Vorkaufsrecht bei Immobilien: Was Sie für Haus, Wohnung & Grundstück beachten sollten

Darf ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen, an wen er will? Nicht unbedingt, denn ein Vorkaufsrecht kann Ihren Immobilienverkauf komplizierter machen und sogar den Käufer ändern. Ob Haus, Wohnung oder Grundstück – wer ein Vorkaufsrecht hat, kann unter bestimmten Bedingungen in den Kaufvertrag mit Dritten eintreten und so die Veräußerung beeinflussen.

2. Welche Arten von Vorkaufsrechten gibt es?

Beim Vorkaufsrecht wird zwischen mehreren Arten unterschieden, da Herkunft, rechtliche Wirkung und Bindungswirkung stark variieren. Für Vorkaufsrechte bei Immobilien ist entscheidend, ob es vertraglich vereinbart, dinglich gesichert oder gesetzlich vorgesehen ist.

• Dingliches Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht ist ein besonders starkes Recht, da es im Grundbuch eingetragen wird und damit gegenüber jedem Eigentümer wirkt. Geregelt ist es im BGB, insbesondere in den §§ 463 ff. in Verbindung mit den grundbuchrechtlichen Vorschriften. Es gilt vor allem, wenn der Berechtigte dauerhaft abgesichert werden soll. Auch bei einem Eigentümerwechsel bleibt das Recht bestehen. Für Käufer kann dies den Verkauf erschweren, für Berechtigte bietet es maximale Rechtssicherheit.

• Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht basiert auf einer rein vertraglichen Vereinbarung zwischen Verkäufer und Berechtigtem und ist ebenfalls in §§ 463 - 473 BGB geregelt. Es bindet ausschließlich die Vertragsparteien und wird nicht im Grundbuch eingetragen. Typisch ist diese Form bei familiären Absprachen oder zwischen Geschäftspartnern. Wird die Immobilie dennoch an einen Dritten verkauft, bleibt der Kauf wirksam, der Berechtigte kann jedoch Schadensersatz verlangen. Die geringere Außenwirkung ist eine zentrale Besonderheit dieser Variante.

• Gesetzliches (öffentlich-rechtliches) Vorkaufsrecht

Gesetzliche Vorkaufsrechte entstehen unmittelbar kraft Gesetzes und nicht durch Vertrag. Bekannt sind etwa das Vorkaufsrecht für Mieter nach § 577 BGB oder das Vorkaufsrecht für Gemeinden, das sich aus den §§ 24 - 28 BauGB ergibt. Gemeinden nutzen dieses Recht, um städtebauliche Ziele umzusetzen. Eine Grundbucheintragung ist nicht erforderlich. Bei einem gesetzlichen Vorkaufsrecht können Eigentümer den Immobilienverkauf nicht vollständig frei gestalten, sondern müssen gesetzliche Vorgaben beachten – insbesondere bei bestimmten Lagen oder Nutzungen der Immobilie.

3. Wie funktioniert das Vorkaufsrecht für Haus, Wohnung oder Grundstück?

Das Vorkaufsrecht greift erst dann, wenn für eine Immobilie bereits ein wirksamer Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen wurde. Der Berechtigte erhält dadurch nicht automatisch ein Kaufrecht, sondern die Möglichkeit, zu identischen Konditionen in diesen Vertrag einzutreten. Preis, Zahlungsmodalitäten und Nebenabreden müssen vollständig übernommen werden.

Wer kann ein Vorkaufsrecht ausüben?

Nicht jede Person darf ein Vorkaufsrecht geltend machen. Entscheidend ist, ob ein gesetzliches oder vertraglich vereinbartes Recht besteht und ob tatsächlich ein Verkauf an einen Dritten erfolgt. Zudem gibt es Ausnahmen, bei denen das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, etwa bei Schenkungen oder Verkäufen innerhalb der Familie. In der Regel können die folgenden Personen, Gemeinden und Organisationen ein Vorkaufsrecht ausüben:

• Vertraglich berechtigte Personen: Personen, denen durch Vertrag ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde (z.B. im Kauf- oder Nutzungsvertrag), können dieses Recht ausüben, sobald der Eigentümer einen Verkauf an einen Dritten plant. Daneben können auch dinglich Berechtigte ein Vorkaufsrecht geltend machen, wenn dieses im Grundbuch eingetragen ist.
• Mieter: Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn ihre Mietwohnung erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird (§ 577 BGB). Ausgenommen sind Verkäufe an Familienangehörige oder Personen des engen Verwandtenkreises des Eigentümers.
• Gemeinden: Gemeinden und Städte verfügen über ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht, das in den §§ 24 ff. BauGB geregelt ist. Es dient der Sicherung städtebaulicher Ziele, etwa in Sanierungsgebieten, Entwicklungsbereichen oder bei Grundstücken für öffentliche Nutzung. Dieses Recht muss nicht im Grundbuch eingetragen werden. Der Notar ist verpflichtet, beim Verkauf eines Grundstücks eine Vorkaufsrechtsanfrage an die Gemeinde zu stellen. 
  Um Klarheit vor Vertragsabschluss zu schaffen, kann der Eigentümer ein sogenanntes Negativzeugnis anfordern, das bestätigt, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder die Gemeinde davon keinen Gebrauch macht.
• Miterben: Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Außenstehenden, können die übrigen Miterben ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB ausüben. Innerhalb der Erbengemeinschaft selbst besteht dagegen kein Vorkaufsrecht eines Erben gegenüber einem anderen, wenn über den gesamten Nachlass entschieden wird. Können sich die Miterben über die Verwertung einer Immobilie nicht einigen, bleibt häufig nur die Teilungsversteigerung, bei der alle Erben mitbieten dürfen. Bei einer Zwangsversteigerung hingegen steht den Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.
• Wichtige Ausnahmen des Vorkaufsrechts: Schenkungen, Tauschgeschäfte oder Verkäufe an enge Verwandte lösen in der Regel kein Vorkaufsrecht aus. Auch für Eigentumswohnungen oder Erbbaurechte gilt das gemeindliche Vorkaufsrecht nicht.

Ablauf: Wie sieht ein Immobilienverkauf mit Vorkaufsrecht in der Praxis aus?

1. Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Dritten: Der Eigentümer schließt zunächst einen notariellen Kaufvertrag für Haus, Wohnung oder Grundstück ab.
2. Information des Vorkaufsberechtigten: Der Verkäufer oder der Notar informiert den Berechtigten vollständig über sein Vorkaufsrecht und den Vertragsinhalt.
3. Prüfung und Entscheidungsfrist: Der Berechtigte prüft den Vertrag und entscheidet innerhalb der gesetzlichen oder vertraglichen Frist, ob er das Vorkaufsrecht ausübt.
4. Ausübung des Vorkaufsrechts: Erklärt der Berechtigte fristgerecht die Ausübung, tritt er rechtlich an die Stelle des Drittkäufers.
5. Grundbuchliche Abwicklung: Ein bestehender Eintrag zum Vorkaufsrecht im Grundbuch ist zu beachten und ggf. zu ändern. Anschließend erfolgt die Eigentumsumschreibung auf den Berechtigten, der die Immobilie erworben hat.

4. Welche Fristen gelten beim Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht unterliegt gesetzlichen Fristen, die gewahrt werden müssen. So ist der Vorkaufsverpflichtete gemäß § 469 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet, „dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen.“

Anschließend muss auch der Vorkaufsberechtigte schnell reagieren und entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen möchte. Gemäß § 469 Abs. 2 BGB kann das Vorkaufsrecht „bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.“ Die zweimonatige Frist des Vorkaufsrechts gilt übrigens auch für Häuser und Wohnungen.

5. Was ist bei der vertraglichen Gestaltung eines Vorkaufsrechts zu beachten?

Bei der vertraglichen Gestaltung eines Vorkaufsrechts sind sowohl inhaltliche als auch formale Anforderungen zu beachten, um eine rechtssichere Umsetzung zu gewährleisten. Zwar kann ein Vorkaufsrecht grundsätzlich privatschriftlich vereinbart werden, bei Immobilien empfiehlt sich jedoch die notarielle Beurkundung. Verträge sollten ausschließlich von fachkundigen Stellen wie Notaren erstellt oder geprüft werden.

Wichtige Punkte bei der vertraglichen Gestaltung eines Vorkaufsrechts

1. Vertragliche Form

Ein Vorkaufsrecht für Haus, Wohnung oder Grundstück kann schuldrechtlich vereinbart werden und ist zunächst formfrei möglich. Bei Immobilien ist eine notarielle Beurkundung dringend anzuraten, insbesondere wenn eine spätere Eintragung als dingliches Recht geplant ist. Dies erhöht die Rechtssicherheit für alle Beteiligten erheblich.

2. Erforderliche Inhalte

Der Vertrag sollte klar regeln, für welche Immobilie das Vorkaufsrecht gilt, wer berechtigt ist und unter welchen Bedingungen es ausgeübt werden kann. Ebenso wichtig sind Fristen, Informationspflichten und der genaue Umfang des Eintritts in einen Kaufvertrag. Unklare Formulierungen führen häufig zu Streitfällen.

3. Absicherung gegenüber Schadensersatzansprüchen

Wird ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht verletzt, können Schadensersatzansprüche entstehen. Um dieses Risiko zu minimieren, sollten die Pflichten des Verkäufers eindeutig definiert werden. Eine notarielle Beratung hilft, Regelungen im Einklang mit dem BGB rechtssicher zu gestalten.

4. Erforderliche Unterlagen

Zu den relevanten Unterlagen zählen der zugrunde liegende Kaufvertrag, gegebenenfalls bestehende Mietverträge oder Nutzungsverträge sowie Angaben zur Immobilie. Soll das Vorkaufsrecht im Grundbuch gesichert werden, sind zusätzlich notarielle Urkunden und Grundbuchauszüge erforderlich.

5. Absicherung durch Grundbucheintrag

Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kann durch die Eintragung als dingliches Recht im Grundbuch abgesichert werden. Dadurch bleibt das Recht auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Diese Form bietet den höchsten Schutz, setzt jedoch stets eine notarielle Mitwirkung voraus. 

6. Wann wird ein Vorkaufsrecht unwirksam oder erlischt?

Ein Vorkaufsrecht kann sowohl unwirksam werden als auch endgültig erlöschen. In diesen Fällen entfällt das Eintrittsrecht des Berechtigten, und der Verkäufer kann frei an Dritte veräußern. Unter den folgenden Umständen kann ein Vorkaufsrecht unwirksam werden oder erlöschen:

• Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch
• Tod des Vorkaufsberechtigten
• Eigentumsübergang durch Schenkung oder Erbfall
• Ablauf einer vertraglich vereinbarten Befristung des Vorkaufsrechts
• Verzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten
• Nichteinhaltung der Ausübungsfrist
• Unwirksame oder formfehlerhafte Vereinbarung
• Verkauf an privilegierte Personenkreise (z.B. Haushaltsangehörigen oder Familienmitglieder)

7. Was ist die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung?

Eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung ist eine formelle Erklärung, mit der ein Vorkaufsberechtigter bestätigt, dass er sein bestehendes Vorkaufsrecht nicht ausübt. Besonders wichtig ist sie beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht von Gemeinden: Ohne diese Erklärung darf der Käufer häufig nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Für Verkäufer und Käufer schafft sie Rechtssicherheit und verhindert Verzögerungen beim Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück. In der Praxis wird die Erklärung oft auch als Negativattest bezeichnet und vom Notar im Rahmen der Kaufabwicklung angefordert.

8. Aktuelle Rechtsprechung: Was gilt beim Vorkaufsrecht 2026?

Die aktuelle Rechtsprechung zum Vorkaufsrecht bringt bis 2026 wichtige Klarstellungen, die Eigentümer, Vermieter und Verkäufer kennen sollten. Besonders relevant ist eine Entscheidung des BGH aus 2025: Das Vorkaufsrecht für Mieter greift nicht nur bei der Umwandlung von Miet- in Wohneigentum, sondern auch dann, wenn Wohnraum in Teileigentum umgewandelt wird. Für die Praxis bedeutet das: Vermieter müssen Mieter in deutlich mehr Fällen über ihr Vorkaufsrecht informieren.

Ebenfalls verdeutlicht wurde, dass bestimmte Vorkaufsrechte nicht „einfach“ umgewandelt werden können. Wer ein dingliches Vorkaufsrecht ändern möchte, muss es neu bestellen – mit möglichen Nachteilen im Grundbuchrang. Positiv für Eigentümer: Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts erfordert heute nicht mehr zwingend eine notarielle Beurkundung der Einigung. Insgesamt sorgen die Entscheidungen für mehr Rechtssicherheit, aber auch für höhere Anforderungen an eine saubere Verkaufsabwicklung.

9. Fazit: Wann ist das Vorkaufsrecht für Immobilien wirklich sinnvoll?

Der größte Vorteil des Vorkaufsrechts liegt in der hohen Sicherheit für Berechtigte, etwa für Mieter, Miterben oder Gemeinden, die gezielt Einfluss auf Eigentumsübergänge nehmen können. Nachteilig wirkt sich hingegen die eingeschränkte Verkaufsfreiheit auf Verkäufer aus, da sich der Verkaufsprozess verlängern und der erzielbare Preis sinken kann.

Sinnvoll ist ein Vorkaufsrecht daher vor allem dann, wenn langfristige Interessen geschützt werden sollen oder klare planerische Ziele bestehen. Weniger geeignet ist es bei kurzfristigen Verkaufsabsichten oder maximaler Flexibilität. Richtig eingesetzt, lässt sich das Vorkaufsrecht als strategisches Instrument nutzen, um Erwerbschancen zu sichern oder rechtliche Klarheit im Immobilienverkauf zu schaffen.