Vollstreckungsunterwerfung

Kommt ein Darlehensnehmer seinen Kreditverpflichtungen nicht mehr nach, kann die Bank als Gläubiger eine Zwangsvollstreckung in das Vermögen des säumigen Schuldners vornehmen, um ihre Ansprüche durchzusetzen. In der Folge kann es zur Zwangsversteigerung der Immobilie oder zur Pfändung privater Vermögensgegenstände kommen. Damit die Bank nicht erst einen gerichtlichen Titel erwirken muss, verpflichtet sich der Darlehensnehmer bei Abschluss eines Darlehensvertrags bzw. der Grundschuldbestellung, sich Maßnahmen der Zwangsvollstreckung zu "unterwerfen".

Vollstreckungsunterwerfung bei der Grundschuldbestellung

Die sogenannte "Vollstreckungsunterwerfung" (schriftliche Erklärung) wird im Rahmen der Grundschuldbestellung in der Regel gleich mit beurkundet. Vorteil für die Bank: Im Falle des Zahlungsverzugs des Kreditnehmers kann die Bank den Notar bitten, eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde anzufertigen und diese dem Schuldner zukommen zu lassen. Da die Urkunde den gleichen Stellenwert wie ein Gerichtsurteil hat, ersetzt diese einen gerichtlichen Vollstreckungstitel.

Achtung: Die Vollstreckungsunterwerfung ist auch dann wirksam, wenn sie nicht notariell beglaubigt wurde. Voraussetzung ist, dass der Darlehensnehmer diese bei Abschluss des Darlehensvertrags unterschrieben hat und über deren Bedeutung umfassend aufgeklärt wurde. Jede Bank besteht bei Abschluss eines Darlehensvertrags auf eine Vollstreckungsunterwerfung.

Schuldanerkenntnis bei Vollstreckungsunterwerfung

Um sich nicht nur das „dingliche“ Recht an der Immobilie durch die Eintragung einer Grundschuld zu sichern, fordert die Bank im Rahmen der Vollstreckungsunterwerfung ein "abstraktes Schuldanerkenntnis" des Kreditnehmers bei Nichtzahlung ein. Aufgrund dieses "abstrakten Schuldversprechens" muss der Kreditnehmer mit seinem gesamten Vermögen für das Darlehen gerade stehen.

Achtung: Die Vollstreckungsunterwerfung gilt bei einem abstrakten Schuldanerkenntnis nach Tilgung des Darlehens über das Löschen der Grundschuld hinaus. Erst wenn die Bank das Original der vollstreckbaren Urkunde herausgegeben hat, kann sie darauf nicht mehr zurückgreifen. Die Urkunde sollte daher immer zusammen mit der Löschungsbewilligung angefordert werden.

Vollstreckungsunterwerfung beim Immobilienverkauf

Seit 1999 sind notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfungen nicht nur bei Zahlungsverzug zulässig. So ist es heutzutage Gang und Gäbe, dass sich ein Käufer dem Verkäufer beim Immobilienverkauf zur Zahlung des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung unterwerfen muss. Gleichzeitig wird der Verkäufer entsprechend verpflichtet, die Immobilie zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Termin zu übergeben.