Bodenrichtwert

Unter dem Bodenrichtwert versteht man den durchschnittlichen Wert bzw. Preis eines Bodens in einer bestimmten Lage bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche.

In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert so ermittelt, als wäre das jeweilige Grundstück unbebaut. Basis für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der Gemeinden.

Bei der Immobilienbewertung werden die unterschiedlichen Nutzungs-, Wert- und Lageverhältnisse der jeweiligen Grundstücke berücksichtigt. So spielen beispielsweise der Erschließungszustand, die Gestalt des Grundstücks und die Art der baulichen Nutzung eine maßgebliche Rolle bei der Wertermittlung nach ImmoWertV.

Weicht ein Grundstück bei diesen Parametern stark vom sogenannten Richtwertgrundstück ab, so weicht auch der Verkehrswert des Grundstücks entsprechend vom Bodenrichtwert ab. Um etwaige Abweichungen berechnen zu können, weisen einige Gutachterausschüsse in ihren Marktberichten Anpassungsfaktoren für abweichende Eigenschaften aus. Jedermann ist berechtigt, Auskünfte über Bodenrichtwerte beim Gutachterausschuss zu erhalten. Häufig sind die Auskünfte allerdings kostenpflichtig.

Der Bodenrichtwert für Bauland wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag (in der Regel zum 31. Dezember bzw. 1. Januar) ermittelt. Anhand der Bodenrichtwerte wird eine Bodenrichtwertkarte erstellt, die es für alle Kreise, kreisfreien- und kreiszugehörigen Städte, Gemeinden und Ortschaften und Ortsteile in Deutschland gibt.

Bodenrichtwerte werden im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien herangezogen, um den Bodenwert zu bestimmen, wenn dieser sich nicht im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ermitteln lässt.

Der Bodenwert spielt insbesondere beim Hausverkauf eine wichtige Rolle. Ist ein Haus in einem so schlechten Zustand, dass ein Käufer es abreißen würde, kann ein Eigentümer im Verkaufsfall nur den Bodenwert erzielen bzw. muss davon sogar noch die Abrisskosten abziehen.

Dabei kann der Bodenwert nicht einfach mit dem Bodenrichtwert gleich gesetzt werden. Nicht selten sind die Abweichungen zwischen Richtwert und tatsächlichem Wert beträchtlich, da je nach Grundstück unterschiedliche Faktoren wertbestimmend sein können. Am stärksten wird der Bodenwert durch die Bebaubarkeit des Grundstücks und die zu errichtende Wohnfläche bestimmt.

Es gilt dabei der Grundsatz: Der Wert eines Grundstücks ist umso höher, je mehr Wohnfläche auf dem Grundstück errichtet werden kann und je teurer diese Fläche am Markt verkauft werden kann. Daher sollte der Wert eines Grundstücks vor Grundstücksverkauf separat ermittelt werden und nicht einfach der Bodenrichtwert zugrunde gelegt werden.