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Kataster – Definition und die 5 wichtigsten Informationen über das Liegenschaftskataster

Ein Kataster ist ein flächendeckendes amtliches Verzeichnis aller geometrisch vermessenen Landstücke einer Region. Eine weitere Bezeichnung dafür ist Liegenschaftskataster. Erfahren Sie hier, welche Informationen in den Liegenschaftskarten auf welche Weise bereitgestellt werden, warum Katasterauszüge für den Immobilienverkauf wichtig sind und wo Eigentümer ins Kataster Einsicht nehmen können.

1. Was ist ein Kataster?

Flurkarte

Das Kataster als amtliches Grundstücksverzeichnis setzt sich im Wesentlichen aus zwei Elementen zusammen: Aus den sogenannten Flurkarten eines Grundstücks – auch Liegenschaftskarten genannt – als darstellenden Teil sowie aus dem Katasterbuch, das schriftliche Informationen zu den Flurstücken und ihrer Beschaffenheit hinsichtlich Lage, Nutzungsart und Bebauung enthält.
Das Kataster bildet die amtliche Grundlage des Grundbuchs im Sinne der Grundbuchordnung (GBO). Gemeinsam dienen Kataster und Grundbuch der Eigentumssicherung an Grund und Boden.

Geführt wird ein Liegenschaftskataster vom örtlich zuständigen Katasteramt. Die Regelungen hierfür können in Deutschland je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen. Relevant werden Auskünfte aus dem Kataster insbesondere bei Themen rund um den Immobilienverkauf bzw. den Immobilienkauf. Die Gründe dafür sind unter anderem folgende:

  • Liegenschaftskarten geben Aufschluss über Lage und Größe von Grundstücken, woraus Eigentümer, die verkaufen möchten, den Wert von Grundstücken bzw. Immobilien im Zuge einer Immobilienbewertung ermitteln lassen können.
  • Die Informationen aus dem Kataster werden von Immobilienmaklern und Finanzinstituten als Basis für die Vermarktung von Objekten und zur Ermittlung von Beleihungswerten bei einer Baufinanzierung verwendet.
  • Notare nutzen die Daten aus dem Liegenschaftskataster ggf. für den Kaufvertrag einer Immobilie.
  • Das Kataster wird als Orientierung für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Dies war auch der ursprüngliche Grund zur Einführung des Katasters um das Jahr 1800 zunächst in Frankreich.

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2. Wie ist ein Kataster aufgebaut?

Ein Kataster enthält unterschiedliche Informationen sämtlicher Liegenschaften (anderer Begriff für Grundstücke) innerhalb eines Gebiets. Es stellt die Beschaffenheit dieser hinsichtlich örtlicher Lage und Größe dar und beschreibt ihre Nutzung sowie die Eigentumsverhältnisse. Obwohl jedes Bundesland ein eigenständiges Liegenschaftskataster führt, ist der Aufbau des Katasters grundsätzlich identisch.

  • Katasterbuch
    In diesem Teil des Katasters wird schriftlich erläutert, wie die Grundstücke beschaffen sind und in wessen Besitz sie sich befinden.
  • Katasterkarten
    Hier erfolgt die grafische Darstellung der Grundstücke mit Hilfe der Flurkarten, auch Liegenschaftskarten oder Katasterkarten genannt. Der Maßstab dieses Kartenwerks kann je nach Stadt oder Gemeinde unterschiedlich ausfallen, in der Regel liegt er zwischen 1:500 und 1:1000, bei größeren Liegenschaften auch 1:2000.
  • Katasterzahlenwerk
    Im Katasterzahlenwerk werden die amtlich erfassten Messungen niedergeschrieben, für die öffentlich bestellte Vermessungsingenieure oder das Vermessungs- und Katasteramt selbst zuständig sind.
  • Weitere Details
    Darüber hinaus werden unter anderem Grenzniederschriften und Verhandlungsprotokolle im Kataster aufgenommen.

Insgesamt ist das Kataster ein fortlaufend aktualisiertes Dokument, dessen Inhalt mit den Daten des Grundbuchs übereinstimmen muss. Kommt es etwa zu Grundstückteilungen, wenn ein Grundstück verkauft wird, plant ein Eigentümer einen Hausbau oder will er an einer bestehenden Immobilie größere Umbauten vornehmen und verändert dafür den Grundriss, besteht eine sogenannte Einmessungspflicht. Die Änderungen werden dann im Kataster festgehalten.

Eine Besonderheit des Katasters ist die sprachliche Bezeichnung der Grundstücksflächen. So ist ein Kataster in Gemarkung, Flur und Flurstück unterteilt. Dabei ist die Gemarkung die oberste Flächeneinheit und oftmals historisch gewachsen. Das heißt, ihre Grenzen stimmen häufig mit denen einer Gemeinde oder eines Stadtteils einer größeren Stadt überein. Eine Gemarkung wiederum besteht aus mehreren Fluren, die sich in einzelne Flurstücke aufteilen lassen. Auf den Begriff „Flur“ ist auch der Begriff Flurkarte zurückzuführen. Jedes Flurstück ist mit einer individuellen Flurstücksnummer versehen, die neben dem Liegenschaftskataster auch im Grundbuch genannt wird.

3. Wie ermittelt das Katasteramt die Daten für das Liegenschaftskataster?

Da das Kataster in Deutschland bereits seit dem 19. Jahrhundert besteht, befindet sich der Großteil der Daten bereits im Bestand. Dennoch kommt es immer wieder zu Neuvermessungen oder Änderungen, etwa wenn nach einer Realteilung ein Teil eines Grundstücks verkauft wird und der neue Grundstückseigentümer ein Haus bauen möchte. Dafür muss er einen Bauantrag stellen, für den wiederum ein amtlicher Lageplan notwendig ist. So kann beispielsweise sichergestellt werden, dass der vorgeschriebene Abstand zum Grundstück des Nachbarn eingehalten wird.

Nur eine befugte Stelle darf die hierfür erforderliche Grundstücksvermessung vornehmen – in der Regel sind das öffentlich bestellte Vermessungsingenieure oder das Vermessungs- und Katasteramt selbst. Vermessungen erfolgen nach unterschiedlichen Verfahren, etwa auf GPS-Basis oder mithilfe der sogenannten Polaraufnahme.

4. Kataster und Grundbuch – was ist der Zusammenhang?

Wenn man sich über Lage und Beschaffenheit eines Grundstücks informieren möchte, muss ein Eigentümer das Kataster zu Rate ziehen bzw. sich an das zuständige Katasteramt wenden. Geht es hingegen um die Besitzverhältnisse an einem Grundstück, ist ein Blick in das Grundbuch hilfreich. Auf diese Weise lassen sich die Unterschiede zwischen Kataster und Grundbuch wohl am einfachsten darstellen.

Gleichwohl gibt es einen Zusammenhang zwischen den beiden Begrifflichkeiten, denn das Kataster bildet die Grundlage für die Daten des Grundbuchs. Erst durch den Eintrag im Grundbuch wird das vermessene und im Liegenschaftskataster verwaltete Stück Erdoberfläche zum Grundstück im rechtmäßigen Sinne.

5. Wie kann ein Eigentümer in das Kataster Einsicht nehmen?

Über das Amtliche Liegenschaftskataster-Informationssystem, kurz ALKIS, besteht seit dem Jahr 2015 die Möglichkeit, Katasterkarten für jedes Bundesland online abzurufen. Dank eines bundesweit einheitlichen Grunddatenbestands kann jeder Eigentümer in das Kataster Einsicht nehmen und mit nur wenigen Mausklicks für jedes einzelne Bundesland die Informationen aus dem Liegenschaftskataster online erhalten.

Im ALKIS sind die Daten der Digitalen Flurkarte und des automatisierten Liegenschaftsbuchs, die zuvor getrennt voneinander geführt wurden, zusammengelegt worden. Neu hinzugekommen sind unter anderem Datenbestände zur tatsächlichen Nutzung, zur Bodenschätzung und 3D-Gebäudedaten.

Die Einsichtnahme in das Kataster ist grundsätzlich für jedermann möglich, wer jedoch personenbezogene Daten des Liegenschaftskatasters online abrufen möchte, muss dem zuständigen Katasteramt ein berechtigtes Interesse nachweisen. Ein Beispiel kann ein Interessent an einem zum Verkauf stehenden Grundstück sein. Darüber hinaus sind Katasterauszüge, wie sie unter Umständen im Zuge eines Grundstücksverkaufs oder Immobilienverkaufs erforderlich sind, auch in analoger Druckform erhältlich. Die Kosten dafür können je nach Bundesland und Fall unterschiedlich hoch sein.

Wenn Sie wissen wollen, welche weiteren Dokumente für den Immobilienverkauf notwendig sind und was es darüber hinaus zu beachten gilt, ist immoverkauf24 Ihr richtiger Ansprechpartner. Unsere Experten vor Ort begleiten Sie durch den gesamten Verkaufsprozess – von der kostenlosen Immobilienbewertung über die persönliche Beratung bis zur Vermarktung Ihrer Immobilie –  informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!

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