Immobilienpreise 2012: Preisblase oder normale Entwicklung?

Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser sind in Deutschland in den letzten 2 Jahren deutlich gestiegen. In den wachstumsstärksten Großstädten lag der Preiszuwachs allein im letzten Jahr im zweistelligen Prozentbereich (z.B. Hamburg +13%), in mittleren Großstädten mit leichtem Wachstum immerhin noch im einstelligen Prozentbereich (z.B. Nürnberg +5%).

Immobilienpreise – aktuelle Diskussion in den Medien

Kann man angesichts dieser Entwicklungen schon vor einer Preisblase am deutschen Immobilienmarkt sprechen? Jörg Asmussen, Mitglied im Direktorium der Europäischen Zentralbank, warnte im Februar 2012 als erster vor Übertreibungen am Immobilienmarkt: “Die Preise für Immobilien steigen in einigen Regionen Deutschlands spürbar. Das muss man aufmerksam verfolgen.” Die vermeintliche Preisblase am Immobilienmarkt ist seither ein großes Thema in vielen Medien. So schreibt z.B. die Zeit Online am 13.4.2012: „Plus 30, plus 50, plus 100 Prozent: Selbst Makler warnen schon vor irrwitzigen Preisen in Berlin, München und Co.“

Immobilienpreisspiegel bei immoverkauf24.de

Haben die Medien Recht? Gibt es bereits eine Preisblase? Dr. Niels Jacobsen von immoverkauf24: „Lassen Sie sich von der Berichterstattung in den Medien nicht verunsichern und studieren Sie die Preise konkret in Ihrer Stadt und Ihrem Stadtteil.“ (siehe auch Preisspiegel). Tatsächlich gibt es nicht nur steigende, sondern auch fallende Preise. Gerade in ländlichen Gebieten, vor allem in Ostdeutschland, aber auch in Teilen Westdeutschlands gab es Preisrückgänge gegenüber dem Vorjahr. Das Immobilienportal immowelt.de stellte sogar bei 47 von 80 deutschen Großstädten einen Preisrückgang fest, wenn man die Angebotspreise von 2011 mit denen von 2006 vergleicht.

Wann eine Preisblase vorliegt

Ein wichtiger Indikator für das Vorliegen einer Preisblase ist die Entwicklung der Kaufpreise im Vergleich zu den Mietpreisen. Zwar sind die Preise bei Neuvermietungen in den fünf größten deutschen Städten (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln) „nur“ um 3 bis 7,6% gegenüber dem Vorjahr gestiegen und blieben damit hinter dem zum Teil zweistelligen Anstieg der Kaufpreise zurück. Trotzdem kann von einer Entkoppelung von Kauf- und Mietpreisen nicht die Rede sein. So ist es normal, dass die Mieten den Kaufpreisen hinterher laufen, da die gesetzliche Regulierung der Mietmärkte die Preisdynamik bei den Mieten bremst.

Eine Blase kann sich dagegen aufbauen, wenn der Anstieg der Kaufpreise dauerhaft über der Entwicklung der Löhne liegt, weil die Menschen dann immer mehr für Wohnen ausgeben müssen (in den Großstädten bereits 25% des Einkommens). Tatsächlich droht diese Entwicklung in Städten wie München, Stuttgart und anderen Metropolen. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund: „Aktuell fehlen 100.000 Wohnungen in deutschen Großstädten. Bis 2017 muss sich der Mietwohnungsbau verdoppeln, sonst wird es eng auf dem Markt und damit teuer.“ Aktuell kann allerdings noch nicht von einer Immobilienblase gesprochen werden. So bewertet der Bundesverband der deutschen Volks- und Raiffeisenbanken in seiner Mitteilung vom 29.4.2012 die jüngsten Preisanstiege als normale „Erholung der Preisniveaus nach mehr als zehn Jahren der Stagnation“.

Preisblase an Anleihemärkten bedroht Immobilienmärkte

Wenn von einer Blase gesprochen werden kann, dann am Markt für deutsche Staatsanleihen. Die Preise für deutsche Staatspapiere befinden sich auf einem Allzeithoch. Zwar profitieren Käufer von Immobilien mit damit einhergehenden Niedrigzinsen. Aber das Zinsniveau muss nicht dauerhaft niedrig bleiben. Sollten die Papiere an Wert verlieren, z.B. durch eine Angleichung der Preise für Staatsanleihen in Europa oder durch eine Erhöhung der Leitzinsen, könnten die Renditen und damit auch die Kreditzinsen in Deutschland steigen. Höhere Kreditzinsen können die Nachfrage nach Immobilien bremsen und die Immobilienpreise fallen lassen.

Jetzt Immobilien oder das eigene Haus verkaufen?

Nur weil die Immobilienpreise im bundesdeutschen Durchschnitt gestiegen sind, sollte man nicht das eigene Haus verkaufen. Für die eigengenutzte Immobilie gilt: Verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nur, wenn dies private Umstände erfordern (z.B. Scheidung, Erbschaft, Berufswechsel, das Haus ist zu groß oder zu klein geworden, etc.) oder wenn Sie Lust auf eine neue Immobilie haben. Bei Kapitalanlagen stellt sich die Situation anders dar. Verkaufen Sie ihre vermiete Immobilie, wenn Sie das Geld für private Zwecke gebrauchen können oder es eine bessere Anlage gibt. So kann es z.B. sinnvoll sein, eine vermietete Wohnung in Hamburg zu verkaufen und eine andere in Berlin zu kaufen, weil die Kaufpreisfaktoren in Berlin günstiger als in Hamburg sind.