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Hauskauf ohne Eigenkapital - 7 Fragen & Antworten

Der Hauskauf ohne Eigenkapital zählt zu den meistgefragten Immobilienfinanzierungen. Die Regel "mindestens 20% Eigenkapital" zählt nicht mehr zu den absoluten Erfordernissen bei einem Hauskauf. immoverkauf24 informiert über den Hauskauf ohne Eigenkapital und klärt die wichtigsten Fragen.

1. Was bedeutet der Hauskauf ohne Eigenkapital?

Üblicherweise bringt der Käufer bei einer Immobilienfinanzierung eigene Ersparnisse mit, das so genannte Eigenkapital. Bislang galt die goldene Regel: "Mindestens 20% Eigenkapital müssen eingebracht werden, um einen guten Zinssatz zu bekommen". Heutzutage erwarten zwar viele Kreditinstitute, dass mindestens die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühr vom Käufer selbst finanziert werden, doch auch ein Immobilienkauf bei dem alle Kosten über ein Darlehen finanziert werden ist möglich.

Wenn der Käufer nur den reinen Kaufpreis finanziert und die Nebenkosten selbst zahlt, so kann er mit den üblichen Zinsen bei Hauskauf rechnen. Je mehr Eigenkapital die Kunden aufbringen, desto günstiger werden in der Regel die Bauzinsen. Bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital werden Zinsen und Tilgung höher sein als bei einem Immobilienkauf mit Eigenkapital. Trotzdem ist diese Form der Finanzierung häufig empfehlenswerter als die Miete.

Nutzen Sie hier unseren Zins- und Tilgungsrechner, um online zu ermitteln, welche monatliche Darlehensrate Sie mit welcher Darlehenssumme hätten. Der Rechner berechnet Ihnen zudem, wie sich die Restschuld über die Laufzeit entwickeln würde bis das Darlehen getilgt ist.

Bedenken Sie bei der Eingabe der Darlehenssumme auch die Kaufnebenkosten, sofern Sie diese mitfinanzieren möchten.

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Ihre Angaben zum Darlehen:
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2. Wer kann ein Haus ohne Eigenkapital kaufen, also voll finanzieren?

Um ein Haus inklusive Kaufnebenkosten voll zu finanzieren, muss der Darlehensnehmer über ein festes und hohes Einkommen sowie über einen sicheren Arbeitsplatz verfügen. Angestellte im öffentlichen Dienst oder Beamte haben gute Chancen auf die Vollfinanzierung. Selbstständige oder Käufer mit kleinem Einkommen müssen in der Regel mindestens die Kaufnebenkosten selbst zahlen können. Letztendlich überprüft die Bank, wie viel Geld der Kunde monatlich zur Verfügung hat und ob er sich ein Darlehen in der gewünschten Höhe leisten kann.

Wichtig:

Durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (seit 21. März 2016 gültig) werden die maximalen Laufzeiten von Darlehensverträgen begrenzt. Konnte man bislang noch problemlos bis ins Rentenalter finanzieren, so müssen bei neuen Finanzierungen die Darlehen bei Renteneintritt abbezahlt sein oder ein entsprechend hohes Renteneinkommen nachgewiesen werden. Hierzu prüfen die Banken und Kreditvermittler die entsprechenden Unterlagen. Es lohnt sich folglich, früh mit der Anschaffung von Wohneigentum zu beginnen.

3. Gibt es einen Rechner für den Hauskauf ohne Eigenkapital?

Bausparsumme

Da die Chance auf einen Hauskauf ohne Eigenkapital stark von den bankinternen Richtlinien abhängt, sollte über den Vergleich vieler Banken recherchiert werden, welche das beste Darlehensangebot offeriert.

Mit dem immoverkauf24 Finanzierungsrechner kann der Hauskauf ohne Eigenkapital kalkuliert werden. Ermitteln Sie so die mögliche monatliche Rate, wann das Darlehen abbezahlt ist und wieviel Zinskosten anfallen würden. Anschließend haben Sie die Möglichkeit über unsere unabhängigen Finanzierungsberater die Konditionen von ca. 300 Banken unverbindlich vergleichen zu lassen.

4. Haus kaufen ohne Eigenkapital – welche Bank finanziert?

Welche Bank einen Hauskauf ohne Eigenkapital finanziert, ist abhängig von den verschiedenen Faktoren einer Immobilienfinanzierung:

  • Wer möchte den Immobilienkredit in Anspruch nehmen (Beruf, familiäre Situation, Einkommen...)?
  • Wie hoch ist die zu finanzierende Darlehenssumme?
  • Wie hoch ist die zu finanzierende Summe im Vergleich zum Immobilienwert?
  • Gibt es Bürgen?
  • Handelt es sich um selbstgenutztes Wohneigentum oder eine Kapitalanlage?
  • Welche Sicherheiten liegen vor (andere Immobilie, Fonds etc)?

Da jede Bank hausinterne Regelungen aufstellen kann, ist nicht pauschal zu sagen, welches Kreditinstitut den Hauskauf ohne Eigenkapital ermöglicht. Gern vergleichen wir unverbindlich und kostenlos die Konditionen von ca. 300 Banken für Ihren Hauskauf ohne Eigenkapital.

5. Eigenkapital für Hauskauf beschaffen - so funktioniert es

Das Eigenkapital für den Hauskauf muss nicht auf einem Sparkonto liegen. Es gibt weitere Möglichkeiten Eigenkapital zu stellen:

  • Aufnahme eine Kredites der nicht über die Immobilie abgesichert ist
  • Privatdarlehen aus der Familie, das als Eigenkapital anerkannt wird
  • Ein bestehender Fondssparplan

Welche Möglichkeiten Sie haben, Eigenkapital auch kurzfristig zu bilden, erfahren Sie in einem unverbindlichen Gespräch mit unseren unabhängigen Finanzberatern.

immoverkauf24 Tipp:

Handwerker, die ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen, können bei der Bank ihre Eigenleistung bei der Renovierung in Form einer Muskelhypothek auf das Eigenkapital anrechnen lassen.

6. Welche Risiken birgt die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?

Bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital bewerten bereits die Banken etwaige Risiken. Beispielsweise erfolgt zunächst eine Immobilienbewertung durch die Bank, in deren Rahmen ermittelt wird, ob der Kaufpreis angemessen ist.

Kommt es schlimmstenfalls dazu, dass das Darlehen nicht mehr bedient werden kann, so muss der Darlehensnehmer oder die Bank das Haus verkaufen. Damit die Bank keine Verluste erwirtschaftet, wird vor Vergabe des Darlehens ermittelt, welchen tatsächlichen Verkaufspreis die Immobilie im Notfall bringt. Dabei liegt der von der Bank kalkulierte Verkaufspreis aufgrund von Risikoabschlägen unter dem ermittelten Verkehrswert und wird als Beleihungswert bezeichnet.

Achtung:

Bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital wird die Bank eine hohe Tilgung einfordern, um möglichst schnell aus der riskanten Lage eines Immobilienverkaufs mit Verlusten zu kommen. Je schneller der Kredit getilgt ist, desto schneller senkt sich das Risiko. Folglich müssen üblicherweise bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital hohe monatliche Raten aufgebracht werden. Auch die Zinsen werden, aufgrund des hohen Risikos für die Bank, vergleichsweise hoch sein. Da das Zinsniveau momentan aber ohnehin sehr niedrig ist, wirken sich die zuvor genannten Faktoren nicht besonders stark aus. Dass sich der Hauskauf ohne Eigenkapital trotzdem lohnt, erfahren Sie im nächsten Punkt.

7. Welche Vorteile gibt es durch den Hauskauf ohne Eigenkapital im Vergleich zur Miete?

Traumhaus_Mietwohnung

Trotz der in Antwort 4 genannten Risiken der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital stellt diese in den meisten Fällen eine rentable Alternative zur Miete dar. Auch wenn Tilgung und Zinsen ggf. etwas höher sind, als bei der Finanzierung mit Einsatz eigener Mittel, wirkt sich der Immobilienkauf langfristig im Regelfall positiv aus.

Beim Immobilienkauf sinkt durch die Bedienung der Kreditbeträge die Gesamtbelastung durch den Faktor Wohnkosten. Vereinfacht erklärt ist ein 100.000 € hohes Darlehen, das über 40 Jahre voll getilgt wird, nach 10 Jahren Laufzeit nur noch 75.000 € hoch, der Käufer hat 25.000 € abzgl. der Zinsen in die eigene Tasche gewirtschaftet. Ein Mieter zahlt in diesen 10 Jahren eventuell etwas weniger Miete, hat jedoch von seinem Geld, das er für Wohnen ausgibt, keinen Cent für sich angelegt.

Somit ist klar:

In den meisten Fällen lohnt sich der Immobilienkauf auch ohne Eigenkapital. Selbst die höheren Zinsen wirken sich in der langfristigen Betrachtung nicht negativ aus. Sparen Kaufinteressierte erst Geld an, um eine Immobilie zu erwerben, so können sie in diesem Zeitraum keine Mietkosten sparen. Wer zum Beispiel 20.000 € für das Eigenkapital anspart benötigt hierfür ca. 40 Monate. In 40 Monaten wird jedoch so viel Miete gezahlt, dass auch der höhere Zinssatz und die etwas höhere Tilgung kein negativer Punkt im Vergleich Kauf gegen Miete sind.

Ob Sie besser weiterhin mieten oder kaufen sollten, können Sie über den immoverkauf24-Mietrechner kalkulieren. Der Rechner bemisst Ihre aktuelle Miete, Sie können angeben, mit welcher Mieterhöhung Sie in Zukunft rechnen, welchen Wert Ihre Immobilie künftig haben wird und welchen finanziellen Vorteil oder Nachteil Sie bei einem Kauf haben.

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