Nebenkosten beim Hauskauf 2025 - Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Bei einem Hauskauf fallen neben dem eigentlichen Immobilienpreis Nebenkosten an, die die benötigte Gesamtsumme für den Erwerb der Immobilie in die Höhe treiben. Diese Nebenkosten für das Eigenheim betragen meist zwischen 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Wir informieren welche Nebenkosten in welcher Höhe genau zu zahlen sind. 

Wer ein Haus kauft, der muss mit einigen Nebenkosten rechnen, die oft schon kurz nach dem Notartermin zu zahlen sind. Folgende Kosten fallen beim Hauskauf immer an: 

• Die Maklerprovision: Meistens werden Immobilien über einen Immobilienmakler verkauft. Ab dem 23.12.2020 greift das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Häuser". Das bedeutet, dass in vielen Fällen Verkäufer und Käufer sich die Maklercourtage teilen. Einzelheiten zur Neuregelung finden Sie unter "Maklerprovision - neues Gesetz: Wer zahlt bei Verkauf/Kauf?". Wie hoch die Maklergebühr genau ist, wird im Maklervertrag festgehalten. 

• Die Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland fällt zumeist für den Käufer einer Immobilie eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises an. Informieren Sie sich auf unserer Seite Grunderwerbsteuer, wann diese fällig wird und wie hoch der Steuersatz in welchem Bundesland ist. 

• Notarkosten und Grundbuchkosten beim Hauskauf:  Ein Hauskauf muss notariell beurkundet werden. Das heißt, dass der Kaufvertrag von einem Notar im Beisein von Käufer und Verkäufer verlesen wird. Beide Parteien unterzeichnen den Vertrag vor dem Notar. Die Höhe dieser Kosten wird anhand einer festen Kostenordnung kalkuliert.  Anschließend wird der Käufer als rechtmäßiger Eigentümer des Hauses in das Grundbuch eingetragen. Weitere Eintragungen wie zum Beispiel eine Auflassungsvormerkung und in der Regel auch Grundschuldeinträge der finanzierenden Bank folgen. Die Grundbuchkosten unterscheiden sich von Region zu Region. Mit unserem Notarkosten- und Grundbuchkostenrechner können Sie ermitteln, welche Kosten auf Sie zukommen können.

• weitere mögliche Nebenkosten beim Hauskauf: Neben diesen festen Nebenkosten können jedoch noch weitere Nebenkosten zum neuen Eigenheim dazu kommen, wie zum Beispiel Renovierungs- und Modernisierungskosten. Manchmal ist der Kauf eines "Schnäppchenhauses" - welches noch umfangreich saniert werden muss - kostengünstiger als der Kauf einer bezugsfertigen Immobilie. Gerade ältere Bestandsimmobilien sollten vor dem Kauf von einem Gutachter angeschaut werden. Speziell wenn es darum geht, die Immobilie auf Schadstoffe (z. B. bei Bauten aus den 1970er Jahren) oder Feuchtigkeit zu untersuchen. Freie Sachverständige wie Architekten oder Bauingenieure führen solche Gutachten durch und berechnen nach ihrer Honorarordnung (HOAI). Je nach Art der Immobilie und Art der Untersuchung fallen die Gutachterkosten unterschiedlich hoch aus.

Bei einem Hauskauf sind die Nebenkosten individuell und hängen vom Bundesland, in dem Sie kaufen und vom Kaufpreis der Immobilie ab. Wir zeigen an einem Beispiel, wie sich die weiteren Kosten bei einem Hauskauf zusammensetzen.

Mithilfe unseres Nebenkostenrechners können Sie individuell kalkulieren, wie hoch die Nebenkosten bei Ihrem Hauskauf sein werden.

Die Nebenkosten für einen Hauskauf trägt der Käufer. Einzige Ausnahme bildet meist die Maklerprovision. Diese wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In seltenen Fällen zahlt der Verkäufer die komplette Maklercourtage. 

Neben den "normalen" Nebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis des Hauses anfallen, können noch weitere - oftmals vergessene - Nebenkosten anfallen. Hierzu zählen zum Beispiel Sanierungsmaßnahmen, die bei der Besichtigung einer älteren Immobilie zunächst nicht aufgefallen sind, wie beispielsweise ein feuchter Keller oder ein undichtes Dach. Daher raten wir gerade bei Bestandsimmobilien dazu einen Gutachter hinzuzuziehen. 

In einigen Fällen zieht sich die Renovierung oder Sanierung des neu gekauften Hauses in die Länge. Wer eine Mietimmobilie bewohnt und einen Immobilienkredit für das Haus aufgenommen hat, sollte einen Puffer einkalkulieren. Denn zusätzlich zur Ratenzahlung des Darlehens muss dann noch Miete gezahlt werden. 

Auch der Umzug selber kann ins Geld gehen. Neben den Kosten für einen Umzugswagen stehen oftmals viele Neuanschaffungen an. Denn nicht alle Möbel können in das neue Heim mitgenommen werden. Eine neue Einbauküche kann beispielsweise 10.000 Euro oder mehr kosten. 

Wenn Sie ein Haus kaufen, dann können Sie bei einigen Punkten die Nebenkosten reduzieren: 

• Kaufen Sie ein Haus innerhalb der Familie, dann zahlen Sie als Angehöriger in direkter Linie (dies sind zum Beispiel Kinder oder Enkelkinder) keine Grunderwerbsteuer. Auch auf Inventar muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden, wenn dieses nicht im Kaufpreis eingerechnet und separat aufgeführt wird. 

• In einigen Fällen wird im Kaufvertrag festgelegt, dass der Kaufpreis auf ein sogenanntes "Notaranderkonto" überwiesen werden soll. Für den Käufer heißt dies, dass die Schlüsselübergabe zum Haus recht schnell erfolgen kann. Jedoch verlangt der Notar für die treuhänderische Verwaltung des Kaufpreises auf diesem Notaranderkonto eine Hebegebühr. Besprechen Sie daher mit dem Notar, ob eine direkte Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer gegebenenfalls sinnvoller ist. 

• Kaufen Sie das Haus nicht zur Eigennutzung, sondern um die Immobilie zu vermieten, dann können Sie die Notargebühren von der Steuer absetzen. Auch die Umzugskosten sind eventuell absetzbar, wenn Sie durch den Umzug einen kürzeren Arbeitsweg haben. 

Vor einigen Jahren haben Banken die Nebenkosten des Immobilienerwerbs mitfinanziert. Man sprach damals von einer sogenannten 120 %-Finanzierung. Dies ist jedoch nicht mehr möglich - im Gegenteil: Die Banken sind bei der Herausgabe von Immobiliendarlehen vorsichtiger geworden und möchten meist sogar, dass mindestens 10 % des reinen Kaufpreises der Immobilie sowie die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt werden. Dies bedeutet für Immobilienkäufer, dass in etwa 20% oder mehr aus eigenem Ersparten gezahlt werden muss. Es lohnt sich in jedem Fall, den Finanzierungswunsch mit verschiedenen Bankpartnern durchzurechnen, da die Zinssätze und Richtlinien von Bank zu Bank unterschiedlich sind. Hierzu raten wir zu einem unabhängigen Finanzierungsvermittler.

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