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Nebenkosten beim Hauskauf 2021 - Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Bei einem Hauskauf fallen neben dem eigentlichen Immobilienpreis Nebenkosten an, die die benötigte Gesamtsumme für den Erwerb der Immobilie in die Höhe treiben. Diese Nebenkosten für das Eigenheim betragen meist zwischen 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Wir informieren welche Nebenkosten in welcher Höhe genau zu zahlen sind. 

1. Der Hauskauf - Welche Nebenkosten fallen an?

Wer ein Haus kauft, der muss mit einigen Nebenkosten rechnen, die oft schon kurz nach dem Notartermin zu zahlen sind. Folgende Kosten fallen beim Hauskauf immer an: 

  • Die Maklerprovision: 

Meistens werden Immobilien über einen Immobilienmakler verkauft. Ab dem 23.12.2020 greift das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Häuser". Das bedeutet, dass in vielen Fällen Verkäufer und Käufer sich die Maklercourtage teilen. Einzelheiten zur Neuregelung finden Sie unter "Maklerprovision- neues Gesetz: Wer zahlt bei Verkauf/Kauf?". Wie hoch die Maklergebühr genau ist, wird im Maklervertrag festgehalten. 

  • Die Grunderwerbsteuer: 

Je nach Bundesland fällt zumeist für den Käufer einer Immobilie eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises an. Informieren Sie sich auf unserer Seite Grunderwerbsteuer, wann diese fällig wird und wie hoch der Steuersatz in welchem Bundesland ist. 

immoverkauf24 Hinweis:

Die meisten der sechs großen Parteien, die bei der Bundestagswahl 2021 zur Wahl standen, möchten die Grunderwerbsteuer abschaffen, senken oder einen Freibetrag auf die Grunderwerbsteuer berechnen. Wer ein Haus mit einem Kaufpreis von zum Beispiel 300.000 Euro kauft, der muss eventuell keine Steuer zahlen oder weitaus weniger, als zum Zeitpunkt vor der Wahl 2021. 

  • Notarkosten und Grundbuchkosten beim Hauskauf: 

Ein Hauskauf muss notariell beurkundet werden. Das heißt, dass der Kaufvertrag von einem Notar im Beisein von Käufer und Verkäufer verlesen wird. Beide Parteien unterzeichnen den Vertrag vor dem Notar. Die Höhe dieser Kosten wird anhand einer festen Kostenordnung kalkuliert. 

Anschließend wird der Käufer als rechtmäßiger Eigentümer des Hauses in das Grundbuch eingetragen. Weitere Eintragungen wie zum Beispiel eine Auflassungsvormerkung und in der Regel auch Grundschuldeinträge der finanzierenden Bank folgen. Die Grundbuchkosten unterscheiden sich von Region zu Region. Mit unserem Notarkosten- und Grundbuchkostenrechner können Sie ermitteln, welche Kosten auf Sie zukommen können.

  • weitere mögliche Nebenkosten beim Hauskauf:

Neben diesen festen Nebenkosten können jedoch noch weitere Nebenkosten zum neuen Eigenheim dazu kommen, wie zum Beispiel Renovierungs- und Modernisierungskosten. Manchmal ist der Kauf eines "Schnäppchenhauses" - welches noch umfangreich saniert werden muss - kostengünstiger als der Kauf einer bezugsfertigen Immobilie.

Gerade ältere Bestandsimmobilien sollten vor dem Kauf von einem Gutachter angeschaut werden. Speziell wenn es darum geht, die Immobilie auf Schadstoffe (z. B. bei Bauten aus den 1970er Jahren) oder Feuchtigkeit zu untersuchen. Freie Sachverständige wie Architekten oder Bauingenieure führen solche Gutachten durch und berechnen nach ihrer Honorarordnung (HOAI). Je nach Art der Immobilie und Art der Untersuchung fallen die Gutachterkosten unterschiedlich hoch aus.

2. Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf? Unsere Beispielrechnung zeigt es!

Bei einem Hauskauf sind die Nebenkosten individuell und hängen vom Bundesland in dem Sie kaufen und vom Kaufpreis der Immobilie ab.

Wir zeigen an einem Beispiel, wie sich die weiteren Kosten bei einem Hauskauf zusammensetzen.

Beispielrechnung für die Nebenkosten bei einem Hauskauf:

Annahme: Ein freistehendes Einfamilienhaus wird für 300.000 Euro in Hamburg gekauft. Das Haus wird über einen Immobilienmakler angeboten. Ein Gutachter besichtigt das Gebäude und es soll nach dem Kauf energetisch saniert werden. 

Berechnungsgrundlage: Die Grunderwerbsteuer in Hamburg beträgt aktuell 4,5% vom Kaufpreis. Die Maklerprovision wurde auf 3,57% verhandelt. Für Notar- und Grundbuchkosten werden 2% kalkuliert. Der Gutachter berechnet die voraussichtlichen Sanierungskosten in Höhe von 30.000 Euro

Rechnung: Kaufpreis des Hauses: 300.000 Euro + Grunderwerbsteuer 4,5%: 13.500 Euro + Maklercourtage 3,57% inkl. MwSt.: 10.710 Euro + Notarkosten 1,5%: 4.500 Euro + Grundbuchkosten 0,5%: 1.500 Euro + Gutachterkosten: 1.000 Euro + Sanierungskosten: 30.000 Euro = Gesamtkosten inklusive Kaufpreis: 361.210 Euro.

2.1 Nebenkosten beim Eigenheim - online berechnen mit unserem Nebenkostenrechner!

Mithilfe unseres Nebenkostenrechners können Sie individuell kalkulieren, wie hoch die Nebenkosten bei Ihrem Hauskauf sein werden. 

3. Wer trägt die Nebenkosten bei einem Hauskauf?

Die Nebenkosten für einen Hauskauf trägt der Käufer. Einzige Ausnahme bildet meist die Maklerprovision. Diese wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In seltenen Fällen zahlt der Verkäufer die komplette Maklercourtage. 

4. Hauskauf & Nebenkosten - gibt es versteckte Anschaffungsnebenkosten beim Hauskauf?

Neben den "normalen" Nebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis des Hauses anfallen, können noch weitere - oftmals vergessene - Nebenkosten anfallen. Hierzu zählen zum Beispiel Sanierungsmaßnahmen, die bei der Besichtigung einer älteren Immobilie zunächst nicht aufgefallen sind, wie beispielsweise ein feuchter Keller oder ein undichtes Dach. Daher raten wir gerade bei Bestandsimmobilien dazu einen Gutachter hinzuzuziehen. 

In einigen Fällen zieht sich die Renovierung oder Sanierung des neu gekauften Hauses in die Länge. Wer eine Mietimmobilie bewohnt und einen Immobilienkredit für das Haus aufgenommen hat, sollte einen Puffer einkalkulieren. Denn zusätzlich zur Ratenzahlung des Darlehens muss dann noch Miete gezahlt werden. 

Auch der Umzug selber kann ins Geld gehen. Neben den Kosten für einen Umzugswagen stehen oftmals viele Neuanschaffungen an. Denn nicht alle Möbel können in das neue Heim mitgenommen werden. Eine neue Einbauküche kann beispielsweise 10.000 Euro oder mehr kosten. 

5. Haus kaufen & sparen - wo können Nebenkosten beim Hauskauf eingespart werden?

Wenn Sie ein Haus kaufen, dann können Sie bei einigen Punkten die Nebenkosten reduzieren: 

  • Kaufen Sie ein Haus innerhalb der Familie, dann zahlen Sie als Angehöriger in direkter Linie (dies sind zum Beispiel Kinder oder Enkelkinder) keine Grunderwerbsteuer. Auch auf Inventar muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden, wenn dieses nicht im Kaufpreis eingerechnet und separat aufgeführt wird. 
  • In einigen Fällen wird im Kaufvertrag festgelegt, dass der Kaufpreis auf ein sogenanntes "Notaranderkonto" überwiesen werden soll. Für den Käufer heißt dies, dass die Schlüsselübergabe zum Haus recht schnell erfolgen kann. Jedoch verlangt der Notar für die treuhänderische Verwaltung des Kaufpreises auf diesem Notaranderkonto eine Hebegebühr. Besprechen Sie daher mit dem Notar, ob eine direkte Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer gegebenenfalls sinnvoller ist. 
  • Kaufen Sie das Haus nicht zur Eigennutzung, sondern um die Immobilie zu vermieten, dann können Sie die Notargebühren von der Steuer absetzen. Auch die Umzugskosten sind eventuell absetzbar, wenn Sie durch den Umzug einen kürzeren Arbeitsweg haben. 

6. Nebenkosten beim Hauskauf finanzieren - ist das noch möglich?

Vor einigen Jahren haben Banken die Nebenkosten des Immobilienerwerbs mitfinanziert. Man sprach damals von einer sogenannten 120%-Finanzierung. Dies ist jedoch nicht mehr möglich - im Gegenteil: Die Banken sind bei der Herausgabe von Immobiliendarlehen vorsichtiger geworden und möchten meist sogar, dass mindestens 10% des reinen Kaufpreises der Immobilie sowie die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt werden. Dies bedeutet für Immobilienkäufer, dass in etwa 20% oder mehr aus eigenem Ersparten gezahlt werden muss. Es lohnt sich in jedem Fall, den Finanzierungswunsch mit verschiedenen Bankpartnern durchzurechnen, da die Zinssätze und Richtlinien von Bank zu Bank unterschiedlich sind. Hierzu raten wir zu einem unanbhängigen Finanzierungsvermittler.

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FAQ Nebenkosten beim Hauskauf

Was sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

Zu den festen Nebenkosten bei einem Hauskauf zählen die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell eine vereinbarte Maklerprovision.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

Die Höhe der Nebenkosten beim Hauskauf kann man nicht pauschalisieren. Sie schwanken zwischen 9% bis 12%. Zum einen kommt es auf das Bundesland an, in dem das Haus gekauft wird, da die Grunderwerbsteuer unterschiedlich hoch ist. Zum anderen wird die Maklergebühr individuell vereinbart.

Wer trägt die Nebenkosten bei einem Hauskauf?

In der Regel trägt der Käufer die Nebenkosten. Ausnahmen können jedoch im Kaufvertrag geregelt werden. Die Maklergebühr wird seit dem 23.12.2020 geteilt oder gänzlich vom Verkäufer übernommen.