung von Häusern eine Rolle.

• Ausstattung und Wohnfläche: Zur Ausstattung zählen z. B. Bodenbeläge, Bäder, Fenster, Heizung oder Smart-Home-Technik. Auch Größe und Zuschnitt der Wohnfläche beeinflussen die Wertermittlung des Hauses oder der Wohnung.

• Energieeffizienz: Ein schlechter Energiekennwert gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) senkt nicht nur die Nachfrage, sondern auch den Immobilienwert. Eine hohe Energieeffizienz, z.B. durch gute Dämmung und moderne Heiztechnik, wirken sich positiv auf die Immobilienwertermittlung aus.

• Lokale Marktsituation: Angebot und Nachfrage auf dem regionalen Markt beeinflussen, wie viel Käufer bereit sind, zu zahlen. Wer den Marktwert einer Immobilie ermitteln will, muss daher immer auch die aktuelle Marktsituation berücksichtigen.

• Zukünftige Entwicklung: Geplante Infrastrukturprojekte, neue Baugebiete oder Veränderungen in der Nachbarschaft können den Immobilienwert künftig steigern oder senken. Auch das fließt in die Wertermittlung ein.

Wer den Wert einer Immobilie ermitteln möchte, kann zwischen mehreren Möglichkeiten wählen – doch nicht jede ist für jeden Anlass geeignet. Abhängig vom Ziel der Wertermittlung (z. B. Verkauf, Erbschaft oder Scheidung) unterscheiden sich sowohl Aufwand als auch Genauigkeit der Wertermittlungen. Für den Hausverkauf genügt oft eine kostenfreie Bewertung durch einen Immobilienmakler, für rechtliche Auseinandersetzungen ist ein Gutachten vom Sachverständigen nötig. Die wichtigsten Möglichkeiten zur Ermittlung des Immobilienwerts im Überblick:

Die Kosten einer Immobilienwertermittlung variieren je nach Methode und Anlass. Während einfache Online-Bewertungen kostenlos sind, fallen bei fundierten Gutachten durch Sachverständige Kosten an – besonders bei gerichtlicher Verwendbarkeit. Auch die Art der Immobilie spielt eine Rolle: Die Wertermittlung eines Hauses ist oft aufwendiger als die Wertermittlung eines Grundstücks. Entscheidende Kostenpositionen sind das Honorar des Sachverständigen, mögliche Fahrtkosten und die Art des Gutachtens (z. B. Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten). Durchschnittlich müssen Sie mit Kosten zwischen 300 und 1.500 Euro rechnen.

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Die Feststellung des Beleihungswertes hat mit der Wertermittlung im üblichen Sinne wenig zu tun. Der Beleihungswert wird deutlich unter dem tatsächlichen Immobilienwert angesetzt, da er der Bank als Sicherheit für eine Finanzierung dient. Ziel von Banken ist es, sich auf diese Weise abzusichern: Der Beleihungswert wird nur so hoch festgelegt, wie ein Objekt jederzeit bei einem Verkauf im Rahmen einer Zwangsversteigerung erzielen könnte. Es werden also hohe Abschläge vom ermittelten Immobilienwert genommen.

Einige Besonderheiten wirken sich (negativ) auf den Wert einer Immobilie aus. Hierzu zählen vor allem Eintragungen in das Grundbuch, die die Rechte Dritter am Objekt betreffen:

• Erbbaurechte (eigenes Haus auf fremden Grund und Boden)
• Wohnrechte
• Nießbrauchrechte
• Wegerechte (hierbei kommt es jedoch explizit auf die Art des Wegerechts an)

Ein erfahrener Sachverständiger muss die genannten Fälle prüfen, die entstehenden Beeinträchtigungen einschätzen und eine entsprechende Wertminderung festlegen, die in die Wertermittlung der Immobilie einfließt.

Die Wertermittlung einer Immobilie bietet eine fundierte Orientierung – ist aber immer eine Momentaufnahme und ersetzt keine Verkaufsgarantie. Sie basiert auf objektiven Kriterien wie Lage, Größe, Ausstattung und dem aktuellen Marktumfeld. Dennoch können unvorhersehbare Entwicklungen, etwa Zinsänderungen oder Nachfrageschwankungen, den real erzielbaren Preis beeinflussen.

Die Ermittlung des Immobilienwerts ist besonders bei Verkauf, Scheidung, Erbschaft oder steuerlichen Fragen unverzichtbar. In anderen Fällen ist eine Wertermittlung keine Pflicht, kann sich aber dennoch positiv auswirken – beispielsweise durch das Erzielen eines höheren Verkaufspreises. Zusammenfassend lässt sich also sagen: Mit der Wertermittlung einer Immobilie vertrauen Sie auf Expertise und treffen Entscheidungen auf einer fundierten Basis.