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  4. August 2018 - Entwicklung des Kaufpreisfaktors in den fünf größten Städten Deutschlands

Zinshäuser: Geringe Renditen? Trotzdem kaufen!

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Seit alternative Anlagemöglichkeiten praktisch nicht mehr vorhanden und die Kreditzinsen niedrig sind, stürzen sich institutionelle und private Anleger auf Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage. Und das, obwohl die Renditen in den vergangenen Jahren drastisch gesunken sind – das zeigt eine Analyse von immoverkauf24. Das Expertenportal für den Immobilienverkauf hat die Kaufpreisfaktoren in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt der letzten fünf Jahre untersucht. Basis sind die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse.

Eine wichtige Kennzahl beim Kauf eines sogenannten Zinshauses ist der Kaufpreisfaktor, auch Ertragsfaktor oder Vervielfältiger genannt: Er gibt das Verhältnis vom Kaufpreis zu den jährlich erzielbaren Nettokaltmieten wieder (Kaufpreis / Nettokaltmieten = Kaufpreisfaktor). Man könnte auch sagen: Je höher dieser Wert ist, desto länger dauert es, dass der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen wieder hereingespielt wird. Natürlich ist die Rechnung eigentlich sehr viel komplexer, jedoch ist der Ertragsfaktor für Anleger eine wichtige Kennzahl, um ein Renditeobjekt einschätzen zu können. Denn der Kaufpreisfaktor gibt als Kehrwert die Bruttorendite eines Objektes wieder: Hat eine Immobilie einen Faktor von 20, entspricht das einer Bruttorendite von 1/20 = 5 Prozent. Das 20-fache der Jahresmiete gilt eigentlich als Faustregel für eine lohnende Investition. Eigentlich. Denn in den fünf größten Städten Deutschlands ist diese Marke inzwischen ziemlich unrealistisch, wie eine Analyse der durchschnittlichen Kaufpreisfaktoren von Mehrfamilienhäusern der letzten fünf Jahre zeigt.

Höchster Kaufpreisfaktor in München, höchste Steigerung in Berlin

In München lag der Kaufpreisfaktor 2017 bei 40, steigerte sich um 54 Prozent innerhalb von fünf Jahren. In Berlin lag der Faktor im gleichen Jahr bei 29, in der Hauptstadt erfuhr er die stärkste Steigerung in den letzten fünf Jahren, nämlich um 63 Prozent. In Frankfurt stiegen die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser in fünf Jahren um 43 Prozent auf das 26-fache der Jahresmiete. Fast schon unschuldig erscheint da der Faktor in Köln: Der durchschnittliche Kaufpreis lag hier beim 21-fachen der Jahresmiete.

Der Kaufbereitschaft tut das jedoch keinen Abbruch. „Das Kapital ist vorhanden und wird investiert“, weiß immoverkauf24-Geschäftsführer Dr. Niels Jacobsen, „weil Immobilien in guter Lage Sicherheit verheißen und die Zinsen noch niedrig sind. Natürlich setzen Investoren auch auf weiter steigende Preise um teurer weiterverkaufen zu können oder auf deutlich steigerbare Mieten, so dass sich die Renditen verbessern. Ob die Preisentwicklung so weitergeht bezweifeln jedoch inzwischen viele Immobilienökonomen oder gehen zumindest von einer gebremsten Entwicklung aus.“ Denn zwar spricht eine starke lokale Wirtschaft und eine wachsende Bevölkerung für weiter steigende Preise. Ein durch Neubauten vergrößertes Angebot könnte die Nachfrage und auch die Bereitschaft hohe Mieten zu zahlen jedoch bremsen. Und auch steigende Zinsen – die Zeichen sprechen dafür – werden bei einem hohen Fremdkapitalanteil zur Belastung. „Ein günstigerer Kaufpreisfaktor ist nur noch dort zu erreichen, wo die Immobilienpreise noch nicht so extrem hoch sind, also in weniger guten Lagen. Damit einher geht jedoch auch ein höheres Mietausfallrisiko, denn Leerstände sind in solchen Lagen wahrscheinlicher“, erklärt Dr. Niels Jacobsen.