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Immobilie vererben – So Steuern sparen! Hier gratis PDF-Ratgeber!

Wer eine Immobilie sein Eigen nennt, sollte sich beizeiten damit befassen, was später einmal aus dem Haus oder der Wohnung werden soll. Das gilt immer dann, wenn mehr als ein Erbe vorhanden ist, denn eine Immobilie ist nicht teilbar. Und daher kann die Erbschaft einer Immobilie im ungünstigen Fall später für Streit in der Erbengemeinschaft sorgen. Mit einer vorausschauenden Regelung lässt sich dies jedoch vermeiden – etwa, indem nicht einfach auf die gesetzliche Erbfolge vertraut, sondern ein individuelles Testament aufgesetzt wird. Das ist insbesondere für Ehepaare wichtig, die sicherstellen möchten, dass der Partner auf jeden Fall in Wohnung oder Haus bleiben kann und er nicht verkaufen muss, um die anderen Erben auszuzahlen.

Hinzu kommt, dass auch steuerliche Aspekte eine Rolle spielen: So kann eine umsichtige Gestaltung dazu beitragen, die Erbschaftssteuer-Belastung für die Angehörigen zu reduzieren. Das ist beispielsweise über eine Schenkung zu Lebzeiten möglich. Wir informieren Sie über die wichtigsten Punkte, die Immobilieneigentümer berücksichtigen sollten, wenn sie eine Immobilie richtig vererben wollen.

1. Immobilie vererben vs. zu Lebzeiten verschenken – Hier kostenloser PDF-Ratgeber!

Eine Immobilie vererben oder verschenken? Nicht jeder Immobilieneigentümer weiß, dass er diese Wahlmöglichkeit überhaupt hat. Unser kostenloser PDF-Ratgeber "Immobilie vererben" beinhaltet detaillierte Zusatzinformationen, die Ihnen die Entscheidung vereinfachen sollen, wie Sie die beste Lösung bezüglich Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung für sich finden.

In folgenden Fällen ist es empfehlenswert, sich mit dem Thema „Immobilie verschenken“ zu befassen:

Moderne Immobilie
  • Der künftige Eigentümer kann nur einen geringen Erbschaftssteuerfreibetrag nutzen. Das gilt beispielsweise für Nichten und Neffen, für die dieser bei nur 20.000 Euro liegt.
  • Das Vermögen ist hoch und die Freibeträge werden möglicherweise ausgeschöpft. Dann kann beispielsweise die Schenkung einer Immobilie an ein Kind sinnvoll sein, obwohl Kinder mit 400.000 Euro einen sehr hohen Freibetrag nutzen können.
  • Die Immobilie wird selbst genutzt und später wahrscheinlich nicht vom Ehegatten, dem eingetragenen Lebenspartner oder Kindern für den Zeitraum von zehn Jahren selbst genutzt.

In allen genannten Fällen kann eine Schenkung zu Lebzeiten vorteilhaft sein – obwohl die Freibeträge für die Schenkungssteuer mit denen für die Erbschaftssteuer identisch sind. Der Grund: Sie können alle zehn Jahre genutzt werden. Dies eröffnet die Möglichkeit, Vermögen in mehreren Schritten zu übertragen. So kann die Immobilie verkauft werden und der Verkaufserlös in mehreren Schritten zu Lebzeiten an Angehörige übertragen werden. Bringen Sie in allen Fällen den Wert Ihrer Immobilie in Erfahrung. immoverkauf24 bietet eine kostenlose Immobilienbewertung an.

Eine Beispielrechnung zeigt den vorteilhaften Effekt dieser Regelung: Angenommen, ein alleinstehender Immobilieneigentümer möchte seine Kapitalanlageimmobilie mit einem Verkehrswert von 150.000 Euro seinem Bruder zukommen lassen. Da es sich um eine vermietete Immobilie handelt, würde das Finanzamt bei der Ermittlung des Verkehrswerts pauschal zehn Prozent abziehen. Dieser würde daher bei 135.000 Euro liegen. Der künftige Erblasser könnte nun einfach gar nichts tun – oder beispielsweise über eine zweistufige Schenkung dafür sorgen, dass der Bruder weniger Steuern zahlen muss:

Möglichkeit 1: Vererben – 23.000 Euro Erbschaftssteuer

Stirbt der Wohnungseigentümer, müsste der Bruder auf 135.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen. Er wird in Steuerklasse II eingestuft, der Steuersatz beträgt 20 Prozent. Die Erbschaftssteuer würde sich dann auf 23.000 Euro belaufen.

Möglichkeit 2: Schenkung in zwei Schritten – 12.210 Euro Schenkungssteuer

Bei einer Übertragung in zwei Schritten würde die Nichte zunächst eine Schenkung mit einem Wert von 67.500 Euro erhalten, nach zehn Jahren würde die zweite Schenkung erfolgen. Wird ein gleichbleibender Verkehrswert unterstellt, würde sie jeweils entsprechend der Steuerklasse II mit 15 Prozent beziehungsweise 6.105 Euro besteuert. Insgesamt beläuft sich die Schenkungssteuer für die Immobilie somit auf 12.210 Euro.

2. Immobilie vererben per gesetzlicher Erbfolge

Wird kein Testament aufgesetzt und wurde auch kein Erbvertrag geschlossen, greift die gesetzliche Erbfolge für den Nachlass eines Verstorbenen. Diese ist in § 1924 BGB und den Folgeparagraphen festgelegt und sieht folgende Reihenfolge vor:

  • Erben erster Ordnung: Kinder und Enkel
  • Erben zweiter Ordnung: Geschwister, Eltern, Nichten, Neffen
  • Erben dritter Ordnung: Onkel, Tanten, Cousins/Cousinen, Großeltern
  • Erben vierter Ordnung: Urgroßeltern

Eine Sonderstellung nehmen Ehegatten und eingetragene Lebenspartner ein: Sie werden gemäß § 1931 BGB auch als Erben erster Ordnung eingestuft.

3. Kann ich meine Immobilie steuerfrei vererben?

Freibetrag

Eine Immobilie kann immer dann steuerfrei vererbt werden, wenn sie vom Erblasser selbst genutzt wurde und die Ehegatte, der eingetragene Lebenspartner oder Kinder diese für mindestens zehn Jahre selber bewohnen. Allerdings gilt für das Vererben an Kinder eine Einschränkung, sofern die Immobilie mehr als 200 m² Wohnfläche aufweist. Denn dann muss der darüber hinausgehende Anteil am Verkehrswert versteuert werden. Hierfür können die Kinder jedoch gegebenenfalls ihren hohen Freibetrag von 400.000 Euro nutzen, sofern sie diesen noch nicht ausgeschöpft haben.

Es ist jedoch auch in anderen Fällen möglich, dass die Erbschaftssteuer für die Immobilie entfällt. Dabei spielen folgende Faktoren eine Rolle:

Nutzungsart

Neben der bereits geschilderten Sonderregelung für das Familienheim spielt es beispielsweise auch eine Rolle, ob die vererbte Immobilie vermietet ist. In diesem Fall reduziert sich der Verkehrswert, den das Finanzamt für die Erbschaftssteuer zugrunde legt, pauschal um zehn Prozent. Dies kann dazu führen, dass der Freibetrag für die Erben unterschritten wird und somit die Immobilie steuerfrei vererbt werden kann.

Wohnrecht/Nießbrauchrecht im Grundbuch

Der Wert einer Immobilie reduziert sich, wenn ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist. Unterschreitet der damit reduzierte Verkehrswert den jeweiligen Freibetrag für die Erben, ist es ebenfalls möglich, die Immobilie steuerfrei zu vererben.

Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben

Das Erbschaftssteuerrecht sieht für die Erben höchst unterschiedliche Freibeträge vor, die umso höher sind, je enger der Verwandtschaftsgrad ist. So liegt er für Kinder beispielsweise bei 400.000 Euro, bei Geschwistern sind es hingegen lediglich 20.000 Euro.

Wert der Immobilie/des gesamten Nachlasses

Wird ein großes Vermögen vererbt, dürften die Freibeträge der Erben schnell überschritten sein. Ist das Vermögen überschaubar und auch der Verkehrswert der Immobilie eher gering, kann sie je nach Freibetrag der Erben ebenfalls steuerfrei vererbt werden.

Anzahl der Erben

Gibt es nur einen Erben, kann es je nach Verwandtschaftsgrad schnell passieren, dass der Verkehrswert der Immobilie den Freibetrag überschreitet. Bei einer Erbengemeinschaft hingegen verteilt sich dieser Wert auf mehrere Personen. Das kann dazu führen, dass jeder der Erben seinen Anteil an der Immobilie steuerfrei erhält.

4. Soll ich die Immobilie per Testament oder Erbvertrag vererben?

Immobilieneigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung nicht per gesetzlicher Erbfolge vererben möchten, haben zwei Möglichkeiten, sofern sie keine Schenkung wünschen: Sie können ein Testament aufsetzen oder einen Erbvertrag schließen. Die beiden Varianten im Überblick:

Testament

Wird der so genannte Letzte Wille allein und handschriftlich verfasst, ist von einem privaten Testament die Rede. Um ein öffentliches beziehungsweise notarielles Testament handelt es sich immer dann, wenn es von einem Notar beurkundet wurde. Diese Unterscheidung ist wichtig, da ein notarielles Testament den Erben das Beantragen eines Erbscheins erspart, was je nach Höhe des Vermögens mit hohen Kosten einhergeht. Der Grund: Sie können unter Vorlage dieses Testaments die Eigentumsumschreibung vornehmen.

Erbvertrag

Ein Erbvertrag kann ohne Mitwirkung eines Notars geschlossen werden. Allerdings müssen die späteren Erben den darin enthaltenen Regelungen zustimmen und den Erbvertrag auch unterschreiben. Auch nicht miteinander verwandte Personen können einen Erbvertrag schließen – beispielsweise unverheiratete Paare.

immoverkauf24 Tipp:

Wenn Sie Ihren Letzten Willen schriftlich per Erbvertrag oder Testament geregelt haben, sollten Sie regelmäßig überprüfen, ob Sie diese Regelungen nach wie vor so wünschen. Falls nicht, müssen Sie etwaige Änderungen kenntlich machen sowie mit Datum und Unterschrift versehen. Achtung: Bei einem gemeinschaftlichen Testament kann dieses nicht mehr geändert werden, wenn Ihr Ehegatte zwischenzeitlich verstorben ist.

5. Immobilie vererben per Erbfolge, Testament, Erbvertrag, Schenkung – Hier Tabelle mit Formvorschriften!

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das Vermögen und damit auch Immobilien auf Verwandte und andere nahestehende Personen zu übertragen. Dabei gilt es jedoch verschiedene Aspekte zu beachten, damit die Regelung auch rechtswirksam wird. Was bei der gesetzlichen Erbfolge, Testament, Erbvertrag und Schenkung hinsichtlich der Formvorgaben zu beachten ist und was die Varianten jeweils voneinander unterscheidet, zeigt unsere Tabelle auf einen Blick.

Formvorschrift

Gesetzliche Erbfolge Testament Erbvertrag Schenkung

Notar notwendig?

Nein

Nein Ja Bei Immobilien: Ja, bei größerem Vermögen ratsam, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben

Wer erhält was und wie viel?

Gesetzlich vorgegeben durch § 1924 ff. BGB

Wird individuell vereinbart, jedoch können Ansprüche in Bezug auf den Pflichtteil entstehen Wird individuell vereinbart, jedoch können Ansprüche in Bezug auf den Pflichtteil entstehen  Individuell festlegen
Art

Gültig auch ohne schriftliche Niederlegungen

Wenn privat, handschriftlich Notarielle Beurkundung Nicht zwingend notariell beurkundet (siehe oben), bei Immobilien: Eintrag ins Grundbuch

Wer muss unterschreiben?

Automatisches in Kraft treten  Einzeltestament: Ein Erblasser, Gemeinschaftliches Testament: Beide Ehegatten Alle am Erbvertrag Beteiligten, also auch die Erben! Beschenkter und Schenkender

Was sollte steuerlich beachtet werden?

Freibeträge, Steuersätze, ggf. Spekulationssteuer fallen beim Verkauf an Freibeträge, Steuersätze, ggf. Spekulationssteuer bei Verkauf Freibeträge, Steuersätze, ggf. Spekulationssteuer bei Verkauf Freibeträge (können alle zehn Jahre genutzt werden), Steuersätze, ggf. Spekulationssteuer bei Verkauf
Inhaltliche Gestaltung Nicht möglich Ist möglich (z.B.: wer soll wann enterbt werden?) Ist möglich (z.B.: wer soll wann enterbt werden?)  Ist möglich, Beschenkter und Schenkungsgegenstand sind frei wählbar

Erbschein notwendig?

Ja

Nein, wenn notarielles Testament

Nein Keine Option vorhanden

6. Wie verhindere ich als Erblasser zukünftige Teilungsstreitigkeiten?

Immer dann, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben werden, ist es sinnvoll, über eine zweckmäßige Gestaltung der Nachlassregelung nachzudenken. So lässt sich von vornherein Streit innerhalb der Erbengemeinschaft verhindern. Dieser kann bereits dann entstehen, wenn beispielsweise die Ehefrau und das Kind das Familienheim erben und das Kind verkaufen möchte, während die Ehefrau nicht ausziehen will. Folgende Möglichkeiten kommen in Betracht, um Streit unter Erben vorzubeugen:

  • Verzichtserklärung durch Erben
  • Ehegatten bestimmen sich jeweils zum Vorerben
  • Bestimmen eines Testamentsvollstreckers
  • Schenkung
  • Teilungsanordnung / Teilungsverbot / Vermächtnisanordnung

7. Immobilie vererben oder zu Lebzeiten verkaufen?

Immobilie zu Lebzeiten verkaufen

Eine einfache Möglichkeit, Streitigkeiten innerhalb der künftigen Erbengemeinschaft vorzubeugen, kann im Verkauf der Immobilie zu Lebzeiten bestehen. Der Grund: Über die Veräußerung wird das Problem gelöst, dass eine Immobilie nicht geteilt werden kann. Allerdings sollte diese Option fairerweise nur dann gewählt werden, wenn sich bereits klar abzeichnet, dass keiner der künftigen Erben die Immobilie selber nutzen möchte und ihrerseits auch sonst kein enger emotionaler Bezug zum Objekt besteht.

Insbesondere nach Ablauf der Spekulationsfrist kann ein Verkauf einer vermieteten Immobilie eine sinnvolle Option sein. Dann fällt keine Spekulationssteuer an, die den Verkaufserlös und damit auch das künftige Erbe schmälert. Unter Umständen kann auch der Verkauf an Angehörige eine Überlegung wert sein. Dies ist auch dann möglich, wenn der künftige Erblasser sein Haus oder seine Wohnung weiterhin selbst nutzen möchte. Um dies sicherzustellen, wird in solchen Fällen ein Nießbrauch - oder Wohnrecht oder im Grundbuch eingetragen. Allerdings sollte bedacht werden, dass bei einem Verkauf an Fremde ein höherer Verkaufspreis erzielt wird, wovon wiederum die Erben profitieren. Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos & unverbindlich von uns bewerten, wenn Sie mit dem Gedanken spielen diese doch zu Lebzeiten zu verkaufen.

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