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Immobilienblase: Schere zwischen Immobilienpreisen und Einkommen

Trends 12.07.2016 Alexander Matzkewitz
Immobilienpreisblase

Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) hat anhand der aktuellen Entwicklungen der deutschen Immobilienpreise ein mögliches Platzen einer Preisblase prognostiziert. Als eine der wenigen Institutionen, die bereits vor dem damaligen Platzen der Spekulationsblase auf dem US-Immobilienmarkt gewarnt hatte, fordert sie nun die Politik zum Handeln auf. Alarmierend für die BIZ sind die derzeitig rasant anwachsenden Preissteigerungen, insbesondere auf dem deutschen Häusermarkt. Laut BIZ ein Grund zur Sorge - für die Deutschen mittlerweile frustrierender Alltag. Die Suche nach Wohneigentum in begehrten Lagen gestaltet sich in der Bundesrepublik seit längerem als schwierig. Denn die Immobilienpreise steigen nicht nur in absoluten Zahlen, sie steigen auch im Verhältnis zum Einkommen - und das bereits seit Jahren.

Beispiel München: Das private Einkommen fließt in den Wohnraum

Ein gutes Beispiel hierfür bilden die Immobilienpreise in München. Im vergangenen Jahr bezahlte man in München für eine 100-Quadratmeter-Durchschnittswohnung bereits 15 Jahres-Nettoeinkommen. Im Jahr 2010 waren es noch neun. Der Blick auf beliebte Städte Deutschlands zeigt auf: Auch hier hat sich das Verhältnis aus Kaufpreis und Jahresnettoeinkommen in die Höhe geschraubt, nämlich um 20, 30 oder gar 50 Prozent. Gleiches gilt für Investoren: Laut des Immobiliendienstleisters Savilis stieg das Preisniveau für vermietete Wohneinheiten in diesem Bereich von 2014 bis 2015 um 30 Prozent an. Das Problem: Es wird trotzdem enorm investiert. Seit 2010 sind die Summen, die in deutsche Wohnungspakete von Investoren angelegt wurden, um 673 Prozent angestiegen. Somit schließt sich hier der Kreis im Rahmen der Auswirkungen für private Haushalte, die sich ebenfalls Wohneigentum zulegen möchten.

Die folgende Tabelle zeigt, wie viel Jahresnettoeinkommen pro Kopf im Vergleich zu 2010 nötig sind, um sich 100 Quadratmeter Wohneigentum zuzulegen:

Stadt

2010

2015

München

8,99

15,19

Stuttgart

8,73

11,06

Hamburg

6,76

9,97

Berlin

7,32

9,82

Köln

7,74

9,56

Mainz

6,10

9,25

Düsseldorf

7,95

8,87

Frankfurt

7,20

8,73

Augsburg

7,58

8,71

Potsdam

7,50

8,69

Quelle: BBSR (2015), IVD (2016) und Statistische Ämter der Länder (2015)

Beispiel USA: Der entscheidende Unterschied

Laut Stefan Bielmeier, Chefvolkswirt der DZ Bank, wird sich der Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt auch in 2016 fortsetzen. Die Preise stiegen im ersten Quartal bereits um 4,7 Prozent im Vergleich zum letzten Jahr. Im Bereich der Eigentumswohnungen sogar um 9 Prozent. Eingriffe der Politik erwiesen sich bisher als erfolglos: Die Ausweitung des Wohnungsbaus konnte die Preise bisher nicht dämpfen. Bielmeier ist sich sicher: "Der deutsche Wohnungsmarkt läuft langsam heiß." Vergleiche zum damaligen Platzen der Immobilienpreisblase auf dem US-Immobilienmarkt werden bereits gezogen, denn auch hier gab es ähnliche Entwicklungen – allerdings mit einem wichtigen Unterschied: Der Preisboom geht nicht mit dem Kreditboom einher. Das Kreditvergleichsportal Interhyp beweist dies mit seinen jüngst veröffentlichten Zahlen: Die durchschnittlichen Darlehensraten lagen im Jahr 2015 bei 724 Euro. 2010 waren es 720 Euro – die Deutschen nutzen die aktuellen Niedrigzinsen eher für eine schnelle Entschuldung. Die Gefahr dass bei einem Platzen der Immobilienpreisblase die Kredite ausfallen und die Banken in Bredouille geraten, ist in Deutschland dadurch gering. In der Bundesrepublik finanziert man sich sein Eigenheim anders als in den Vereinigten Staaten stärker mit Eigenkapital. Lässt die Wachstumsdynamik in Deutschland jedoch nach und wirkt sich auf die Beschäftigung aus, würde dies auch die Immobilienpreise unter Druck setzen. Eine dramatische Kausalkette innerhalb der deutschen Wirtschaft, ausgelöst durch das Platzen einer Preisblase und begleitet von einem Anstieg der Arbeitslosigkeit, wäre dann laut BIZ die Folge. Deutschlands Stabilität stünde somit auf der Kippe, ein Eingreifen der Politik wird bereits an verschiedenen Stellen gefordert.

Beispiel Hongkong & Singapur: Verlangsamung des Preisanstiegs

Für Edgar Walk, Chefvolkswirt beim Privatbankhaus Metzler, ist die Zeit zum Handeln gekommen. Er fordert ein Eingreifen der Politik: "Die Erfahrung aus anderen Ländern zeigen, dass starke Argumente für ein regulatorisches Eingreifen in den Immobilienmarkt sprechen." Doch was heißt das konkret? Walks Beispiele sind hierfür Hongkong und Singapur: Vorgaben für den Eigenkapitalanteil bei Hypothekenkrediten, Transaktionssteuern von 10 bis 20 Prozent und eine Finanzaufsicht stellen für ihn sinnvolle Maßnahmen dar, die den Preisanstieg zumindest verlangsamen würden. Der weitere Verlauf der Immobilienpreise ist aktuell nicht prognostizierbar, die Politik sollte laut Walk trotzdem eingreifen. Seine Vorschläge würden nur wenig Wirtschaftswachstum kosten – die Folgen einer geplatzten Preisblase wären sicherlich um einiges teurer.

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