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Kölner Wohnungsmarkt '17: Tendenz steigend!

Immobilienpreise 15.03.2017 Volker Cramer
Immobilienpreise Köln

Nach rasantem Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren werden zunehmend Warnungen vor Preiskorrekturen laut. Dies mag langfristig der Fall sein, kurzfristig ist diese Entwicklung nicht absehbar. Das ökonomische Spannungsfeld aus Niedrigzinsen, einer Nachfrage die das Angebot bei weitem übersteigt und mangelnden Anlagealternativen, sorgt für eine extrem hohe Nachfrage, die auf ein sehr knappes Angebot stößt. Um den Nachfrageüberhang, insbesondere im unteren- und mittleren Marktsegment zu korrigieren, wären bis 2025 jährlich 5000 Wohneinheiten neu zu errichten, eine Vorgabe die von der Stadt Köln nicht erfüllt wird. Demzufolge wird der Mangel die Preise wohl weiter nach oben schrauben.

Überhitzung des Mietwohnungsmarktes - Kaufpreise setzen sich von den Mieten ab

Insbesondere der Mietwohnungsmarkt ist extrem überhitzt. Bei Wohnungen im unteren Preisbereich liegt die Vermarktungsdauer mittlerweile bei weniger als 2 Tagen nach Veröffentlichung. Selbst einfache Lagen werden kaum unter 8,50-9€/m² angeboten. In gefragten Lagen entwickeln sich die Mietpreise in abenteuerliche Höhen, bei der Vermietung von neuen Objekten beginnt der Markt bei ca. 15 Euro, im Bestand sind 12-13 Euro/m² eine übliche Größe.

Es war zu beobachten und ist auch für die nahe Zukunft zu erwarten, dass sich die Kaufpreise weiterhin von den Mietpreisen entkoppeln. Während die rechtlichen Rahmenbedingungen im Mietrecht zumindest für eine verlangsamte Dynamik sorgen, haben die Marktkräfte im Kaufsegment freies Spiel. Im Anlagebereich fungiert lediglich die Kapitalrendite noch als limitationaler Faktor, in guten Lagen sind mittlerweile kaum mehr als 3-4% Nettorendite zu erzielen.

Nach wie vor liegen die gefragtesten Lagen im linksrheinischen Stadtgebiet, allen voran Lindenthal, Sülz, Marienburg. Die Gentrifizierung ist aber mittlerweile in vielen Stadtteilen in vollem Gang, so erfreuen sich insbesondere im Kölner Norden Stadtteile wie Ehrenfeld und Nippes einer stark wachsenden Beliebtheit. Familien weichen gerne in den Kölner Westen aus, mit der Folge, das Stadtteile wie Junkersdorf, Weiden und Lövenich zunehmend in den Fokus der Immobilienkäufer geraten. Das große Neubaugebiet in Widdersdorf-Süd hat zwar noch keine Bahnanbindung und wenig Infrastruktur, ist aber trotzdem sehr beliebt, auch aufgrund der internationalen Friedensschule und der guten Verkehrsanbindung nach Düsseldorf/Aachen. Die ursprünglichen ca. 1200 Baugrundstücke sind mittlerweile komplett verkauft. Bei einem einzelnen Grundstücksverkauf liegt der Verkaufspreis schnell bei 50-70% über dem damaligen Kaufpreis.

Besonders gefragt und hochpreisig ist Deutz

Auf der rechten Rheinseite ist insbesondere der Stadtteil Deutz mit seinen internationalen Firmenansiedlungen hervorzuheben, Eigentumswohnungen im Bestand haben hier mit 3500-4000€/m² ein ähnliches Preisniveau wie sehr gute Wohnlagen im Linksrheinischen. Das beschlossene Entwicklungsprojekt „Deutzer Hafen“ mit seinen geplanten 4500 neuen Wohnungen wird diese Entwicklung weiter befeuern. Umliegende Stadtteile wie Kalk und Mülheim, früher einfache Lagen, profitieren von dieser Entwicklung und zeigen eine deutliche Steigerung der Nachfrage und folglich auch eine ähnliche Dynamik im Preisanstieg. Preise von 2000-2500€/m² im Bestand sind hier bereits üblich. Das gilt nicht für alle Lagen. Stadtteile wie z.B Vingst, Ostheim, Humboldt-Gremberg zeigen zwar ebenfalls einen erheblichen Preisanstieg, allerdings mit etwas geringerer Dynamik. Dort existiert eine ähnliche Sozialstruktur, allerdings sind diese Stadtteile bei Studenten weniger beliebt, welche ja oftmals neben Künstlern die Vorboten der Gentrifizierung sind.

Für Familien wird der Stadtteil Poll zunehmend zur Alternative, eine zentrumsnahe Rheinlage zeichnen diesen Standort aus, selbst kleinere Reihenhäuser aus dem Bestand werden hier kaum unter 450.000€ verkauft. Viele junge Familien aus Deutz, wo es so gut wie kein Angebot an Einfamilienhäusern gibt, schieben Ihre Kinderwagen mittlerweile im Naherholungsgebiet der Poller Wiesen durch die Sonne. Ähnlich gefragt sind einzelne Mikrolagen in Dellbrück und Brück, hier bietet der nahegelegene Königsforst ein grünes, bei Familien beliebtes Wohnumfeld.

Im Zuge der erhöhten Nachfrage profitiert auch das Kölner Umland

Als Reaktion auf den überhitzten Markt weichen Käufer zunehmend auf das Kölner Umland aus. Die angrenzenden Regionen erleben eine deutliche Nachfragebelebung, besonders wenn die Verkehrsanbindung, zum Beispiel durch Autobahn, oder Bahnanschluß gegeben ist. Insbesondere der Rheinisch Bergische Kreis wird zunehmend zur Alternative für Familien, deren Budget nicht mehr für die gestiegenen Hauspreise im Kölner Stadtgebiet ausreicht. Städte wie Hürth, Bergisch Gladbach, Troisdorf, Pulheim werden so zunehmend zur Alternative. Viele Familien nehmen lieber 30min längere Pendelzeit in Kauf und sparen dafür beim Hauskauf 100.00-200.000€.

Für das gesamte Kölner Stadtgebiet stehen die Ampeln damit weiterhin auf „Grün“ was die weitere Preisentwicklung angeht.

Wer jetzt kein Haus hat, baut sich keines mehr“, so beschrieb einmal Heinrich Heine in seinem Wintermärchen den nahenden Winter. Für viele potenzielle Immobilienkäufer im Kölner Raum gilt ähnliches, viele haben den Einstieg in den letzten 10 Jahren verpasst und trauern nun den guten Kaufgelegenheiten nach. Umgekehrt gilt aber auch, viele Immobilienbesitzer haben einen enormen Wertzuwachs erlebt, der mangels Anlagealternativen zur Zeit noch sehr zögerlich realisiert wird.

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