Altbausanierung: Maßnahmen & Kosten online berechnen!

Was ist eigentlich ein Altbau? Üblich ist diese Bezeichnung für Häuser, die vor 1949 errichtet wurden, doch diese Definition ist nicht in Stein gemeißelt. Fest steht, dass viele Häuser älteren Datums nicht bezugsfertig sind. Dafür gibt es mehrere Gründe: So hat die Bausubstanz oftmals gelitten oder die Heizkosten sind aufgrund einer bescheidenen oder gar fehlenden Dämmung enorm hoch. Vielfach sind die Grundrisse älterer Häuser auch nicht mehr zeitgemäß, was oft auf Häuser aus den 50er bis 80er Jahren zutrifft. Küchen und Kinderzimmer wurden oftmals eher klein dimensioniert.

Ob Pragmatiker oder Altbau-Fan: Jeder Käufer eines betagteren Hauses sollte sich schon vor dem Erwerb mit dem Thema Altbausanierung auseinandersetzen. Doch was ist eigentlich darunter zu verstehen? Wann ist von einer Kernsanierung die Rede und was muss bei denkmalgeschützten Häusern beachtet werden? Die wichtigsten Punkte zu diesen drei Stichworten auf einen Blick:

• Altbausanierung: 

Bei der Altbausanierung geht es darum, die Substanz des Hauses zu erhalten oder zu verbessern. Oftmals überschneiden sich die dazugehörigen Maßnahmen auch mit einer energetischen Sanierung. So macht es beispielsweise Sinn, ein marodes Dach nicht einfach nur zu erneuern, sondern auch umfassend zu dämmen.

• Kernsanierung: 

Von einer Kernsanierung ist die Rede, wenn nicht nur Arbeiten im Rahmen einer Altbausanierung durchgeführt werden, sondern auch An-, Aus- oder Umbauten erfolgen und das Haus somit praktisch entkernt wird, bis im Extremfall nur noch die Außenwände stehen. Auch die Kernsanierung kann - und sollte - mit einer energetischen Sanierung kombiniert werden. Da sie umfangreicher ist, muss bei der Kernsanierung mit höheren Kosten kalkuliert werden, als wenn es darum geht, ein altes Haus zu sanieren.

• Altbausanierung bei denkmalgeschützten Häusern: 

Bei Denkmalschutzimmobilien sind Eigentümer verpflichtet, die historische Bausubstanz zu erhalten. Wichtig zu wissen: Es kann auch sein, dass lediglich einzelne Gebäudeteile wie zum Beispiel die Fassade und nicht das gesamte Haus denkmalgeschützt sind. Unter Beachtung der Vorgaben der zuständigen Denkmalschutzbehörde und je nachdem, welche Bauteile unter Denkmalschutz stehen, kann auch hier eine Kernsanierung infrage kommen. Auch eine energetische Sanierung ist durchaus möglich. Hier bietet sich vor allem die Dämmung der obersten Geschossdecke oder die Dachdämmung an. Da es bei Denkmalschutzimmobilien nicht nur auf den Erhalt der alten Substanz, sondern auch auf die Verwendung bestimmter Baustoffe ankommt, sollte in jedem Fall ein Experte mit der Baubegleitung beauftragt werden.

Wenn Sie mit dem Kauf eines Altbaus liebäugeln, sollten Sie einen Bausachverständigen ins Boot holen, der das Haus schon vor dem Kauf unter die Lupe nimmt und auf Schäden an der Bausubstanz hin prüft. So wissen Sie, welche Sanierungsarbeiten zwingend erforderlich sind und können zudem auch die Baufinanzierung solide kalkulieren und vermeiden eine teure Nachfinanzierung. Ein weiterer Vorteil: Bausachverständige erkennen auch, welche gesundheitsschädlichen Baustoffe verwendet wurden und ersetzt werden sollten. Idealerweise verfügt der Sachverständige auch über eine Qualifikation als Energieberater, sodass er einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSF) erstellen kann. Dieser dient dann nicht nur als Grundlage für die Umsetzung der energetischen Sanierungsmaßnahmen, sondern ermöglicht auch die Inanspruchnahme eines Förderbonus (siehe Punkt 4).

Wer den Kauf eines Altbaus plant oder sogar schon ein passendes Objekt gefunden hat, steht zunächst vor der Frage, welche Kosten für die Altbausanierung anfallen könnten. Um dies kalkulieren zu können, muss möglichst präzise ermittelt werden, welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich und gewünscht sind. 

Eine pauschale Aussage zu den Kosten einer Altbausanierung ist nicht möglich, da der Umfang der Sanierungsarbeiten von Haus zu Haus und je nach Baujahr sehr unterschiedlich ausfallen kann. So kostet beispielsweise das energetische Umrüsten eines Hauses aus der Gründerzeit wegen der aufwändigeren Dämmarbeiten deutlich mehr als die Sanierung eines Hauses aus den 60er-Jahren mit glatten Wänden, die von außen problemlos gedämmt werden können.

Generell lässt sich sagen, dass die Kosten für Vorkriegsbauten sich durchaus auf rund die Hälfte des Kaufpreises summieren können. Für vor rund 20 Jahren errichtete Häuser sollten um die 15 Prozent des Kaufpreises einkalkuliert werden, um einen modernen baulichen Standard zu erreichen. Bei gestalterischen Maßnahmen kommen weitere Kosten hinzu.

Sowohl diese Werte als auch die Angaben in der folgenden Übersicht (Angaben je Quadratmeter, falls nicht anders angegeben) dienen angesichts der stark gestiegenen Baukosten lediglich einer ersten Orientierung:

• Dacheindeckung erneuern: ab ca. 100 Euro
• Dach dämmen: ab ca. 80 Euro
• Oberste Geschossdecke dämmen: ab ca. 70 Euro
• Fassadensanierung:
  • Wärmedämmverbundsystem: ab ca. 150 Euro (teurer bei Klinkerfassade)
  • Vorhangfassade: ab ca. 250 Euro
  • Einblasdämmung: ab ca. 40 Euro
• Kellerabdichtung:
  • Von innen: ab ca. 250 Euro
  • Von außen: ab ca. 400 Euro (je Meter)
• Kellerdecke dämmen: ab ca. 25 Euro
• Wasserrohre isolieren: ab ca. 5 Euro (je Meter)
• Fensteraustausch: ab ca. 600 Euro (pro Fenster, Dreifachverglasung)
• Neue Heizungsanlage:
  • Brennwertkessel (Gas): ab ca. 8.000 Euro
  • Pelletheizung: ab ca. 15.000 Euro
  • Wärmepumpe: ab. Ca 30.000 Euro
  • Fernwärme: ab ca. 5.000 Euro (Einrichtung)

Es gibt diverse Fördermöglichkeiten, die Hauseigentümer bei der Finanzierung ihrer Altbausanierung entlasten. Den wichtigsten stellt die Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (GEG) dar.

Darüber hinaus besteht auch für Selbstnutzer die Möglichkeit, energetische Sanierungsmaßnahmen von der Steuer abzusetzen, sofern die Fördervoraussetzungen erfüllt werden. Dabei werden 20 Prozent der Kosten verteilt auf drei Jahre von der Steuerschuld abgezogen, wobei der Abzug sich im ersten Jahr auf sieben und im dritten Jahr auf sechs Prozent beläuft. Die steuerliche Förderung ist für mindestens zehn Jahre alte Häuser möglich und auf 40.000 Euro begrenzt. Somit ist ein Investitionsvolumen von 200.000 Euro förderfähig.

Wichtig zu wissen für alle Fördermittel: Die Vorgaben sind mitunter komplex. Daher sollte immer erst genau geprüft werden, welche Vorgehensweise für den Erhalt der Fördermittel einzuhalten ist. So ist es in der Regel erforderlich, erst den Antrag zu stellen und nach Bewilligung der Förderung mit der Auftragsvergabe und den Baumaßnahmen zu beginnen. Auch sollte bei der Auswahl des Handwerksbetriebs darauf geachtet werden, dass dieser die Anforderungen erfüllt. Wer in Eigenregie sanieren will, geht in dieser Hinsicht leer aus.

Insbesondere bei einer umfangreichen Altbausanierung ist es ratsam, eine sinnvolle Reihenfolge einzuhalten. So sollten Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden an der Bausubstanz erste Priorität haben, auch die Haustechnik sollte vorrangig saniert werden. Allerdings sollte bei einer Erneuerung der Heizungsanlage bedacht werden, dass sie nach einer umfassenden energetischen Sanierung zu groß dimensioniert sein könnte. Daher empfehlen Experten, dass die Heizungsanlage erst ausgetauscht werden sollte, wenn Fassade und Fenster erneuert wurden. So ist sichergestellt, dass deren Dimensionierung bestmöglich auf die neuen baulichen Gegebenheiten abgestimmt werden kann. Zudem empfiehlt es sich bei feuchten Kelleraußenwänden, zunächst diese abzudichten und erst dann die Arbeiten auf dem Grundstück anzugehen – beispielsweise das Anlegen von Rasenflächen oder den Bau einer Terrasse am Haus.

Wie groß das Einsparpotenzial nach einer Altbausanierung ist, hängt von den durchgeführten Maßnahmen und dem baulichen Zustand des Hauses ab. So lässt sich auch ein Altbau bis zum Passivhaus hochrüsten, das kaum noch Heizenergie benötigt. Es ist aber auch denkbar, die Altbausanierung auf das Erreichen des Neubaustandards gemäß Energieeinsparverordnung zu beschränken oder lediglich einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Dabei gilt, dass die Dämmung von Dach und Fassade sowie der Austausch der Fenster das größte Einsparpotenzial bieten. Aber auch bereits der Austausch der Heizungsanlage wirkt sich spürbar auf die Heizkosten aus. Wichtig zu wissen: Vor der Einführung der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977 errichtete Häuser verfügen üblicherweise über keine nennenswerte Dämmung. Daher ist das Einsparpotenzial bei solchen Häusern sehr groß. Das gilt insbesondere für Häuser aus der Nachkriegszeit, da damals eine eher einfache Bauweise vorherrschte. Je nachdem, um welche Maßnahme es geht, kann die Sanierung auch in mehreren Etappen erfolgen (mehr dazu unter Punkt 5).

Eine erste Einschätzung zu den möglichen Einsparpotenzialen verschiedener energetischer Sanierungsmaßnahmen erhalten Sie mit unserem kostenlosen Sanierungsrechner. Er liefert Ihnen auch gleich einen ersten Anhaltspunkt dafür, wie sich eine Sanierung auf den Wert Ihres Hauses auswirkt.

Es gibt echte Schmuckstücke unter den Altbauten, die auf jeden Fall erhaltenswert sind und in der Regel auch liebevoll saniert werden. Und es gibt Altbauten, die eher wenig Charme versprühen, aber auf einem schönen Grundstück stehen und daher ebenfalls Käufer finden. Diese stehen dann vor der Entscheidung, den so genannten Altbestand abzureißen und einen Neubau zu planen – oder das alte Gemäuer im Rahmen einer umfassenden Altbausanierung ihren Vorstellungen entsprechend umzubauen.

Ob sich die Altbausanierung lohnt oder Abriss und Neubau die vorteilhaftere Alternative ist, hängt von mehreren Faktoren ab – wobei zunächst geprüft werden sollte, ob ein Abriss überhaupt möglich wäre. So können weniger ansehnliche Häuser aus den 50er und 60er Jahren durchaus unter Denkmalschutz stehen – oder es gilt Milieuschutz und man wäre als Käufer gezwungen, eine optisch sehr ähnlich anmutende Immobilie neu zu errichten. Daher sollte vor einem Kauf stets geprüft werden, welche Auflagen eventuell für das Haus zu beachten sind. Dann gilt es abzuwägen, ob es je nach Zustand der Bausubstanz nicht doch sinnvoller ist, eine Altbausanierung anstelle eines Neubaus in Betracht zu ziehen. Ist ein Altbau in einem akzeptablen baulichen Zustand und eine Altbausanierung somit eine sinnvolle Option, ist es eine Überlegung wert, auch Nachhaltigkeitsaspekte zu berücksichtigen: So ist die Gesamtenergiebilanz von Abriss und Neubau in der Regel unvorteilhafter als der Erhalt und die Sanierung eines Hauses.

Die Frage, inwieweit eine Altbausanierung vor dem Verkauf erfolgen sollte, lässt sich nicht so einfach beantworten. Es gibt Kaufinteressenten, die eine praktisch bezugsfertige Immobilie bevorzugen, andere wiederum möchten eigene Gestaltungswünsche umsetzen und würden daher auch eine unsanierte Immobilie in Betracht ziehen. Für die Altbausanierung spricht prinzipiell zunächst einmal, dass mit der Sanierung der Wert der Immobilie steigt. Eine Analyse von ImmoScout24 ergab, dass die Kaufpreise sanierter Wohnungen in städtischen Lagen im Schnitt rund 30 Prozent über den Kaufpreisen unsanierter Objekte liegen; für Immobilien in ländlichen Regionen wurde ein Aufschlag von durchschnittlich 24 Prozent ermittelt. Demgegenüber stehen die in letzter Zeit stark gestiegenen Baukosten. Lieferschwierigkeiten und Personalengpässe sorgen zudem dafür, dass eine umfassende Sanierung für einen kurzfristig geplanten Verkauf eher schwierig zu realisieren ist. Insgesamt gilt es also abzuwägen, inwiefern es sich unterm Strich lohnt, eine Altbausanierung vor dem Hausverkauf durchzuführen.

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Einfacher lässt sich die Frage beantworten, inwieweit einzelne Sanierungsarbeiten angeraten sind: So sollten schwere Mängel wie etwa Feuchtigkeitsschäden oder ein undichtes Dach vor einem Verkauf möglichst behoben werden, da sie die Bausubstanz schlimmstenfalls stark schädigen können. Dies würde viele Käufer abschrecken und die Chancen auf einen zügigen Verkauf zu einem guten Preis senken. Je nach Objekt kann eine energetische Altbausanierung oder zumindest die teilweise Umsetzung energiesparender Baumaßnahmen sinnvoll sein. Der Grund: Angesichts der zuletzt stark gestiegenen Heizkosten dürften Kaufinteressenten zunehmend auf die Angaben im Energieausweis achten, der – bis auf wenige Ausnahmen - beim Verkauf vorzulegen ist.

Auf jeden Fall empfehlenswert ist es zudem, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. So wirkt ein frischer Wandanstrich in den Räumen samt moderner Schalter und Steckdosen deutlich ansprechender als vergilbte Tapeten und eine altertümliche Elektrik.

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Zunächst sollten Sie eine Wertermittlung von einem Profi durchführen lassen. So erhalten Sie eine realistische erste Einschätzung zum möglichen Verkaufspreis und können mit dem Experten auch besprechen, inwieweit eine Altbausanierung die Verkaufschancen erhöhen könnte. Wir arbeiten mit Experten zusammen, die Ihre Immobilie gern in Augenschein nehmen und eine Bewertung vornehmen. Dieser Service ist für Sie kostenlos – und Sie gehen keine Verpflichtung ein.